物業(yè)管理制度集錦15篇
在現在社會(huì )，很多情況下我們都會(huì )接觸到制度，制度具有使我們知道，應該做什么，不應該做什么，懲惡揚善、維護公平的作用。那么制度怎么擬定才能發(fā)揮它最大的作用呢？以下是小編整理的物業(yè)管理制度，希望對大家有所幫助。
物業(yè)管理制度1
洗地機:
1、于硬性地面清洗。
2、裝地刷與針盤(pán),并使地刷與針盤(pán)按逆時(shí)針?lè )较蛐D。
3、按比例往水箱內注入清水和清潔劑。
4、插上電源,按下調節開(kāi)關(guān),將手柄桿調至適合自己的高度。
5、從最靠電源插座的地方開(kāi)始操作機器,防止機器壓過(guò)電線(xiàn)。
6、注意事項
6.1、工作時(shí)必須避免刷子接觸電源線(xiàn),以免電源線(xiàn)卷進(jìn)刷子內。
6.2、開(kāi)動(dòng)洗地機時(shí),電源線(xiàn)要在操作者的背后。
6.3、使用清潔劑時(shí),注意不要讓水弄濕馬達。
6.4、使用完畢,要注意安全,不要隨便使手離開(kāi)手柄,放開(kāi)操縱桿,等機器完全停止后再切斷電源,卸下地刷與針盤(pán)。
7、保養工作
7.1、使用完畢,把機身及配件清洗干凈。
7.2、用干凈布擦凈機器、電線(xiàn),將電線(xiàn)繞回機掛鉤,機器必須存放在干燥地方。
吸塵機:
1、用于地面、地毯、墻面等較平整部位吸塵的專(zhuān)用清潔設備。
2、把軟管接駁在機身上,插入220伏電源。
3、開(kāi)動(dòng)時(shí)按頂上的開(kāi)關(guān)按鈕。
4、吸硬地面時(shí),把吸嘴毛刷伸出,吸地毯時(shí)毛刷收入吸嘴內。
5、注意事項
5.1、使用前,檢查機內塵袋是否已清塵。
5.2、使用后,檢查塵袋,如滿(mǎn)塵需倒塵,用另一吸塵機吸去機內及塵袋外微塵。
5.3、干性吸塵機,切勿把水份吸入機內。
6、保養工作
6.1、使用完畢后切斷電源,取下軟管和管夾頭,將繞好的電線(xiàn)掛于機身外殼。
6.2、將軟管松開(kāi)卷成一圈,或掛在墻上。
吸水機
1、專(zhuān)用于清除積水。
2、把軟管接駁在機身,插入220伏電源。
3、吸地面時(shí)用帶軟膠的吸扒,吸地毯時(shí)用鐵扒吸水。
4、吸水機如果滿(mǎn)水時(shí),會(huì )發(fā)出不同的響聲,應及時(shí)把水倒掉。
5、注意事項
5.1、使用前,檢查機內是否已倒水。
5.2、使用后,倒掉污水后用清水過(guò),再用干布抹干凈。
5.3、如機內吸入酸性清潔劑,用后即刻清洗干凈以免生銹。
6、保養工作
6.1、機器使用后切斷電源,卸下軟管和管把,然后將電源線(xiàn)繞好掛于機頭殼。
6.2、吸水機內過(guò)濾器要拆開(kāi)進(jìn)行清潔。
6.3、機身不銹鋼殼用保養蠟進(jìn)行保養。
拋光機
1、專(zhuān)用于地面拋光,適用于大理石、花崗石、木質(zhì)地板等各種平整硬質(zhì)地面的拋光。
2、拋光前需干擦以除去地坪表面廢物,并濕擦以除去砂石屑。
3、檢查拋光機的拋光刷是否干凈、是否要更換。
4、檢查調節機速的控制器是否在正常機速的位置。
5、接通電源,操作應從電源插座最近地方開(kāi)始,行走路線(xiàn)為一直線(xiàn),后面拋光的地面應重疊于前面已拋光的地面。
6、注意事項
6.1、在工作時(shí)不要將機速開(kāi)行太快,以免碰撞。
6.2、不可用易燃的液體來(lái)洗地板,或者在易爆的空氣中操作機器。
6.3、操作機器時(shí),不可抬起操作桿,這會(huì )導致機器失控。
6.4、機器必須放在室內,不可淋到雨和雪,絕不可以使機器頂端噴到任何液體。
6.5、不可在機器上壓東西,因為它有一個(gè)精密的平衡,當操作需移動(dòng)操作桿時(shí),必須移動(dòng)全部電線(xiàn)。
6.6、地線(xiàn)必須和開(kāi)關(guān)盒、馬達相連,接錯將導致觸電、休克。
7、保養工作
7.1、每次使用后,需用干凈布擦凈機器表面,不用時(shí),用一只不用的拋光墊放在驅動(dòng)盤(pán)下面,并斷開(kāi)機器。
7.2、檢查馬達罩上的通氣口是否暢通,如灰塵聚積較多,必須卸下馬達外殼并用吸塵器除去灰塵。
高壓水槍
1、用于沖洗外墻、玻璃、廣場(chǎng)地面、汽車(chē)、塑料地毯等。
2、把水管接駁在機身,然后把水管接在水龍頭上,插入220伏電源。
3、開(kāi)動(dòng)機身電源開(kāi)關(guān)。
4、沖洗計劃好的地方。
5、注意事項
5.1、使用前檢查機器及水管是否損壞。
5.2、使用后必須將水管水放清。
清擦物品操作方法:
1、備:毛巾、刀片(必要時(shí))、清潔劑(必要時(shí))、呢絨布料(必要時(shí))。
2、毛巾使用中要經(jīng)常清洗,保持干凈。
3、使用前將洗凈的毛巾擰干,對折多次后使用,一面擦臟后及時(shí)換另一面使用。
4、從物體的一端盡頭抹到另一端盡頭(避開(kāi)有不平的一端)。
5、物體表面如有較厚的污漬,可先用刀片鏟干凈。
6、處理污漬時(shí)如無(wú)特殊情況,均使用中性清潔劑。
7、使用清潔劑時(shí),需將清潔劑噴在毛巾上,再抹抹物,不可直接將清潔劑噴到物體上。
8、鏡面物體需要用質(zhì)量好的呢絨布料擦拭,不可用粗糙毛巾以免劃傷鏡面。
9、清潔完畢后,必須將抹布洗凈晾干。
拖地操作方法:
1、濕拖前要擺放'小心地滑'標識牌,拖布應盡量擰干。
2、拖地時(shí),先拖擦邊角落,后拖擦中間,盡量避免使拖布碰到墻壁、拖把撞到墻身或玻璃。
3、水桶要擺放在適當位置,不能放在路中間,門(mén)口等以免影響客戶(hù)(應盡量放在墻邊或一角,并在工作人員的視線(xiàn)之內)。
4、地拖不可太濕,地上不能有印,水要勤換(不能太黑)。
5、清潔完畢后,必須將拖布洗凈,擰干,晾干放好備用。
玻璃刮刀操作方法:
1、清洗時(shí),先用羊毛套將兌好清潔劑的水涂抹在玻璃上。
2、涂水完畢后,將玻璃刮上的膠條與玻璃保持一定的角度,從玻璃的上端均勻刮至下端,使刮過(guò)的玻璃上不見(jiàn)水痕。
3、用干毛巾擦干水跡,一刮一抹重復進(jìn)行。
4、在刮鍍膜玻璃時(shí),應注意操作,防止刮刀刮花玻璃。
5、如刮刀膠條有磨損而影響作業(yè)效果,應及時(shí)更換。
6、更換膠條時(shí),可把膠條先放在水里面一會(huì )兒,以便套入玻璃刮內。
洗手間清潔操作方法:
1、準備:工作前準備好保潔洗手間的基本清潔工具和清潔物品、'正在清潔指示牌'。
2、沖洗:進(jìn)入洗手間,首先放水將衛生潔具沖洗干凈。
3、清倒:掃除地面垃圾,清倒紙簍或垃圾桶。
4、清潔:按照先云臺、面盆、尿池、便池的順序,逐項逐個(gè)刷洗衛生潔具,衛生潔具要用專(zhuān)用刷子、抹布、百潔布、海棉塊等工具配合專(zhuān)用清潔劑刷洗。
5、抹凈:用抹布抹凈門(mén)窗、窗臺、隔板、墻面、鏡面、烘干機。
6、拖干:用地拖拖凈地面,使地面保持干凈,不留水跡。
7、補充:及時(shí)補充手紙、洗手液、香球,垃圾袋等。
8、噴灑:按規定噴灑除臭劑。
9、撤離:收拾所有清潔工具、清潔物品,撤除'正在清潔'指示牌,把門(mén)窗關(guān)好。
10、清洗頻率:每半小時(shí)至少巡視清潔一次。
11、環(huán)境主管每天至少檢查二次公共廁所清潔情況,并記錄于《洗手間檢查記錄表
12、清潔洗手間時(shí),應在現場(chǎng)放置'正在清潔'指示牌,以便使用人注意并予以配合。
13、清潔人員應注意自我保護,清潔時(shí)應帶保護手套,防止清潔劑損害皮膚,清潔完畢后,應使用肥皂洗手。
物業(yè)管理制度2
日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長(cháng)期連續的管理工作。按階段可以分為介入期、入住期以及正常居住期。按專(zhuān)業(yè)又可以分為物業(yè)維修、交通管理、安全管理、社區文化建設等諸多項目。其中部分項目我們已在其他章節予以闡述，此處不再重復。本部分著(zhù)重對前期介入、業(yè)主入住、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理等八個(gè)專(zhuān)題進(jìn)行敘述。
第一章前期介入
前期介入是現代物業(yè)管理的一項基礎性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規劃、設計、施工過(guò)程中，使物業(yè)最大限度地滿(mǎn)足業(yè)主的需求。我們將著(zhù)眼于以下幾方面的工作：
一、協(xié)助做好銷(xiāo)售工作，力爭物業(yè)管理成為樓盤(pán)銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)
盛世家園管理處將在前期介入期配合e盛世家園售樓部做好銷(xiāo)售工作。管理處將與售樓中心簽定物業(yè)管理服務(wù)的補充協(xié)議，并嚴格按照協(xié)議規定密切配合，提供物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。為此，從樓盤(pán)銷(xiāo)售開(kāi)始，管理處人員將做好以下工作：
1。協(xié)調配合e盛世家園售樓中心工作人員做好售樓咨詢(xún)服務(wù)工作：
2。做好售樓中心、樣板房、車(chē)場(chǎng)和花園廣場(chǎng)的保潔及花花圃綠化的管理服務(wù)工作：
3。做好售樓中心、樣板房和花園廣場(chǎng)的安全護衛工作，做好前來(lái)看樓買(mǎi)房客戶(hù)汽車(chē)的指揮疏導工作：
4。做好銷(xiāo)售中心、樣板房和花園廣場(chǎng)的維護管理工作。
二、開(kāi)展業(yè)主服務(wù)需求凋查
在銷(xiāo)簋部門(mén)的幫助下，協(xié)調小組在入住前將進(jìn)一步開(kāi)展業(yè)主需求調查以了解居住區內業(yè)主的年齡結構、文化層漢、興趣愛(ài)好及各類(lèi)服務(wù)需求，并臧調查結果進(jìn)行統計、分析，使令后的物業(yè)管理工作更力□貼進(jìn)業(yè)主。同時(shí)，與e地產(chǎn)集團共同舉辦準業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中了解業(yè)主反饋的信息。
三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作
在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的墨礎上，與e地產(chǎn)篥團攜手，做好以下
各項前期準備工作：
�。ā﹨f(xié)助e地產(chǎn)集團銷(xiāo)售工作，在銷(xiāo)售現場(chǎng)提供物業(yè)管理咨詢(xún)，解釋業(yè)主提出的相關(guān)問(wèn)題；
�。ǘ┨峁┫嚓P(guān)專(zhuān)業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設計方案；
�。ㄈ﹨f(xié)助制訂居住區內交通管制方案及保安崗事設置方篥：
�。ㄋ模┦占こ虉D紙資料，現場(chǎng)參與設備的安裝調試：
�。ㄎ澹⿲υO備設施及各類(lèi)管線(xiàn)的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理，確保施工質(zhì)量；
�。┙⑴c社會(huì )專(zhuān)業(yè)機構的聯(lián)系，開(kāi)展玫□通郵、通電、通水、通氣、電話(huà)申請、有線(xiàn)電視、地名申報等準備工作：
�。ㄆ撸┽槍δ﹣�(lái)需要完醬的物業(yè)管理問(wèn)題建立專(zhuān)項檔案。
四、按規范實(shí)施接管驗收
充分利用前期介入取得的各種資料和數據，以及對物業(yè)的了解，本著(zhù)'對業(yè)主負責，對e地產(chǎn)集團負責'的宗旨，對盛世家園居住區進(jìn)行嚴格、細致、全面的接管驗收（詳見(jiàn)4e iso9001體系文件）。
五、承擔前期介入所需費用
按物業(yè)管理行業(yè)接管物業(yè)的慣例，物業(yè)管理前期介入所需費用應由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔，但是，考慮到e地產(chǎn)（集團）公司對e物業(yè)的一貫支持，我司愿意承擔e盛世家園物業(yè)管理前期介入費用，金額為人民幣19。02萬(wàn)元（詳見(jiàn)《e盛世家園前期介入費用測算表》）。
e盛世泉目前期介入費用測笫表項災項目名稱(chēng)計算式支出金額（元）
員工工資項目經(jīng)理1人5000元/人。月×1人×12月150000
3人1000元/人。用×3人×12月
護衛員3人1500元/人，月×3人×12用
人員辦證費6人×400元/人2400
辦公費用（//b公消耗品、通訊、交通等）20xx元/用×12用24000
四員工培訓7人×250元/人1750
五材料赍保潔材料費500元/用×12月6000
維修材料費500元/月×12月6000
臺計：19015元
物業(yè)管理制度3
一、工作時(shí)間
全年除法定節假日和公休日外均為工作日。公司夏季工作時(shí)間:
上午9:0012:00午餐12:0014:00下午14:0018:00
冬季工作時(shí)間:
上午8:3012:00午餐12:0014:00下午14:0017:30
公司實(shí)行上下班打卡制度,每月收、放卡時(shí)間為31日晚21時(shí),按出勤卡統計出勤情況計發(fā)工資。
遲到(早退)一次扣款10元,一月遲到(早退)三次(含三次)以上,每次扣款50元,每次遲到(早退)30分鐘以上視為半天事假,超過(guò)一個(gè)小時(shí)則視為曠工半天。一個(gè)月連續曠工三日以?xún)冉o予扣槳金、處分處理,連續曠工三日即作辭職處理。上班時(shí)間外出辦私事者按曠工論處。
二、假期
法定假日:國家法定節日,公司按國家規定休假,如法定假日值班,則按國家規定給予換休或補發(fā)加班工資。
婚假:員工憑結婚證可享受婚假三天。
喪假:員工直系親屬死亡(父母、配偶、子女)給喪假三天;旁系親屬死亡(祖父母、兄弟姐妹)給喪假一天。
婚假、喪假為帶薪假。員工休婚假、喪假必須提前向管理處或總經(jīng)理提出申請,征得同意后報行政人事部備案�；�、喪假等與休息日和節假日重合時(shí),其休息天數不順延。
病假:普通員工因病請假應提前向部門(mén)負責人提出申請(急診須提供加蓋醫院急診章的證明材料),同時(shí)須出具市級以上醫院證明,急診可于復職后第一天補辦手續。病假三天以上(含三天),必須報管理處主任、公司相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導審批;五天以上(含五天)由管理處或公司相關(guān)部門(mén)審核,報行政人事部核準,總經(jīng)理審批。員工去醫院看病時(shí)間不超過(guò)四小時(shí)且當日不病休的,仍按工作時(shí)間計算。
事假:普通員工因事請假,二天以?xún)?含二天),由部門(mén)經(jīng)理審批;三天以上(含三天)由部門(mén)經(jīng)理提出意見(jiàn),管理處主任審批;五天以上(含五天),須經(jīng)總經(jīng)理審批。
事假及病假請假日無(wú)工資,員工一年內累計病假超過(guò)十五天,事假超過(guò)七天,當年度無(wú)年終獎金。
員工請假程序:當事人填寫(xiě)申請單部門(mén)經(jīng)理審批管理處主任或公司領(lǐng)導審批行政人事備案。
公司部門(mén)經(jīng)理、副主管理處主管、經(jīng)理以上員工請假,均須總經(jīng)理批準。
所以假期如超過(guò)規定的期限,必須經(jīng)總經(jīng)理批準。
物業(yè)管理制度4
顧問(wèn)項目業(yè)主臨時(shí)公約附件一:
顧問(wèn)項目裝修管理規定
xx(項目名稱(chēng))是全體業(yè)主共同的家園。為維護小區的安寧、整潔和祥和,全體業(yè)主共同定立本規定,并承諾履行如下義務(wù):
1、不改變房屋的使用用途,將住宅用作商業(yè)、經(jīng)營(yíng)、工廠(chǎng)、倉庫、辦公等用途。
2、在進(jìn)行室內裝飾裝修時(shí),應遵守建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《(城市名稱(chēng))城市室內裝修管理規定》。
3、在工程開(kāi)工前,向物業(yè)管理部門(mén)申報登記,清楚物業(yè)管理部門(mén)告知的關(guān)于裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項,與物業(yè)管理部門(mén)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議,并將此協(xié)議內容告知自行委托的裝飾裝修施工企業(yè)。
4、不拒絕和阻礙物業(yè)管理部門(mén)依據裝飾裝修管理協(xié)議的約定,對裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行的監督檢查。
5、按裝修管理協(xié)議約定的時(shí)間裝修,以免滋擾鄰里。
6、不因房屋裝修影響毗鄰房屋的使用安全。
7、不擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌(含外墻、外門(mén)窗、陽(yáng)臺等部位設施的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等。
8、不對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建。
9、裝修垃圾袋裝,并按物業(yè)管理部門(mén)指定地點(diǎn)、指定時(shí)間堆放。
(10---14項,按照項目實(shí)際情況制定)
10、一樓私家花園內只允許搭建木制簡(jiǎn)易花架,且符合物業(yè)管理部門(mén)統一規定款式,從室內草坪至花架頂端高度不超過(guò)_____米,長(cháng)不超過(guò)____米,寬不超出圍墻或護欄外沿,上部不得覆蓋陽(yáng)光板或透明玻璃。
11、安裝遮陽(yáng)蓬、雨蓬須經(jīng)政府規劃部門(mén)批準,到物業(yè)管理部門(mén)備案,且一樓不得安裝遮陽(yáng)蓬、雨蓬,二樓以上陽(yáng)臺只許安裝_____色布料可收縮雨蓬,且向外伸展寬度不超過(guò)_____cm。
12、所有陽(yáng)臺、平臺不得封閉,護欄不得更改(含顏色、材料、增加門(mén)扇)。
13、由業(yè)主戶(hù)內通達的頂樓平臺可作木制花架、遮陽(yáng)蓬(周邊不得封閉),蓬頂只許蓋白色透明卡普隆板,周邊不得超出女兒墻外沿。
14、洋房車(chē)庫門(mén)、私家苑門(mén)、所有住戶(hù)防盜門(mén)、防盜窗花和拉閘門(mén)(安于門(mén)窗內側),需按物業(yè)管理部門(mén)指定款式安裝。安裝空調應當將空調機外機安裝在建筑設計指定位置,并注意安裝牢固,防止跌落。
物業(yè)管理制度5
1、目的
規范綠化物資、倉庫管理,減化流程,提高效率。
2、范圍
適用于綠化部物資及倉庫管理
3、職責
部門(mén)/崗位工 作 內 容
相關(guān)職能部門(mén)/分管總助/總經(jīng)理負責權限內物資的審核、審批
部門(mén)經(jīng)理負責權限內物資的審核、審批,過(guò)程行為的監控
項目負責人負責工作職責范圍內物資的管理、監控
物資申請人負責合理申請物資
班長(cháng)(倉管員)負責對物資、倉庫的管理
4、定義
工程物資:包括綠化苗木及工程用輔材(包括綠化給水工程管材、配件以及土方、陶粒、蘑菇肥、綁繩、竹竿等一次性消耗用品);
農資物資:包括農藥、化肥、垃圾袋、動(dòng)力燃油;
設備工具:包括了單價(jià)在200元以下或以上的園林動(dòng)力機械設備、常用工具等物資;
勞保用品:各類(lèi)勞動(dòng)保用品;
主倉庫:有一定規�？臻g、承擔集中申購任務(wù)的倉庫;
小倉庫:儲存一些常用工具或不常用物資的小型倉庫;
危險品倉庫:儲存有農藥化肥、燃油的倉庫。
5、方法和過(guò)程控制
5.1物資申請
5.1.1物資申請應結合工作的實(shí)際需要依《綠化物資采購管理辦法》與《采購管理程序》進(jìn)行申請,避免多購而引發(fā)產(chǎn)品變質(zhì)與浪費,采購人員應會(huì )同用料人員充分溝通后、結合實(shí)際情況充分考慮性?xún)r(jià)比報批采購。
5.2物資入庫及驗收
工程物資
農資物資
勞保用品由綠化部施工人員或項目負責人按申請標準進(jìn)行驗收,并在送貨單上給予簽名確認,除燃油與土方以外的物資須同時(shí)填寫(xiě)《綠化苗木(物資)采購驗收單》,作為報銷(xiāo)依據,不須填寫(xiě)《進(jìn)倉單》,驗收人員對數量進(jìn)行核對,對質(zhì)量進(jìn)行監控,如發(fā)現數量不符或質(zhì)量不達標,應立即通知采購人員進(jìn)行更換、補充或退貨處理設備工具倉庫管理員負責驗收,填寫(xiě)《綠化苗木(物資)采購驗收單》。200元以上的填寫(xiě)《資產(chǎn)情況審核單》。
5.2物資出庫、回收
工程物資根據工作量有計劃進(jìn)行分批采購,即買(mǎi)即用,不填寫(xiě)《物資領(lǐng)(借)用單》當于未用完的應妥善保管,避免遺失或死亡
勞保用品發(fā)放個(gè)人的填寫(xiě)《物資領(lǐng)(借)用單》直接領(lǐng)用,日常工作用的不再辦理領(lǐng)借用手續集中采購按季度進(jìn)行。
農資物資盡量減少儲存時(shí)間,對農藥化肥實(shí)行專(zhuān)人管理、按需當天發(fā)放,當天使用,工作結束后倉管員將剩余物資及時(shí)回收入庫,按單位填寫(xiě)《物資領(lǐng)(借)用單》,采購用量不超過(guò)一季度。燃油即買(mǎi)即用,不辦理領(lǐng)借用手續農藥、肥料、燃油等應設專(zhuān)用倉庫存放,如無(wú)專(zhuān)用倉庫,須將農藥放入儲物柜并上鎖管理,每月檢查進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)
設備工具200以上須填寫(xiě)《物資領(lǐng)(借)用單》,并完善歸還記錄倉管員每天下班前須對實(shí)物進(jìn)行核實(shí),日常進(jìn)行監控,每月盤(pán)點(diǎn)。日常用工具實(shí)行以舊換新200以下不需辦理領(lǐng)借用手續,上下班由倉管員監督發(fā)放回收
剩余苗木、輔料回收剩余苗木將根據需要在部門(mén)內部進(jìn)行調配使用,或送至苗圃進(jìn)行假植管理;剩余工程輔材(陶粒、竹竿、蘑菇肥等)由各項目養護組負責回收、保管回收后的輔料可直接由養護組調配使用,也可作為工程組重復利用物資,節約成本
5.3綠化倉庫管理要求
5.3.1根據綠化部項目分散,各項目出現多倉庫或各片區出現多個(gè)倉庫的現象,制定特殊之管理辦法。
5.3.2物資的申請及入庫采用《物資存儲及管理程序》,對部門(mén)特殊之處采用如下的辦法。
5.3.2.1大項目及各片區共用的倉庫應列明各倉庫的位置、存放物品類(lèi)型、主倉庫位置報部門(mén)列表備案。各小倉庫從屬于主倉庫,對主倉庫及危險品倉庫配備滅火器材。
5.3.3.各倉庫要求
主倉庫負責統籌物資的申請、發(fā)放、報費、每月盤(pán)點(diǎn)涵蓋小倉庫工作、監督小倉庫的日常運作。
小倉庫只存放日常用工具或不常用物資,200元以上物資辦理領(lǐng)借用手續
日常用工具或物資統一到主倉庫辦理領(lǐng)用手續,不作盤(pán)點(diǎn)手續,以舊換新。如存有易燃物品的須配備滅火器材
危險品倉庫農藥、肥料、汽油等危險品單獨設立倉庫存放,如無(wú)條件單獨存放,農藥須用儲物柜上鎖存儲,汽油不能作為常備物資存儲于倉庫,使用后有剩余的少量汽油應將油罐密封存放于指定位置�；瘜W(xué)肥料應存放于干燥的地方,必要時(shí)進(jìn)行防潮處理。農藥、化肥庫存量以滿(mǎn)足使用需求為標準,不宜過(guò)多存儲。
6.相關(guān)文件
vkwy7.5.5-z01 《物資存儲及管理程序》
7.記錄表格
vkwy7.5.5-z01-f2 《物資領(lǐng)(借)用單》
vkwy7.5.1-j01-06-f2《綠化苗木(物資)采購驗收單》
物業(yè)管理制度6
�、逦飿I(yè)概況
z工業(yè)園區前期物業(yè)管理分為碧湖和南山兩個(gè)區塊。
碧湖區塊的道路衛生清掃和市政設施維護等。
南山區塊的道路衛生清掃,綠化養護、市政設施維護及路燈維護管理等。
�、嫖飿I(yè)管理服務(wù)方案與服務(wù)標準:
1、基本要求:
�、艌@區實(shí)行全面保潔,垃圾清掃、清運及時(shí),整體環(huán)境舒適,綠化效果佳,環(huán)境衛生、綠化維護良好。道路統掃后必須做到車(chē)行道凈、人行道凈、綠化帶凈,無(wú)砂、石、土,無(wú)雜草雜物,無(wú)跳掃漏掃、漏畚,無(wú)煙頭紙屑,明溝等暢通無(wú)沉積物。
每天收集清運垃圾一次,按時(shí)擦洗垃圾箱、垃圾桶等;做到垃圾箱、垃圾桶等整潔無(wú)污漬,清掃產(chǎn)生的沙石、土不得掃入下水道或倒入綠化帶及沿路邊。
�、莆飿I(yè)公司有完善的物管方案,質(zhì)量管理、維修管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全,服務(wù)管理人員行為規范,業(yè)務(wù)素質(zhì)高,服務(wù)主動(dòng)熱情。
�、菆@區的配套設施及水、電、消防等共用設施設備運行維護及時(shí)。
�、葓@區垃圾箱擺設整齊,外觀(guān)整潔;道路護欄及其它附屬設施清潔;道路標志等清潔完美。
�、蓪�(shí)行物業(yè)管理服務(wù)明碼標價(jià),按規定在園區的公示欄或顯著(zhù)位置公示物業(yè)管理服務(wù)的內容和收費標準以及所提供的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的項目和收費價(jià)目。
(6)設有服務(wù)接待中心,公示服務(wù)電話(huà),白天專(zhuān)人值班接待,及時(shí)受理業(yè)主咨詢(xún)、投訴,處理有關(guān)物業(yè)服務(wù)事務(wù),并建立完整的投訴、維護和回訪(fǎng)記錄。
2、市政設施維修養護
�、啪S修養護制度健全并在工作場(chǎng)所明示,工作標準及崗位責任制明確,執行良好。
�、茍@區設施按照項目配套建設管理責任分工運轉正常,維護良好,保養檢修制度完備,有設施運行記錄;對設施故障及重大事件或突發(fā)性事件有應急方案和現場(chǎng)處理措施、處理記錄。
�、羌毙迗笮薨胄r(shí)內到達現場(chǎng),預約維修報修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng),回訪(fǎng)率100%。
�、人�、電、消防等設施維護人員技能熟練,嚴格遵守操作規程及保養規范。
�、傻缆菲秸〞�,停車(chē)泊位劃定整齊。
�、实缆饭舱彰髟O施完好率100%。
�、耸姓O施整潔,主要設施標識清楚齊全,危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。
�、逃晁�、窨井每月檢查1次,根據需要定期清理疏通、保持通暢,無(wú)堵塞外溢。
�、驮诮拥较嚓P(guān)部門(mén)停水、停電通知后,按規定時(shí)間提前通知用戶(hù)。
�、螌灿迷O施定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修及時(shí)組織修復;道路設施的看護,發(fā)現有損壞和被違規占用的,在5小時(shí)內報告園區管委會(huì )。
3、保潔服務(wù)
(1)園區內公共區域(硬化地面、主次干道、人行道)每天清掃1次,干凈整潔;室外標識、宣傳欄、信報箱、垃圾箱等每周擦拭1次。
(2)生活垃圾日產(chǎn)日清,無(wú)垃圾桶、果皮箱滿(mǎn)溢現象。
(3)對區內主干道路的積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。
(4)建立消殺工作管理制度,根據實(shí)際情況開(kāi)展消殺工作,適時(shí)投放消殺藥物,有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。垃圾設施每天清潔1次,無(wú)異味。
(5)飼養寵物符合有關(guān)規定,對違反者進(jìn)行勸告,并報告有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
4、綠化養護管理
(1)綠化管理養護措施,保證無(wú)破壞,踐踏隨意占用綠地現象。
(2)做好日常綠化養護、定期進(jìn)行澆水、施肥、整形、修剪、鋤草松土、防治病蟲(chóng)害,確�；ú輼�(shù)木生長(cháng)良好,整齊美觀(guān)。
(3)綠化地內清潔衛生,無(wú)紙屑、煙頭等雜物。
(4)加大宣傳力度,是人人關(guān)心愛(ài)護花、草、樹(shù)木。
(5)接受園林綠化管理部門(mén)的 技術(shù)業(yè)務(wù)指導、監督、檢查。
(6)設有提示人們愛(ài)護綠化的宣傳牌。
5、公共秩序維護
(1)配合公安部門(mén)作好園區的安全防范工作,消除隱患。
(2)按照規定路線(xiàn)和時(shí)間巡邏,對園區重點(diǎn)部位每1小時(shí)巡查一次,并做好巡查記錄。巡邏過(guò)程中對可疑人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn),發(fā)現火警或治安隱患、事故及時(shí)報告有關(guān)部門(mén)。
(3)制定火災、浸水等突發(fā)事件的應急處理預案。
(4)園區箱變等部位,設置安全警示標志。
(5)做好園區的安全宣傳工作,增強業(yè)主的防范意識。
6、綜合管理服務(wù)
�、沤⑽飿I(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系,制定較完善的物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。
�、瓢匆幏逗炗單飿I(yè)管理服務(wù)協(xié)議,并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項目、內容及物業(yè)管理服務(wù)費標準。
�、枪芾砣藛T應持有物業(yè)管理上崗證書(shū),特種作業(yè)員工應100%持有政府或專(zhuān)業(yè)部門(mén)頒發(fā)的有效證書(shū)上崗。
�、冗\用計算機對業(yè)主資料、收費管理、日常辦公等進(jìn)行管理。
�、山⑼晟频臋n案管理制度(包括物業(yè)竣工驗收資料、設備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等),各種基礎資料、臺帳報表、圖冊健全,保存完好。
�、侍峁┯袃斕丶s服務(wù)和代辦服務(wù),公示服務(wù)項目及收費標準。
�、瞬扇∪霊�(hù)走訪(fǎng)、業(yè)主座談會(huì )、電話(huà)溝通、問(wèn)卷調查等形式開(kāi)展回訪(fǎng)工作,回訪(fǎng)率100%,對薄弱環(huán)節進(jìn)行改進(jìn)。
�、探⑹姓O施維修臺帳,帳目清楚、準確,按規定報銷(xiāo)市政設施設備維修材料費用,定期匯總報批使用情況。
7、如有需要(遇上級部門(mén)考察視察等原因),中標人必須無(wú)條件實(shí)行突擊保潔,保潔人應達到招標人的要求。
8、碧湖區塊和南山區塊企業(yè)內部垃圾清運由中標人負責,費用由企業(yè)直接支付給中標人,具體事宜由招標人牽頭,中標人與企業(yè)另行協(xié)商。
�、缙渌⒁馐马�
1、評標委員會(huì )及招標代理機構不向落標的投標人解釋落標原因,不退還投標文件。
2、本次招標設標底價(jià),如果投標報價(jià)高于標底價(jià),則此項報價(jià)無(wú)效。
3、中標人應當按照合同約定履行義務(wù),完成中標項目。中標人不得向他人轉讓中標項目,也不得將中標項目肢解后分別轉讓他人。
4、投標報價(jià)包含:
�、俪邪藢ξ飿I(yè)管理工作所安排的所有管理人員、保潔、維護、養護人員等相關(guān)人員的工資、勞保福利、保險及稅收等一切費用。
�、诔邪藢ξ飿I(yè)管理工作所配備工具、材料、運輸車(chē)輛等的費用以及垃圾清運至垃圾填埋場(chǎng)運輸費和垃圾處置費。
�、郯袠巳肆硇杞鉀Q的辦公及管理用房,臨時(shí)垃圾轉運點(diǎn)。
5、本次招標代理服務(wù)費由業(yè)主支付給招標代理機構。各投標人不需將招標服務(wù)費考慮進(jìn)投標報價(jià)。
物業(yè)管理制度7
1.負責物業(yè)管理公司客戶(hù)財產(chǎn)及公共設施的保護,防止被盜、破壞及意外事項的發(fā)生;
2.負責轄區內治安保衛工作,配合公安及上級有關(guān)部門(mén)參與對重大案件、事故的處理;車(chē)場(chǎng)、24小時(shí)安保等相關(guān)服務(wù),
3.對客戶(hù)停放在車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛進(jìn)行管理,并對車(chē)輛的出入及存留情況進(jìn)行嚴格的登記,以確�？蛻�(hù)財產(chǎn)的安全。
4.認真貫徹消防法規,做好防火工作,維護好物業(yè)管理公司的治安工作,利用監控設備、設施對物業(yè)管理公司的公共場(chǎng)所進(jìn)行24小時(shí)監控和管理。
5.嚴格執行各項規章制度、消防法規,負責應急預案的制定及組織應急演練,檢查落實(shí)各項防火安全措施。
6.負責對治安消防保衛系統有關(guān)設施、設備的使用、管理、維護、檢查、更換工作。
7.制定物業(yè)有關(guān)安全的各項規章制度和安全保衛工作計劃,保護客戶(hù)和在崗職工的人身、財產(chǎn)安全。
8.制定物業(yè)有關(guān)安全的各項規章制度和安全保衛工作計劃。
9.做好安全防范工作,防止刑事案件、治安事件、治安災害以及火災事故的發(fā)生,提供一個(gè)良好、安全的工作環(huán)境。
10.采取專(zhuān)業(yè)工作與群防群治工作相結合的方法,維護物業(yè)管理公司的正常秩序。
11.負責服務(wù)過(guò)程的控制。
12.搞好法制、安全宣傳教育的培訓工作,提高物業(yè)全員的法制觀(guān)念和安全意識。
物業(yè)管理制度8
1.0目的:
根據物業(yè)管理服務(wù)委托合同的規定,為了明確酬金制物業(yè)管理運作模式下與委托物業(yè)管理企業(yè)的雙方權利義務(wù),有效監管委托物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況,維護公司經(jīng)濟利益。
2.0范圍
適用于酬金制物業(yè)管理運作模式下,xx集團對委托物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)監管工作。
3.0職責
3.1項目委托的物業(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)公司)負責項目物業(yè)管理具體經(jīng)營(yíng)、財務(wù)管理、資產(chǎn)管理的實(shí)際工作,以及經(jīng)營(yíng)收入管理和成本控制工作;
3.2置業(yè)公司客戶(hù)服務(wù)中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)客戶(hù)服務(wù)中心)負責與物業(yè)公司對接工作,以及費用結算、成本審核、物資采購初審、財務(wù)核查協(xié)助、資產(chǎn)管理監督工作;
3.3置業(yè)公司財務(wù)部(以下簡(jiǎn)稱(chēng)地產(chǎn)財務(wù)部)負責對物業(yè)公司財務(wù)管理、資產(chǎn)管理的監管和審核工作;
3.4集團資產(chǎn)運營(yíng)部負責上述工作的監督與指導工作。
4.0程序
4.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入監管
4.1.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入定義與范圍
4.1.1.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)公司在本項目上所有業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入款項,包括主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入;
4.1.1.2主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入包括為物業(yè)管理服務(wù)費和停車(chē)服務(wù)費;
4.1.1.3其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入包括為裝修管理費、垃圾清運費、場(chǎng)租費、業(yè)務(wù)分成、維修服務(wù)費、有償服務(wù)費等其他業(yè)務(wù)收入;
4.1.1.4所有主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入必須入帳,錄入財務(wù)軟件、開(kāi)具地產(chǎn)財務(wù)部指定的統一票據,列入監管范圍。
4.1.2財務(wù)票據監控
4.1.2.1物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入款項(包括主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入),都必須向客戶(hù)開(kāi)具地產(chǎn)財務(wù)部指定統一的《xx大湖之都物業(yè)管理收款收據》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理財務(wù)收據),物業(yè)管理財務(wù)票據一式三聯(lián),一聯(lián)給客戶(hù)、一聯(lián)物業(yè)公司存檔、一聯(lián)地產(chǎn)財務(wù)部存檔;
4.1.2.2物業(yè)管理財務(wù)收據由地產(chǎn)財務(wù)部負責設計、印刷和管理;
4.1.2.3物業(yè)公司財務(wù)會(huì )計在每月3日前到地產(chǎn)財務(wù)部核銷(xiāo)上月的物業(yè)管理財務(wù)收據,和領(lǐng)取本月物業(yè)管理財務(wù)收據。
4.1.2.4物業(yè)公司在領(lǐng)取本月物業(yè)管理財務(wù)收據,需要在地產(chǎn)財務(wù)部登記物業(yè)管理財務(wù)收據的起始編號;
4.1.2.5物業(yè)公司在核銷(xiāo)物業(yè)管理財務(wù)收據時(shí),需向地產(chǎn)財務(wù)部提交《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》,和當月使用完的全部物業(yè)管理財務(wù)票據第一聯(lián)存根�？蛻�(hù)服務(wù)中心根據月份報表和財務(wù)收存根進(jìn)行審核物業(yè)公司當月經(jīng)營(yíng)收入數據的真實(shí)性,客戶(hù)服務(wù)中心審核無(wú)誤后提交地產(chǎn)財務(wù)部復核;
4.1.2.6物業(yè)公司在使用《xx大湖之都物業(yè)管理收款收據》,必須按順序和規范填寫(xiě),如填寫(xiě)錯誤必須收回客戶(hù)聯(lián),三聯(lián)一起核銷(xiāo);不得有跳頁(yè)、涂改、開(kāi)空白頁(yè)。自制和偽造財務(wù)票據、以及收款不開(kāi)票據的行為,一經(jīng)發(fā)現將根據《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》的約定,每發(fā)生一次將給物業(yè)公司處于人民幣1萬(wàn)元的罰款;
4.1.3物業(yè)管理軟件監控
4.1.3.1為便于財務(wù)數據的及時(shí)監控,將安裝物業(yè)管理軟件,在地產(chǎn)財務(wù)部、客戶(hù)服務(wù)中心、物業(yè)公司各設置一個(gè)管理登陸平臺;
4.1.3.2物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入款項(包括主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入),必須及時(shí)將財務(wù)數據錄入物業(yè)管理軟件的數據庫中;
4.1.3.3客戶(hù)服務(wù)中心在每月4日前將根據物業(yè)管理軟件的數據統計,匯總和統計物業(yè)公司上月度的經(jīng)營(yíng)收入數據,并打印一份《物業(yè)公司月份經(jīng)營(yíng)收入數據匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)。
4.1.3.4客戶(hù)服務(wù)中心根據《物業(yè)公司月份經(jīng)營(yíng)收入數據匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿),對照物業(yè)公司提交的《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》,和當月使用完的全部物業(yè)管理財務(wù)票據第一聯(lián)存根,審核無(wú)誤后提交地產(chǎn)財務(wù)部復核;
4.1.3.5物業(yè)公司必須保證所有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入款項數據原則上在48小時(shí)內(停電、電腦或系統故障原因除外)錄入物業(yè)管理軟件的數據庫中。如月度審核中發(fā)現收費不錄入軟件的行為,根據《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》的約定將每次處于物業(yè)公司人民幣1萬(wàn)元罰款。
4.1.4物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)收入數據確認:地產(chǎn)財務(wù)部根據客戶(hù)服務(wù)中心提交審核過(guò)的《物業(yè)公司月份經(jīng)營(yíng)收入數據匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)、《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》、當月使用完的全部物業(yè)管理財務(wù)票據第一聯(lián)存根,進(jìn)行復核,復核無(wú)誤后,在《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報表》簽字確認,確認后的數據將成為物業(yè)公司當月的最終經(jīng)營(yíng)收入數據。
4.2物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本監管
4.2.1物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本定義與范圍
4.2.1.1物業(yè)管理成本包括人員物業(yè)管理人工成本和物業(yè)管理物料成本;
4.2.1.2物業(yè)管理人工成本包括:工資、福利、加班費、社會(huì )保險;
4.2.1.3物業(yè)管理物料成本包括:辦公用品、維修材料、清潔材料、綠化材料等法律法規規定內的成本支出;
4.2.1.4單價(jià)在500元以上的物資作為資產(chǎn)范圍,按照資產(chǎn)管理監控程序處理;
4.2.2物業(yè)管理人工成本監控
4.2.2.1物業(yè)公司必須在每月3日前提交上月的《xx月份考勤匯總表》和《xx月份人工成本報表》(報表中必須有工資、福利、加班費以及社會(huì )保險金額);
4.2.2.2客戶(hù)服務(wù)中心對上述報表和項目實(shí)際人員狀況進(jìn)行核實(shí)和審核,審核無(wú)誤后將提交地產(chǎn)財務(wù)部進(jìn)行復核;
4.2.2.3物業(yè)公司的人員編制、工資、福利和社會(huì )保險標準必須按照萬(wàn)廈居業(yè)的《xx大湖之都物業(yè)管理投標文件》中的標準執行,超出此標準的部分將不予以確認,超編制部分人員需提前報批;
4.2.2.4地產(chǎn)財務(wù)部和客戶(hù)服務(wù)中心在審核物業(yè)公司的人工成本時(shí),如發(fā)現物業(yè)公司存在虛報人員考勤、工資、福利和社會(huì )保險的行為,將有權拒絕支付物業(yè)公司當月虧損補貼和酬金,并追究物業(yè)公司的違約責任和扣罰酬金;
4.2.2.5物業(yè)管理人工成本數據確認:地產(chǎn)財務(wù)部對客戶(hù)服務(wù)中心提交的審核合格的《xx月份人工成本報表》進(jìn)行復核,復核無(wú)誤后在報表上簽字確認,確認后的數據將成為物業(yè)公司當月的最終人工成本數據;
4.2.3物業(yè)管理物料成本監控
4.2.3.1物業(yè)公司在每月28日前向客戶(hù)服務(wù)中心提交下月的《xx月份物資采購報表》(報表中必須注明采購物資名稱(chēng)、規格、數量、用途、單價(jià)、總計金額)進(jìn)行審核�？蛻�(hù)服務(wù)中心根據項目實(shí)際情況審核所采購物資的合理性、必要性和真實(shí)性;
4.2.3.2物業(yè)公司需每個(gè)季度向客戶(hù)服務(wù)中心和地產(chǎn)財務(wù)部提交一份《xx大湖之都季度常用物資采購價(jià)格明細表》,以供價(jià)格參考�？蛻�(hù)服務(wù)中心和地產(chǎn)財務(wù)部有權對價(jià)格表中的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)調查,如發(fā)現物業(yè)公司存在虛報價(jià)格的行為,將有權拒絕支付該項費用,并追究物業(yè)公司的違約責任和扣罰酬金;
4.2.3.3客戶(hù)服務(wù)中心審核過(guò)程中如發(fā)現,如發(fā)現《xx月份物資采購報表》的物資單價(jià),超過(guò)《xx大湖之都季度常用物資采購價(jià)格明細表》單價(jià)的10%以上,將要求物業(yè)公司進(jìn)行合理解釋,否則將拒絕確認�？蛻�(hù)服務(wù)中心審核合格后的.《xx月份物資采購報表》,報一份給地產(chǎn)財務(wù)部復核;
4.2.3.4物業(yè)管理物料成本數據確認:地產(chǎn)財務(wù)部根據客戶(hù)服務(wù)中心審核后的《xx月份物資采購報表》,對照《xx大湖之都季度常用物資采購價(jià)格明細表》復核無(wú)誤后,在《xx月份物資采購報表》簽字確認,確認的數據將成為物業(yè)公司當月的最終物料成本數據;
4.2.3.5物業(yè)公司根據審核合格后的《xx月份物資采購報表》實(shí)施采購。
4.3酬金和虧損補貼支付
4.3.1物業(yè)公司酬金提取標準按照《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》規定標準提取計算;
4.3.2客戶(hù)服務(wù)中心根據地產(chǎn)財務(wù)部簽字確認后的《xx月份人工成本報表》和《xx月份物資采購報表》,計算當月管理酬金和虧損補貼,并簽發(fā)《xx月份物業(yè)管理虧損補貼審批表》,報地產(chǎn)財務(wù)部和公司總經(jīng)理審批,審批后在每月8日前憑物業(yè)公司開(kāi)具的正式發(fā)票向物業(yè)公司指定帳號劃撥補貼款項,;
4.4資產(chǎn)管理監控
4.4.1資產(chǎn)的定義和范圍:是指單價(jià)在500元以上的物資;
4.4.2資產(chǎn)購置申請:物業(yè)公司需要購置資產(chǎn),需要提前7個(gè)工作日向客戶(hù)服務(wù)中心提交《xx資產(chǎn)購置申請表》進(jìn)行審批,客戶(hù)服務(wù)中心審批后報地產(chǎn)財務(wù)部和公司總經(jīng)理審批;
4.4.3資產(chǎn)購置費用報銷(xiāo):物業(yè)公司憑審批合格后的《xx資產(chǎn)購置申請表》實(shí)施采購。報銷(xiāo)時(shí)需要提交發(fā)票、入庫單和《xx資產(chǎn)購置申請表》進(jìn)行報銷(xiāo),屬于前期開(kāi)辦費范圍以?xún)鹊馁Y產(chǎn)購置報銷(xiāo)由地產(chǎn)公司報銷(xiāo),前期開(kāi)辦費范圍以外的資產(chǎn)購置報銷(xiāo)由物業(yè)公司報銷(xiāo);
4.4.4資產(chǎn)管理統計和監督:物業(yè)公司需要在每月8日前向客戶(hù)服務(wù)中心提交《xx月份資產(chǎn)統計報表》,客戶(hù)服務(wù)中心進(jìn)行監督和核查,同時(shí)將此報表報地產(chǎn)綜合部備案。
4.4.5緊急采購和特殊情況采購:按照《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》規定執行。
4.5集團監督:集團資產(chǎn)運營(yíng)部對上述工作不定期進(jìn)行檢查和審核,發(fā)現存在違規和虛假行為,為集團內部員工責任的將按照集團行政管理制度進(jìn)行處罰,為物業(yè)公司責任的將按照合同規定追究合同違約責任。
5.0支持性文件及質(zhì)量記錄
5.1《xx前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》
5.2《xx物業(yè)管理收款收據》(地產(chǎn)財務(wù)部印制格式)
5.3《zz月份物業(yè)管理收入報表》zr-kf-wy-01
5.4《物業(yè)公司月份經(jīng)營(yíng)收入數據匯總報表》(物業(yè)管理軟件打印稿)
5.5《xx月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02
5.6《xx月份人工成本報表》zr-kf-wy-03
5.7《xx月份物資采購報表》zr-kf-wy-04
5.8《xx大湖之都季度常用物資采購價(jià)格明細表》zr-kf-wy-05
5.9《xx月份物業(yè)管理虧損補貼審批表》zr-kf-wy-06
5.10《xx資產(chǎn)購置申請表》zr-kf-wy-07
物業(yè)管理制度9
第一章
給水系統維護管理
第一條給水系統（二次供水系統）包括生活和消防使用的各種冷熱水，其設施包括供水池（箱）、供水泵、小水表、供水管網(wǎng)、熱水系統等設施。
第二條二次供水系統建設必須按照國家衛生防疫部門(mén)的要求，并定期檢測取得衛生合格證。
第三條水池（箱）清洗消毒
�。ㄒ唬┟考径葘λ兀ㄏ洌┣逑聪疽淮�，保持水質(zhì)清潔，以防止二次供水被污染。
�。ǘ┣逑粗氨仨毾蛉熒鷱堎N通知，關(guān)閉進(jìn)水閥，直接清洗人員穿上專(zhuān)用裝束和使用專(zhuān)用工具，做好清洗各項準備。
�。ㄈ┣逑磿r(shí)注意清理水池壁上沿的污泥積灰，恢復池壁表面光滑潔白。
�。ㄋ模┫颈仨毷褂梅闲l生防疫要求的消毒液對水池進(jìn)行消毒，然后再用清水沖洗干凈。
�。ㄎ澹┣逑春笏|(zhì)不得呈現異色、異臭、異腥味，池內不得有肉眼看得見(jiàn)的雜物，PH值、游離余氯達到衛生防疫標準。
�。┳龊们逑聪居涗�。
第四條水質(zhì)檢驗。清洗消毒水池（樣）后的水質(zhì)送樣到市衛生
1防疫部門(mén)檢驗，各項指標應達到國家生活飲用水衛生標準。
第五條設施維護管理
�。ㄒ唬┒〞r(shí)檢查各供水管道、節門(mén)、水表、水泵、水池（箱）、熱水系統等設施運行狀況，尤其在用水高峰期應加強巡檢。
�。ǘ┮坏┌l(fā)生漏水、斷水故障，應及時(shí)加以搶修。
�。ㄈ┐_保消防管道有足夠的水，每年至少一次對消防水泵進(jìn)行試泵，確保電氣系統、水泵正常工作，保證管道節門(mén)水龍帶的配套完整，將檢查報表存檔備案。
第二章
排水系統維護管理
第六條排水系統包括生活污水排放設施和屋面雨水排放設施，分為排水管道、通風(fēng)管、清通設備、抽升設備、屋外排水管道等設施。
第七條發(fā)現下水道堵塞故障應及時(shí)疏通。
第八條經(jīng)常檢查排水管道和節門(mén)等設施，一旦發(fā)現生銹或滲漏情況，應及時(shí)進(jìn)行維修處理。
第九條定期檢查和清通室外排水溝渠，清除雜物和淤泥。
第三章
供電系統維護管理
第十條供電系統包括高低壓線(xiàn)路、配電系統、發(fā)電機組等設施。第十一條凡從事供電系統的直接操作人員，必須經(jīng)崗前培訓并取得高低壓電工上崗資格證后才能操作。
第十二條建立各相關(guān)設備和維護記錄檔案。檔案內容應包括：
2電器平面圖、設備原理圖、線(xiàn)路圖等有關(guān)數據；用電電壓、頻率、功率、實(shí)測電流等有關(guān)數據；維修記錄、運行記錄、巡視記錄以及大修后的試驗報告等各項記錄。
第十三條加強供電系統巡查和維護，嚴格遵守供電局電氣設備運行管理規程進(jìn)行一切維護和運行操作，確定例行的檢查日期和項目；對潮濕、高溫、易燃、防爆之類(lèi)特殊場(chǎng)所進(jìn)行重點(diǎn)檢查，按照規范保持配電房和發(fā)電機房及其設施的通風(fēng)、干燥、清潔等；應加強對雷暴雨天氣供電系統的檢查，提高應急應變能力。
第十四條認真執行值班制度、值班人員發(fā)現故障或接到故障報告應及時(shí)進(jìn)行檢修和排障。
第十五條停電管理。如電力公司預先通知暫時(shí)停止供電，在接到停電通知后，管理人員應在網(wǎng)上及校內公告欄張貼停電和恢復供電時(shí)間的通知并電話(huà)通知到個(gè)部門(mén)辦公室，以便師生做相應準備�；謴凸╇姾�，管理人員與電工一起檢查，所有電掣開(kāi)關(guān)是否正常，如有損壞，應立即修理。
第四章
設備設施維護及報修管理
第十六條對于電梯的管理，應委托電梯公司對電梯進(jìn)行定期保養、維修和年審等，管理人員應督促電梯公司維修保養，做好年審。管理人員必須嚴格按照電梯管理規程，每周對電梯運行狀況進(jìn)行一次巡檢，并做好記錄，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理或聯(lián)絡(luò )電梯公司處理。
第十七條建筑物、道路、廣場(chǎng)等場(chǎng)所的公共區域及其附屬設
3施的完備情況，由清潔包干區工人負責巡查，發(fā)現損壞，及時(shí)報修。
第十八條定期組織對學(xué)生宿舍、教室、辦公室等房?jì)纫磺性O施及建筑物進(jìn)行單項或全面檢查、維修。
第十九條在進(jìn)行建筑物修繕或改造時(shí)，凡需要改動(dòng)或破壞原建筑結構的施工方案，施工組織部門(mén)必須將施工方案交基建辦進(jìn)行技術(shù)審核并確認（簽字并加蓋公章），方可組織施工。
第二十條辦公室、學(xué)生宿舍等場(chǎng)所的水電、照明、門(mén)窗、家具、五金、空調、下水道等設施報修，必須先填寫(xiě)報修單，若非緊急特殊情況，原則上不接受電話(huà)申請報修。
第二十一條除搶修外，一般情況24小時(shí)內維修好。第二十二條屬人為損壞的桌椅、門(mén)窗、玻璃、下水道或其他公共設施以及更換門(mén)鎖、教工宿舍各項維修等按學(xué)校有關(guān)規定實(shí)行有償服務(wù)。
第五章
校內各經(jīng)營(yíng)、施工單位水、電使用管理的規定第二十三條為規范學(xué)院內各后勤經(jīng)營(yíng)單位（包括食堂、超市及其它項目經(jīng)營(yíng)承包單位）、施工單位水電使用的管理，維護學(xué)院和合作單位的共同利益制定本規定：
第二十四條學(xué)院將在本學(xué)期組織人員對學(xué)院內各后勤經(jīng)營(yíng)單位目前使用的水、電表進(jìn)行更換（新表均為經(jīng)技監部門(mén)檢定合格的標準表），并對表前線(xiàn)路進(jìn)行一次檢查和規范，更換后的新表貼后勤總務(wù)處封條。
4第二十五條后勤總務(wù)處將組織人員不定期對各后勤經(jīng)營(yíng)單位所使用的水電表及表前線(xiàn)路進(jìn)行檢查、維護、以確保用電安全和計量的準確性。
第二十六條各經(jīng)營(yíng)、施工單位發(fā)現水電表或表前線(xiàn)路故障，請及時(shí)聯(lián)系后勤總務(wù)處派人處理，不得擅自操作。
第二十七條后勤總務(wù)處在檢查中如發(fā)現封條破損或表前線(xiàn)路異常的，將向當事單位負責人提出質(zhì)疑并對當事單位處以該單位每月正常水電費2-5倍罰款，該罰款在學(xué)院應付當事單位款項中扣除。同類(lèi)問(wèn)題重復出現兩次或以上的將建議學(xué)院解除其經(jīng)營(yíng)承包資格。
第六章課室及學(xué)生宿舍公物管理規定
第二十八條
課室及學(xué)生宿舍公物管理，輔導員是第一責任人。第二十九條
凡課室、學(xué)生宿舍內的任何公物（除電器外），屬自然性損壞的（如地面破爛、天面漏水、天花脫落等），由學(xué)校負責維修；屬人為性損壞的（如門(mén)窗因沖撞或因無(wú)關(guān)好門(mén)窗而被風(fēng)吹壞，臺椅人為性損壞，門(mén)鎖、門(mén)牌損壞等），由其本人或本班或本宿舍負責。
第三十條
電路、電器（電鍵、光管、燈泡、風(fēng)扇等）損壞的，由學(xué)校專(zhuān)業(yè)人員負責維修，但有意損壞的，由其本人負擔全部維修費用。
第三十一條
教師宿舍維修費原則上由學(xué)校負擔，但因過(guò)失或故意造成的損失，由其本人全額負責。居室或附設設施需要修繕時(shí)，
5由其本人直接向學(xué)校提出書(shū)面申請，不得隨意改裝宿舍。
第三十二條
后勤總務(wù)處負責定期對各課室、宿舍的公物作全面檢查。期末，后勤總務(wù)處要對全校的課室、宿舍作總體檢查，全面維修。
物業(yè)管理制度10
為了加強物業(yè)管理制度，更好地為園區企業(yè)服務(wù)，根據本公司的實(shí)際情況，特制定本制度：
一、工作崗位規定
1、全體維修人員必須準時(shí)上班，不得無(wú)故遲到、早退、礦工：有事情不能上班（包括星期天休息者）都必須向直屬主管請假并獲批準后，方可不用上班，違者按違反廠(chǎng)規處理。
2、上崗時(shí)不準喝酒，不得進(jìn)行與工作無(wú)關(guān)的任何活動(dòng)。
3、全體維修人員遇到暫時(shí)無(wú)法維修好的設備必須及時(shí)向上級反映情況，解釋原因、請求支援：當值維修員厥不能把修不好的故障設備擱置不理、不修、不通知上司及部門(mén)負責人，若因此而導致延誤生產(chǎn)或意外事故將追究當事人之責任。
3、維修人員要認真填寫(xiě)維修工作單，當日工作完成情況及時(shí)與上級回報工作，整理好維修工作單上交負責人核查完成情況。
4、維修工作要及時(shí)，在接到報修信息后要及時(shí)趕到現場(chǎng)，出現重大情況應采取應急措施并及時(shí)向上級報告。
5、維修人員要愛(ài)護所用工具、設備、節約材料，堅持領(lǐng)料手續、專(zhuān)料專(zhuān)用，余料、舊料及時(shí)上繳，不得私自處理。
6、堅持原則，秉公辦事，不得以工作之便謀取私利。
二、維修組長(cháng)工作職責
1、負責對維修人員工作安排。
2、負責對廠(chǎng)區、宿舍所有機電設備的維修、保養及安全檢察
3、負責機電設別零配件的籌劃、申購、驗收與保管。
4、完成上級交付的工作任務(wù)
三、維修員工工作職責
1、負責對廠(chǎng)區、藍領(lǐng)公寓水路、電路、電話(huà)線(xiàn)路的維修、維護與保持。
2、園區所有機電設備的維修與保養。
3、完成上級交付的工作任務(wù)。
四、維修分類(lèi)主要分為兩大類(lèi)：
�。ㄒ唬�、無(wú)償維修
1、公共部位維修，是指用戶(hù)共用的住房主體承重結構部位包括：屋頂、樓板、梁、柱內外承重墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、垃圾箱、煙道、排氣孔道、共用大廳。
2、自用部位維修，是指分戶(hù)門(mén)及其以?xún)鹊拈T(mén)、窗、屋面、內墻面、地面、非承重隔斷墻、陽(yáng)臺、水、電、表及其以?xún)鹊墓芫�(xiàn)、器具、暖氣分戶(hù)閥門(mén)及其以?xún)鹊墓艿�、暖氣片等�?/p>
3、自用部位維修一律填寫(xiě)維修工作單，統計維修時(shí)需要使用的材料，寫(xiě)好明細上報部門(mén)主管負責購買(mǎi)，材料到齊后組織相關(guān)人員進(jìn)行維修，費用由本公司自行承擔。
�。ǘ�、有償服務(wù)管理制度
一、有償服務(wù)應從業(yè)主的實(shí)際需要出發(fā)，保證服務(wù)質(zhì)量，不違反服務(wù)規定。
二、各項目物業(yè)服務(wù)中心有償服務(wù)屬于特約服務(wù)范圍，按照物業(yè)管理規定，應當收取相應的勞務(wù)費、成本費和技術(shù)費等，但本著(zhù)方便租戶(hù)、為民服務(wù)的原則，應當在價(jià)格上優(yōu)惠。
三、按規定對有償服務(wù)的內容、收費標準、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行公示，并依據此進(jìn)行服務(wù)收費，客戶(hù)也可根據實(shí)際情況自主選擇。
四、當客戶(hù)需要提供有償服務(wù)時(shí)，接待人員應熱情細致、耐心了解客戶(hù)的信息和服務(wù)要求、詳細說(shuō)明服務(wù)的流程和收費標準和原則，作好詳細記錄，避免服務(wù)后因收費而產(chǎn)生的不必要的麻煩。
五、當一時(shí)無(wú)法滿(mǎn)足客戶(hù)的服務(wù)要求時(shí)，應向客戶(hù)做好解釋、并表示歉意，視情況積極為客戶(hù)聯(lián)系外來(lái)單位進(jìn)行服務(wù)。
六、當無(wú)法確定服務(wù)費用時(shí)，應由維修和項目管理人員配合到現場(chǎng)查看，并向就客戶(hù)詳細說(shuō)明。
七、服務(wù)人員應在管理部門(mén)的統一指揮協(xié)調下提供有償服務(wù)，必須服從指揮，聽(tīng)從安排。
八、服務(wù)人員在提供有償服務(wù)時(shí)，應詳細了解客戶(hù)的要求等服務(wù)信息，并就服務(wù)的注意事項和實(shí)施步驟告之客戶(hù)，征求業(yè)主同意后，方可實(shí)施，不得自作主張。
九、服務(wù)人員在完成服務(wù)項目后，應把現場(chǎng)整潔清理干凈，并請業(yè)主進(jìn)行驗收。
十、經(jīng)客戶(hù)驗收合格，在有償服務(wù)申請派工單確認簽字后，由服務(wù)人員依照所列服務(wù)費用現場(chǎng)收費。
十一、收取各項費用時(shí)，必須開(kāi)具規定收據，嚴禁收錢(qián)不開(kāi)票或打白條，所收款項最遲在次日上繳財務(wù)部門(mén)，不得挪用。
十二、接受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現嚴肅處理。
物業(yè)管理制度11
廬陽(yáng)區雙崗街道作為老城區老舊小區分布較多的街道，共有85個(gè)（片）生活小區，其中有35個(gè)（片）是老舊小區。在實(shí)際工作中，接受居民投訴較多問(wèn)題是老舊小區的管理服務(wù)問(wèn)題，也是當前為民服務(wù)的矛盾焦點(diǎn)。如何對零散居民樓和老舊小區整治后的房屋及設施進(jìn)行長(cháng)效管理，使老舊小區也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)的便利和舒適？近日，廬陽(yáng)區雙崗街道人大工委組織部分人大代表對街道老舊小區物業(yè)管理工作進(jìn)行了專(zhuān)題調研，并就提升老舊小區管理的整體水平提出了具體建議。
一、老舊小區管理中存在的主要問(wèn)題及原因
一是基礎設施老化落后，老舊小區管理成本高。由于建造時(shí)間早、規劃設計標準低，施工質(zhì)量不高等原因，造成老舊小區基礎設施功能無(wú)法滿(mǎn)足居民需要；道路破損嚴重，停車(chē)位、自行車(chē)棚、休閑廣場(chǎng)沒(méi)有配建；地下管網(wǎng)因設計和建設標準低經(jīng)常出現堵塞、破損，時(shí)有污水漫溢現象發(fā)生；沒(méi)有單元門(mén)禁和封閉管理，導致“牛皮癬”泛濫，居民一些最基本的生活需求得不到保障。
二是物業(yè)管理費收繳難，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。有些老舊小區是企業(yè)、單位自管，移交到街道后，這部分居民習慣了計劃經(jīng)濟時(shí)代單位宿舍服務(wù)全包的服務(wù)模式，尚未形成花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識。在老舊小區中，低收入家庭居多，其中還包括相當一部分的低保戶(hù)、外來(lái)務(wù)工人員，由于收入偏低，他們沒(méi)有交物業(yè)費的意愿。由于物業(yè)費收繳不上來(lái)，從事老舊小區物業(yè)管理的企業(yè)存在不同程度虧損，只能靠政府獎扶維持，在入不敷出的情況下，只能通過(guò)削減服務(wù)人員、減少服務(wù)內容、降低服務(wù)質(zhì)量來(lái)維持較低的服務(wù)水平，這又導致老舊小區物業(yè)管理水平的降低。
三是小區自治組織缺位，小區自治能力不強。老舊小區內低收入群體較多、受教育程度相對不高，居民對自身權益的期望值往往過(guò)高，而對維護公共環(huán)境整潔有序等公共利益興趣不大；居民中侵占公共利益的現象時(shí)有發(fā)生，業(yè)主對物業(yè)管理的訴求呈多樣化，很難達成一致意見(jiàn)。雖然有小區成立了業(yè)主自治組織，但由于物業(yè)矛盾多發(fā)、情況復雜、自治組織成員專(zhuān)業(yè)知識缺乏等原因，業(yè)主自治組織發(fā)揮作用十分有限。尤其是在集中民意決策小區事務(wù)、調解物業(yè)糾紛、推進(jìn)民主協(xié)商機制、宣傳法律法規方面，明顯力不從心。
四是主體責任難以落實(shí)，政府職能發(fā)揮不強。物業(yè)管理涉及政府部門(mén)、街道、社區、建設單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多個(gè)主體，權利義務(wù)關(guān)系復雜。如房屋質(zhì)量、二次供水、供配電、電梯等公共設施維修都不應在街道的管理范圍內，但是只要是屬地在街道，都得由街道出面解決。又如近年來(lái)，不斷有市屬、區屬企業(yè)生活區移交到街道管理，但相應的管理費用并沒(méi)有增加，雙崗街道承擔了大量居民投訴和物業(yè)調解工作，每年對社居委管理的老舊小區支出約200多萬(wàn)元（包括小區保潔清運人員、值班人員、公共水電費及維修費用），導致街道人力、財力不堪重負，這些都需要上級政府有關(guān)部門(mén)發(fā)揮職能作用，加大管理資金撥付，加強綜合管理，共同改變老舊小區物業(yè)管理薄弱環(huán)節。
二、促進(jìn)老舊小區管理創(chuàng )新的對策與思考
作為基層政府，要始終把群眾利益放在首位，堅持“加快整治改造、實(shí)施分類(lèi)管理、促進(jìn)小區自治、加強綜合管理”的工作思路，不斷推動(dòng)老舊小區物業(yè)管理創(chuàng )新取得新突破。
（一）結合老舊小區綜合整治，加快基礎設施更新步伐
老舊小區基礎設施老化落后是社會(huì )發(fā)展的遺留問(wèn)題，只有加大對基礎設施的改造力度，老舊小區才能符合物業(yè)管理市場(chǎng)化的基本要求。
1．提高小區的封閉性，增強社區安全性。符合封閉條件的小區，要盡快建設圍墻或圍欄，使之與外部街區隔離開(kāi)來(lái)；對面積較大的開(kāi)放式小區，可根據地理位置、道路走向，采取分割封閉的原則，建立幾個(gè)封閉式小區；對散落的樓幢，可實(shí)施單獨封閉；不符合封閉條件的，可通過(guò)產(chǎn)權置換、危舊房改造等方式，減少開(kāi)放式小區數量。
2．推進(jìn)基礎設施改造，增強生活便利性。通過(guò)綜合改造、封閉性改造等方式，為老舊小區安裝小區大門(mén)、樓幢單元門(mén)、健身設施，建設門(mén)衛室、自行車(chē)棚，改造病害道路、排水管網(wǎng)、水電設施、天燃氣等配套設施，恢復小區綠化，規劃停車(chē)位，為居民生活提供便利條件。
3．加快綜合整治步伐，增強群眾幸福感。從20xx年起，合肥市開(kāi)始進(jìn)行老舊小區環(huán)境綜合整治，雙崗街道經(jīng)過(guò)綜合整治的老舊小區共17個(gè)，這些改造后的老舊小區都實(shí)行了物業(yè)管理。從整治后居民反映看，這些老舊小區的管理和服務(wù)水平基本滿(mǎn)足了群眾的需求，居民困難訴求也降低了很多。下一步，市區兩級政府要統籌加快老舊小區綜合整治進(jìn)程，把這一民生工程做實(shí)做細，不斷提升居民的幸福指數。
（二）結合老舊小區實(shí)際，實(shí)施差異化物業(yè)管理
有針對性采取居民自管、市場(chǎng)化管理、政府扶持三種機制相結合的模式，是提高老舊小區管理水平的有效方法。
1．已實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的老舊小區。由街道物業(yè)辦依據物業(yè)管理的相關(guān)法規，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況實(shí)施監督并予以規范。未建立自治組織的小區，在物業(yè)合同（協(xié)議）將要到期時(shí)，區級建設部門(mén)、轄區街道應指導社區在小區建立自治組織，為下一步規范實(shí)施社會(huì )化物業(yè)管理打下基礎。
2．相對規模較大、資源較好、管理成本較高，并且未實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的老舊小區。區級建設部門(mén)、街道應指導社區在小區先期成立管委會(huì )，促成召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，確定采取自管、市場(chǎng)化物管或者兩者相結合的服務(wù)模式，明確服務(wù)內容和收費標準，選聘物業(yè)企業(yè)或服務(wù)人員，簽訂相應合同。小區自治組織負責對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監管，街道、社區負責規范自治組織的日常工作，加強業(yè)務(wù)指導和保障，協(xié)調解決業(yè)主反映的問(wèn)題。
3．相對規模較小、資源有限、管理成本較低的老舊小區。采取業(yè)主自管與政府扶持相結合的模式，由街道、社區牽頭成立管理委員會(huì )或居民自治小組，結合社區志愿者隊伍巡防、社區網(wǎng)格化管理等資源實(shí)施業(yè)主自治，由街道、社區提供應急維修、綠化保潔等基本服務(wù)，以物價(jià)部門(mén)核定最低價(jià)格收取服務(wù)費用。
4．產(chǎn)權單位管理的老舊小區。在街道、社區的引導幫助下，成立自治管理小組，按照“自我管理、自我服務(wù)、非營(yíng)利性、費用均攤”原則，指導產(chǎn)權單位自管。
（三）強化自治組織建設，提高小區自我管理能力
1．切實(shí)將自治組織建設管理納入社區建設管理范疇。小區管理的主體始終是業(yè)主自身，要推進(jìn)小區自治步伐，根據“誰(shuí)出資、誰(shuí)受益”社會(huì )準則，始終把提高小區自治率作為主要路徑，把小區自治能力建設作為工作的落腳點(diǎn)，引導居民廣泛參與到老舊小區管理創(chuàng )新活動(dòng)中，通過(guò)成立業(yè)委會(huì )或管委會(huì )、居民自治小組等自治組織，著(zhù)力推進(jìn)小區管理由“代民作主”向“由民作主”轉化。
2．充分發(fā)揮街道社區指導監督作用。街道、社區要聯(lián)合實(shí)施投訴受理和聯(lián)動(dòng)協(xié)調機制，制定參與和監督物業(yè)管理的各項制度。落實(shí)牽頭組織業(yè)主大會(huì )召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì )選舉責任，指導居民開(kāi)好業(yè)委會(huì )、管委會(huì )、居民議事會(huì )會(huì )議，通過(guò)民主協(xié)商形式解決小區物業(yè)管理中的矛盾和問(wèn)題。監督小區自治組織日常運作，促進(jìn)小區事務(wù)公開(kāi)，提高自治活動(dòng)的透明度。通過(guò)建立小區業(yè)主論壇、市民學(xué)堂等平臺，加強物權法、物業(yè)管理條例等法律法規的學(xué)習，幫助居民樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識。
3．積極引進(jìn)和培育社會(huì )中介組織。面對街道、社區專(zhuān)業(yè)人員缺乏，小區自治組織建立程序繁雜、日常工作任務(wù)繁重，物業(yè)矛盾不斷增加的現實(shí)，要積極引進(jìn)和培育社會(huì )中介組織，通過(guò)政府購買(mǎi)服務(wù)的形式參與社會(huì )管理，發(fā)揮好他們獨立性、客觀(guān)性、專(zhuān)業(yè)性特點(diǎn)，為居民小區業(yè)主大會(huì )召開(kāi)、業(yè)委會(huì )組建、換屆提供各類(lèi)咨詢(xún)服務(wù)，手把手指導小區自治組織采取民主協(xié)商方式?jīng)Q策小區自治事務(wù)，或者以外包服務(wù)的形式，將物業(yè)矛盾糾紛調解、法律法規學(xué)習宣傳等項事務(wù)承包給社會(huì )中介組織，以減輕街道、社區的工作負擔。
（四）加強綜合治理力度，形成老舊小區管理合力
1．加強綜合治理力度。應將老舊小區管理納入城市綜合治理，由政府主要領(lǐng)導牽頭，建立民政、房產(chǎn)、城管、公安等部門(mén)和街道組成的聯(lián)席會(huì )議制度，將老舊小區自治能力建設、物業(yè)行業(yè)監管、違章違規行為糾正、小區安全等全部納入考核體系，實(shí)施統一考核。各相關(guān)部門(mén)和街道要各司其職、同心協(xié)力加強老舊小區管理力度，確保人力、財力、物力向老舊小區傾斜。
2．堅持市場(chǎng)化管理為導向。鼓勵老舊小區業(yè)主按照市場(chǎng)規則與物業(yè)企業(yè)簽定物業(yè)管理合同，支持物業(yè)企業(yè)按照合同規定收取物業(yè)費、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，加強對小區自治能力建設的指導力度，強化行業(yè)監管，促進(jìn)雙方嚴格履行合同約定的內容。對于違反合同約定的行為，支持任何一方采取法律手段解決。
3．強化物業(yè)管理行業(yè)監管。政府物業(yè)管理部門(mén)應切實(shí)履行行業(yè)監管職責，建立老舊小區物業(yè)服務(wù)符合投標企業(yè)資料庫，把好市場(chǎng)入口關(guān)。在日常工作中，加強對物業(yè)企業(yè)規范服務(wù)的指導、檢查，查實(shí)有違法、違規行為的，將按規定給予處罰，并將處罰結果予以通報，計入企業(yè)誠信檔案。
物業(yè)管理制度12
一、辦理入住高效迅捷
�。ā┖侠戆才艠I(yè)主的入伙時(shí)間，節約業(yè)主辦理手續時(shí)間，加強節假日的入伙辦理：
�。ǘ┰O立入伙服務(wù)流程臺，一條龍辦理入住手續，隨到隨/ql，簡(jiǎn)潔高效。（詳見(jiàn)__體系文件）；
�。ㄈ┞�(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會(huì )專(zhuān)業(yè)機構現場(chǎng)同步辦公，方便業(yè)主入住。
二、入住期的便民服務(wù)措施
�。ā┭娱L(cháng)入住辦理時(shí)間，提供裝修咨詢(xún)：
�。ǘ┰谌牖锲趦扔晒芾硖幈崋T組建一支入住服務(wù)義工隊，滿(mǎn)足業(yè)主提出的合理要求，同時(shí)應付各類(lèi)突發(fā)事件。
�。ㄈ┙M織家私及裝修建材展銷(xiāo)。入住期間我們將組織一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽(yù)良好的家私廠(chǎng)商和裝修建材商家，到小區內進(jìn)行現場(chǎng)展銷(xiāo)服務(wù)，方便業(yè)主按需選m8。
�。ㄋ模┏闪⒈忝癜徇\隊。為解決小區入住期間搬運量大、業(yè)主搬家難的問(wèn)題，我們將組織便民搬運隊，為業(yè)主提供各類(lèi)搬運服務(wù)。
物業(yè)管理制度13
1.目的:正確操作清潔器械,延長(cháng)其使用壽命。
2.適用范圍:適用于清潔器械的管理。
3.職責:清潔器械管理人員負責器械的保管,和辦理器械的領(lǐng)用、歸還手續。
4.內容:
4.1清潔器械由專(zhuān)人保管,領(lǐng)用人領(lǐng)用時(shí)需在《清潔器械登記本》上簽字。
4.2領(lǐng)用清潔器械時(shí),領(lǐng)用人自行檢查設備的完好性,因檢查不細,造成器械出庫后損壞而影響工作的,由領(lǐng)用人自行負責。
4.3如器械發(fā)生故障,不得強行繼續操作,并報清潔領(lǐng)班或環(huán)境主管處理。
4.4因使用不當,發(fā)生器械附件損壞者,按規定賠償。
4.5清潔器械的使用人必須經(jīng)過(guò)有關(guān)器械使用的培訓。
4.6各種清潔器械使用時(shí)均需按照操作規程或使用說(shuō)明正確操作。
4.7設備使用后,使用應按要求做好清潔、保養工作,并在《清潔器械登記本》上登記歸還日期。
4.8清潔器械不得隨便借給他人使用,造成后果由領(lǐng)用人負責。
5.記錄:《清潔器械登記本》由清潔器械保管人保管至登記滿(mǎn)后一年。
6.附件:無(wú)
物業(yè)管理制度14
1.0目的
對所轄物業(yè)裝修實(shí)施管理,確保建筑物結構安全和裝修格調統一,并符合消防安全要求。
2.0范圍
適用于物業(yè)集團所屬各物業(yè)公司(管理處)轄區內的裝修管理。
3.0職責
3.1物業(yè)公司(管理處)負責人負責業(yè)戶(hù)裝修項目的審批。
3.2客戶(hù)服務(wù)部辦證員負責受理業(yè)戶(hù)物業(yè)裝修申報手續的辦理,并負責審核相關(guān)的裝修內容以及各種證照。
3.3客戶(hù)服務(wù)部收費員負責裝修管理費用的收取工作。
3.4工程維護部負責土建、配電、給排水及消防等相關(guān)圖紙的審核,現場(chǎng)管理并參與驗收。
3.5保安部負責裝修現場(chǎng)的查證、裝修人員的進(jìn)出、材料和垃圾的清運、貨梯的使用、消防管理等工作。
3.6物業(yè)部負責對裝修現場(chǎng)進(jìn)行管理,組織裝修驗收及辦理驗收手續。
4.0工作內容
4.1裝修申請
4.1.1客戶(hù)服務(wù)部前臺人員負責接待前來(lái)申請裝修的業(yè)戶(hù),并要求業(yè)戶(hù)填寫(xiě)《裝修申請表》、《裝修委托書(shū)》、《承諾書(shū)》,同時(shí)向業(yè)戶(hù)說(shuō)明《裝修管理規定》及相關(guān)費用的收取事宜。
4.1.2各單位客戶(hù)服務(wù)部前臺人員核實(shí)業(yè)戶(hù)提供的資料。
4.2裝修審批
4.2.1各單位物業(yè)部審核完業(yè)戶(hù)申請裝修項目資料后,轉交工程維護部審核圖紙,工程維護部負責填寫(xiě)簽署《裝修圖紙審核意見(jiàn)》。
4.2.2客戶(hù)服務(wù)部收費員核算相關(guān)費用后,報本單位負責人審批。
4.2.3裝修項目手續齊全的,三個(gè)工作日內予以答復;
4.2.4要求裝修業(yè)戶(hù)按照相關(guān)法規在裝修現場(chǎng)配備滅火器。
4.3費用的收取和證照的發(fā)放
4.3.1裝修項目手續齊全后由客戶(hù)服務(wù)部收費員向業(yè)戶(hù)收取相關(guān)費用。
4.3.2業(yè)戶(hù)繳清各項裝修相關(guān)費用后::,由各單位客戶(hù)服務(wù)部前臺人員負責向業(yè)戶(hù)發(fā)放《裝修施工許可證》和《裝修圖紙審核意見(jiàn)》并辦理施工人員《裝修人員出入證》。
4.4裝修監督
4.4.1由各單位按《裝修管理規定》對裝修工程實(shí)施監督。
4.4.2物業(yè)助理應告知巡邏隊,巡邏隊應配合物業(yè)助理對裝修戶(hù)的消防安全、垃圾清運及施工人員等方面進(jìn)行監督管理。
4.5裝修驗收
4.5.1物業(yè)助理根據業(yè)戶(hù)裝修驗收申請,組織相關(guān)人員對物業(yè)裝修項目進(jìn)行驗收。
4.5.2驗收合格后相關(guān)人員在《裝修竣工驗收表》上簽字認可,管理員及時(shí)收回《裝修施工許可證》、《裝修人員臨時(shí)出入證》等相關(guān)證件,三個(gè)月后收費員負責辦理業(yè)戶(hù)返還裝修費用手續。達不到合格要求的,填寫(xiě)《裝修整改通知書(shū)》由施工單位按整改通知要求整改,直至合格為止。
4.6裝修資料管理
客戶(hù)服務(wù)部資料管理員負責對裝修資料分類(lèi)建檔并保存。
5.0相關(guān)文件
5.1《裝修管理規定》 (wi-7.5.1-06-01)
5.2《裝修監管工作規范》 (wi-7.5.1-06-02)
6.0記錄表格
無(wú)
物業(yè)管理制度15
1.目的:通過(guò)正確使用、保養和嚴格的管理,延長(cháng)機械之使用壽命,節約成本,提高效率。
2.適用范圍:適用于專(zhuān)業(yè)清潔機械的操作。
3.內容:
3.1洗地機:用于硬性地面清洗。
3.1.1操作程序:
3.1.1.1裝地刷與針盤(pán),并使地刷與針盤(pán)按逆時(shí)針?lè )较蛐D。
3.1.1.2按比例往水箱內注入清水和清潔劑。
3.1.1.3插上電源,按下調節開(kāi)關(guān),將手柄桿調至適合自己的高度。
3.1.1.4從最靠電源插座的地方開(kāi)始操作機器,防止機器壓過(guò)電線(xiàn)。
3.1.2注意事項:
3.1.2.1工作時(shí)必須避免刷子接觸電源線(xiàn),以免電源線(xiàn)卷進(jìn)刷子內。
3.1.2.2開(kāi)動(dòng)洗地機時(shí),電源線(xiàn)要在操作者的背后。
3.1.2.3使用清潔劑時(shí),注意不要讓水弄濕馬達。
3.1.2.4使用完畢,要注意安全,不要隨便使手離開(kāi)手柄,放開(kāi)操縱桿,等機器完全停止后再切斷電源,卸下地刷與針盤(pán)。
3.1.3保養工作:
3.1.3.1使用完畢,把機身及配件清洗干凈。
3.1.3.2用干凈布擦凈機器、電線(xiàn),將電線(xiàn)繞回機掛鉤,機器必須存放在干燥地方。
3.2吸塵機:用于地面、地毯、墻面等較平整部位吸塵的專(zhuān)用清潔設備。
3.2.1操作程序:
3.2.1.1把軟管接駁在機身上,插入220伏電源。
3.2.1.2開(kāi)動(dòng)時(shí)按頂上的開(kāi)關(guān)按鈕。
3.2.1.3吸硬地面時(shí),把吸嘴毛刷伸出,吸地毯時(shí)毛刷收入吸嘴內。
3.2.2注意事項:
3.2.2.1使用前,檢查機內塵袋是否已清塵。
3.2.2.2使用后,檢查塵袋,如滿(mǎn)塵需倒塵,用另一吸塵機吸去機內及塵袋外微塵。
3.2.2.3干性吸塵機,切勿把水份吸入機內。
3.2.3保養工作:
3.2.3.1使用完畢后切斷電源,取下軟管和管夾頭,將繞好的電線(xiàn)掛于機身外殼。
3.2.3.2將軟管松開(kāi)卷成一圈,或掛在墻上。
3.3吸水機:專(zhuān)用于清除積水。
3.3.1操作程序:
3.3.1.1把軟管接駁在機身,插入220伏電源。
3.3.1.2吸地面時(shí)用帶軟膠的吸扒,吸地毯時(shí)用鐵扒吸水。
3.3.1.3吸水機如果滿(mǎn)水時(shí),會(huì )發(fā)出不同的響聲,應及時(shí)把水倒掉。
3.3.2注意事項:
3.3.2.1使用前,檢查機內是否已倒水。
3.3.2.2使用后,倒掉污水后用清水過(guò),再用干布抹干凈。
3.3.2.3如機內吸入酸性清潔劑,用后即刻清洗干凈以免生銹。
3.3.3保養工作:
3.3.3.1機器使用后切斷電源,卸下軟管和管把,然后將電源線(xiàn)繞好掛于機頭殼。
3.3.3.2吸水機內過(guò)濾器要拆開(kāi)進(jìn)行清潔。
3.3.3.3機身不銹鋼殼用保養蠟進(jìn)行保養。
3.4拋光機:專(zhuān)用于地面拋光,適用于大理石、花崗石、木質(zhì)地板等各種平整硬質(zhì)地面的拋光。
3.4.1操作程序:
3.4.1.1拋光前需干擦以除去地坪表面廢物,并濕擦以除去砂石屑。
3.4.1.2檢查拋光機的拋光刷是否干凈、是否要更換。
3.4.1.3檢查調節機速的控制器是否在正常機速的位置。
3.4.1.4接通電源,操作應從電源插座最近地方開(kāi)始,行走路線(xiàn)為一直線(xiàn),后面拋光的地面應重疊于前面已拋光的地面。
3.4.2注意事項:
3.4.2.1在工作時(shí)不要將機速開(kāi)行太快,以免碰撞。
3.4.2.2不可用易燃的液體來(lái)洗地板,或者在易爆的空氣中操作機器。
3.4.2.3操作機器時(shí),不可抬起操作桿,這會(huì )導致機器失控。
3.4.2.4機器必須放在室內,不可淋到雨和雪,絕不可以使機器頂端噴到任何液體。
3.4.2.5不可在機器上壓東西,因為它有一個(gè)精密的平衡,當操作需移動(dòng)操作桿時(shí),必須移動(dòng)全部電線(xiàn)。
3.4.2.6地線(xiàn)必須和開(kāi)關(guān)盒、馬達相連,接錯將導致觸電、休克。
3.4.3保養工作:
3.4.3.1每次使用后,需用干凈布擦凈機器表面,不用時(shí),用一只不用的拋光墊放在驅動(dòng)盤(pán)下面,并斷開(kāi)機器。
3.4.3.2檢查馬達罩上的通氣口是否暢通,如灰塵聚積較多,必須卸下馬達外殼并用吸塵器除去灰塵。
3.5高壓水槍:用于沖洗外墻、玻璃、廣場(chǎng)地面、汽車(chē)、塑料地毯等。
3.5.1操作程序:
3.5.1.1把水管接駁在機身,然后把水管接在水龍頭上,插入220伏電源。
3.5.1.2開(kāi)動(dòng)機身電源開(kāi)關(guān)。
3.5.1.3沖洗計劃好的地方。
3.5.2注意事項:
3.5.2.1使用前檢查機器及水管是否損壞。
3.5.2.2使用后必須將水管水放清。
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