物業(yè)管理方案
為保證事情或工作高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平開(kāi)展，常常需要提前制定一份優(yōu)秀的方案，方案是書(shū)面計劃，具有內容條理清楚、步驟清晰的特點(diǎn)。怎樣寫(xiě)方案才更能起到其作用呢？下面是小編精心整理的物業(yè)管理方案，希望對大家有所幫助。
物業(yè)管理方案1
以“創(chuàng )建衛生城市,構建和諧社會(huì )”為宗旨,不斷增強市民文明衛生意識,改善居民生活工作環(huán)境,提高城市整體形象,讓人民群眾人人享受創(chuàng )建成果。根據“呼和浩特市創(chuàng )建國家衛生城市工作方案”的精神,現將我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)“創(chuàng )衛”方案制定如下:
一、創(chuàng )建工作組織機構
(一)成立呼和浩特市物業(yè)管理住宅小區創(chuàng )建國家衛生城市領(lǐng)導小組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)創(chuàng )衛領(lǐng)導小組)。
組 長(cháng):巴 圖 (市房產(chǎn)局局長(cháng))
副組長(cháng):張煥宏 (市房產(chǎn)局副局長(cháng))
陳巴特爾 (市物業(yè)處處長(cháng))
成 員:段露芳 (市物業(yè)處副處長(cháng))
韓朝惠 (市物業(yè)處管理科科長(cháng))
賈 宏 (新城區物業(yè)局局長(cháng))
武忠貴 (賽罕區物業(yè)辦主任)
張 毅 (玉泉區物業(yè)辦主任)
周 梅 (回民區物業(yè)辦主任)
(二)領(lǐng)導小組下設創(chuàng )建國家衛生城市辦公室(以下簡(jiǎn)稱(chēng)創(chuàng )衛辦),負責創(chuàng )建國家衛生城市的日常工作。
主 任:陳 巴特爾
副主任:段露芳 韓朝惠
成 員:由管理科、協(xié)會(huì )及四區物業(yè)辦抽調人員組成
二、任務(wù)與要求
(一)明確責任目標
1、“創(chuàng )衛辦”要根據“創(chuàng )衛領(lǐng)導小組”的意見(jiàn),對創(chuàng )建階段工作進(jìn)行安排部署;聽(tīng)取四區物業(yè)辦(局)創(chuàng )衛工作匯報,提出要求,協(xié)調解決問(wèn)題,檢查督辦四區物業(yè)辦每一階段的工作任務(wù);及時(shí)通報各階段工作的進(jìn)展情況和存在的問(wèn)題,負責創(chuàng )衛工作的通報、簡(jiǎn)報等宣傳工作
2、四區物業(yè)辦(局)要立即行動(dòng)起來(lái),成立創(chuàng )衛工作小組,制定轄區創(chuàng )衛工作方案,真正做到領(lǐng)導、工作人員、措施、標準、責任五個(gè)到位。根據轄區內住宅小區現狀,分開(kāi)好、中、差三個(gè)層次規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的衛生監管力度,重點(diǎn)督促中等及差的小區的物業(yè)服務(wù)企業(yè)抓好小區的衛生管理,健全各類(lèi)衛生設施,建立衛生管理制度,落實(shí)清掃保潔人員,保持環(huán)境整潔,垃圾收集、儲存、清運符合衛生要求。
(二)具體要求:
“創(chuàng )衛”是一項十分艱巨、繁重長(cháng)效的系統工程,要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到:
1、小區內垃圾日產(chǎn)日清;
2、小區內道路、綠地等共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物;
3、花草修剪整齊美觀(guān);
4、房屋共用部位保持清潔,無(wú)亂貼、亂畫(huà),無(wú)擅自占用和堆放雜物等現象;
5、房屋外觀(guān)完整、整潔;室外招牌、廣告牌、霓虹燈保持整潔統一美觀(guān),無(wú)安全隱患或破損;
6、對二次供水蓄水池要定期清洗消毒,建立檔案,水箱要加蓋加鎖;
7、排水、排污管道通暢,無(wú)堵塞外溢現象;
8、車(chē)輛管理有序,按規定位置停放。
(三)重點(diǎn)整治內容:
定期清理衛生死角;清理樓道、雨蓬亂堆亂放等雜物;清洗墻壁亂貼亂畫(huà)等廣告;特別是目前各小區自行車(chē)棚擅自占用和堆放雜物現象十分嚴重,要加大力度進(jìn)行整治,在全面整治的基礎上,要加強日常保潔管理。
三、創(chuàng )建工作步驟
1、動(dòng)員部署階段(20xx年3月~4月)
成立工作領(lǐng)導小組,討論方案,明確職責,研究工作;
sp; 召開(kāi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作動(dòng)員大會(huì );
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定具體工作方案,對照標準,查找問(wèn)題。
2、整改提高階段(20xx年4月~5月)
開(kāi)展全市范圍內模擬檢查,對發(fā)現問(wèn)題限期整改達標。
3、考核驗收階段(20xx年5月~6月)
認真對照模擬檢查結果,逐條逐項進(jìn)行梳理、擺問(wèn)題、找差距、要在鞏固現有成績(jì)的基礎上,強化長(cháng)效管理,提高工作水平。迎接各級部門(mén)的調研、技術(shù)考核和綜合檢查。
創(chuàng )建國家衛生城市工作要同創(chuàng )建國家環(huán)保模范城市工作緊密結合,發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢,同步協(xié)調推進(jìn),各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合社區調動(dòng)廣大業(yè)主對創(chuàng )建工作的積極性,共同為創(chuàng )建工作獻策獻力,積極參與到各項創(chuàng )建活動(dòng)中來(lái),讓廣大業(yè)主真正成為創(chuàng )建國家衛生城市的.主力軍。
四、加大宣傳力度,營(yíng)造濃厚的創(chuàng )建氛圍
在創(chuàng )建活動(dòng)中,要積極開(kāi)展多種多樣的宣傳活動(dòng),切實(shí)加大宣傳工作力度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合社區,利用宣傳欄開(kāi)展公共衛生、個(gè)人衛生和預防疾病等相關(guān)知識的宣傳,懸掛宣傳橫幅,每個(gè)住宅小區要在顯著(zhù)位置設立至少一處大型創(chuàng )衛公益廣告牌。進(jìn)一步增強業(yè)主的衛生意識、健康意識、環(huán)境意識和創(chuàng )建國家衛生城市的參與意識,努力營(yíng)造人人關(guān)心創(chuàng )建、人人參與創(chuàng )建的良好氣氛。
物業(yè)管理方案2
20xx年，在xx和xx的直接領(lǐng)導和大力支持下，我公司圍繞“依托x、開(kāi)拓發(fā)展、做大做強”的發(fā)展思路，創(chuàng )新工作模式，強化內部管理，外樹(shù)公司形象，努力適應新形勢下對物業(yè)管理工作的發(fā)展要求，在強調“服務(wù)上層次、管理上臺階”的基礎上，通過(guò)全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務(wù)。截至12月底，我公司共實(shí)現收入xx萬(wàn)，總體實(shí)現收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經(jīng)營(yíng)的發(fā)展軌道�，F將我公司20xx年主要工作總結如下：
一、xx工作任務(wù)完成情況
(一)以物業(yè)管理和工程維修為重點(diǎn)，全力完成xx和xx交辦的各項中心工作任務(wù)
在物業(yè)管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業(yè)管理工作，此外，受xx委托，我公司負責了xx臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作，取得了良好的社會(huì )效益，圓滿(mǎn)完成上級交付的任務(wù)。在物業(yè)工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進(jìn)一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區的生活居住環(huán)境，確保各項工作的順利推進(jìn)。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬(wàn)元，是去年的兩倍多。
(二)完善各項規章制度，建立健全內部管理機制，進(jìn)一步深化企業(yè)管理體制改革
20xx年是我司轉變業(yè)務(wù)職能和下屬公司合并重組的關(guān)鍵年，我公司敢于迎接挑戰，主動(dòng)把握機遇，在加強物業(yè)管理和內部管理上做文章，按照現代企業(yè)制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經(jīng)過(guò)對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區做好日常維護管理的單一工作模式和發(fā)展思路，把擴大服務(wù)范圍、提高物業(yè)管理水平、參與市場(chǎng)競爭，主動(dòng)開(kāi)拓城市公共物業(yè)管理市場(chǎng)作為今后可持續性發(fā)展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發(fā)展需要和市場(chǎng)競爭需求的規章制度，如《物品采購暫行規定》、《廢舊物資管理規定》、《加班制度》、《維修工程監管工作規定》、《小區管理目標責任考核表》(包括辦公內務(wù)、安全防范、車(chē)輛管理、機電設備、綠化衛生、住戶(hù)投訴、裝修維修等方面)、《物業(yè)管理有償服務(wù)規定》等，為公司發(fā)展的規范化和可持續化奠定了基礎。
同時(shí)，本著(zhù)開(kāi)源節流、多勞多得、提高小區管理服務(wù)水平的原則，在我公司管理的各小區內建立并推行了經(jīng)營(yíng)目標責任制和管理目標責任制，對小區進(jìn)行年度經(jīng)濟指標與服務(wù)指標的考評。實(shí)踐證明，該項制度不但減少了業(yè)務(wù)成本，增加了公司的經(jīng)營(yíng)收入(見(jiàn)下表1)，而且激發(fā)了服務(wù)中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進(jìn)一步明確了小區服務(wù)中的責、權、利，保證小區物業(yè)管理的良性、高效運作。此外，我公司還統一規范了各小區服務(wù)人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優(yōu)秀、精干的保安隊伍奠定了基礎。
表(略)
同時(shí)，我們清醒的認識到制度建設的關(guān)鍵在于落實(shí)，因此，我公司不斷加大檢查和執行力度，發(fā)現問(wèn)題不回避，及時(shí)糾正，確保各項工作有計劃、有依據、有落實(shí)地穩步展開(kāi)。
(三)加強企業(yè)文化建設，構建環(huán)境整潔、管理有序的和諧小區，打造悅華物業(yè)品牌
為加強企業(yè)本部和服務(wù)社區的文化建設，創(chuàng )建了公司網(wǎng)頁(yè)，為住戶(hù)與公司更好的交流提供了便捷的互動(dòng)平臺;不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區內向住戶(hù)派發(fā)，加強公司的品牌宣傳，使住戶(hù)能更好的了解我公司的各項業(yè)務(wù)，增加了他們的認同度和信賴(lài)度;結合各小區的實(shí)際情況，舉辦了各種類(lèi)型的社區文化活動(dòng)，累計投入6.5萬(wàn)活動(dòng)資金，與去年同比增長(cháng)了333.33%，增強了與住戶(hù)互動(dòng)和溝通，其中較為大型的活動(dòng)是x花園“xx大賽”及x小區xx運動(dòng)會(huì )，取得圓滿(mǎn)成功，在住戶(hù)中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂(lè )活動(dòng)中心并投入使用，為小區居民提供了良好的.休閑娛樂(lè )環(huán)境，為構建和諧小區創(chuàng )造了條件。
(四)參與市場(chǎng)競爭，積極拓展公司業(yè)務(wù)
我公司于接手大樓的后勤工作，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的努力，對飯堂部分設備設施進(jìn)行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，并全面開(kāi)展了對大樓機電設備的保養工作，為x良好的工作環(huán)境和后勤服務(wù)提供了有力保障。
我公司把通過(guò)ISO質(zhì)量認證的審核作為奮斗目標，通過(guò)多種形式做好品牌宣傳，以x停車(chē)場(chǎng)項目為契機，進(jìn)一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作，投入大量人力物力，并加強了基礎設施的投入。期間，停車(chē)場(chǎng)累計停放約30000車(chē)次，總收入約x萬(wàn)元。由于我公司管理工作到位，車(chē)場(chǎng)管理井然有序，既無(wú)堵車(chē)現象發(fā)生，沒(méi)有發(fā)生任何事故和投訴事件，同時(shí)也取得了良好的社會(huì )效益，圓滿(mǎn)完成上級交付的任務(wù)，為今后拓展公司業(yè)務(wù)，打造xx公共物業(yè)管理品牌積累了寶貴的經(jīng)驗。
(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進(jìn)團隊
在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進(jìn)行撤換;另一方面，開(kāi)展人性化管理，合理進(jìn)行崗位調整，營(yíng)造良好的工作氛圍。我們通過(guò)與xxx學(xué)院共同建立校企合作關(guān)系，建立“xxx學(xué)院實(shí)習基地”，為公司進(jìn)一步發(fā)展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。
我公司重視團隊建設，一方面通過(guò)各種活動(dòng)讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節組織遠離家鄉的員工聚餐，并舉行文體活動(dòng);另一方面，讓員工認識團隊價(jià)值，將自身利益和發(fā)展與公司的興衰相關(guān)聯(lián)，促使全體員工形成一支富有戰斗力的和諧共進(jìn)團隊，以滿(mǎn)足公司不斷變革創(chuàng )新和成長(cháng)發(fā)展的需要。
(六)強化安全意識，建立安全責任關(guān)聯(lián)制度，始終把安全生產(chǎn)作為一切工作的根本
確保服務(wù)社區住戶(hù)的人身和財產(chǎn)安全是物業(yè)管理工作的基本要求，也是至關(guān)重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務(wù)知識和安全防范技能，對全體員工進(jìn)行經(jīng)常性的安全生產(chǎn)教育，并適時(shí)舉辦安全生產(chǎn)知識培訓和防火安全練兵活動(dòng);另一方面，建立安全責任關(guān)聯(lián)制度，將安全生產(chǎn)與相關(guān)責任人的收入和責任擔保掛鉤，明確一旦出現安全事故，相關(guān)責任人應承擔的安全責任和經(jīng)濟責任，確保為小區創(chuàng )建安定的居住生活環(huán)境。20xx年，我公司管理的各小區沒(méi)有發(fā)生一起因公司職工瀆職引發(fā)的安全生產(chǎn)事故。
(七)加強紀律教育，扎實(shí)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設和精神文明建設
我公司結合實(shí)際情況，組織黨員、干部開(kāi)展反腐倡廉、重溫新黨章學(xué)習活動(dòng)，參加七月紀律教育月學(xué)習動(dòng)員大會(huì )、聽(tīng)報告、觀(guān)看錄像，還組織大家學(xué)習反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹(shù)立社會(huì )主義榮辱觀(guān)。我公司根據工作業(yè)務(wù)需要，將學(xué)習人員的范圍擴大到小區服務(wù)中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進(jìn)行學(xué)習心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門(mén)負責人開(kāi)展治理商業(yè)賄賂專(zhuān)項工作和紀律教育學(xué)習，進(jìn)行了自查自糾工作，針對存在的與可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行了討論、分析，制定整改措施，落實(shí)整改責任。今年，我公司實(shí)現所有經(jīng)濟類(lèi)合同或協(xié)議的簽訂實(shí)行雙經(jīng)辦人制度，確保合同的公平、公正。經(jīng)過(guò)整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了干部職工的職業(yè)道德素質(zhì)，在我公司的物業(yè)管理工作中不斷涌現好人好事，受到住戶(hù)好評。
二、存在的主要問(wèn)題及難點(diǎn)
一是物業(yè)管理員工隊伍文化程度不高，整體素質(zhì)相對偏低;再加上小區管理人員和保安隊伍變動(dòng)相對頻繁，他們一方面對新環(huán)境不能及時(shí)適應，溝通協(xié)調不足，另一方面大多沒(méi)有接受比較專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。
二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實(shí)踐中不斷改進(jìn)，企業(yè)文化與社區文化建設處于起步階段，缺乏經(jīng)驗，仍然需要不斷探索和總結經(jīng)驗。
三是由于體制等各種客觀(guān)原因，企業(yè)的激勵制度不完善，對企業(yè)持續發(fā)展有一定的限制。
三、20xx年工作計劃與思路
20xx年，我公司將繼續以科學(xué)發(fā)展觀(guān)和黨的十五屆六中全會(huì )提出的構建和諧社會(huì )為指導思想，一方面認真完成xx和xx交給我公司的各項工作任務(wù)，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)范圍，提高服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng )建有信譽(yù)、有實(shí)力的物業(yè)管理品牌。
(一)進(jìn)一步創(chuàng )新工作機制，內強管理，外拓業(yè)務(wù)，使公司的發(fā)展再上一個(gè)新臺階
經(jīng)過(guò)這幾年的努力和發(fā)展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規范，業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴大，20xx年我們將進(jìn)一步創(chuàng )新完善工作機制和管理模式，進(jìn)一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續實(shí)行小區經(jīng)營(yíng)目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依托城建，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，希望能在繼續做好每年交易會(huì )車(chē)管工作的基礎上，把進(jìn)一步開(kāi)拓物業(yè)管理新市場(chǎng)當作一項重點(diǎn)工作來(lái)抓，促使公司的發(fā)展狀況和經(jīng)濟狀況有明顯好轉。
(二)加強企業(yè)和社區文化建設，打造xx物業(yè)品牌
我公司在完成中心工作任務(wù)的基礎上，20xx年繼續將重點(diǎn)放在企業(yè)文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網(wǎng)頁(yè)、季刊，努力搞好小區的社區活動(dòng)，把深入拓展企業(yè)文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務(wù)深度與提升服務(wù)質(zhì)量的突破點(diǎn)，繼續推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區的物業(yè)管理工作，提升市場(chǎng)競爭力。
(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設
要加強培訓和學(xué)習力度，以提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和整體管理水平;加強對高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過(guò)培訓挖掘內部技術(shù)潛能，發(fā)現、培養和儲備技術(shù)人才。通過(guò)與xx學(xué)院校企共建物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)習基地，選拔優(yōu)秀畢業(yè)生，加強人才隊伍建設。
物業(yè)管理方案3
為了貫徹執行《重慶市物業(yè)管理條例》，規范我辦物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區居民的生活和工作環(huán)境，現結合我辦實(shí)際，制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案。
一、組織領(lǐng)導
xxx等。
領(lǐng)導小組下設辦公室在社區服務(wù)中心，xxx兼任辦公室主任。
主要職責：負責指導各社區居委會(huì )劃分物業(yè)管理小區，抓好試點(diǎn)，協(xié)調幫忙社區居委會(huì )解決有關(guān)問(wèn)題，各社區要成立社區服務(wù)站，作為社區基層的物業(yè)管理協(xié)調機構。
二、規劃與目標
1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個(gè)物業(yè)管理小區，其中基礎條件較好的居民區（一類(lèi)小區）x個(gè)；單位型居住區（二類(lèi)小區）個(gè)；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類(lèi)小區）個(gè)。
印盒石社區17個(gè)，其中一類(lèi)小區1個(gè)，二類(lèi)小區12個(gè)，三類(lèi)小區4個(gè)。
觀(guān)音巖社區19個(gè)，其中一類(lèi)小區4個(gè)，二類(lèi)小區5個(gè)，三類(lèi)小區10個(gè)。
萬(wàn)安社區31個(gè)，其中一類(lèi)小區2個(gè)，二類(lèi)小區8個(gè)，三類(lèi)小區21個(gè)。
石峰村1個(gè)，其中一類(lèi)小區個(gè)，二類(lèi)小區個(gè)，三類(lèi)小區1個(gè)。
太平社區30個(gè)，其中一類(lèi)小區5個(gè)，二類(lèi)小區9個(gè)，三類(lèi)小區16個(gè)。
大河溝社區20個(gè)，其中一類(lèi)小區3個(gè)，二類(lèi)小區3個(gè)，三類(lèi)小區4個(gè)。
搭馬橋社區29個(gè)，其中一類(lèi)小區個(gè)，二類(lèi)小區8個(gè)，三類(lèi)小區21個(gè)。
袁家墩社區21個(gè)，其中一類(lèi)小區4個(gè)，二類(lèi)小區6個(gè)，三類(lèi)小區11個(gè)。
牌樓社區8個(gè)，其中一類(lèi)小區2個(gè)，二類(lèi)小區4個(gè)，三類(lèi)小區2個(gè)。
2、工作目標。
社區物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關(guān)系到居民的切利益和社會(huì )的穩定與發(fā)展，加強社區物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，并且對于我區創(chuàng )立國家衛生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區物業(yè)管理小區逐個(gè)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )，力爭在20xx年底，逐步實(shí)現規范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實(shí)施步驟
1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進(jìn)行摸底調查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區居民意見(jiàn)的'基礎上，劃定物業(yè)管理小區、制定社區物業(yè)管理實(shí)施方案。
2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區物業(yè)管理工作動(dòng)員部署。運用墻報、、專(zhuān)欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實(shí)行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來(lái)的切身利益。
3、抓好試點(diǎn)（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業(yè)管理的試點(diǎn)社區。
推廣（20xx年11月1日——11月30日）�？偨Y試點(diǎn)工作在各社區加以推廣，試點(diǎn)中的問(wèn)題和不足之處加以修正和改善，在具體實(shí)施過(guò)程中搞好分類(lèi)督促指導，推進(jìn)（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的全面落實(shí)。
四、主要
1、物業(yè)管理領(lǐng)導小組每月召開(kāi)一次會(huì )議，學(xué)習上級有關(guān)文件和會(huì )議精神，分析進(jìn)度，查擺問(wèn)題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區居委會(huì )主要領(lǐng)導是落實(shí)物業(yè)管理的第一職責人，對社區物業(yè)管理工作做到親自規劃部署，經(jīng)常了解情景，進(jìn)取協(xié)調解決問(wèn)題，確保全辦物業(yè)管理工作有有步驟地推進(jìn)。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會(huì )對推進(jìn)物業(yè)管理工作的情景進(jìn)行督促檢查和評比，對物管工作落實(shí)好的社區和表現突出的個(gè)人，年終進(jìn)行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動(dòng)劃定物業(yè)管理區域，不進(jìn)取支持業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì )或配合有關(guān)部門(mén)推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時(shí)督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
物業(yè)管理方案4
1 范圍
本標準規定了寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和設施設備運行維護服務(wù)、寫(xiě)字樓秩序維護和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養護服務(wù)、專(zhuān)項特約服務(wù)等內容及要求。
本標準適用于本市行政區域內寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
2 術(shù)語(yǔ)和定義
本標準采用以下術(shù)語(yǔ)和定義：
2.1 寫(xiě)字樓
為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑及附屬設施、設備和場(chǎng)地。
2.2 物業(yè)管理
物業(yè)產(chǎn)權人通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
2.3 物業(yè)管理承接驗收
以保證寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。
2.4 顧客
接受寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人。
示例：物業(yè)產(chǎn)權人、使用人及其他相關(guān)方。
2.5 專(zhuān)項特約服務(wù)
寫(xiě)字樓物業(yè)管理機構在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內容之外，提供為滿(mǎn)足顧客個(gè)性需求的服務(wù)。
2.6 突發(fā)性公共事件
在寫(xiě)字樓物業(yè)管理范圍內發(fā)生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質(zhì)災害，生物災害等）、事故災難（包括各類(lèi)安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動(dòng)物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會(huì )安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。
3 基本要求
3.1 寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求
從事寫(xiě)字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應具有相應的資質(zhì)，符合建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。
3.2 物業(yè)管理承接驗收
3.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應依據相關(guān)規定，與業(yè)主方進(jìn)行物業(yè)管理承接驗收；
3.5.3 寫(xiě)字樓物業(yè)管理區域內的環(huán)境、秩序符合合同約定的標準；
3.5.4 實(shí)行了“三公開(kāi)”（公開(kāi)收費標準、公開(kāi)服務(wù)內容和標準、公開(kāi)辦事流程）；
3.5.5 公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)；
3.5.6 有服務(wù)受理、投訴、回訪(fǎng)處理程序；
3.5.7 管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。
3.6 檔案管理
3.6.1 寫(xiě)字樓物業(yè)管理檔案健全，有專(zhuān)人保管，查閱方便。
3.6.2 有較完善的寫(xiě)字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內容至少應包括：
3.6.2.1 物業(yè)竣工驗收及承接驗收檔案；
3.6.2.2 設備臺帳和管理維修檔案；
3.6.2.3 顧客資料檔案；
3.6.2.4 物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。
3.7 財務(wù)管理
3.7.1建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進(jìn)行財務(wù)管理，運作規范，賬目清晰。對于顧客報修、超時(shí)空調、特約服務(wù)等費用須單獨結算的應準確計算；
3.7.2 物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務(wù)收費、車(chē)庫管理費以及其它費用的繳付標準、時(shí)間、方式嚴格按照公開(kāi)的收費制度進(jìn)行（合同另有約定除外），收費應操作規范；
3.7.3 實(shí)行酬金制的，應向業(yè)主大會(huì )或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
3.8 顧客滿(mǎn)意度
3.8.1寫(xiě)字樓物業(yè)管理機構應每年開(kāi)展顧客意見(jiàn)調查，顧客對物業(yè)服務(wù)的滿(mǎn)意度不低于合同約定標準；
3.8.2 每年調查顧客的人數不低于寫(xiě)字樓內物業(yè)使用人總人數的2/3；
3.8.3 對調查結果進(jìn)行分析，有改進(jìn)措施。
3.9 專(zhuān)項特約服務(wù)
寫(xiě)字樓物業(yè)管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿(mǎn)足顧客的專(zhuān)項服務(wù)需求，開(kāi)展專(zhuān)項特約服務(wù)。
3.10 節能管理
寫(xiě)字樓物業(yè)管理機構應根據物業(yè)的實(shí)際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，并認真執行。
3.11 突發(fā)性公共事件處理
寫(xiě)字樓物業(yè)管理機構應對管理服務(wù)過(guò)程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會(huì )安全事件等突發(fā)性公共事件建立應急預案，并組織實(shí)施培訓、演習、評價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規定途徑及時(shí)報告顧客和有關(guān)部門(mén)，并采取相應措施。
4 顧客服務(wù)
4.1 接待服務(wù)
——有條件的寫(xiě)字樓物業(yè)管理應設置總服務(wù)臺。為物業(yè)使用人提供咨詢(xún)、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時(shí)為外來(lái)的`辦事人員提供咨詢(xún)、引導等服務(wù)；
——不具備設置總服務(wù)臺條件的寫(xiě)字樓，物業(yè)管理機構應設置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢(xún)、報修、特約服務(wù)申請和投訴。
4.1.1 入駐、退租服務(wù)
顧客需入駐和退租時(shí)，應按規定的程序及時(shí)受理，在承諾的時(shí)間內辦理完成相關(guān)手續，及時(shí)建檔、歸檔。
4.1.2 報修接待服務(wù)
顧客報修時(shí)，應及時(shí)受理，并在規定的時(shí)間內到場(chǎng)，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成后應進(jìn)行回訪(fǎng)。
4.2 郵件、報刊雜志收發(fā)服務(wù)
4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專(zhuān)遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進(jìn)行登記；
4.2.2 掛號信、特快專(zhuān)遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收；
4.2.3 每日10：00前（節假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專(zhuān)遞、電報等須及時(shí)傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時(shí)內送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時(shí)接收的應做好相關(guān)記錄）；
4.2.4 顧客遷離本物業(yè)后，應為顧客提供一個(gè)月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知顧客領(lǐng)取，對無(wú)法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。
4.3 裝修管理服務(wù)
4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；
4.3.2 簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權利和義務(wù)；
4.3.3 建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過(guò)程中所涉及的公共設施設備）資料。
4.4 投訴處理
4.4.1 寫(xiě)字樓物業(yè)管理機構直接受理的投訴，應核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復投訴者。屬于物業(yè)管理責任的，應向顧客道歉并及時(shí)糾正；屬于無(wú)理投訴的應做好解釋工作。寫(xiě)字樓物業(yè)管理機構與投訴者無(wú)法協(xié)商解決的，應上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門(mén)處理；
4.4.2 寫(xiě)字樓物業(yè)管理機構直接受理的投訴，應在一個(gè)工作日內回復處理結果，最長(cháng)不得超過(guò)三個(gè)工作日；
4.4.3 顧客直接向上級主管部門(mén)的投訴或者上級部門(mén)轉來(lái)的投訴，應查明事實(shí)，確認證據，分清責任后如實(shí)反映情況或上報書(shū)面材料，協(xié)助上級部門(mén)做好相應工作；
4.4.4 向公安機關(guān)報案的投訴，應協(xié)助公安部門(mén)處理；
4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；
4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。
4.5 專(zhuān)項特約服務(wù)受理
對顧客提出的專(zhuān)項特約服務(wù)要求，應在24小時(shí)內回復；在物業(yè)管理機構力所能及范圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。
5 房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務(wù)
5.1 房屋共用部位維護管理
5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規范、政策、法規；
5.1.2墻表面粉刷無(wú)明顯剝落開(kāi)裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無(wú)遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無(wú)明顯污漬和破損；外墻面無(wú)明顯剝落、墻面飾材無(wú)明顯遺缺、玻璃幕墻無(wú)開(kāi)裂；屋面防水層發(fā)現有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時(shí)間內安排專(zhuān)項修理；
5.1.3 對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整；
5.1.4 根據房屋實(shí)際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；
5.1.5 發(fā)現問(wèn)題及時(shí)向房屋產(chǎn)權人報告，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍的，及時(shí)提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權人同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應采取必要的應急措施。
5.2 裝修管理
5.2.1 執行《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗收標準》、《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》等相關(guān)規定；
5.2.2 按照《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的時(shí)限，及時(shí)審核、回復裝修人的《裝修申報》；
5.2.3 每日巡查裝修施工現場(chǎng)，發(fā)現違反裝修管理制度的行為、現象應及時(shí)勸阻、制止。如制止無(wú)效，應向業(yè)主和有關(guān)部門(mén)報告。
5.3 共用設施設備日常運行、維護服務(wù)
5.3.1 變配電系統
5.3.1.1 高壓電氣設備至少每二年進(jìn)行一次安全測試，油浸式變壓器每年進(jìn)行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告；
5.3.1.2 低壓配電設備每年至少一次全面停電檢修；
5.3.1.3 按照規定周期對變配電設施設備進(jìn)行檢查、維護、清潔，并做好記錄；
5.3.1.4 高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準確；
5.3.1.5 變壓器運行正常，通風(fēng)降溫設備可靠，溫度顯示準確；
5.3.1.6 直流操作系統運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一次充、放電試驗；
5.3.1.7 功率因數自動(dòng)補償運行正常，功率因數不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無(wú)鼓包、漏液現象；
5.3.1.8 制定突發(fā)事件應急處理程序和臨時(shí)用電管理措施，明確停、送審批權限，停、送電按規定提前通知顧客；
5.3.1.9 制定配電室人員出入管理制度，配電室實(shí)行封閉管理，無(wú)鼠洞，配備符合要求的滅火器材；
5.3.1.10 高壓防護用具、驗電器按規定每半年檢定一次，計量器具、檢測儀表按規定周期送計檢局檢定。
5.3.2 應急供電系統
5.3.2.1 每周檢查發(fā)電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無(wú)滲漏；
5.3.2.2 制定發(fā)電機組管理規程，常備不低于4小時(shí)運行所需的油料，配置符合要求的滅火器材；
5.3.2.3 每月啟動(dòng)發(fā)電機組試機30分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度；
5.3.2.4 每運行250小時(shí)或兩年更換發(fā)機組機油、機油濾清器、柴油濾清器、冷卻液；
5.3.2.5 發(fā)電機組手動(dòng)及自動(dòng)聯(lián)機正常，保護功能完善，發(fā)生停電時(shí)保證30分鐘內向重點(diǎn)設備、區域供電；
5.3.2.6 應急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時(shí)間不低于90分鐘，蓄電池無(wú)漏液、腐蝕現象；
5.3.2.7 定期對應急照明柜進(jìn)行檢查、維護、清潔，每月進(jìn)行一次切換試驗，每年進(jìn)行一次蓄電池組充、放電試驗；
5.3.2.8 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準備，發(fā)生停電時(shí)30分鐘內恢復供電。
5.3.3 給排水系統
5.3.3.1 每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門(mén)，定期檢查公共衛生間、開(kāi)水房、管道井內的上下水管道、閥門(mén)、減壓閥，集水坑、污水坑、室內外排水溝渠（井）。設備運行正常，壓力符合要求，儀表指示準確，無(wú)跑、冒、滴、漏現象；
5.3.3.2 生活水泵、管道、閥門(mén)定期進(jìn)行維護保養；集水坑、污水坑、化糞池、室內外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無(wú)堵塞；
5.3.3.3 生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設隔離網(wǎng)，環(huán)境衛生，無(wú)污染物；
5.3.3.4 雨、污水分離，不得混排，污水排放達到DB51/190-93《四川省水污染物排放標準》；
5.3.3.5 制定水質(zhì)管理制度，供水管理符合《城市供水水質(zhì)管理規定》、《生活飲用水衛生監督管理辦法》；
5.3.3.6 二次供水需辦理《二次供水衛生許可證》、供水管理人員持《健康證》上崗；
5.3.3.7 二次供水水箱（池）每半年由具備資質(zhì)條件的專(zhuān)業(yè)清潔公司清洗消毒，并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗，取得水質(zhì)檢測合格報告；
5.3.3.8 制定停水、爆管等應急處理程序，計劃停水按規定提前通知顧客；
5.3.3.9 計量器具、壓力儀表按規定周期送計檢局校驗；
5.3.3.10 未經(jīng)水行政主管部門(mén)許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。
5.3.4 空調系統
5.3.4.1 設備工作正常、安全裝置有效；
5.3.4.2 定期巡查設備運行狀態(tài)并記錄運行參數；
5.3.4.3 每月檢查空調主機，測試運行控制和安全控制功能，分析運行數據；
5.3.4.4 定期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其它附屬設備，每年至少清洗、維護保養冷卻塔一次；
5.3.4.5 定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機及泵體，每年進(jìn)行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎緊固、除銹刷漆等維護保養；
5.3.4.6 定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機盤(pán)管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水盤(pán)、冷凝水管、膨脹
水箱、集水器分水器、風(fēng)機表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養；
5.3.4.7 定期對空調系統電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統的用電安全；
5.3.4.8 管道、閥門(mén)無(wú)銹蝕，保溫層完好無(wú)破損，無(wú)跑、冒、滴、漏現象；每二年至少除銹漆刷漆一次；
5.3.4.9 定期對空調循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統水質(zhì)符合標準要求；
5.3.4.10 根據實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統清洗和空氣質(zhì)量測定，保證空氣質(zhì)量符合標準要求；
5.3.4.11 壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規定周期送計檢局校驗；
5.3.4.12 按國家相關(guān)要求嚴格控制溫度范圍，夏季室內溫度22－26℃，冬季室內溫度18－22℃，定期對空調系統設施設備進(jìn)行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統計和分析，做好節能工作。
5.3.4.13 在每個(gè)供冷期或供熱期交替運行之前，或系統停機一段時(shí)間后又重新投入運行時(shí)，必須對系統所有設施設備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)系統等的管件、閥門(mén)、電氣控制、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴格細致的檢查、清洗、測試和調整，確定正常后方能投入運行。
5.3.5 鍋爐系統
寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案
5.3.5.1 蒸汽鍋爐
每年由專(zhuān)業(yè)檢測機構對鍋爐設備進(jìn)行一次安全檢測，并對鍋爐電機部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測。
除定期送檢外，還應做好以下日常維護：
——每年對鍋爐及附屬設備進(jìn)行一次全面二級保養；按規定更換油（氣）噴嘴、保養和潤滑電機、校驗安全閥、檢查交換器并添加樹(shù)脂、設備管道補漆；對除氧器、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗；對鍋筒內部進(jìn)行檢查并除垢；
——每半年對蒸汽壓力表進(jìn)行一次校驗；對爐膛清灰；
——每季度對鍋爐及附屬設備進(jìn)行一次一級保養；對防爆門(mén)及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機風(fēng)葉、煙管通灰；對機械設備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動(dòng)排氣一次；
——每月對油氣管路過(guò)濾器進(jìn)行一次清洗，對安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗一次；
——檢測水質(zhì)的硬度，應不大于3毫克/升；
——鍋爐安全附件及儀表齊全，動(dòng)作可靠；
——在額定的流量范圍內，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內；
——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏；
——蒸汽減壓站輸出壓力波動(dòng)在20％之內。
各種證書(shū)齊備，操作人員持證上崗。
5.3.5.2 熱水鍋爐
——定期對溫控儀進(jìn)行檢測；
——附屬設備的維護保養可參照“蒸汽鍋爐”的相應條款實(shí)施。
5.3.6 電梯、自動(dòng)扶梯
5.3.6.1 電梯運行平穩、乘座舒適、平層準確，轎廂照明、內外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內整潔無(wú)污染；
5.3.6.2 根據溫度情況開(kāi)啟轎廂風(fēng)扇；
5.3.6.3 警鈴或其它救助設備功能完備，稱(chēng)重裝置可靠，安全裝置有效無(wú)缺損，電梯運行無(wú)異常；
5.3.6.4 自動(dòng)扶梯運行平穩舒適，安全防護裝置齊全有效；
5.3.6.5 應由A級專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的電梯、自動(dòng)扶梯維修保養單位進(jìn)行維護保養，經(jīng)技術(shù)監督局檢測并獲得《安全檢驗合格證》，在有效期內運行；
5.3.6.7設專(zhuān)職人員對電梯維護保養進(jìn)行監督，對電梯運行進(jìn)行管理，并按技術(shù)要求做好日常運行巡檢及記錄；
5.3.6.8 至少保障一臺電梯24小時(shí)運行；
5.3.6.9 電梯發(fā)生一般性故障，專(zhuān)業(yè)維修保養人員應在1小時(shí)內到達現場(chǎng)維修；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，寫(xiě)字樓物業(yè)管理專(zhuān)職人員應及時(shí)應急處理，專(zhuān)業(yè)維修保養人員應在30分鐘內到達現場(chǎng)進(jìn)行搶修；
5.3.6.10 電梯機房實(shí)行封閉管理，機房?jì)葴囟炔怀^(guò)設備安全運行環(huán)境溫度，配備應急照明、滅火器和盤(pán)車(chē)工具齊全，并掛于顯眼方便處。
5.3.7 消防系統
5.3.7.1 當被檢測探測器響應參數達到預定值時(shí)，探測器應輸出火警信號，同時(shí)啟動(dòng)探測器的確認燈；
5.3.7.2 操作啟動(dòng)部件，手動(dòng)火災報警按鈕應能輸出火災報警信號，報警按鈕應當有動(dòng)作顯示；
5.3.7.3 火災時(shí)應能將火災疏散層的揚聲器和廣播背景音響系統強制轉入火災應急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層內；
5.3.7.4 報警功能：能正常接收來(lái)自火災探測器及其它報警觸發(fā)器件的火災報警信號，發(fā)出聲光信號；
5.3.7.5 故障報警：當控制器和火災探測器、控制器和傳輸火災報警信號作用的部件發(fā)生故障時(shí)，應當正確指示出故障部位；
5.3.7.6 火警優(yōu)先功能：顯示預報警和故障信號時(shí)，如有火災報警信號輸入，應當立即顯示火災報警信號；顯示故障信號時(shí)，如有預報警信號輸入，應當顯示預報警信號；
5.3.7.7 電源轉換功能：主電源切斷時(shí)，備用電源應當能自動(dòng)投入運行；當主電源恢復時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉入主電源狀態(tài)；
5.3.7.8火災確認后，發(fā)出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯(lián)動(dòng)迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能、信號均應當正常；
5.3.7.9 火災確認后，應當控制相應部位的正壓風(fēng)機和排煙風(fēng)機啟動(dòng)，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；
5.3.7.10 火災確認后，發(fā)出控制信號，將著(zhù)火層防煙風(fēng)閥、排煙閥打開(kāi)，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；
5.3.7.11 確認火災后，控制室應能控制有關(guān)部位的防火卷簾門(mén)按規定程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；
5.3.7.12 火災確認后，應當釋放所有門(mén)禁裝置，保證疏散門(mén)的暢通；
5.3.7.13 消防對講電話(huà)應語(yǔ)音清楚無(wú)干擾；
5.3.7.14 自動(dòng)噴淋系統有水流動(dòng)時(shí)，其水流指示器應顯示、壓力開(kāi)關(guān)應動(dòng)作、水力警鈴應發(fā)出報警鈴聲；
5.3.7.15 安全出口、疏散指示燈火災時(shí)應在維持90分鐘以上的照明時(shí)間；
5.3.7.16 消防水帶每半年檢查一次，應無(wú)破損、發(fā)黑、發(fā)霉現象；
5.3.7.17 聯(lián)動(dòng)控制臺工作正常、顯示正確，系統誤報率不超過(guò)3％；
5.3.7.18 消防泵每月啟動(dòng)一次，每年保養一次；
5.3.7.19 消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內配件完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次；
5.3.7.20 控測器至少每三年進(jìn)行一次清洗除塵；
5.3.7.21 消防管道、閥門(mén)至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆；
5.3.7.22 保證消防用水的基本儲備，確�；馂碾U情時(shí)的應急滅火用水；
5.3.7.23 消防系統由具有合格專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對其進(jìn)行維護保養；
5.3.7.24 工作人員經(jīng)消防培訓考試合格，持證上崗；
5.3.7.25 消防主機除檢修時(shí)間外，必需處于開(kāi)機運行狀態(tài)；
5.3.7.26 發(fā)生一般性故障，專(zhuān)業(yè)維修保養人員應在1小時(shí)內到達現場(chǎng)維修；發(fā)生重大故障時(shí)，物業(yè)管理專(zhuān)職人員應及時(shí)采取相應措施應急處理，專(zhuān)業(yè)維修保養人員應在30分鐘內到達現場(chǎng)進(jìn)行搶修；
5.3.7.27 監督專(zhuān)業(yè)消防維保公司做好消防設備月、季、年度測試工作，按時(shí)段和設備數量比例，抽查、檢測系統設備，全年覆蓋所有系統設備；
5.3.7.28 配合專(zhuān)業(yè)消防公司制定消防設備年度保養計劃，并監督完成情況；
5.3.7.29 制定消防應急預案，每年進(jìn)行一次消防火災演練。
5.3.8 安全防范系統
5.3.8.1 系統設置時(shí)間、日期準確，攝像機編號有邏輯性；
5.3.8.2矩陣工作正常，線(xiàn)路整齊，分組同步切換標識清楚；
5.3.8.3傳輸線(xiàn)路應有良好的接地，并對干擾信號進(jìn)行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應一致；
5.3.8.4 錄像機工作正常，顯示準確、整潔；
5.3.8.5 錄入資料應保持7天以上，并應有時(shí)間、日期及攝像機編號，有特殊要求的參照相關(guān)規定；
5.3.8.6 攝像機安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機應注意防水、防塵、密封及散熱，并應滿(mǎn)足室外最低照度要求；
5.3.8.7 畫(huà)面分割器工作正常、整潔；
5.3.8.8 監視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；
5.3.8.9 多媒體圖形工作站應直觀(guān)顯示各監控點(diǎn)位置，對報警應及時(shí)響應；
5.3.8.10 紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置應安裝牢固，靈敏可靠，及時(shí)反饋報警信息；
5.3.8.11 每季度對UPS電源進(jìn)行一次完全代載放電，并充電檢測；
5.3.8.12 維修保養工作由專(zhuān)職人員進(jìn)行，非受權專(zhuān)業(yè)人員不得擅自更改安防設置及對主機開(kāi)蓋檢測箱內元件；
5.3.8.13 設立監控資料調用、查閱權限，調用、查閱需經(jīng)受權；
5.3.8.14 制定應急處理程序，出現重大安全隱患時(shí)應采取必要補救措施；
5.3.8.15 每年由物業(yè)公司組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員對安全防范系統進(jìn)行一次全面檢查，對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進(jìn)行限期整改。
5.3.9 樓控系統
5.3.9.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.9.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.9.3 傳感器工作正常，靈敏度適應，通訊正常；
5.3.9.4 執行調節器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準確；
5.3.9.5 直接數字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線(xiàn)路整齊；
5.3.9.6 末端設備工作正常，線(xiàn)路無(wú)損，安裝牢固；
5.3.9.7 執行計算機權限管理規定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來(lái)軟件和光盤(pán)；
5.3.9.8 制定應急處理程序，定期對計算機系統數據進(jìn)行備份；
5.3.9.9 每年對儀器儀表、傳感器進(jìn)行校對；
5.3.9.10 建立機房管理制度，控制室機房實(shí)行封閉管理，無(wú)老鼠進(jìn)入縫隙，配備符合要求的滅火器材。
5.3.10 網(wǎng)絡(luò )通訊
5.3.10.1 通信處理機、交換和調制解調機數據通訊工作正常、整潔、線(xiàn)路整齊；
5.3.10.2 維護終端工作正常、整潔；
5.3.10.3 工作電源及UPS工作正常，設備整潔，顯示儀表無(wú)損；
5.3.10.4 配線(xiàn)架排線(xiàn)整齊，標識完好，數據齊全；
5.3.10.5 光纖配架排線(xiàn)整齊，標識完好，數據齊全；
5.3.10.6 插座模塊安裝完好，線(xiàn)路暢通，表面整潔；
5.3.10.7 建立授權機制、訪(fǎng)問(wèn)控制、加密與解密相關(guān)管理制度；
5.3.10.8 專(zhuān)人監控關(guān)鍵設備：文件服務(wù)器、數據庫服務(wù)器、打印服務(wù)器、交換機等；
5.3.10.9 病毒預防：從管理、技術(shù)和法律等方面著(zhù)手，預防病毒侵入；
5.3.10.10 實(shí)時(shí)對服務(wù)器數據進(jìn)行文件備份；
5.3.10.11計算機工程師應用相關(guān)軟件定期對Web Server，Datebase Server，Mail/FTP等Server進(jìn)行觀(guān)測，發(fā)現故障及時(shí)記錄，并通知相關(guān)部門(mén)維修。
5.3.11 門(mén)禁系統
5.3.11.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.11.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.11.3 讀卡器指示燈完好、工作正常；
5.3.11.4 電子門(mén)鎖工作正常；
5.3.11.5 門(mén)磁開(kāi)關(guān)工作正常，靈活有效；
5.3.11.6 建立系統權限管理規定，不得隨意更改系統設置；
5.3.11.7 作好門(mén)禁系統的安全保密工作，不得泄露有關(guān)信息；
5.3.11.8 每半年對門(mén)磁開(kāi)關(guān)、讀卡器、電子門(mén)鎖及蓄電池進(jìn)行檢測。
5.3.12 有線(xiàn)及衛星電視
5.3.12.1 衛星天線(xiàn)安裝牢固，外觀(guān)整潔；
5.3.12.2 放大器、解碼器、混合器、鄰頻調制器等設備工作正常、整潔；
5.3.12.3 光纖收發(fā)機、放大器、分配器工作正常，線(xiàn)路衰減��；
5.3.12.4 傳輸線(xiàn)路正常，圖像清晰；
5.3.12.5 每半年檢測一次干線(xiàn)及各分支器的輸出電平。
5.3.13 廣播與背景音樂(lè )系統
5.3.13.1 節目源設備工作正常；
5.3.13.2 信號放大及處理設備工作正常、整潔，音量及音響調控效果完好；
5.3.13.3 揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰；
5.3.13.4 背景音樂(lè )與消防報警系統的連接切換工作正常；
5.3.13.5 每季度檢測傳輸電壓；
5.3.13.6 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調試。
5.3.14 數字會(huì )議系統
5.3.14.1 多媒體顯示、數字音響、攝錄像、同聲翻譯等設備工作正常；
5.3.14.2 視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò )線(xiàn)路傳輸正常、無(wú)干擾；
5.3.14.3 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調試。
5.3.15 停車(chē)場(chǎng)管理系統
5.3.15.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；
5.3.15.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；
5.3.15.3 出入口機工作正常，通訊正常；
5.3.15.4 區域及車(chē)場(chǎng)車(chē)位計數顯示器工作正常、整潔，數據準確；
5.3.15.5 圖像識別系統工作正常，攝像機工作正常，車(chē)輛及車(chē)牌號清晰，信息相對應及時(shí)存入、讀出數據庫；
5.3.15.6 電動(dòng)道閘工作正常、整潔，反應靈敏；
5.3.15.7 車(chē)輛檢測器工作正常；
5.3.15.8 執行計算機權限管理規定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來(lái)軟件和光盤(pán)；
5.3.15.9 每月對車(chē)位進(jìn)行一次系統數據和現場(chǎng)實(shí)際情況的校對，并及時(shí)調整區域及車(chē)場(chǎng)車(chē)位顯示器數據，核對收費數據；
5.3.15.10 定期備份系統軟件及數據。
5.3.16 公共照明系統
5.3.16.1 制定公共照明節能管理制度，照度符合GB50034－2004《建筑照明設計標準》；
5.3.16.2 每天一次巡檢大堂、電梯間、停車(chē)場(chǎng)、通道、光彩照明、景觀(guān)照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98％以上，如有缺損及時(shí)更換；
5.3.16.3 每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問(wèn)題及時(shí)處理，保證設備正常運行和安全用電。
5.3.17 避雷系統
5.3.17.1 每年雨季前由成都市防雷中心對建筑避雷系統進(jìn)行檢測，留存檢測合格報告，同時(shí)動(dòng)員和組織寫(xiě)字樓內的使用人對重要設施設備進(jìn)行防雷檢測；
5.3.17.2 保持避雷系統完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設施；
5.3.17.3 每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線(xiàn)、避雷網(wǎng)、屋面設備、其它金屬物體的接地裝置進(jìn)行全面檢查，有問(wèn)題及時(shí)解決；
5.3.17.4 每季度對強、弱電井、設備間內的機電設備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查，每月對變配電設備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢查，保證所有機電設備、配電柜（箱）、管道、金屬構架物接地良好；
5.3.17.5 成都地區寫(xiě)字樓建筑物（無(wú)特殊計設要求情況下）接地電阻標準：
3類(lèi)建筑接地電阻：≤10Ω
2類(lèi)建筑接地電阻：≤4Ω
計算機房接地電阻：≤4Ω。
5.3.18 高空作業(yè)設備
5.3.18.1 設備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測機構檢驗合格，保持安全裝置完好并在有效期內安全運行；
5.3.18.2 設備操作人員應嚴格遵守安全規定，嚴格執行安全操作規程，嚴禁超載；
5.3.18.3 設備應嚴格執行作業(yè)前的機電系統安全檢查與運行狀態(tài)的確認；
5.3.18.4 吊籃運行平穩，無(wú)傾斜；
5.3.18.5 設備各儀表指示準確，各類(lèi)開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活；通訊設備正常；
5.3.18.6 在運行中，不得隨意卸開(kāi)裝置的護罩、封門(mén)及其他任何裝置；
5.3.18.7 設備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規定方法予以鎖定。應有專(zhuān)業(yè)人員對設備運行進(jìn)行管理、記錄；
5.3.18.8 應定期對設備系統進(jìn)行檢查及保養，對提升系統進(jìn)行全面測試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。
5.3.19 測量計量裝置
5.3.19.1 測量、計量裝置按規定周期送計檢局校驗，確保準確性和有效性；
5.3.19.2 電能表、煤氣表、水表等計量裝置按規定周期抄寫(xiě)數據，計算能源消耗量，建立數據檔案并分析控制；
5.3.19.3 測量裝置按規定周期巡查、記錄數據，為設備正常運行提供證據資料；
5.3.19.4 建立測量、計量裝置臺帳和檢定校驗記錄表。
5.3.20 標識系統
5.3.20.1 辦公區域、公共區域及倉儲庫區內應設指示性標識（包括引導標志和功能標識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門(mén)牌號、商務(wù)中心、問(wèn)詢(xún)處、衛生間、有毒有害廢棄物存放點(diǎn)標識等）；
5.3.20.2 辦公區域、公共區域內的緊急出口、消防通道、禁煙區等設置警示性標識；
5.3.20.3 應在主要道路及停車(chē)場(chǎng)設置交通標識，主要路口設路標；
5.3.20.4 配置并在適當時(shí)使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)標識；
5.3.20.5 標識的圖形符號應符合GB/T 10001.1《標志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號》標準的要求。消防與安全標識應符合GB2894《安全標志》、GB 13495《消防安全標志》的要求。各類(lèi)標識的格式應統一，懸掛（擺放）應安全、正規、醒目、便利、協(xié)調、無(wú)涂改，文字規范。
6 秩序維護與安全服務(wù)
6.1 門(mén)衛
6.1.1 主出入口24小時(shí)值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語(yǔ)規范、禮儀規范，按時(shí)到崗，堅守崗位不脫崗；
6.1.2 保持個(gè)人儀表整潔、門(mén)崗周?chē)h(huán)境清潔，注意觀(guān)察人員進(jìn)出情況，發(fā)現疑點(diǎn)應當及時(shí)詢(xún)問(wèn)，勸阻小商小販不要在寫(xiě)字樓物業(yè)管理區域內亂設攤點(diǎn)；
6.1.3 對進(jìn)出寫(xiě)字樓物業(yè)管理區域的各類(lèi)車(chē)輛進(jìn)行有效疏導，保持出入口的暢通；
6.1.4 對外來(lái)人員（施工、送貨、參觀(guān)等）實(shí)行進(jìn)出管理，必要時(shí)引導至電梯廳或指定區域；對非工作時(shí)間進(jìn)入寫(xiě)字樓的人員應進(jìn)行詳細登記；
6.1.5 對物品進(jìn)出實(shí)施分類(lèi)管理，大件物品進(jìn)出應進(jìn)行審驗，拒絕危險物品進(jìn)入。
6.2 巡邏
6.2.1 科學(xué)、合理安排巡邏路線(xiàn)，重點(diǎn)、要害部位每小時(shí)至少巡邏一次，發(fā)現違法、違章行為應及時(shí)制止；
6.2.2 按規定時(shí)間、路線(xiàn)巡回檢查，多看、多聽(tīng)、多問(wèn)，排除各種不安全因素；發(fā)現疑點(diǎn)應追查原因，同時(shí)通知有關(guān)部門(mén)；
6.2.3 巡視中發(fā)現異常情況，應立即通知有關(guān)部門(mén)并在現場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準備啟動(dòng)相應的應急預案；
6.2.4 收到中央監控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應及時(shí)到達，并采取相應措施；
6.2.5 對寫(xiě)字樓物業(yè)管理區域內設置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標志等涉及公共安全的設施設備進(jìn)行巡查，發(fā)現缺失，損壞或不能正常使用等情況，應及時(shí)報告并記錄。
6.3 安全監控
6.3.1 監控設施應24小時(shí)開(kāi)通，保證對安全出入口、內部重點(diǎn)區域的安全監控，保持完整的監控記錄；
6.3.2 監控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應及時(shí)報警，并通知相關(guān)人員及時(shí)趕到現場(chǎng)進(jìn)行處理；
6.3.3 監控的錄入資料應至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規定或行業(yè)標準執行；
6.3.4 保持治安電話(huà)暢通，接聽(tīng)及時(shí)（鈴響三聲內應接聽(tīng)）。
6.4 交通和車(chē)輛停放管理
6.4.1根據實(shí)際情況設置行車(chē)指示標志，規定車(chē)輛行駛路線(xiàn)，指定車(chē)輛停放區域，公開(kāi)收費標準；
6.4.2 車(chē)輛管理人員應對進(jìn)出的各類(lèi)車(chē)輛進(jìn)行管理，維護交通秩序，保證車(chē)輛便于通行、易于停放；若對進(jìn)出車(chē)輛有疑問(wèn)，應向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢(xún)問(wèn)；
6.4.3 收費管理的車(chē)庫應24小時(shí)有專(zhuān)人管理；車(chē)輛停放有序，車(chē)庫場(chǎng)地定時(shí)清潔，無(wú)易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏氣車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)；
6.4.4 地面、墻面按車(chē)輛道路行駛要求設立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全；
6.4.5 非機動(dòng)車(chē)應定點(diǎn)停放。
6.5 安全管理
6.5.1 消防安全管理
6.5.1.1 應建立健全消防管理制度，建立消防責任制；
6.5.1.2 樓內應設置消防設施，保持消防通道暢通，在樓內明顯位置設置消防疏散示意圖；
6.5.1.3 定期對消防設備設施進(jìn)行巡視、檢查和維護，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區域線(xiàn)范圍內，器材不超過(guò)有效期，各類(lèi)設備設施能正常運行與使用；檢查記錄詳細，如發(fā)現消防器材有異常情況，應及時(shí)予以調換或報修；
6.5.1.4 制訂火險應急預案，定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習；
6.5.1.5 對易燃易爆物品設專(zhuān)人專(zhuān)區管理。
6.5.2 安全生產(chǎn)及災害預防
6.5.2.1 建立健全安全生產(chǎn)規章制度和操作規程，普及安全用電、用氣知識。如遇暴雨或其他災害性天氣時(shí)，應采取以下應急措施：
——對設備機房、停車(chē)場(chǎng)、廣告牌、電線(xiàn)桿等露天設施的抗強風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固；
——對集水井水泵運轉情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇；
——對排水系統進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通；
——及時(shí)準備必要的搶險物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。
6.5.5.2 突發(fā)事件管理
——根據各寫(xiě)字樓物業(yè)管理的實(shí)際情況，制定突發(fā)性公共事件應急預案，每年根據實(shí)際情況組織1—2次應急演習；
——當發(fā)生突發(fā)性事件時(shí)，應按預定方案進(jìn)行處理，全力配合有關(guān)部門(mén)，保護顧客人身安全并盡量減少財產(chǎn)損失。
7 環(huán)境保潔服務(wù)
7.1 環(huán)衛設施
應根據寫(xiě)字樓的實(shí)際情況合理設置相關(guān)環(huán)衛設施，如在主要進(jìn)出口設置果皮箱、在適當位置設置垃圾中轉房、在集中裝修期間應有臨時(shí)建渣堆放處等。
7.2 清潔、保潔責任制
清潔、保潔實(shí)行責任制，有專(zhuān)職保潔人員和明確的責任范圍，實(shí)行標準化作業(yè)。
7.3 各區域清潔要求：
區域 衛生標準
外圍及周邊道路 地面干凈無(wú)雜物、無(wú)積水，無(wú)明顯污跡、油漬；明溝、窨井內無(wú)雜物、無(wú)異味；各種標示標牌表面干凈無(wú)積塵、無(wú)水��；路燈表面干凈無(wú)污漬。
綠化帶及水池 綠地內無(wú)雜物，花臺表面干凈無(wú)污漬，水池內水質(zhì)清澈，池內無(wú)漂浮物，池壁無(wú)青苔等污垢，水池無(wú)異味。
大廳、樓內、公共通道 地面干凈、無(wú)污漬，有光澤，保持地面材質(zhì)原貌；門(mén)框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬；門(mén)窗玻璃干凈無(wú)塵，透光性好，無(wú)明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無(wú)污漬，有金屬光澤；門(mén)把手干凈、無(wú)印跡、定時(shí)消毒；天花板干凈，無(wú)污漬、無(wú)蛛網(wǎng)；燈具干凈無(wú)積塵，中央空調風(fēng)口干凈，無(wú)污跡，進(jìn)出口地墊擺放整齊，表面干凈無(wú)雜物，盆栽植物無(wú)積塵。
會(huì )議室、接待室 地面、墻面、干凈，無(wú)灰塵、污漬；天花板、風(fēng)口目視無(wú)灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。
樓梯及樓梯間 梯步表面干凈無(wú)污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無(wú)灰塵，防火門(mén)及閉門(mén)器表面干凈無(wú)污漬，墻面、天花板無(wú)積塵、蛛網(wǎng)。
公共衛生間 地面干凈，無(wú)污漬、無(wú)積水，大小便器表面干凈，無(wú)污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無(wú)亂寫(xiě)亂畫(huà)，金屬飾件表面干凈，無(wú)污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無(wú)污漬、蛛網(wǎng)；風(fēng)口或換氣扇表面干凈無(wú)積塵；門(mén)窗表面干凈，窗臺無(wú)灰塵；玻璃干凈無(wú)水漬；洗手臺干凈無(wú)積水，面盆無(wú)污垢；各種管道表面干凈無(wú)污漬；各種物品擺放整齊規范；廢紙簍雜物超過(guò)2/3應及時(shí)傾倒，衛生間內空氣流通并且無(wú)明顯異味。
停車(chē)場(chǎng) 地面干凈，無(wú)雜物，無(wú)明顯油漬、污漬；頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈無(wú)積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無(wú)積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無(wú)明顯污跡，各種道閘表面無(wú)灰塵。
開(kāi)水間及清潔間 地面干凈，無(wú)雜物、無(wú)積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無(wú)蛛網(wǎng)，燈罩表面無(wú)積塵、蛛網(wǎng)，墻面干凈無(wú)污漬，各種物品表面干凈無(wú)漬，清潔工具擺放整齊有序，室內無(wú)明顯異味。
電梯及電梯廳 電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)印跡，地面干凈，空氣清新、無(wú)異味；電梯凹槽內無(wú)垃圾無(wú)雜物，按鈕表面干凈無(wú)印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈無(wú)灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光亮無(wú)塵；梳齒板內無(wú)雜物污漬；廳內地面干凈有光澤。
電器設施 燈泡、燈管、燈罩無(wú)積塵、無(wú)污跡。裝飾件無(wú)積塵、無(wú)污跡；開(kāi)關(guān)、插座、配電箱無(wú)積塵、無(wú)明顯污跡。垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置擺放，桶身表面干凈無(wú)污漬無(wú)痰跡，煙灰缸內煙頭不應超過(guò)3個(gè)，垃圾不應超過(guò)2/3，內膽應定期清潔、消毒。
消防栓、消防箱、公共設施 保持表面干凈，無(wú)灰塵、無(wú)污漬。報警器、火警通訊電話(huà)插座、滅火器表面光亮、無(wú)積塵、無(wú)污跡；噴淋蓋、揚聲器無(wú)積塵、無(wú)污漬。監控攝像頭、門(mén)警器表面光亮、無(wú)積塵、無(wú)斑點(diǎn)；消防栓外表面光亮、無(wú)印跡、無(wú)積塵，內側無(wú)積塵、無(wú)污跡。
垃圾中轉房 中轉房應專(zhuān)人管理定時(shí)開(kāi)放，袋裝垃圾擺放整齊，地面無(wú)明顯垃圾，無(wú)污水外溢，房?jì)葢獰o(wú)明顯異味，垃圾日產(chǎn)日清。
設備機房、管道、指示牌 無(wú)衛生死角、無(wú)垃圾堆積，無(wú)積塵、目視無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)明顯污漬、無(wú)水漬；指示牌、廣告牌無(wú)灰塵、無(wú)污跡，金屬件表面光亮，無(wú)痕跡。
外墻 目視潔凈、無(wú)污垢；表面、接縫、角落、邊線(xiàn)等處潔凈，無(wú)污跡、無(wú)積塵。
平臺、屋頂 無(wú)垃圾堆積。
7.4 環(huán)境消殺管理
消殺工作應在盡量不影響寫(xiě)字樓物業(yè)管理使用人工作的前提下進(jìn)行，如上班前、下班后或者利用節假日等；消殺使用的藥劑應是有關(guān)部門(mén)發(fā)放或者是使用低毒高效的藥劑，在消殺過(guò)程中注意做好個(gè)人防護。
7.5 垃圾清運
對寫(xiě)字樓產(chǎn)生的生活垃圾應專(zhuān)人負責，日產(chǎn)日清；對寫(xiě)字樓產(chǎn)生的建筑垃圾應有專(zhuān)人負責清理。
7.6 保潔工作中的應急處理
寫(xiě)字樓如出現自來(lái)水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況，應啟動(dòng)相應的應急預案，全力配合有關(guān)部門(mén)，保障顧客人身安全，減少財產(chǎn)損失。
8 綠化服務(wù)
8.1 室內綠化
8.1.1 室內綠化應根據顧客的喜好和室內布局的需要擺放具有觀(guān)賞價(jià)值的植物；
8.1.2 綠化養護人員應征得顧客同意后方可進(jìn)入辦公室養護植物；工作時(shí)不能發(fā)出聲響；枯枝敗葉、水滴等應及時(shí)清理干凈；
8.1.3 植物應鮮活，具有觀(guān)賞價(jià)值。葉面干凈，具有光澤，無(wú)積塵，無(wú)枯枝敗葉，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)雜草；盆器及托盤(pán)完好干凈，托盤(pán)無(wú)積土。土面不外露；
8.1.4 選擇適宜在室內栽培的植物品種，觀(guān)賞性強，觀(guān)賞期長(cháng)，管理方便；
8.1.5室內根據顧客需要擺放植物；公共區域根據合同的約定或建筑的室內布局合理擺放。植物的大小和色彩應與室內空間及裝修的格調相一致；
8.1.6 室內盆栽應選用無(wú)毒、無(wú)害、無(wú)異味的基質(zhì)栽培；如需施肥只能使用無(wú)機肥，嚴禁使用有機肥；發(fā)現病蟲(chóng)害及時(shí)更換植物，禁止在室內噴灑農藥。
8.2 室外綠化
8.2.1 室外綠化養護應達到綠地及花壇內各種植物存活率100％。綠地設施及硬質(zhì)景觀(guān)完好無(wú)損。植物群落完整，層次豐富，黃土不外露，有整體的觀(guān)賞效果。植物季相分明，生長(cháng)茂盛；
8.2.2 保持土壤適度濕潤，原則上“不干不澆，澆則澆透”；澆灌中流出的余水及時(shí)清理；
8.2.3 草坪保持平整，高度不超過(guò)5厘米，草屑及時(shí)清理；喬木修剪科學(xué)合理，剪口光滑整齊，樹(shù)冠完整美觀(guān)，無(wú)徒長(cháng)枝、下垂枝、枯枝，內膛不亂，通風(fēng)透光；綠籬修剪整齊有型，保持觀(guān)賞面枝葉豐滿(mǎn)�；ü嗄净ê笮藜艏皶r(shí)，無(wú)殘花；
8.2.4 綠地內立視應無(wú)明顯雜草，土壤疏松通透；
8.2.5 按植物品種、生長(cháng)速度、土壤狀況，適時(shí)適量施無(wú)機肥；
8.2.6 預防為主，生態(tài)治理。草皮無(wú)病斑，植物枝葉無(wú)蟲(chóng)害咬口、排泄物、無(wú)懸掛或依附在植物上的蟲(chóng)繭、休眠蟲(chóng)體及越冬蟲(chóng)蛹；
8.2.7 綠地內無(wú)垃圾，喬木無(wú)樹(shù)掛。
9 專(zhuān)項特約服務(wù)
——在不違反法律、法規、規章的前提條件下，當顧客提出專(zhuān)項特約服務(wù)要求時(shí)，物業(yè)管理機構應在力所能及的范圍內給予滿(mǎn)足；
——在提供專(zhuān)項特約服務(wù)前，應向顧客明示專(zhuān)項特約服務(wù)內容和服務(wù)標準，并與顧客商定特約服務(wù)收費標準；
——專(zhuān)項特約服務(wù)的收費標準：有政策規定的應按政策規定執行，沒(méi)有政策規定的由雙方協(xié)商確定。
物業(yè)管理方案5
綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項目規劃、建設與驗收交付階段的前期介入，開(kāi)盤(pán)區的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問(wèn)題的處理流程等。根據項目開(kāi)發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對應的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質(zhì)。項目規劃設計階段參與人員
前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項目經(jīng)理、工程主管、財務(wù)部經(jīng)理主要工作內容
1、從物業(yè)管理角度對項目的整體布局提出建議，如在綜合體項目中，前期介入小組對物業(yè)管理用房的位置、臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)的設置等提出建議。
2、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案：參與項目的規劃，如在本項目中，前期介入小組對綜合體出入口設計、人車(chē)分流、地下車(chē)庫預留各單元入口、小區景觀(guān)區道路設置殘疾人通道等的建議。
3、全程參與公共設施設備的配套設計、方案制定與設備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護經(jīng)濟性等方面對公共設施設備的配套提出建議，參與設備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過(guò)上述工作，管理公司與設備供應商建立了良好的`溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的利益均得到有效的保護。
4、參與廣場(chǎng)綠化與空中花園景觀(guān)系統設計的論證，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護的角度對綠化植物樹(shù)種、景觀(guān)的選擇、噴灌系統的布局、保養期的維護保養標準等方面提出建議。
5、參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規對物業(yè)管理用房的面積提出要求。
6、參與寫(xiě)字樓和公寓戶(hù)型討論會(huì )，前期介入小組將管理公司已托管小區中業(yè)主對戶(hù)型設計的意見(jiàn)、裝修中的常見(jiàn)改動(dòng)等情況反饋給開(kāi)發(fā)商，以便開(kāi)發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶(hù)型設計方案。
7、參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關(guān)建議。
8、物業(yè)管理市場(chǎng)調查及目標客戶(hù)群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續服務(wù)，必須切實(shí)掌握目標客戶(hù)群的需求，制定出有針對性的管理服務(wù)措施。
施工圖設計階段的物業(yè)服務(wù)介入、參與人員
前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。
二、在管理的角度主要關(guān)注以下內容，根據實(shí)際情況提出合理化建議。
1、土建
1）對屋面、有防水要求的衛生間（廚房）等防水材料的選擇。
2）門(mén)、窗的材質(zhì)。
3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸。
4）地區氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求。
5）空調外機預留位的尺寸、冷凝水的統一收集。
6）煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區域布置。
7）廣場(chǎng)、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。
2、配套
1）室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性。
2）給業(yè)主造成的影響。
3）各種設備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響。
4）各種設備總控制開(kāi)關(guān)是否設在公共區域內。
5）各種設備設施的能源消耗。
6）室外管線(xiàn)、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響。
7）智能化設施的可靠性、適用性與經(jīng)濟性。
施工階段
�。ㄒ唬﹨⑴c人員
前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時(shí)安排工程維修人員參與。
�。ǘ┲饕P(guān)注以下內容，對影響后期管理的項目提出合理化建議。
1、地產(chǎn)公司招標工作介入。
1）供方門(mén)、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評價(jià)。
2）公共設施設備質(zhì)量標準及后期維修保養成本條款的制定。
2、施工介入。
1）房屋質(zhì)量控制。
2）隱蔽工程檢查驗收記錄。
3）設計變更記錄的收集。
4）設施、設備的安裝調試及操作培訓。
5）成品保護。
6）綜合體和小區體育設施、兒童游樂(lè )設施質(zhì)量涵蓋弱電-安防-監控-消防-物業(yè)-通信-布線(xiàn)-樓宇自控的證書(shū)可在全國鑒定考試網(wǎng)查詢(xún)全國通用無(wú)需年檢★外來(lái)工作者可直接申請當地的人才引進(jìn)。
物業(yè)管理方案6
為順利實(shí)現康樂(lè )里小區創(chuàng )建“北京市物業(yè)管理示范住宅小區”的目標，根據北京市考評的有關(guān)通知精神，在總結近年來(lái)本公司其他創(chuàng )建工作的基礎上，結合康樂(lè )里小區管理服務(wù)中心工作實(shí)際情況，參照《物業(yè)管理示范住宅小區標準及評分細則》擬訂本創(chuàng )建實(shí)施方案。
一、指導思想：
通過(guò)開(kāi)展創(chuàng )建活動(dòng)，進(jìn)一步提高管理水平，提升服務(wù)質(zhì)量。
二、時(shí)間安排：
第一階段：宣傳動(dòng)員、學(xué)習提高、組織落實(shí)階段，2月17-3月31日
第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1-4月20日
第三階段：整改提高、迎接初檢、充實(shí)完善階段，4月21-5月25日
第四階段：準備區迎檢方案，并提出第五次整改計劃，5月26-7月5日
第五階段：請市小區辦、物業(yè)處專(zhuān)家指導創(chuàng )市優(yōu)，7月1-7月30日
第六階段：召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議準備創(chuàng )優(yōu)迎檢工作，8月1-9月30日
三、組織體系：
成立創(chuàng )建領(lǐng)導小組和工作小組：創(chuàng )建領(lǐng)導小組負責部署和組織開(kāi)展創(chuàng )建工作，統籌安排，協(xié)調一致，創(chuàng )建達標，工作小組負責執行實(shí)施。
創(chuàng )優(yōu)領(lǐng)導組
組長(cháng)：李志平
副組長(cháng)：趙文喜、王健、任保鋼、葉鴻斌、樂(lè )奇波
創(chuàng )優(yōu)工作組
組長(cháng)：樂(lè )奇波
副組長(cháng)：葉鴻斌（設備組長(cháng)）、閃志明（環(huán)境組長(cháng)）、陳楊（資料組長(cháng)）
組員：曹燕、張宇、王振君、樊榮章、陳重華、楊霄、趙剛、周毅、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、宋國亮、石蒙、趙雁峰、蘇佳。
四、創(chuàng )建工作小組人員分工：
項目組：樂(lè )奇波、葉鴻斌、閃志明、陳楊負責總策劃、總落實(shí)、總監督。
資料組：陳楊、曹燕、張宇、楊霄、趙剛、周毅
檔案負責人：趙剛
負責企業(yè)的資料收集、管理規程的整理、迎檢資料的編寫(xiě)和相關(guān)培訓。
協(xié)助創(chuàng )優(yōu)資料的整理、裝訂、打印等
環(huán)境組：閃志明、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳
檔案負責人：曹雪
經(jīng)營(yíng)部場(chǎng)所的環(huán)境及相關(guān)資料的整理。監管日常事務(wù)相關(guān)資料整理和收集。
裝修及樓宇外觀(guān)。小區清潔、綠化的'環(huán)境及相關(guān)資料的整理。
設備組：葉鴻斌、樊榮章、宋國亮、石蒙、趙雁峰
檔案負責人：樊榮章
負責物業(yè)建筑資料、機電設施、設備資料的整理和收集。
負責小區機電設施、設備正常運轉、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關(guān)資料整理財務(wù)及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財務(wù)相關(guān)資料整理。
檔案負責人：王振君
安全組：閃志明、何湘贛、趙雁峰
檔案負責人：何湘贛
負責小區日常安全護衛工作、培訓及相關(guān)資料的整理，協(xié)助完成其它工作。
物業(yè)管理方案7
寫(xiě)字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫(xiě)字樓日常管理的工作內容與工作重點(diǎn)主要在以下幾個(gè)方面：
一、 營(yíng)銷(xiāo)推廣
由于寫(xiě)字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性，決定了營(yíng)銷(xiāo)推廣是其一項經(jīng)常性的管理工作內容。當今的寫(xiě)字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫(xiě)字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場(chǎng)分析調研，與買(mǎi)租客戶(hù)的聯(lián)絡(luò )、談判、簽約，客戶(hù)投訴與要求的受理與處理，客戶(hù)與經(jīng)營(yíng)管理者、客戶(hù)與客戶(hù)間關(guān)系的協(xié)調，以及組織客戶(hù)參加目的在于聯(lián)絡(luò )感情的各種聯(lián)誼活動(dòng)等均屬于寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)推廣工作范疇。
由于轉變投資地點(diǎn)、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫(xiě)字樓客戶(hù)變動(dòng)的情況時(shí)有發(fā)生，固有的客戶(hù)對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此，為吸引招進(jìn)和留住客戶(hù)，寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)工作是一項十分重要的經(jīng)常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫(xiě)字樓物業(yè)的收益。
這方面應有專(zhuān)門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)人員在寫(xiě)字樓前臺工作或設立專(zhuān)門(mén)的辦公室辦公，進(jìn)行市場(chǎng)行情調研，主動(dòng)尋找目標客戶(hù)，征求已有客戶(hù)對物業(yè)的使用意見(jiàn)，盡力滿(mǎn)足各方面客戶(hù)的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。
二、 商務(wù)中心的服務(wù)與管理
大型寫(xiě)字樓辦公機構集中，商務(wù)繁忙，一般會(huì )提供各種商務(wù)服務(wù)項目的商務(wù)中心(與大型酒店、賓館類(lèi)似)。
1、 商務(wù)中心的設備配置
商務(wù)中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話(huà)、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設備的配備可根據服務(wù)項目的增設而添置。
商務(wù)中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過(guò)程中應嚴格按照正常操作程序進(jìn)行操作，定期對設備進(jìn)行必要的保養，設備一旦發(fā)生故障，應由專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行維修。
2、 商務(wù)中心的工作要求和工作程序
商務(wù)中心的服務(wù)是小區域、多項目的直接服務(wù)�？腿藢ι虅�(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務(wù)中心工作人員要求有：
�、倭骼耐庹Z(yǔ)聽(tīng)說(shuō)讀寫(xiě)能力;
�、谑炀毜闹杏⑽拇蜃帜芰�;
�、凼炀毑僮鞲鞣N設備的能力;
�、苁煜ど虅�(wù)信息知識;
�、菔煜っ貢�(shū)工作知識;
�、蘧邆浠镜脑O備清潔保養知識。
(2)工作程序。
�、俜⻊�(wù)前：了解客戶(hù)所需服務(wù)項目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求;向客戶(hù)講明收費情況，開(kāi)據收費通知單
并收一定比例的押金。
�、诜⻊�(wù)中：以準確、快捷為原則，按客人服務(wù)要求準時(shí)、精確地完成服務(wù)。
�、鄯⻊�(wù)后：完成客人所需服務(wù)后，填寫(xiě)《商務(wù)中心費用收據單》，引導或陪同客
人到財務(wù)部結賬�！渡虅�(wù)中心費用收據單》一式三份，一聯(lián)
交給財務(wù)部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。
商務(wù)中心的主要對象是客人，有時(shí)寫(xiě)字樓內部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設備，為此制定商務(wù)中心簽單程序;
寫(xiě)字樓內部人員到商務(wù)中心使用設備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在部門(mén)經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時(shí)間及批準人后，在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。
3、商務(wù)中心的服務(wù)項目
寫(xiě)字樓客戶(hù)業(yè)務(wù)類(lèi)型不同，自身辦公條件不同，對商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項目包括：
l 翻譯服務(wù)，包括文件、合同等;
l 秘書(shū)服務(wù)，包括各類(lèi)文件處理;
l 辦公系統自動(dòng)化服務(wù);
l 整套辦公設備和人員配備服務(wù);
l 臨時(shí)辦公室租用服務(wù);
l 長(cháng)話(huà)、傳真、電信服務(wù);
l 商務(wù)會(huì )談、會(huì )議安排服務(wù);
l 商務(wù)咨詢(xún)、商務(wù)信息查詢(xún)服務(wù);
l 客戶(hù)外出期間保管、代轉傳真、信件等;
l 郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);
l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務(wù)等;
l 報刊、雜志訂閱服務(wù);
l 客戶(hù)電信設備代辦、代裝服務(wù);
l 文件、名片等印制服務(wù);
l 成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);
l 報刊剪報服務(wù);
l 秘書(shū)培訓服務(wù)等。
三、 前臺服務(wù)
小型寫(xiě)字樓的前臺僅提供基本的問(wèn)訊解答、引導服務(wù)，大型寫(xiě)字樓的前臺服務(wù)項目較多 ，主要包括：
l 問(wèn)訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù);
l 信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);
l 個(gè)人行李搬運、寄存服務(wù);
l 出租汽車(chē)預約服務(wù);
l 提供旅游活動(dòng)安排服務(wù);
l 航空機票訂購、確認;
l 全國及世界各地酒店預定服務(wù);
l 餐飲、文化體育節目票務(wù)安排;
l 文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù);
l 外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;
l 花卉代購、遞送服務(wù);
l 洗衣、送衣服務(wù);
l 代購清潔物品服務(wù);
l 提供公司“阿姨”服務(wù);
l 其他各種委托代辦服務(wù)。
有的寫(xiě)字樓的報修點(diǎn)也設在前臺，方便客戶(hù)報修。
四、設施設備管理
寫(xiě)字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：
1、設備管理
(1)建立設備檔案。做好寫(xiě)字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。
(2)完善工程部架構。
(3)建立各部門(mén)、各工種的崗位責任制。
(4)抓好物料采購、供應和消耗的環(huán)節的計劃與控制，開(kāi)源節流。
(5)制定設備的保養和維修制度。
(6)建立監管制度，監督檢查專(zhuān)項維修保養責任公司和個(gè)人的工作。
2、維修與保養
(1)報修(兩類(lèi)報修：自檢報修、客戶(hù)報修)與維修程序。
(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養(又稱(chēng)作例行保養);一級保養;二級保養。
(3)設備的維修。
對于設備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計劃時(shí)應注意：
�、偈欠癜丛O備分類(lèi)編制計劃。
�、诰S修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時(shí)間)。
�、劬S修方法是否恰當。
一般的維修方法有：
�、購娭凭S修法。即不管設備技術(shù)狀況如何，均按計劃定期維修。
�、� 定期檢修法。即根據設備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
�、墼\斷維修法。即根據使用部門(mén)的報告和提供的.技術(shù)資料，對設備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進(jìn)行維修。
�、苋婢S修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時(shí)，對主體和部件全面修理(大修)。
建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。
(4)設備的更新改造。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時(shí)機，制訂切實(shí)可行的更新改造方案。
一、 保安與消防管理
1、保安管理
(1)貫徹保安管理的基本原則是：
�、儋e客至上，服務(wù)第一。
�、陬A防為主。
�、壅l(shuí)主管，誰(shuí)負責。
�、苋悍廊褐�，內緊外松。
(2)建立保安部的組織機構。
(3)制定嚴密的保安規章制度，明確本部門(mén)各類(lèi)人員的崗位職責。
(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專(zhuān)門(mén)保安人員和保安設備(報警裝置、門(mén)戶(hù)密碼開(kāi)啟裝置、閉路電視監控器等)，加強寫(xiě)字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車(chē)場(chǎng)的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類(lèi)可能發(fā)生的事故。
2、消防工作
(1)消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。
(2)一般寫(xiě)字樓的消防系統主要有：
�、俑墒较老到y：自動(dòng)報警系統，聯(lián)動(dòng)總控制屏，btm氣體滅火系統。
�、跐袷较老到y：自動(dòng)噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。
�、巯缆�(lián)動(dòng)機構：消防送風(fēng)和排煙風(fēng)機的功能和聯(lián)動(dòng)試驗;空氣系統鮮風(fēng)機和排氣機的功能和聯(lián)動(dòng)試驗;消防電梯的功能試驗。
�、芑馂膱缶到y：自動(dòng)報警系統(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動(dòng)報警系統(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話(huà)報警) 。
(3)消防工作的展開(kāi)：
�、龠M(jìn)行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語(yǔ)或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有：消防工作的原則，消防法規，消防須知 。
�、诮⑷壏阑鸾M織，并確立相應的防火責任人：管理公司總經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、班組長(cháng)。
�、郯逊阑鹭熑畏纸獾礁鳂I(yè)主、租戶(hù)單元。由各業(yè)主、租戶(hù)擔負所屬物業(yè)范圍的防火責任。
�、� 明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。
�、荻ㄆ诮M織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書(shū)，限期整改。
�、拗贫ǚ阑鸸ぷ鞔胧�，從制度上預防火災事故的發(fā)生。
�、吲鋫浔匦�、完好的消防設備設施。
�、喟l(fā)動(dòng)大家，及時(shí)消除火災苗頭和隱患。
�、峤⒆苑�、自救組織。包括：建立義務(wù)消防隊;建立專(zhuān)職消防隊;抓好消防訓練，每年組織一次寫(xiě)字樓全體人員消防演習。
�、饷鞔_火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產(chǎn)在后。
�、辖⑾罊n案。
�、兄朴啘缁鸱桨讣爸攸c(diǎn)部位保衛方案，每個(gè)房間安裝消防走火示意圖。
二、 清潔衛生管理
清潔是寫(xiě)字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設備維護保養的需要。日常清潔工作的重點(diǎn)體現在：
(1)制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，并嚴格執行。
(2)制定部門(mén)各崗位的責任制。
(3)建立衛生清潔的檢查制度。
�、俣ㄆ谘矙z法(隨見(jiàn)隨報，定點(diǎn)檢查，劃簿登記);
�、诿咳粘椴�;
�、蹠�(huì )巡制度;
�、苁秤盟|(zhì)及排污處理檢查。
(4)保持樓內公共場(chǎng)所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。
(5)提供全面的清潔衛生美化服務(wù)。
寫(xiě)字樓的樓宇維護、停車(chē)管理可參見(jiàn)相關(guān)各章內容。除以上各項管理與服務(wù)工作，協(xié)調好寫(xiě)字樓與客戶(hù)和社會(huì )各界的關(guān)系也是搞好寫(xiě)字樓管理的一項重要內容。
物業(yè)管理方案8
一、前言
隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理已經(jīng)成為城市建設和社區發(fā)展中不可缺少的一環(huán)，而信息化物業(yè)管理的實(shí)施則是現代物業(yè)管理的大勢所趨。信息化物業(yè)管理是以信息化技術(shù)為支撐，通過(guò)網(wǎng)絡(luò )、智能化設備、操作系統等多種信息化手段對物業(yè)管理進(jìn)行全面、精細化管理的一種模式。信息化物業(yè)管理方案的實(shí)施可以有效提升物業(yè)管理的質(zhì)量和效率、減少人工成本、提高服務(wù)質(zhì)量和居民滿(mǎn)意度，也是物業(yè)公司轉型升級的重要舉措。
二、信息化物業(yè)管理的基本架構
1.基礎信息平臺
基礎信息平臺包括物業(yè)公司的業(yè)務(wù)管理軟件平臺和數據管理平臺，將業(yè)務(wù)數據集成城一個(gè)系統，從而實(shí)現各部門(mén)之間的數據共享和協(xié)作辦公。這個(gè)平臺應包含完善、健全的規章制度及操作流程，以及專(zhuān)業(yè)合規的監管機構和運營(yíng)團隊，確保數據的安全性和可靠性。
2.智能設備和網(wǎng)絡(luò )平臺
智能設備和網(wǎng)絡(luò )平臺是信息化物業(yè)管理的核心，包括實(shí)現規劃設計、建設、運營(yíng)維護的智慧化物業(yè)系統，如智能門(mén)禁系統、視頻監控系統、消防系統、網(wǎng)絡(luò )通訊系統、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等。這種智慧化物業(yè)系統能夠實(shí)現自動(dòng)化、智能化管理，達到節能、環(huán)保、安全、便捷、高效等目標。
3.應用及服務(wù)平臺
應用及服務(wù)平臺主要包括物業(yè)服務(wù)平臺、業(yè)主社區平臺、智慧停車(chē)平臺等，這些平臺將信息化技術(shù)與物業(yè)服務(wù)有機結合起來(lái)，為物業(yè)管理提供全方位、多元化的服務(wù)支持。這樣的平臺建設能夠讓業(yè)主體驗到更為便捷、高效的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)也可以增強業(yè)主對物業(yè)公司的信任、滿(mǎn)意度和忠誠度。
三、信息化物業(yè)管理的具體措施
1.智能門(mén)禁系統
智能門(mén)禁系統是一種將傳感器、計算機、通訊技術(shù)等集成起來(lái)的門(mén)禁管理系統。它除了具有傳統門(mén)禁系統的作用外，還可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò )實(shí)現在線(xiàn)通信、數據管理、安全防護等多重功能，從而實(shí)現全程監管和實(shí)時(shí)反饋。在應用方面，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)一款APP供業(yè)主使用，實(shí)現手機遠程開(kāi)鎖、快遞收發(fā)、預約進(jìn)出等智能化管理。
2.視頻監控系統
為了增強小區的安全保障，可以通過(guò)建設視頻監控系統進(jìn)行全方位監控。這種系統應該覆蓋小區的主要出入口、樓道、車(chē)庫等區域，并與公安機關(guān)的監控中心相連，實(shí)現聯(lián)動(dòng)控制和快速響應，對事故和安全事件進(jìn)行快速處理和交流。
3.消防系統
現代物業(yè)管理中，消防安全是必不可少的一部分，可以引入智能化技術(shù)，建設智能報警系統、監測系統和控制系統，實(shí)現煙感探測、火災報警、自動(dòng)滅火、避難疏散等功能。整個(gè)系統應該采用分布式架構，具備高可靠性、高安全性和高靈活性，以滿(mǎn)足各種應急情況。
4.物業(yè)服務(wù)平臺
物業(yè)服務(wù)平臺是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的橋梁和紐帶，它應該具有在線(xiàn)派單、監督管理、服務(wù)評價(jià)等功能，通過(guò)視頻會(huì )議、在線(xiàn)聊天等多種手段，支持業(yè)主隨時(shí)隨地查詢(xún)物業(yè)服務(wù)信息、提出建議和投訴，并能夠實(shí)現快速的服務(wù)響應和處理。同時(shí)，還可以開(kāi)發(fā)面向手機端和電視端的物業(yè)服務(wù)APP、展示大屏等應用工具，更好地推動(dòng)信息化物業(yè)管理的實(shí)施。
5.業(yè)主社區平臺
業(yè)主社區平臺是業(yè)主與小區之間的互動(dòng)平臺，可以通過(guò)該平臺提供便捷的交流、互助、購物、公告、信息查詢(xún)等社區服務(wù)，拉近業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)主之間的距離，增強小區凝聚力，促進(jìn)業(yè)主滿(mǎn)意度的提升。
6.智慧停車(chē)平臺
智慧停車(chē)平臺是一種基于信息化技術(shù)的.車(chē)位管理系統，它可以實(shí)現停車(chē)場(chǎng)的自動(dòng)化管理、實(shí)時(shí)數據查詢(xún)、預約掛號、無(wú)感支付等功能，讓車(chē)位使用和管理更加科學(xué)化、合理化和智能化�；谥腔弁＼�(chē)平臺，還可以發(fā)展車(chē)輛共享服務(wù)、電動(dòng)汽車(chē)充電樁服務(wù)等業(yè)務(wù)模式。
四、信息化物業(yè)管理的優(yōu)勢和挑戰
1.優(yōu)勢：提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)
信息化物業(yè)管理平臺的建設，可以將綜合物業(yè)服務(wù)的各個(gè)環(huán)節打通和一體化，實(shí)現后臺信息的共享和互通，提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量，對于業(yè)主而言，可以提供更加透明、公平、便捷、高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供更多元化的服務(wù)內容，增強服務(wù)的針對性、覆蓋面和深度。
2.挑戰：技術(shù)、人才和安全等問(wèn)題
信息化物業(yè)管理面臨的最大挑戰是技術(shù)、人才和安全等方面的問(wèn)題。信息化技術(shù)日新月異，需要及時(shí)跟進(jìn)和更新，同時(shí)也需要專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)和維護人才來(lái)保證系統平穩運行。安全風(fēng)險是信息化物業(yè)管理必須面對和解決的問(wèn)題，必須建設完善的安全措施和應急預案來(lái)防范和處理各種風(fēng)險安全事件，同時(shí)提高業(yè)主的安全意識和服務(wù)滿(mǎn)意度。
五、總結
信息化物業(yè)管理是時(shí)代發(fā)展和“智慧城市”的需要，對于提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率、降低管理成本、增強業(yè)主對物業(yè)公司的信任度和忠誠度等方面具有重要意義。但實(shí)施信息化物業(yè)管理面臨的挑戰也不容忽視，需要物業(yè)公司充分認識和評估各種風(fēng)險和問(wèn)題，尋找對策來(lái)解決，盡快落實(shí)信息化物業(yè)管理的實(shí)施。只有這樣，才能實(shí)現社區更好的管理與服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)管理現代化的跨越發(fā)展。
物業(yè)管理方案9
為了規范小區內部管理,給廣大業(yè)主提供一個(gè)“整潔、文明、安全、舒適”的居住環(huán)境,全力將xx華庭推上中山市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區行列,樹(shù)立小區良好形象,促進(jìn)小區物業(yè)保值升值,現擬定以下?tīng)巹?chuàng )“示范”實(shí)施方案。
開(kāi)展實(shí)施工作分以下4個(gè)階段:
申報準備階段→宣傳階段→工作落實(shí)階段→迎檢階段(結束)。
一、申報準備階段
1、根據上級主管部門(mén)要求,準備好各種送審材料,包括:小區建設工程規劃許可證及規劃驗收文件;建設主管部門(mén)或質(zhì)量部門(mén)出具的工程驗收文件;上一年度物業(yè)公司財務(wù)報表;物業(yè)公司營(yíng)業(yè)執照和業(yè)主委員會(huì )成立證明文件;經(jīng)規劃部門(mén)批準的項目總平面圖;小區外觀(guān)形象的照片若干張。
2、填寫(xiě)《管理單位自評概述》,并將達標申報表上交中山市建設局和中山市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )。以上工作要求在20xx年8月5日前完成,由物業(yè)總部xx總監負責,xx小姐配合。
3、成立xx華庭創(chuàng )建中山市物業(yè)管理示范住宅小區領(lǐng)導工作小組,具體成員為:
組長(cháng):xx(物業(yè)總監)
副組長(cháng):xx(管理處經(jīng)理)
組員:xx(管理處主任)、xx(安全服務(wù)部主任)、xx(總監助理);
4、領(lǐng)導小組下設5個(gè)專(zhuān)業(yè)小組
第一組:基礎管理組
組長(cháng):xx組員:xx、xxx、xx;
第二組:清潔服務(wù)組
組長(cháng):xx組員:xx、xxx;
第三組:綠化服務(wù)組
組長(cháng):xx組員:xx、xxx
第四組:設備維修服務(wù)組
組長(cháng):xxx組員:xxx、xx
第五組:安全服務(wù)組
組長(cháng):xxx組員:xxx、xxx、xxx、xxx
組織的.成立和組別的分工,于20xx年8月18日前明確落實(shí)。
二、宣傳階段
1、明確創(chuàng )建工作目的,內部下發(fā)通知,全體總動(dòng)員,統一思想認識,倡議廣大員工積極參與;
2、發(fā)動(dòng)廣大業(yè)主積極配合,在各大堂張貼宣傳通知,在各明顯部位宣傳橫幅標語(yǔ),營(yíng)造活動(dòng)氣氛;
以上工作要求在20xx年8月20日前完成,由xx負責,xxx、xx、xx配合。
物業(yè)管理方案10
為了搞好《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實(shí)施方案：
一、管理服務(wù)指導思想與目標
本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環(huán)境衛生、綠化等實(shí)施全面的管理、維修、服務(wù)，努力營(yíng)造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標，把《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區建成安全小區、環(huán)保小區、文明小區，爭創(chuàng )市、省級優(yōu)秀示范商務(wù)、住宅小區。
二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求
1、與小區業(yè)主（使用人）簽訂規范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權利義務(wù)關(guān)系明確。
2、對住宅小區房屋建筑與共用部位、共用設施設備進(jìn)行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)。
4、制訂完善的'物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務(wù)人員統一著(zhù)裝、佩戴標志，行為規范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。
6、公示24小時(shí)服務(wù)熱線(xiàn)電話(huà)，專(zhuān)人接聽(tīng)。急修1小時(shí)內、其它報修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，有報修、維修和回訪(fǎng)記錄。
7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項目與收費價(jià)目。
8、按有關(guān)規定和合同約定，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況。
9、按合同約定規范使用住房專(zhuān)項維修資金。
10、設立業(yè)主“意見(jiàn)箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢(xún)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意率要求達二級標準指標75％以上。
三、《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區物業(yè)管理范圍
《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區占地總面積平方米，總建筑面積平方米（其中住宅平方米；商業(yè)用房平方米）。
四、《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區物業(yè)管理內容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
�。�1）、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
�。�2）、根據房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過(guò)24小時(shí)；屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編
制維修計劃和住房專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主大會(huì )的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會(huì )的向開(kāi)發(fā)商報告）
�。�3）、每3日巡查1次小區房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護。
�。�4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場(chǎng)，發(fā)現影響房屋外觀(guān)、危及房屋結構安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現象的，及時(shí)勸阻并報告開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)主管部門(mén)。
�。�5）、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報告業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)主管部門(mén)。
�。�6）、小區主出入口設有小區平面示意圖，各幢及樓層、門(mén)戶(hù)有明顯標志。
2、共用設施設備維修養護
�。�1）、對共用設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護（依法應由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責的除外）。
�。�2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
�。�3）、設施設備標志齊全、規范，責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
�。�4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計劃和住房專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主大會(huì )的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會(huì )的向開(kāi)發(fā)商報告）。
�。�5）、消防設施設備完好，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通。
�。�6）、設備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
�。�7）、小區主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標志齊全。
�。�8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。
�。�9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
�。�10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障應急方案。
3、維護小區公共安全秩序
�。�1）、商貿小區（開(kāi)業(yè)后）出入口24小時(shí)值勤、對重點(diǎn)區域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次。
�。�2）、對進(jìn)出小區的車(chē)輛進(jìn)行管理，引導車(chē)輛有序通行、停放。
《小區物業(yè)管理工作實(shí)施方案》全文內容當前網(wǎng)頁(yè)未完全顯示，剩余內容請訪(fǎng)問(wèn)下一頁(yè)查看。
物業(yè)管理方案11
第一章物業(yè)管理要點(diǎn)
運用持續發(fā)展的戰略，確保物業(yè)的保值與升值。
人性化的管理方針為業(yè)戶(hù)附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。
結合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統思想觀(guān)念，“全心全意為業(yè)戶(hù)服務(wù)”。
為實(shí)現以上設想，擬采用“一種模式、兩項、三個(gè)重點(diǎn)、四項措施”的管理方針。
一、一種模式
針對所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng )造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問(wèn)由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng )造“管理由您評定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠讓您滿(mǎn)意”的模式效應，力求更好地滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)需求。
建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。
管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規范管理、提前服務(wù)業(yè)戶(hù)、打造管理精品。
追求的目標是：社會(huì )效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。
二、二項
1、在一年內協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
2、在兩年內協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。
三、三個(gè)重點(diǎn)
1、完善服務(wù)、誠信待人
物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現我們的服務(wù)宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶(hù)至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶(hù)提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶(hù)建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪(fǎng)溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶(hù)的意見(jiàn)與需求，在不斷完善的過(guò)程中真正讓業(yè)戶(hù)享受到安心、舒心和稱(chēng)心的居住(工作)環(huán)境。
2、環(huán)境管理責任到人
大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶(hù)創(chuàng )造一個(gè)良好、舒適的居住(工作)環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹(shù)立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛生狀況達到狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風(fēng)景。
3、安全、消防真抓實(shí)干
為確保業(yè)戶(hù)生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門(mén)做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(cháng)年平安的條件下為業(yè)戶(hù)服務(wù)。在日常的管理中，建議派專(zhuān)人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時(shí)間時(shí)力爭將損失降至最小程度。
四、四項措施
1、據歷年來(lái)的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶(hù)的文化內涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
2、制定出詳盡的執行手冊，使員工翻開(kāi)手冊即可操作。如《管理規章主度及操作規程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程序，達到規范、自我、服務(wù)業(yè)戶(hù)的目的。
3、時(shí)刻有這多方面的.準備，永不間歇地實(shí)現物業(yè)管理項目的創(chuàng )新，不斷提出建設性意見(jiàn)，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4、將不間斷地充實(shí)管理隊伍。采用“培訓—上崗—再培訓—再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
第二章擬采用的管理模式
物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。
本“物業(yè)管理中心”按“直線(xiàn)制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個(gè)部門(mén)。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和只能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時(shí)，既能滿(mǎn)足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。
1、綜合管理部
(1)負責人力資源管理，招聘人員，開(kāi)展員工培訓工作，為其他部門(mén)儲備人才。
(2)負責員工工作考勤。
(3)負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。
(4)負責處理業(yè)主的咨詢(xún)、投訴，并提供協(xié)助。
(5)負責對外承辦、接待工作，與政府部門(mén)、各社會(huì )團體保持良好的溝通。
(6)負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。
(7)負責員工餐廳的監督、檢查和管理工作。
(8)組織、開(kāi)展企業(yè)文化活動(dòng)。
(9)總經(jīng)理指派的其他工作。
2、物業(yè)管理部
(1)負責籌建、管理員工餐廳。
(2)負責會(huì )所及會(huì )議中心的管理。
(3)書(shū)寫(xiě)給業(yè)戶(hù)的各類(lèi)通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。
(4)負責物業(yè)的日常清潔工作。
(5)負責物業(yè)公共區域及周邊的綠化及環(huán)境布置。
(6)負責物業(yè)的除蟲(chóng)滅害工作。
(7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。
(8)負責業(yè)戶(hù)的搬入和遷出協(xié)調工作。
(9)負責業(yè)戶(hù)檔案的建立與管理工作。
(10)負責物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶(hù)的錢(qián)點(diǎn)活動(dòng)提供必要的幫助。
3、安全管理部
(1)負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛工作。
(2)與政府公安、消防、司法部門(mén)保持良好的關(guān)系。
(3)成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習。
(4)建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規章制度。
(5)與業(yè)主簽訂“消防安全責任書(shū)”。
(6)負責物業(yè)大型活動(dòng)的警衛布置。
(7)負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。
(8)負責地下停車(chē)場(chǎng)的安全秩序管理工作。
(9)負責監工室管理工作。
(10)負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。
(11)總經(jīng)理指派的其他工作。
4、工程管理部
(1)負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。
(2)負責物業(yè)機電設備的日常維護保養工作。
(3)制定長(cháng)期和日常的維修保養計劃并付諸實(shí)施。
(4)負責物業(yè)土建、弱電系統、強電系統、給排水系統、消防系統、綜合布線(xiàn)系統及其他公共系統的日常維修保養。
(5)負責物業(yè)高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養。
(6)負責綜合管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)其他有關(guān)的服務(wù)要求。
(7)協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。
(8)負責工程人員的管理、培訓、考核工作。
(9)負責業(yè)主裝修方案的審核、監督、管理工作。
(10)總經(jīng)理指派的其他工作。
5、財務(wù)管理部
(1)協(xié)調與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門(mén)的關(guān)系。
(2)建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。
(3)征收管理費、水電費、電話(huà)費、加時(shí)空調費等其他管理費用。
(4)征收和支付管理公司各類(lèi)合同費用。
(5)制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務(wù)報表。
(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。
(7)小量現金的支出和日常采購、入庫工作。
(8)負責物業(yè)管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿(mǎn)足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。
(9)總經(jīng)理指派的其他工作。
物業(yè)管理方案12
一、綜合管理
1、依據有關(guān)規定,與業(yè)主委員會(huì )簽訂規范的物業(yè)服務(wù)合同，各方權利義務(wù)明確。
2、從業(yè)人員按照有關(guān)規定取得相應的專(zhuān)業(yè)培訓合格證書(shū)。
3、物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
4、服務(wù)人員佩戴標志，服務(wù)主動(dòng)、細致、周到，用語(yǔ)文明。
5、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復印件、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務(wù)標準、收費依據、收費標準。
6、在公共區域顯著(zhù)位置公示24小時(shí)報修電話(huà)，有服務(wù)人員接待住戶(hù)，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，由專(zhuān)業(yè)機構負責的，發(fā)現問(wèn)題應及時(shí)通知有關(guān)機構，有報修、維修記錄。
7、涉及住戶(hù)正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項，在小區主要出入口、各樓單元門(mén)張貼通知，履行告知義務(wù)。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進(jìn)行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計劃，并按規定組織實(shí)施。
9、對區域內違反治安、規劃、環(huán)保等方面法律、法規的行為，及時(shí)勸阻，報告主管部門(mén)，也可依據管理規約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實(shí)施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節假日前進(jìn)行安全檢查。
12、設置意見(jiàn)箱，每年集中進(jìn)行一次公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)征集，并將提出的意見(jiàn)與解決情況公示。
13、公布公共服務(wù)的收支情況。
14、小區內顯著(zhù)位置設立公共信息欄，配合街（鄉）、社區進(jìn)行公益性宣傳。
二、房屋維修養護
1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄。
2、根據房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實(shí)施。
3、每周巡查1次小區房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護。
4、定期巡視房屋共用部位的`樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現破損及時(shí)修補。
5、按照有關(guān)規定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。
6、保持小區各組團、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)標志清晰。
7、對危及房屋結構安全的行為及時(shí)告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門(mén)。
8、按照有關(guān)規定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設施設備運行及維修養護
1、對共用設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。
2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。
3、制定并執行設施設備操作規程及保養規范。
4、對共用設施設備適時(shí)組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實(shí)施。
5、屬于特種設備的，按照有關(guān)規定，進(jìn)行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。
6、設備房保持整潔，無(wú)鼠害現象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時(shí)修復。
8、公共區域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應及時(shí)疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專(zhuān)業(yè)機構負責的除外，但發(fā)現問(wèn)題應及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)）。
9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。
四、電梯服務(wù)
1、無(wú)人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運行。
2、在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話(huà)。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時(shí)運行。
4、電梯出現故障時(shí)，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現場(chǎng)。主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運行。
5、電梯出現事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關(guān)部門(mén)。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù)，與受托單位簽訂書(shū)面協(xié)議，明確并監督受托單位落實(shí)責任。
五、消防服務(wù)
1、有消防管理制度。
2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進(jìn)行巡視、檢查和維護，并有記錄。
3、消防設施設備能正常運行，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。
4、每年進(jìn)行1次消防訓練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。
5、發(fā)生火情及時(shí)報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監控中心，24小時(shí)有專(zhuān)人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設施設備正常運行。
2、水箱按要求使用紫外線(xiàn)消毒燈（器），并按規定清洗消毒、水質(zhì)化驗，取得衛生許可證，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專(zhuān)人保管。
3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協(xié)助維護秩序
1、看護小區共用部位和共用設施設備。
2、有可能危及人身安全處設有警示標志。
3、封閉的小區，主要出入口有專(zhuān)人24小時(shí)執勤。
4、夜間（22：00-6：00）對服務(wù)范圍內重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。
八、清潔服務(wù)
1、小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。
2、小區公共清潔區域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛生。
4、按照有關(guān)規定對公共區域進(jìn)行滅鼠、殺蟲(chóng)、消毒活動(dòng)。
5、在雨、雪天氣應及時(shí)對小區內主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。
6、發(fā)生突發(fā)公共衛生事件時(shí)，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強宣傳。
九、綠化養護
1、綠化基本充分，無(wú)明顯裸露土地。
2、樹(shù)木生長(cháng)基本正常，無(wú)死樹(shù)和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無(wú)嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲(chóng)的株數在10%以下；樹(shù)木缺株在6%以下；樹(shù)木無(wú)明顯的釘栓、捆綁現象。
3、綠籬生長(cháng)造型基本正常，葉色基本正常，無(wú)明顯的死株和枯死枝，有蟲(chóng)株率在20%以下；草坪宿根花卉生長(cháng)基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無(wú)明顯的草荒。
4、綠地基本整潔，無(wú)明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施無(wú)明顯的破損，無(wú)較嚴重人為破壞；無(wú)綠化生產(chǎn)垃圾。
十、停車(chē)服務(wù)
1、有機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)停（存）車(chē)管理制度。
2、引導進(jìn)出小區車(chē)輛有序通行。
3、主要道路及停車(chē)場(chǎng)有交通標志。
4、小區內的機動(dòng)車(chē)輛憑證出入，臨時(shí)進(jìn)入小區的機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記。
5、機動(dòng)車(chē)停放有序，24小時(shí)有專(zhuān)人巡視。
6、定期存放的，應簽訂停車(chē)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權利義務(wù)。
7、地下停車(chē)場(chǎng)照明、給排水、通風(fēng)等系統正常運行，各類(lèi)指示標識清晰。
8、交通設施（道閘、擋車(chē)器材、交通標識）能正常使用。
注：4-8條是機動(dòng)車(chē)收費停放服務(wù)應達到的要求。
十一、裝飾裝修服務(wù)
1、按照有關(guān)規定和《臨時(shí)管理規約》約定，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。
2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場(chǎng)，有記錄。發(fā)現影響房屋外觀(guān)、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線(xiàn)、消防設施等行為，及時(shí)勸阻，對拒不改正的應報告主管部門(mén)。
4、裝修結束后，應進(jìn)行檢查。對違反裝修服務(wù)協(xié)議的當事人應按照約定處理，問(wèn)題嚴重的應報告主管部門(mén)。
5、指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設有圍擋，裝修垃圾及時(shí)集中清運、不得外溢。
物業(yè)管理方案13
一、引言
酒店物業(yè)管理是一個(gè)綜合性的工作，它涵蓋了酒店建筑、設施和服務(wù)的維護、保養、運營(yíng)等方面。本物業(yè)管理方案旨在為酒店物業(yè)管理提供具體詳細、可操作性強的指導，以確保酒店的正常運營(yíng)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
二、組織架構和責任分工
組織架構和責任分工是酒店物業(yè)管理方案中的關(guān)鍵要素之一，它決定了各項工作的分工和協(xié)作流程。
(一)物業(yè)管理部門(mén)
1. 酒店經(jīng)理：作為物業(yè)管理部門(mén)的負責人，負責整個(gè)物業(yè)管理團隊的組織和協(xié)調工作。
2. 物業(yè)主管：負責具體管理物業(yè)管理團隊，包括任務(wù)分配、日常督導和績(jì)效評估等。
3. 設備維修員：負責設備的維護、保養和檢修工作，及時(shí)排除設備故障，并維護設備檔案。
4. 保潔人員：負責酒店的保潔工作，包括公共區域、客房和餐廳等的清潔和整理工作。
5. 安保人員：負責酒店的安全和秩序，保障客人和員工的人身財產(chǎn)安全。
6. 綠化園藝人員：負責酒店的綠化工作，包括花壇管理、草坪修整等。
(二)客服管理部門(mén)
1. 客服主管：負責客服管理部門(mén)的工作，包括客戶(hù)投訴處理、客戶(hù)關(guān)系管理等。
2. 客服人員：負責接待客人、提供優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)服務(wù)，解答客戶(hù)問(wèn)題和需求。
3. 客服培訓師：負責客服人員的培訓和專(zhuān)業(yè)知識的傳授，提高客服水平和服務(wù)質(zhì)量。
(三)質(zhì)量管理部門(mén)
1. 質(zhì)量主管：負責質(zhì)量管理部門(mén)的工作，包括質(zhì)量標準制定、質(zhì)量檢查和質(zhì)量改進(jìn)等。
2. 質(zhì)量檢查員：負責對各項服務(wù)進(jìn)行質(zhì)量檢查，發(fā)現問(wèn)題并提出改進(jìn)建議。
3. 質(zhì)量改進(jìn)師：負責指導團隊進(jìn)行質(zhì)量改進(jìn)工作，提升服務(wù)質(zhì)量和客戶(hù)滿(mǎn)意度。
(四)市場(chǎng)推廣部門(mén)
1. 市場(chǎng)推廣主管：負責市場(chǎng)推廣部門(mén)的工作，包括市場(chǎng)調研、市場(chǎng)推廣計劃制定等。
2. 市場(chǎng)推廣人員：負責制定和執行市場(chǎng)推廣活動(dòng)，提高酒店的知名度和銷(xiāo)售額。
三、設備維護與保養
設備維護與保養是酒店物業(yè)管理中非常重要的一項工作，它確保酒店內各種設備和設施的良好工作狀態(tài)，提供良好的客戶(hù)體驗。
1. 設備巡檢：定期對各項設備進(jìn)行檢查和巡視，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行修復，防止設備故障和事故發(fā)生。
2. 設備保養：定期對設備進(jìn)行保養，例如更換潤滑油、清潔設備表面和內部部件等，以確保其正常運行。
3. 設備維修：處理設備故障和問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行維修和更換零部件，確保設備能夠正常工作。
4. 設備更新和升級：根據需要，及時(shí)進(jìn)行設備更新和升級，以適應酒店的發(fā)展和客戶(hù)需求的變化。
5. 設備檔案管理：建立設備檔案，包括設備名稱(chēng)、型號、購買(mǎi)日期、保養記錄等，以便管理和查詢(xún)。
6. 設備培訓和安全教育：對設備操作人員進(jìn)行培訓，使其掌握正確的使用方法和安全操作規范。
設備維護與保養需要有專(zhuān)門(mén)的維修人員負責，他們應具備一定的技術(shù)和維修能力。同時(shí)，設備維護與保養還需要有一套完善的管理制度和流程，包括設備檢查計劃、維修記錄、備件管理等，以確保工作的有序進(jìn)行。
四、保潔管理
保潔管理是酒店運營(yíng)中非常關(guān)鍵的一環(huán)，它直接關(guān)系到酒店整體的衛生狀況和客戶(hù)滿(mǎn)意度。
1. 確立清潔標準：制定具體清潔標準，明確各個(gè)區域和設施的清潔要求，包括每天、每周、每月等不同頻次的清潔任務(wù)，確保整體清潔工作的質(zhì)量和效果符合要求。
2. 人員配備和培訓：合理規劃保潔人員的數量和配備，根據酒店規模和客房數量進(jìn)行人員配置。同時(shí)，進(jìn)行定期的培訓，使保潔人員掌握正確的清潔方法、使用清潔劑的技巧以及安全操作規范。
3. 清潔工具和設備管理：管理清潔工具和設備的購買(mǎi)、使用和維護，確保其有效性和良好的工作狀態(tài)。同時(shí)，對清潔劑的選用和儲存也要進(jìn)行統一管理，保證其安全性和環(huán)保性。
4. 工作計劃和排班：制定科學(xué)合理的工作計劃和排班，確保每天的保潔任務(wù)能夠按時(shí)完成，并根據酒店的入住情況和客戶(hù)需求進(jìn)行靈活調整。
5. 質(zhì)檢與考核：建立質(zhì)量檢查和考核機制，對保潔工作進(jìn)行定期檢查和評估，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題并采取糾正措施，確保保潔質(zhì)量符合標準。同時(shí)，對保潔人員進(jìn)行績(jì)效考核，激勵提高工作積極性和效率。
6. 客戶(hù)反饋和投訴處理：定期聽(tīng)取客戶(hù)對酒店衛生狀況的反饋和意見(jiàn)，及時(shí)處理客戶(hù)的投訴和意見(jiàn)，改善保潔工作中存在的問(wèn)題，并做好相應的`整改。
五、安全管理
安全管理是酒店運營(yíng)中至關(guān)重要的一環(huán)，它關(guān)系到員工和客人的生命財產(chǎn)安全。
1. 安全設施和消防器材：確保酒店內各區域的安全設施完備，如安全出口、緊急疏散通道、滅火器、消防栓等。同時(shí)，對這些設施進(jìn)行定期檢查和維護，確保其正常運作和有效性。
2. 員工培訓和意識教育：對所有員工進(jìn)行安全培訓，包括消防知識、急救知識、突發(fā)事件應急處置等。提高員工的安全意識和應對能力，有效應對各類(lèi)突發(fā)風(fēng)險和安全問(wèn)題。
3. 安全巡查和監控：建立定期的安全巡查制度，對酒店各個(gè)區域進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現并解決可能存在的安全隱患。同時(shí)，安裝和維護安全監控系統，加強對酒店公共區域的監控，確保安全問(wèn)題能夠及時(shí)發(fā)現和解決。
4. 客戶(hù)安全意識宣傳：通過(guò)各種方式向客戶(hù)傳播安全知識，提高客戶(hù)的安全意識和自我保護能力。例如，在客房?jì)扰鋫浒踩崾究ㄆ�，定期進(jìn)行安全演習，并在重要場(chǎng)所設置安全提醒標識。
5. 外部安全合作與應急預案：與相關(guān)的公安、消防、醫療單位建立合作關(guān)系，確保在緊急情況下能夠及時(shí)調動(dòng)外部資源支援。同時(shí)，制定完善的應急預案，明確安全事件應急處理流程，提高響應速度和處置能力。
6. 安全問(wèn)題記錄和整改：建立安全問(wèn)題記錄和整改制度，對發(fā)現的安全隱患和事故進(jìn)行及時(shí)記錄，并采取相應的整改措施。同時(shí)，定期開(kāi)展安全檢查和自查工作，防患于未然。
六、綠化管理
1. 設立綠化園藝部門(mén)：設立專(zhuān)門(mén)的綠化園藝部門(mén)，負責酒店的綠化工作。
2. 綠化設計與維護：進(jìn)行酒店綠化設計，并制定相應的綠化維護計劃，包括植樹(shù)造林、花壇布置等，保持酒店的綠化環(huán)境。
3. 節能與環(huán)保：制定節能和環(huán)保方案，如安裝節能燈具、水電設備定期維護等，以減少資源的浪費和環(huán)境污染。
七、客服管理
客服管理是酒店經(jīng)營(yíng)中不可或缺的一部分，它直接關(guān)系到客戶(hù)體驗和酒店聲譽(yù)。
1. 員工培訓和素質(zhì)提升：為客服人員提供專(zhuān)業(yè)培訓，包括禮儀、溝通技巧、問(wèn)題解決能力等方面。提高員工的服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量，使他們能夠更好地滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。
2. 客戶(hù)關(guān)懷與反饋：建立客戶(hù)關(guān)懷機制，定期與客戶(hù)溝通和交流，了解客戶(hù)的需求和意見(jiàn)。并及時(shí)回應客戶(hù)的反饋，解決他們的問(wèn)題和困擾，提升客戶(hù)滿(mǎn)意度。
3. 多渠道客服支持：提供多種渠道供客戶(hù)咨詢(xún)和反饋，如電話(huà)、郵件、社交媒體等。確�？蛻�(hù)能夠隨時(shí)隨地獲得有效的客服支持和解答，提升客戶(hù)體驗。
4. 客戶(hù)信息管理：建立完善的客戶(hù)信息管理系統，包括客戶(hù)偏好、消費記錄等，為客戶(hù)提供更加個(gè)性化的服務(wù)和推薦。同時(shí)，確�？蛻�(hù)信息的安全和保密。
5. 持續改進(jìn)和創(chuàng )新：定期開(kāi)展客服績(jì)效評估，了解客服團隊的工作表現和潛在問(wèn)題。通過(guò)持續改進(jìn)和創(chuàng )新，提升客服業(yè)務(wù)的效率和質(zhì)量，不斷滿(mǎn)足客戶(hù)的期望和需求。
6. 售后服務(wù)和客戶(hù)回訪(fǎng)：建立完善的售后服務(wù)機制，及時(shí)跟進(jìn)客戶(hù)的使用情況和意見(jiàn)反饋。同時(shí)，定期進(jìn)行客戶(hù)回訪(fǎng)，了解他們的滿(mǎn)意度和改進(jìn)建議，為客戶(hù)提供更好的服務(wù)體驗。
八、持續改進(jìn)
1. 建立績(jì)效評估機制：制定物業(yè)管理績(jì)效評估指標和考核體系，對團隊和個(gè)人進(jìn)行績(jì)效評估，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題并進(jìn)行改進(jìn)。
2. 定期會(huì )議和溝通：定期召開(kāi)物業(yè)管理會(huì )議，進(jìn)行業(yè)務(wù)交流和問(wèn)題討論，加強內部溝通和團隊協(xié)作。
3. 客戶(hù)滿(mǎn)意度調查：定期開(kāi)展客戶(hù)滿(mǎn)意度調查，了解客戶(hù)的需求和意見(jiàn)，通過(guò)改進(jìn)措施提高客戶(hù)滿(mǎn)意度。
以上是一份酒店物業(yè)管理方案的簡(jiǎn)要概述，可以根據具體酒店的情況進(jìn)行調整和補充。在實(shí)施物業(yè)管理方案時(shí)，要注重團隊協(xié)作和持續改進(jìn)，以提高酒店的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)管理方案14
我們在為業(yè)主提供服務(wù)的時(shí)候，始終要堅持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內容與方式始終以業(yè)主為中心；以滿(mǎn)足老舊小區業(yè)主的需求為目標；以業(yè)主的滿(mǎn)意為公司的最高追求；在服務(wù)過(guò)程中不斷調整服務(wù)方式與模式，以達到業(yè)主的要求。
一、管理思路
根據老舊小區的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、根據老舊小區物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將老舊小區管理標準定位在專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標準上。通過(guò)高水平物業(yè)管理將老舊小區提到一個(gè)較高的層次上，實(shí)現低消費投資，高價(jià)值體現，將老舊小區變成一個(gè)體現現代社會(huì )文明價(jià)值的小區。我公司設有專(zhuān)門(mén)的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場(chǎng)所干凈有序。
2、對老舊小區采取專(zhuān)業(yè)管理的關(guān)鍵在于對配套設施的管理和服務(wù)，我們將對照國家物業(yè)管理的法律法規和頒布的系列標準，針對老舊小區業(yè)主的特別需求來(lái)確定客戶(hù)(業(yè)主)服務(wù)的項目、內容和標準。每季度要采取書(shū)面形式向業(yè)主征詢(xún)對物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)。
3、由于老舊小區的`管理弊端，消防安全及安全保衛工作尤其重要，小區出入口能做到24小時(shí)站崗值勤。每天按規定進(jìn)行巡邏；能實(shí)施24小時(shí)不間斷巡邏。有車(chē)輛管理制度,對進(jìn)出小區的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導車(chē)輛有序通行、停放。對進(jìn)出小區裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對臨時(shí)訪(fǎng)客實(shí)行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)后及時(shí)采取相應措施。老舊小區對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區的住戶(hù)，以做到真正的小區就是家，愛(ài)崗如愛(ài)家，實(shí)行24小時(shí)執勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。
4、老舊小區物業(yè)管理面積大小不一，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人員24小時(shí)服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規范。
5、針對老舊小區物業(yè)管理，我們堅持按有關(guān)規定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費、財務(wù)管理、會(huì )計核算、稅收等方面執行有關(guān)規定。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標準等相關(guān)內容并在小區顯著(zhù)位置進(jìn)行公示。根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯著(zhù)位置公示服務(wù)項目與收費標準。
6、針對老舊小區具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經(jīng)驗的管理人員來(lái)管理。同時(shí)兼顧項目的實(shí)際情況。兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區的住戶(hù)，實(shí)行24小時(shí)有專(zhuān)職保安人員執勤。幫助解決一些困難戶(hù)的問(wèn)題，提高員工的愛(ài)崗熱情，真正的做到以小區為家。管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū),且經(jīng)消防知識培訓有記錄。
7、我公司將聯(lián)合社區居委會(huì )等有關(guān)部門(mén)，在老舊小區的內大力開(kāi)展各種有益的社區活動(dòng)，推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好的社區文化。
8、我公司定期安排老舊小區的員工參加培訓和學(xué)習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正常；規范活動(dòng)場(chǎng)所，機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)，機動(dòng)車(chē)停放、行駛等的標志。保證車(chē)輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。
9、針對老舊小區綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)養護，保證花草樹(shù)木管理養護得當，按季節治病蟲(chóng)害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲(chóng)，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長(cháng)良好，形成較好的植物景觀(guān)。
10、老舊小區保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實(shí)到各工作人員，全面實(shí)行“自家的孩子自家抱”，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時(shí)，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務(wù)分解、責任落實(shí)、相互監督、共同進(jìn)步的作用。垃圾實(shí)行袋裝化管理，每天清運，公共場(chǎng)所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據每個(gè)小區實(shí)際情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。
11、由于老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時(shí)報修值班，接到報修電話(huà)10分中到場(chǎng)，急修半天內完成。
物業(yè)管理方案15
隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加速和人們對生活品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。而物業(yè)管理公司則成為了房地產(chǎn)業(yè)中不可或缺的一部分。物業(yè)管理公司是管理房地產(chǎn)物業(yè)的專(zhuān)業(yè)機構，其職責是管理、維護和提升物業(yè)的價(jià)值。物業(yè)公司項目管理方案及思路的建立與完善對于提高物業(yè)公司的工作效率、提升業(yè)主的滿(mǎn)意度具有重要的意義。
一、物業(yè)公司項目管理的重要性
在眾多房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)中，物業(yè)公司是唯一一環(huán)節聯(lián)系業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的紐帶，物業(yè)公司的管理直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的信任和滿(mǎn)意度。好的物業(yè)管理不僅能提升物業(yè)的質(zhì)量和業(yè)主的生活品質(zhì)，也能提高物業(yè)公司的聲譽(yù)和市場(chǎng)競爭力。
二、物業(yè)公司項目管理方案的核心內容
1、獨立項目管理團隊
一般情況下，物業(yè)公司會(huì )有很多物業(yè)項目需要管理，每一個(gè)物業(yè)項目都應該有一支獨立的管理團隊，負責項目的日常運營(yíng)和管理。這種管理方式不僅可以保證項目的正常運營(yíng)，也可以減少資源的浪費，提高管理效率。
2、合理項目分級
物業(yè)公司應該根據項目的規模和性質(zhì)，將項目分級管理。通過(guò)對不同級別項目進(jìn)行針對性的管理，會(huì )提高管理效率和業(yè)主滿(mǎn)意度。例如，在高端住宅項目中，物業(yè)公司應該提供更加專(zhuān)業(yè)和個(gè)性化的'服務(wù)，而在普通住宅項目中，物業(yè)公司則需注重設備和工程管理。
3、客戶(hù)服務(wù)與業(yè)主關(guān)系管理
物業(yè)管理公司的成功，不僅在于技術(shù)運營(yíng)的可靠性，還需要關(guān)心業(yè)主的需求，及時(shí)解決業(yè)主的問(wèn)題。物業(yè)公司應該建立良好的業(yè)主關(guān)系管理體系，及時(shí)回應業(yè)主的投訴，加強客戶(hù)服務(wù)，建立良好的客戶(hù)口碑。
4、物業(yè)公司權責變更管理
隨著(zhù)不同時(shí)期社會(huì )需求的變化，物業(yè)服務(wù)的內容也會(huì )不斷更新和升級。物業(yè)公司應該及時(shí)跟隨社會(huì )發(fā)展，適時(shí)的調整物業(yè)服務(wù)的內容和價(jià)格，確保物業(yè)服務(wù)一直符合業(yè)主的期望和需求。
5、設備和安全管理
在物業(yè)管理中，設備和安全管理是非常重要的環(huán)節。物業(yè)公司應該配備專(zhuān)業(yè)維修工人和管理人員，對設備和設施進(jìn)行定期的保養和檢查，在確保設施的正常運作的同時(shí)，加強物業(yè)安全的管理。
三、物業(yè)公司項目管理的實(shí)施步驟
1、制定項目管理計劃
項目管理計劃是物業(yè)公司項目管理的第一步，它能夠為項目管理提供明確的目標和計劃。
2、安排項目管理團隊
通過(guò)選拔專(zhuān)業(yè)人士、招募優(yōu)秀人才等方式，組建一支高效的項目管理團隊。團隊應有較高的職業(yè)素養、高度的責任感和較強的管理能力。
3、明確項目的各項指標
明確項目的各項指標，包括效益指標、質(zhì)量指標、安全指標、環(huán)保指標等。從而在項目運營(yíng)中能夠對數據進(jìn)行有效的監測和控制，及時(shí)處理問(wèn)題和做出對策。
4、正式實(shí)施項目管理
與業(yè)主簽訂合同，落實(shí)項目管理的職責范圍，建立管理的流程和制度。
5、項目管理的實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行監控
監控項目的運營(yíng)過(guò)程，及時(shí)把握問(wèn)題的動(dòng)態(tài)，適時(shí)調整使項目更加順暢運行。
6、總結項目管理經(jīng)驗
在項目管理的過(guò)程中，通過(guò)總結經(jīng)驗和教訓，及時(shí)修正工作中的不足，對業(yè)主提供更加高效質(zhì)量的服務(wù)。
四、總結與建議
物業(yè)公司的發(fā)展離不開(kāi)科學(xué)的管理，制定良好的物業(yè)公司項目管理方案及思路對于提高物業(yè)公司管理水平和效率具有重要的作用。我們建議物業(yè)公司要采用科學(xué)的管理方式和技術(shù)手段，建立完善的管理制度和規章制度，不斷提升業(yè)主的滿(mǎn)意度和提高市場(chǎng)競爭力。
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