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宿州市城市商業(yè)綜合體發(fā)展現狀調查報告
城市商業(yè)綜合體是指以區域為中心、以購物中心為主導，融合了商業(yè)零售、餐飲、休閑養生、娛樂(lè )、文化、教育、培訓、健身等多項城市主要功能活動(dòng)，面向各類(lèi)生活消費人群、提供綜合性服務(wù)的大型建筑綜合體。其主要特征是：由企業(yè)有計劃地管理運營(yíng)，有統一的名稱(chēng);經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋超市、百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等三個(gè)以上商品零售業(yè)態(tài)，以及餐飲、文化、娛樂(lè )、健身、休閑、培訓等三項以上服務(wù)業(yè)形態(tài);營(yíng)業(yè)面積不小于1萬(wàn)平方米且獨立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的商戶(hù)不少于50個(gè);具備專(zhuān)門(mén)的停車(chē)場(chǎng)所，專(zhuān)供在城市商業(yè)綜合體內進(jìn)行消費的顧客使用。
為全面了解我市商業(yè)綜合體的總體布局、商業(yè)定位，商業(yè)綜合體內業(yè)態(tài)分布及商戶(hù)基本經(jīng)營(yíng)狀況、統計情況等方面內容，宿州市統計局對全市符合條件的商業(yè)綜合體進(jìn)行了全面調查。調查結果顯示，截至目前，宿州市在建和已投入使用的商業(yè)綜合體共計13個(gè)，其中已投入使用并應納入統計的商業(yè)綜合體8個(gè)。綜合體內經(jīng)營(yíng)商戶(hù)數共計514家，總營(yíng)業(yè)面積約35.4萬(wàn)平方米，全年客流總量約570.4萬(wàn)人次，車(chē)位數約 9700個(gè)。
一、我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展概況
城市綜合體作為一種新型的商業(yè)模式，既是城市發(fā)展特別是商業(yè)發(fā)展的結果，又是提升城市形象、推動(dòng)商貿經(jīng)濟轉型升級的重要載體，具有城市名片和產(chǎn)業(yè)載體的雙重價(jià)值。2016年，全市前八大商業(yè)綜合體合計實(shí)現營(yíng)業(yè)額8.11億元，吸納就業(yè)人員3291人。
(一)總體布局。按照國家統計局關(guān)于城市商業(yè)綜合體的界定，我市目前正常營(yíng)業(yè)且規模達到城市商業(yè)綜合體統計界定要求的8家。其總體分布為：埇橋區3家，分別為宿州市創(chuàng )新時(shí)代購物廣場(chǎng)、埇橋區華夏世貿廣場(chǎng)、埇橋區同盛廣場(chǎng);泗縣2家，分別為泗縣文廟商場(chǎng)、泗州第一街購物中心;蕭縣1家，蕭縣龍城國購廣場(chǎng);靈璧縣1家，靈璧縣萊迪購物廣場(chǎng);碭山縣1家，碭山縣香港商場(chǎng)。市經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、宿馬園區、鞋城和高新區目前還沒(méi)有符合界定要求的城市商業(yè)綜合體。
(二)商業(yè)定位。目前我市城市商業(yè)綜合體主要定位于主城區和規劃新區。新建項目如埇橋區萬(wàn)達城市廣場(chǎng)、碭山縣七彩商場(chǎng)等均位于城市發(fā)展的新區，交通便利，周?chē)邫n小區較多，其商業(yè)定位于城市規劃發(fā)展新方向，消費群體定位于收入較高且注重消費質(zhì)量改善的群體。其他城市商業(yè)綜合體，如埇橋區創(chuàng )新時(shí)代購物廣場(chǎng)、同盛廣場(chǎng)、蕭縣龍城國購廣場(chǎng)等，其地理位置均處于商業(yè)較為發(fā)達的老城區，商業(yè)定位于人口密集，商業(yè)氛圍濃厚，成熟的城市商業(yè)綜合體較少，市場(chǎng)需求旺盛。消費群體定位于主城區原住居民及追求品質(zhì)生活的成功商業(yè)人士�？傮w上看，商業(yè)綜合體定位于城鄉結合部的少，定位于消費水平較低的地區少。
(三)商業(yè)形態(tài)。城市商業(yè)綜合體規模越大，發(fā)展程度越高，其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)形態(tài)越豐富�？傮w上看，我市城市商業(yè)綜合體均具有零售、餐飲、服務(wù)三種基本業(yè)態(tài)。其中，在零售業(yè)態(tài)中，超市和百貨店居多，而專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店較少;在餐飲業(yè)態(tài)中，快餐和以大排檔攤位形式存在的簡(jiǎn)餐、小吃較多，正餐較少;在服務(wù)業(yè)態(tài)中，影院、KTV、游藝較多，而培訓和金融服務(wù)較少。
(四)商戶(hù)類(lèi)型。從目前我市城市商業(yè)綜合體內部商戶(hù)類(lèi)型看，個(gè)體工商戶(hù)居多，法人單位和產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位相對較少。在2016年我市擬上報國家統計平臺的8家城市商業(yè)綜合體中，入住的個(gè)體工商戶(hù)450家，占全部經(jīng)營(yíng)單位數的87.5%;法人單位38家，產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位26家。法人及產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位合計占12.5%。
(五)經(jīng)營(yíng)模式。城市商業(yè)綜合體雖然是由企業(yè)整體規劃、統一管理，但在具體經(jīng)營(yíng)模式上，企業(yè)自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)的較少，對外租賃的較多(租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)符合城市商業(yè)綜合體整體規劃，承租戶(hù)負責經(jīng)營(yíng)，企業(yè)管理單位收取租金)。如埇橋區同盛廣場(chǎng)，靈璧縣萊迪廣場(chǎng)內部經(jīng)營(yíng)單位全部為租賃戶(hù)。全市八家重點(diǎn)商業(yè)綜合體內對外租賃的經(jīng)營(yíng)單位406家，占全部經(jīng)營(yíng)單位的79%。
二、我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展的特點(diǎn)
(一)數量快速增加，老城區相對集中。2016年，我市擬納入統計的城市商業(yè)綜合體8家，較2015年新增7家。其中，位于老城區的商業(yè)綜合體6家，1家位于城市發(fā)展新區，1家位于新老城區結合部。從發(fā)展趨勢看，新建或試營(yíng)業(yè)的城市商業(yè)綜合體均分布在城市發(fā)展新區，如埇橋區萬(wàn)達城市廣場(chǎng)、碭山縣七彩商城等。
(二)商戶(hù)數量眾多，自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)較少。從綜合體內商戶(hù)數量看，在重點(diǎn)調查的8家城市商業(yè)綜合體中，經(jīng)營(yíng)商戶(hù)總數量為514戶(hù)，其中自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)單位108家，僅占全部經(jīng)營(yíng)單位的21%。個(gè)別商業(yè)綜合體內經(jīng)營(yíng)單位全部為對外租賃商戶(hù)，如埇橋區同盛購物廣場(chǎng)、泗縣第一街購物中心、靈璧縣萊迪購物中心等。
(三)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富，商品零售占一半以上。分業(yè)態(tài)看，2016年我市商業(yè)綜合體零售業(yè)商戶(hù)321戶(hù)，主要業(yè)務(wù)活動(dòng)涵蓋服裝鞋帽、化妝品、電子產(chǎn)品、珠寶首飾、黃金、圖書(shū)文化用品等領(lǐng)域，占商戶(hù)總數的62.5%;餐飲業(yè)商戶(hù)93戶(hù)，主要提供正餐、快餐、甜品、飲品等，占18.1%;電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓、健身養生等服務(wù)業(yè)商戶(hù)100戶(hù)，占19.45%。
(四)銷(xiāo)售量增長(cháng)較快，億元以上項目較少。2016年前10月，全市8家城市商業(yè)綜合體實(shí)現銷(xiāo)售(營(yíng)業(yè))額8.11億元，同比增長(cháng)49.73%。分業(yè)態(tài)看，零售業(yè)5.93億元，增長(cháng)25.5%;餐飲業(yè)1.01億元，增長(cháng)236.7%;電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓、健身養生等服務(wù)業(yè)1.17億元，增長(cháng)197.9%。但從銷(xiāo)售規�？�，銷(xiāo)售額(營(yíng)業(yè)額)達億元以上單位僅3家，分別為埇橋區創(chuàng )新時(shí)代廣場(chǎng)、碭山縣香港商城、泗縣文廟商城，億元以上單位數占綜合體總數不足一半。
(五)大眾化消費居多，專(zhuān)賣(mài)店和精品店較少。受限于地區人口數量、居民消費能力，我市商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以百貨和超市為主，尤其是縣城里的商業(yè)綜合體，大眾化消費商品居多，專(zhuān)賣(mài)店和精品店較少，在餐飲和服務(wù)業(yè)態(tài)中，小吃和特色餐飲較多，正餐較少。KTV和影視較多，教育及培訓機構較少。
三、我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展和統計中面臨的困難
由于受宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力加大、電商分流、城市建設改造升級、自身商業(yè)定位不準、經(jīng)營(yíng)管理不到位、承租戶(hù)換手率高等因素影響，我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展和統計工作還存在不少困難。
(一)發(fā)展的制約因素。
1.受新產(chǎn)業(yè)及新消費模式轉變影響，零售行業(yè)實(shí)體店遭遇寒冬。 近年來(lái)，隨著(zhù)電商行業(yè)迅猛發(fā)展，部分零售行業(yè)實(shí)體店成了“觀(guān)摩店”、“試衣間”，銷(xiāo)售額大幅下降。以蕭縣龍城國購廣場(chǎng)為例，其一期項目國購步行街2012年12月8日商戶(hù)入駐率為100%，滿(mǎn)鋪開(kāi)業(yè)，現如今只有70%的開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)率，最低潮時(shí)開(kāi)業(yè)率低至50%，商場(chǎng)第一層服飾零售幾乎全部關(guān)停。如今開(kāi)業(yè)率有所回升，但店鋪換手率偏高。店鋪空置及較高的換手率導致城市綜合體管理方租金大幅下降，目前市場(chǎng)租金已普遍比原先開(kāi)業(yè)時(shí)下降30%-50%。
2.商業(yè)布局過(guò)于密集，市場(chǎng)消費潛力不足。以埇橋區為例，宿州創(chuàng )新時(shí)代購物廣場(chǎng)與大潤發(fā)購物中心相距不足500米，與創(chuàng )新時(shí)代購物廣場(chǎng)一路之隔的國購廣場(chǎng)也正在建設之中。而由于城市改造，主城區人口大量外遷，再加上本區域沒(méi)有大量新建高檔社區，即使部分拆遷戶(hù)回遷，該區域整體商業(yè)市場(chǎng)消費能力仍有待觀(guān)察。埇橋區華夏世貿廣場(chǎng)，2011年開(kāi)業(yè)時(shí)，商戶(hù)爭著(zhù)入住商場(chǎng)，但從2013年開(kāi)始，周邊城區改造，居民大量外遷，加上周邊商場(chǎng)(如華夏、蘇果商場(chǎng))較多，同等商品售價(jià)較低，從而導致商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)困難。目前商場(chǎng)為留住商戶(hù)，增加商場(chǎng)人氣，不僅不收租金，還出人出資與商戶(hù)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)。
3.商業(yè)定位涉后，消費層次有待轉型升級。建設城市商業(yè)綜合體的初衷就是改變人們消費觀(guān)念、增加消費體驗，提高居民消費質(zhì)量和層次。但從調研情況看，個(gè)別老城區城市商業(yè)綜合體除精品店、專(zhuān)賣(mài)店營(yíng)業(yè)額較好外，日常百貨、服裝，快餐等行業(yè)均與周邊商業(yè)無(wú)異。有的商業(yè)綜合體除有特色的餐飲和影院外，其他部分甚至演變成規模較大的商品交易市場(chǎng)了(商品交易市場(chǎng)特別是有批發(fā)活動(dòng)的商品交易市場(chǎng)不屬于城市商業(yè)綜合體范疇)。如碭山香港商城，其一樓商業(yè)大部分為個(gè)體經(jīng)營(yíng)服裝百貨，定位較低，與周邊商業(yè)無(wú)異。部分位于新城區的城市商業(yè)綜合體，由于新區正在建設，人流量不足，市場(chǎng)消費能力偏低，綜合體內商戶(hù)換手率高，商戶(hù)空置率也偏高。消費層次難以實(shí)現轉型升級。
4.基礎設施投入不足，停車(chē)場(chǎng)建設普遍涉后于商業(yè)發(fā)展速度。我市現有城市商業(yè)綜合體項目多數屬于主城區，有成熟繁榮的商圈，有足夠的消費群體支撐，但存在共性的問(wèn)題就是停車(chē)場(chǎng)設計偏小，如碭山縣香港商城、泗縣文廟商城等，停車(chē)位明顯跟不上城市商業(yè)發(fā)展需求;有的城市商業(yè)綜合體雖然有地下車(chē)庫且停車(chē)位也較多，但進(jìn)出地下車(chē)庫的道路不順，如埇橋區創(chuàng )新時(shí)代購物廣場(chǎng)、同盛廣場(chǎng)，蕭縣龍城國購廣場(chǎng)等。
5.管理松散，服務(wù)水平有待提升。一些城市商業(yè)綜合體建成后，招商缺少統一規劃，綜合體內業(yè)態(tài)布局不清晰，商業(yè)綜合體管理公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中重租金輕管理的現象大量存在。管理松散，城市商業(yè)綜合體整體的營(yíng)銷(xiāo)推廣開(kāi)展不力。經(jīng)調查，全市八家主要城市商業(yè)綜合體內自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)部分僅115家商戶(hù)，占經(jīng)營(yíng)總單位個(gè)數的22.07%，有的商業(yè)綜合體全部對外出租，管理方只收取租金，而對市場(chǎng)安全、商品質(zhì)量、人員管理服務(wù)不到位。
(二)統計中存在的問(wèn)題。
近幾年來(lái)，城市商業(yè)綜合體作為一種新型商業(yè)運作模式發(fā)展迅速，在美化城市建設，提高城市品味的同時(shí)，也已成為我市商貿流通業(yè)發(fā)展的重要載體。但我市對于城市綜合體商業(yè)貿易的統計起步較晚，基礎工作相對薄弱。
1.部分限額以上單位未納入統計。在重點(diǎn)調查的八家城市商業(yè)綜合體中，年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達到限額以上單位23家，其中，法人單位9家，產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位4家，個(gè)體工商戶(hù)10家。目前，上述23家單位中，已納入統計平臺的僅3家法人單位，其他單位均未納入限額以上商業(yè)統計。
2.商戶(hù)基礎資料缺失，統計工作困難。在城市商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)單位構成中，個(gè)體工商戶(hù)占85%以上，但由于不是統一收銀，大量的個(gè)體工商戶(hù)沒(méi)有健全的財務(wù)資料和齊全臺帳資料，且在被調查訪(fǎng)問(wèn)時(shí)隱瞞其實(shí)際經(jīng)營(yíng)收入，難以摸到真實(shí)的經(jīng)營(yíng)收入情況，很難判斷其是否達到限額以上標準。也無(wú)法申報納入限上“大個(gè)體戶(hù)”統計。
3.商鋪租戶(hù)換手率高，無(wú)法真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)變動(dòng)情況。目前，國家關(guān)于城市商業(yè)綜合體的統計頻率為年度統計，即一年一次，但由于各種原因，部分城市商業(yè)綜合體內商戶(hù)經(jīng)營(yíng)不景氣，承租戶(hù)換手率高，有的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也發(fā)生改變，造成季度和月度商品類(lèi)值及交易額難以統計，尤其是統計表中的上年數據無(wú)法填寫(xiě)。這也造成年度統計資料不能全面及時(shí)反映城市綜合體內商業(yè)經(jīng)營(yíng)變動(dòng)真實(shí)情況。
四、發(fā)展城市商業(yè)綜合體的幾點(diǎn)建議
大型城市商業(yè)綜合體就是一座“城市地標”，也是一張“城市名片”。大力發(fā)展一批城市商業(yè)綜合體，對提高我市城市發(fā)展水平，拉動(dòng)區域經(jīng)濟發(fā)展，增強市民榮譽(yù)感和歸屬感具有十分重要的現實(shí)意義。
1.加強頂層設計，優(yōu)化空間布局。相關(guān)部門(mén)要依據城市發(fā)展總體規劃，結合區域人口、消費習慣、消費能力、城市基礎設施建設、商業(yè)氛圍等具體情況，研究制定本地區城市商業(yè)綜合體發(fā)展的專(zhuān)項規劃。對可建區域、輻射范圍、商業(yè)定位等提出明確的指導意見(jiàn)。要加強對規劃落實(shí)情況的跟蹤督查，及時(shí)調整完善城市商業(yè)體的空間布局，既要解決需求不足、轉型不力的問(wèn)題，也要防止過(guò)度建設、同質(zhì)化競爭的問(wèn)題。
2.降稅減費，鼓勵實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展。一是探索對電商行業(yè)征稅辦法，擴大稅源;二是適當降低實(shí)體商貿企業(yè)的稅賦成本，包括房屋租賃稅及商貿經(jīng)營(yíng)中的各項營(yíng)業(yè)稅金及附加等。認真貫徹落實(shí)《宿州市人民政府關(guān)于降成本減輕實(shí)體經(jīng)濟企業(yè)負擔的實(shí)施意見(jiàn)》以及《宿州市人民政府辦公室關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費結構升級的實(shí)施意見(jiàn)》，主動(dòng)減輕商貿企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。
3.加大基建投入，完善商業(yè)配套設施。加強對城市綜合體商業(yè)功能和其他功能的協(xié)調性研究，加快舊城區改造進(jìn)度，要扭轉城市拆遷快而建設回遷慢的局面，尤其是要妥善解決重點(diǎn)工程進(jìn)度慢甚至長(cháng)期爛尾的問(wèn)題。要完善周邊基礎設施，搞好交通道路網(wǎng)絡(luò )、停車(chē)場(chǎng)、市民休閑廣場(chǎng)、公交線(xiàn)路等配套基礎設施，解決好交通、環(huán)境等瓶頸制約。
4.加強管理，提升服務(wù)水平。各城市商業(yè)綜合體管理單位要積極學(xué)習發(fā)達地區城市商業(yè)綜合體先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念與管理模式，提升本單位的整體商業(yè)運作能力。一是統一招商政策，確保商業(yè)形態(tài)和品牌組合符合經(jīng)營(yíng)主題;二是統一營(yíng)銷(xiāo)管理，把松散的經(jīng)營(yíng)戶(hù)和多樣的消費形態(tài)集合到一個(gè)信息平臺上，統一策劃促銷(xiāo)、統一收銀管理。
5.加強城市綜合體商業(yè)統計，應統盡統。一是縣區政府牽頭，相關(guān)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，摸排掌握新增城市商業(yè)綜合體內商戶(hù)信息及經(jīng)營(yíng)狀況，建立并及時(shí)更新城市商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)信息庫;二是各縣區商務(wù)主管部門(mén)要做好月度限上法人單位申報以及一年一度的“大個(gè)體”申報工作，及時(shí)將綜合體內營(yíng)業(yè)額達限單位納入限額以上商業(yè)統計。
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