資源整合在房地產(chǎn)企業(yè)中的運用論文
【摘要】文章在對房地產(chǎn) 企業(yè) 資源整合概念進(jìn)行認識的基礎上，探討了我國房地產(chǎn)企業(yè)資源利用存在的 問(wèn)題 ，強調了我國 目前 房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的必要性，闡述了我國房地產(chǎn)企業(yè)核心資源的整合策略，最后提出了結論，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提升綜合實(shí)力，增強企業(yè)核心競爭力提供建設性的建議。
【關(guān)鍵詞】資源整合 核心競爭力 房地產(chǎn)企業(yè)
一、房地產(chǎn)企業(yè)資源整合概念
資源整合就是根據企業(yè)需要選擇相關(guān)獨立的資源，以某種方式進(jìn)行橫向集聚，使之成為能夠滿(mǎn)足需要的新的資源組合，從而增強企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)資源的整合能力是指對房地產(chǎn)企業(yè)內部或者企業(yè)間所擁有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所必需的資本、土地資源、企業(yè)管理效能及管理人才、客戶(hù)群及建筑商等各種要素在開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行優(yōu)化組合、優(yōu)勢互補、相互作用，從而使彼此相對分散、隔離的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要素獲得更大的綜合效益。從資源整合的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)資源整合可以分為外部資源整合與內部資源整合。
外部資源整合。房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上依賴(lài)外部資源，房地產(chǎn)項目的實(shí)施通常需要借助多方面的外力。如項目立項時(shí)，對消費者進(jìn)行 研究 ，要請專(zhuān)業(yè)的調查公司，產(chǎn)品定位要咨詢(xún)房地產(chǎn)策劃公司，項目施工時(shí)要請建筑公司，而營(yíng)銷(xiāo)推廣時(shí)要借助廣告公司等等。這種房地產(chǎn)企業(yè)對外部資源整合能力的差異，在很大程度上決定了各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和開(kāi)發(fā)項目市場(chǎng)競爭力的高低。
內部資源整合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內部資源的整合，涉及企業(yè)內部管理幾乎各個(gè)方面的具體問(wèn)題。例如，要使開(kāi)發(fā)商在建筑設計這一核心技術(shù)方面的專(zhuān)長(cháng)成為核心競爭力：第一，需要企業(yè)在該領(lǐng)域不斷進(jìn)取提高，從資金、激勵制度等方面保證始終處于領(lǐng)先地位；第二，需要在消費者研究方面對設計創(chuàng )新予以支持，并很好地協(xié)調設計部門(mén)與工程、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)之間的關(guān)系；第三，在樓盤(pán)的銷(xiāo)售階段，需要建立銷(xiāo)售部門(mén)與設計部門(mén)之間密切的信息聯(lián)系，及時(shí)將市場(chǎng)信息反饋到設計部門(mén)，使建筑設計更好地與市場(chǎng)需求相一致，等等。
目前我國房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 已開(kāi)始進(jìn)入資源整合的 時(shí)代 ，房地產(chǎn)企業(yè)的資源整合可以使企業(yè)資源得到更加高效和充分的利用，極大的提高企業(yè)的綜合競爭能力。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想取得成功，既要有雄厚的資金實(shí)力和充分的土地資源，還要具備超前的市場(chǎng)把握能力，以及專(zhuān)業(yè)的設計與管理能力，這就要求地產(chǎn)商必須具備一流的資源整合能力。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資源利用存在的問(wèn)題
我國的房地產(chǎn)業(yè)是在改革開(kāi)放后的近二十余年逐步發(fā)展起來(lái)的。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度和水平不平衡。其中上海、北京和南部沿海廣州、深圳等一線(xiàn)城市發(fā)展較為成熟。但內地特別是二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論從發(fā)展規模、企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力以及企業(yè)自身管理水平都還不夠發(fā)達。大量的開(kāi)發(fā)商存在開(kāi)發(fā)實(shí)力弱、融資能力低、開(kāi)發(fā)規模小等問(wèn)題，導致所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本高、質(zhì)量差等，同時(shí)這些中小規模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對資源的認識和整合能力較低，對企業(yè)核心競爭力的提高認識模糊，嚴重地制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展水平與速度。從房地產(chǎn)企業(yè)資源利用角度對我國房地產(chǎn)企業(yè)整體 分析 來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題。
首先，大量的房地產(chǎn)企業(yè)對資源的認識不足。很多房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中資源不足甚至無(wú)資源就盲目上馬，給后期的開(kāi)發(fā)造成很大困難甚至導致樓盤(pán)爛尾或者企業(yè)破產(chǎn)。當前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的核心資源包括土地、資金（包括融資能力）和開(kāi)發(fā)管理能力。而多數房地產(chǎn)企業(yè)特別是大量的中、小企業(yè)能夠全部都擁有三項核心資源的并不多，資源分布不均衡。部分企業(yè)擁有開(kāi)發(fā)資金但是缺乏土地資源，但是也有很多企業(yè)資金匱乏的同時(shí)，具有一定的土地儲備，所以房地產(chǎn)企業(yè)只有在對自身?yè)碛匈Y源的能力以及資源整合的能力進(jìn)行充分認識之后，把握自身優(yōu)勢，通過(guò)資源整合，激活存量土地，發(fā)揮資源效能，增加市場(chǎng)有效供給，增加企業(yè)效益。
其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)擁有部分核心資源，但是企業(yè)沒(méi)有能力將資源進(jìn)行充分整合并加以運用。例如，目前大量的房地產(chǎn)企業(yè)存在融資渠道狹窄,企業(yè)融資困難的問(wèn)題等。特別是大量的中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力弱，抗風(fēng)險能力差。隨著(zhù)國家出臺了一系列 金融 政策，收緊銀根，很多擁有土地的開(kāi)發(fā)商或者在建項目都會(huì )面臨資金缺乏的問(wèn)題。所以，要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資源整合，開(kāi)發(fā)能夠利用的資源，從多個(gè)渠道籌措資金以保證企業(yè)的正常發(fā)展。
再次，部分房地產(chǎn)企業(yè)擁有一定資源，并且能夠整合其他資源為自身所用，但是仍存在資源整合不夠好，整合效率不夠高的問(wèn)題。例如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)時(shí)，都會(huì )利用銀行貸款，但是很多企業(yè)過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，特別是大型商業(yè)設施的依賴(lài)性更強。大型商業(yè)項目投資大，動(dòng)輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現商業(yè)經(jīng)營(yíng)差、利潤下降，達不到盈虧平衡點(diǎn)，就會(huì )造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險，對企業(yè)也會(huì )造成難以挽回的損失。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的必要性
在我國房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展中，企業(yè)的資源整合能力是構成企業(yè)綜合競爭力的重要因素，對企業(yè)的長(cháng)期發(fā)展有著(zhù)重要意義，資源整合是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然方向。
1、資源整合是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調控規范行業(yè)發(fā)展的必然結果 2、資源整合是企業(yè)增強開(kāi)發(fā)能力、規避風(fēng)險、實(shí)現長(cháng)期健康發(fā)展的需要
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是一項集建設開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售于一體的巨大工程，涉及資金量巨大且投資回報期長(cháng)同時(shí)有著(zhù)較大的風(fēng)險。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能采取資金集中、綜合開(kāi)發(fā)，才能取得最佳規模效益。目前，我國以中、小型為主的眾多房地產(chǎn)公司必然分散資金配置，削弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體力量，提高行業(yè)風(fēng)險，難以形成大規模綜合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢。而運用企業(yè)間資源整合將使眾多企業(yè)具有強大的綜合規模開(kāi)發(fā)整體能力并且降低風(fēng)險實(shí)現房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期健康的發(fā)展。
2、資源整合是促使房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級的必由之路
長(cháng)期以來(lái)，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)形成了靠傳統的習慣來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，沒(méi)有資源整合及提升管理能力的意識，企業(yè)之間相互排斥、惡性競爭，非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)及整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。在未來(lái)激烈的競爭中，只有通過(guò)資源整合，企業(yè)才能優(yōu)勢互補、共同發(fā)展、增加市場(chǎng)份額、有效降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，極大地提升和增強企業(yè)的核心競爭力。
3、我國房地產(chǎn) 企業(yè) 資源整合策略
擁有廣泛而有效的資源和強大的資源整合能力是企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢提高核心競爭力的重要途徑和手段。房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的目標具體分為企業(yè)資源與平臺的整合、企業(yè)品牌的整合、企業(yè)組織結構整合以及企業(yè)文化的整合等。針對房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資源，一般的整合方式包括：企業(yè)并購、合資或合股組建新公司、資金和土地資源的整合、擴張收購、拓寬新的融資渠道等。但是針對 目前 我國房地產(chǎn)企業(yè)資源整合方面存在的 問(wèn)題 ，以及 參考 國外房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的先進(jìn)經(jīng)驗，可以提出以下解決措施。
首先，進(jìn)一步提高對房地產(chǎn)企業(yè)資源的認識，了解企業(yè)擁有資源以及提高資源整合能力的重要性。多數的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認識到資源對企業(yè) 發(fā)展 具有舉足輕重的作用，但是也存在很多的房地產(chǎn)企業(yè)對資源的認識不足和對企業(yè)的資源整合能力不重視的情況。例如，有的企業(yè)沒(méi)有對自身資源進(jìn)行 分析 就開(kāi)展項目，甚至某些核心資源尚不具備。在資金不到位或者土地的相關(guān)手續沒(méi)有辦妥的情況下開(kāi)始房地產(chǎn)項目難免會(huì )給項目留下隱患甚至給企業(yè)帶來(lái)毀滅性的后果。所以企業(yè)在開(kāi)展項目之前就必須做好資源整合的工作，有計劃有順序的充分調動(dòng)各方資源，同時(shí)也要注重資源的可持續利用，保證以后企業(yè)長(cháng)期的發(fā)展，為后續項目的開(kāi)發(fā)打下堅實(shí)的基礎。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)要在企業(yè)現有資源的前提下，充分利用多種手段、多種 方法 進(jìn)行資源整合。企業(yè)首先要對自身資源進(jìn)行調查，調查可以分為對內調查和對外調查；對內調查的目的是弄清楚企業(yè)內部所擁有的資源，最好進(jìn)行詳細的分類(lèi)以及資源的是否可持續利用，例如企業(yè)的資金、土地儲備和管理團隊等。對外調查的目的是分析清楚企業(yè)外部可以利用的資源，例如需要進(jìn)行融資和貸款的銀行、政府土地和規劃等行政部門(mén)的公共關(guān)系、工程建筑材料方面的供貨商等。
在企業(yè)充分調查清楚自身所擁有和可以整合利用的資源后，就可以結合企業(yè)的長(cháng)期發(fā)展以及短期的項目進(jìn)展進(jìn)行分析，還缺乏哪些核心資源，而哪些資源是自身不具備需要整合的，通過(guò)什么途徑進(jìn)行整合等，進(jìn)而解決企業(yè)發(fā)展中資源不足的問(wèn)題。在國家房地產(chǎn)調控措施的出臺后，因為土地的稀缺性和城市地價(jià)的不斷攀升，很多的`房地產(chǎn)企業(yè)面臨著(zhù)土地資源儲備不足的問(wèn)題。同時(shí)，因各地土地市場(chǎng)日益采用招拍掛方式及樓花預售標準的提高，使項目銷(xiāo)售前的資金占用加大，對開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金需求提出了更高的要求，常出現企業(yè)項目開(kāi)發(fā)資金不足的情況。為了發(fā)揮資源的最大效用，出現了開(kāi)發(fā)商之間有效整合資金優(yōu)勢和土地資源優(yōu)勢，由共同的關(guān)聯(lián)方進(jìn)行資源控制權的調配的合作方式。例如萬(wàn)科和中糧的合作就是雙方資金和土地資源的互補的成功例子，在目前國家宏觀(guān)調控有可能進(jìn)一步加強的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì )面臨資金缺乏或者土地儲備不足等問(wèn)題，也必然會(huì )走資金和土地資源的整合道路。另外房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬新的融資渠道方面，除正常從國家銀行間接融資外，還可以通過(guò)與商業(yè)銀行、信托機構、投資基金等合作，多方位拓展籌資渠道，保證公司業(yè)務(wù)發(fā)展資金需求；同時(shí)，部分企業(yè)也可以根據自身實(shí)際情況，充分整合資本市場(chǎng)資源，加快推出資本市場(chǎng)融資方案，以謀求企業(yè)更大的發(fā)展。
最后，加強企業(yè)人力資源的開(kāi)發(fā)與管理。人的因素是決定一切的。房地產(chǎn)業(yè)涉及的行業(yè)領(lǐng)域很多，需要多方面的知識與技能。充分利用好企業(yè)現有人才，選拔優(yōu)秀分子加入隊伍，實(shí)行優(yōu)勝劣汰的用人機制，是實(shí)現企業(yè)資源整合的先決條件和根本保證。
四、結論
綜上所述，某些企業(yè)具有某種資源先天的優(yōu)勢，但是卻不具備其他資源，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須對諸如土地、資金等各種資源提高認識并進(jìn)行充分整合，同時(shí)根據整合各方在企業(yè)理念、企業(yè)規模、人力資源、管理水平等方面的差異選擇適合的整合方式。在整合的過(guò)程中也必須重視企業(yè)資源分析以及企業(yè)間溝通的重要性，在對整合環(huán)境進(jìn)行充分分析的基礎上，制定明確的整合目標和設計詳細的整合方案，確定強有力的整合領(lǐng)導團隊，在充分取得企業(yè)員工的認可與支持的情況下根據企業(yè)具體情況分步驟穩步推進(jìn)。
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