物業(yè)管理制度精選15篇
在發(fā)展不斷提速的社會(huì )中，制度在生活中的使用越來(lái)越廣泛，制度是要求成員共同遵守的規章或準則。擬定制度的注意事項有許多，你確定會(huì )寫(xiě)嗎？以下是小編精心整理的物業(yè)管理制度，歡迎大家分享。
物業(yè)管理制度1
1、公共設施
�。�1）公共設施的保養
每年初，維修班按公司規定制定填寫(xiě)《公共設施保養計劃》，并按計劃對公共設施進(jìn)行保養，填寫(xiě)《公共設施保養記錄》。
�。�2）、公共設施損壞的發(fā)現
護衛員在每日巡查時(shí)應注意所巡查范圍內公共設施的狀態(tài)。如發(fā)現設施損壞，須當填寫(xiě)《發(fā)現故障通知單》交與維修值班員。若遞交《發(fā)現故障通知單》三日后，該問(wèn)題仍未整改，則再次填寫(xiě)《發(fā)現故障通知單》，直接遞交給管理處主管主任或質(zhì)量管理部。
�。�3）、公共設施損壞的處理
a、維修班接到通知單后，及時(shí)派人修復處理，不得超過(guò)三天，并在《派工單》上做好記錄，如不能及時(shí)修復處理的應報告維修中心主管，并說(shuō)明原因，由維修中心主管按實(shí)際情況進(jìn)行處理或向有關(guān)單位報告；
b、維修中心主管應對發(fā)現的問(wèn)題處理情況進(jìn)行跟蹤驗證。
�。�4）、公共設施的新建或改建
公共設施的新建或改建由管理處負責與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì )確定方案，由工程維修中心負責實(shí)施。
2、房屋維修
�。�1）房屋維修管理規定
為了認真解決用戶(hù)入伙后房屋維修問(wèn)題，本著(zhù)'實(shí)事求是，劃清責任，合理收費，服務(wù)用戶(hù)'的精神，
特制訂本規定。
a、用戶(hù)在入伙時(shí)同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現的質(zhì)量問(wèn)題，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字，由管理處負責聯(lián)系開(kāi)發(fā)商組織專(zhuān)人維修。維修后管理處實(shí)行消項驗收，維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由開(kāi)發(fā)商負責。
b、用戶(hù)房屋在保修期內出現質(zhì)量問(wèn)題，管理處在接到用戶(hù)投訴和反映情況后，如果情況緊急，工程較小，涉及金額不大，則管理處維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問(wèn)題或涉及金額較大，應立即報告主管領(lǐng)導，聯(lián)系開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商找施工隊保修，所發(fā)生的有關(guān)費用在施工質(zhì)量保證金中扣除。
c、屬于用戶(hù)在使用和改建或裝修中發(fā)生的問(wèn)題，由用戶(hù)自行負責。
d、如用戶(hù)需要進(jìn)行一般性的維修，可直接向管理處工程維修中心提出維修申請，由管理處維修中心進(jìn)行維修，維修后由業(yè)主簽名驗收，維修中心按成本價(jià)格合理收費。
e、如用戶(hù)提出大的維修申請，管理處工程維修中心應上報管理處，管理處派專(zhuān)職人員核實(shí)情況，制訂維修計劃，組織人員維修，維修后由用戶(hù)驗收并在派工單上簽字。
�。�2）維修工作流程
a、按規定/約定時(shí)間帶齊工具、材料用品到達現場(chǎng)，進(jìn)門(mén)前，必須先摁門(mén)鈴/敲門(mén)（每次輕敲不超過(guò)三下）。
b、待用戶(hù)開(kāi)門(mén)后，用規范語(yǔ)言說(shuō)明來(lái)意。征得用戶(hù)同意后，方可進(jìn)門(mén)。
c、先向用戶(hù)詢(xún)問(wèn)情況及要求，然后仔細檢查維修的部位，判斷維修難易程度，估計工時(shí)及所需材料后，按公司統一規定的收費標準，向用戶(hù)說(shuō)明應收多少費用，待用戶(hù)確認后方可進(jìn)行維修。
d、維修過(guò)程中，如無(wú)必要，不得主動(dòng)與用戶(hù)交談，不得隨意到維修現場(chǎng)以外的房間參觀(guān)。
e、維修完工并清潔現場(chǎng)后，禮貌地提請用戶(hù)驗收，待其確認后，再請其支付商定的費用，并請用戶(hù)在派工單上簽署意見(jiàn)和姓名。
f、維修中和離開(kāi)時(shí)，均不得食用用戶(hù)的飲料、食品、香煙等，不得收受用戶(hù)的禮物、小費。
g、用戶(hù)支付維修費用和簽署派工單后，必須向用戶(hù)致謝。
h、離開(kāi)用戶(hù)房屋時(shí)，須使用規范語(yǔ)言與住戶(hù)告別，返回維修班或按上述規定進(jìn)行下一個(gè)維修項目。
�。�3）房屋維修回訪(fǎng)
a、管理處指定專(zhuān)人負責組織每月定期的維修回訪(fǎng)工作。
b、對房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墻開(kāi)裂等）維修后，應隨時(shí)觀(guān)察效果，專(zhuān)人定期仔細檢查，并作專(zhuān)項記錄。
c、對業(yè)主室內的一般維修，每月按維修班提供的業(yè)主維修派工單隨機抽樣回訪(fǎng)并作記錄，派工單在20張以下的，均按固定值5張回訪(fǎng)；派工單在20—50張之間的，抽取派工單總量的30%進(jìn)行回訪(fǎng)；派工單在50—100張之間的，抽取派工單總量的15%進(jìn)行回訪(fǎng)；派工單在100張以上的，均按固定值20張回訪(fǎng)�；卦L(fǎng)至少一半是上門(mén)回訪(fǎng)，其余可以是電話(huà)回訪(fǎng)。
d、對公共部位的維修保養狀況，除維修班長(cháng)需每周巡視外，管理處維修主管仍應對公共設施的維修保養情況進(jìn)行回查。公共部位維修派工單在30張以下的，均按固定值6張回查；派工單在30—50張之間的，抽取派工單總量的20%回查；派工單在50—100張之間的，抽取派工單總量的15%進(jìn)行回查；派工單在100張以上的，均按固定值15%張回查�；夭闀r(shí)仍填寫(xiě)回訪(fǎng)記錄表，表中業(yè)主簽名欄由管理處主任簽名確認。
物業(yè)管理制度2
為建設和諧文明小區，規范小區物業(yè)管理活動(dòng)，保持小區全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益，創(chuàng )造一個(gè)清新、整潔、文明有序的生活環(huán)境，結合《市三塘園懷園小區管理規約（草案）》、《市三塘園懷園小區議事規約（草案）》制定本制度。
一、物業(yè)管理范圍：凡在小區居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。
二、物業(yè)管理機構：業(yè)主大會(huì )是物業(yè)小區內全體業(yè)主組成機構。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。
本屆業(yè)主委員會(huì )是會(huì )設主任、委員共七名。業(yè)主委員會(huì )主要任務(wù)是監督執行《市三塘園懷園小區管理規約》、《市三塘園懷園小區議事規約》、《市三塘園懷園小區管理制度》，維護小區全體業(yè)主的權益，完全自愿原則，不享受小區任何福利待遇。
三、物業(yè)小區的使用與維修。
小區全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執行業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決議、決定。配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。
1.合理使用小區內共用部份共用設施設備，自覺(jué)維護物業(yè)小區的整潔、美觀(guān)，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關(guān)規定。不擅自改變房屋的外貌和用途。
2.愛(ài)護小區的公共環(huán)境。小區所有公共設施屬小區全體業(yè)主所共有，包括小區道路、球場(chǎng)、綠化、果樹(shù)、供電、供水設施、路燈、電動(dòng)拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。
3.自覺(jué)維護物業(yè)小區內的公共生活秩序。小區業(yè)主和物業(yè)使用人不準在小區公共部位或違反規定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng)以及進(jìn)行法律法規及政府規定禁止的其他行為。
4.業(yè)主飼養寵物，應遵守政府有關(guān)規定，寵物外出必須由主人牽引并即時(shí)清理排在小區公共場(chǎng)所的寵物糞便。
5.機動(dòng)車(chē)在小區內應控制時(shí)速低于5公里。車(chē)輛出入應按要求出示證件，本物業(yè)小區內禁止鳴笛。
機動(dòng)車(chē)應該放在每個(gè)業(yè)主車(chē)庫中或者公共車(chē)位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。
本物業(yè)小區公共車(chē)位由物業(yè)管理人員施畫(huà)。僅用于業(yè)主和訪(fǎng)客車(chē)輛的臨時(shí)停放。
6.業(yè)主需要進(jìn)行房屋維修時(shí)，應通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會(huì )并遵守有關(guān)規章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。維修完工后即時(shí)清理余泥垃圾。
四、物業(yè)服務(wù)費用的交納。
本小區物業(yè)服務(wù)費包括：物業(yè)管理人員（保安）工資福利、公共場(chǎng)所電水費，維修費等等。
1.業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號前向業(yè)主委員會(huì )交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費的，應委托他人按期代交或及時(shí)補交。
2.對欠繳物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì )應進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)人員催繳，可采用上門(mén)催繳、電話(huà)催繳、書(shū)面催繳等多種方式，并可采用相應催繳措施。
3.欠費六個(gè)月以上或拒繳物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )在小區內顯著(zhù)位置公布欠繳情況。
4.欠費總金額過(guò)高時(shí)，業(yè)主委員會(huì )授權物業(yè)服務(wù)人員依法通過(guò)訴訟途徑解決。
五、財務(wù)管理。
本小區設收款記賬員一名。本小區財會(huì )收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次，做到公正、公開(kāi)、透明，接受小區全體業(yè)主監督。
本物業(yè)管理制度自20xx年一月一日起執行
本物業(yè)管理制度由業(yè)主委員會(huì )負責解釋。
物業(yè)管理制度3
一、根據會(huì )計法和公司要求，建立健全公司的會(huì )計核算程序，手續傳遞制度。
二、每月27日前，向經(jīng)理提交綜合服務(wù)費、水、電等各項收費情況及各小區水、電損耗情況報告。
三、每月10日前各站上報上月經(jīng)營(yíng)情況報表，財務(wù)分析報告。
四、財務(wù)現金借用（含各小區收費員）必須由經(jīng)理簽字批準，不得私自借用，違反者由當事人以工資墊付且追究責任。
五、出納會(huì )計現金庫存限額不得超過(guò)五百元，作為零星開(kāi)支，其它支出一律由支票支付。
六、對各類(lèi)獎罰，由物業(yè)公司報企管部后下發(fā)通報，月底由出納員編制工資表，在當月工資中體現。
七、對各類(lèi)費用報銷(xiāo)，由出納督促，事后七日內必須報銷(xiāo)，原則上不得跨月。
八、各小區發(fā)生的任何收付款項必須統一入賬，不得出現帳外資金收支。
水、電工管理制度
一、由專(zhuān)人負責對水、電的日常管理和維修養護。
二、建立水、電等共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄要齊全。
三、操作人員即水、電管理員要嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。確保不發(fā)生質(zhì)量安全事故。
四、水、電管理員要定期查抄水、電表，編制每月水、電的收費、損耗情況。
五、嚴格控制小區內水、電、暖的損耗情況，隨時(shí)查處偷水、電等現象，維護全體業(yè)主的合法權益。
六、如業(yè)主發(fā)生水、電、暖損壞時(shí)，水電工應在短時(shí)間內給予修復，最遲不能超過(guò)24小時(shí)。
七、水、電、暖管理員設備房應保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏等現象。
八、保證路燈、樓道燈完整無(wú)損。出現損壞及時(shí)修復，最遲不能超過(guò)兩天。
九、保證消防設施設備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。
十、如違反以上九條，根據情況給予當事人及相關(guān)責任人20元至100元的罰款，造成經(jīng)濟損失的按損失額的50％負擔。
物業(yè)管理制度4
1.0目的
協(xié)調、組織、跟進(jìn)值班經(jīng)理熱線(xiàn)電話(huà)來(lái)電所反映的問(wèn)題，做好值班經(jīng)理熱線(xiàn)電話(huà)來(lái)電咨詢(xún)解答工作，指導和組織員工來(lái)電所匯報的問(wèn)題，暢通客戶(hù)反映問(wèn)題或尋求幫助渠道，使客戶(hù)和員工所提問(wèn)題能得到及時(shí)、有效的解決，促使做好項目客服和管理工作。
2.0適用范圍
xx陽(yáng)光花園、xx御景苑、xx銀灣及公司確定需新增的項目。
3.0職責
3.1項目物業(yè)負責人負責組織執行《物業(yè)值班經(jīng)理管理制度》，并對制度執行情況負責。
3.2值班經(jīng)理由項目部門(mén)主管級以上人員當任，當任期間嚴格履行值班經(jīng)理應履行職責。
3.3當任值班經(jīng)理期間必須保證值班經(jīng)理熱線(xiàn)電話(huà)24小時(shí)開(kāi)機和通暢，及時(shí)接聽(tīng)業(yè)主、住宅、員工的來(lái)電咨詢(xún)、求助、投訴和匯報等電話(huà)，并負責突發(fā)事件的協(xié)助處理。
3.4將來(lái)電內容及跟進(jìn)處理情況及時(shí)在值班經(jīng)理工作日志上做好記錄。
3.5值班經(jīng)理作為受理來(lái)電內容的首問(wèn)責任人，必須對來(lái)電內容的跟進(jìn)處理情況、結果和回復全程負責，直至來(lái)電所提問(wèn)題得到解決。
3.6項目物業(yè)負責人負責擬定《值班經(jīng)理輪值表》，10天為一個(gè)輪值周期。
3.7每月25日，由當值值班經(jīng)理負責擬定上月25日至本月24日的值班經(jīng)理工作報告，總結并分析值班期間的問(wèn)題，為提升工作和服務(wù)質(zhì)量出謀劃策。
3.8項目物業(yè)負責人每日審閱《值班經(jīng)理工作日志》，及時(shí)掌握值班經(jīng)理熱線(xiàn)電話(huà)來(lái)電和首問(wèn)責任人跟進(jìn)處理情況，并根據相關(guān)內容給予批示。
4.0概念
4.1值班經(jīng)理是指負責接聽(tīng)值班經(jīng)理熱線(xiàn)電話(huà)，并對來(lái)電內容進(jìn)行跟進(jìn)處理的工作人員。
5.0操作規程
5.1設置值班經(jīng)理熱線(xiàn)電話(huà)的項目要通過(guò)通告、設置提醒牌等形式告知廣大業(yè)戶(hù)和員工電話(huà)號碼。
5.2項目物業(yè)負責人擬定《值班經(jīng)理輪值表》報公司總經(jīng)理審閱。
5.3值班經(jīng)理嚴格遵守《員工禮儀禮節規范》，禮貌接聽(tīng)來(lái)電。
5.4當值期間，對于來(lái)電內容無(wú)法有效解決的事宜要及時(shí)向主管上級匯報尋求支持。如聯(lián)系不上主管上級，值班經(jīng)理有權越級請示。
5.5對值班經(jīng)理熱線(xiàn)來(lái)電內容，值班經(jīng)理有權安排、詢(xún)問(wèn)、督促、檢查責任部門(mén)跟進(jìn)完成，責任部門(mén)對完成情況要及時(shí)向值班經(jīng)理反饋。
5.6對于'咨詢(xún)類(lèi)'來(lái)電，不能及時(shí)給予正確解答的要查明后再回電解答，避免誤導或錯誤解答，并將咨詢(xún)內容和解答情況在《值班經(jīng)理日志》上做好記錄。
5.7對于'投訴類(lèi)'來(lái)電，按《客戶(hù)投訴處理作業(yè)規程》處理，處理結束后由首問(wèn)責任人負責回訪(fǎng)。
5.8對于客戶(hù)'尋求幫助類(lèi)'來(lái)電，值班經(jīng)理要根據尋求幫助內容確定是否在我司所提供服務(wù)范疇，對于超出我司范疇的內容，要主動(dòng)指引客戶(hù)尋找幫助渠道。
5.9對于員工'工作匯報/請示類(lèi)'來(lái)電，立即給予正確的指引或聯(lián)系相關(guān)責任人跟進(jìn)處理，并跟進(jìn)處理情況和結果。
5.10當值經(jīng)理每日早上將《值班經(jīng)理工作日志》遞主管上級審閱。
5.11輪值最后一日下班前與下一任輪值經(jīng)理辦理交接手續，并在《值班經(jīng)理工作日志》上注明交接事宜和注意事項，如因交接不清而導致下一任值班經(jīng)理在當值期間出現錯誤的，要承擔相應的責任。
5.12未辦理好交接手續前，當值負責人要繼續當值，直至與下一任輪值經(jīng)理辦理好交接手續。
6.0相關(guān)支持文件
6.1《首問(wèn)責任制》
6.2《員工禮儀禮節規范》
7.0相關(guān)質(zhì)量記錄
7.1值班經(jīng)理輪值表wy/qr-wy-002
7.2值班經(jīng)理工作日志wy/qr-wy-003
7.3值班經(jīng)理工作報告wy/qr-wy-004
物業(yè)管理制度5
1。0程序目的
確定日常與客戶(hù)的溝通渠道并加以控制，提高與客戶(hù)溝通的效率。
2。0適應范圍
2。1適用于與客戶(hù)有關(guān)的通知、告示管理；
2。2適用于客戶(hù)咨詢(xún)管理；
2。3適用于客戶(hù)回訪(fǎng)的管理；
2。4適用于宣傳欄的管理；
2。5適用于客戶(hù)服務(wù)手冊的管理；
3。0工作職責
3。1客服中心負責對客戶(hù)各種通知、公告的監督管理；
3。2管理處負責溝通信息的匯總和改進(jìn)；
4。0程序內容
4。1溝通的目的：
4。1。1識別客戶(hù)的需求；
4。1。2識別客戶(hù)的不滿(mǎn)和抱怨；
4。1。3向客戶(hù)傳播公司信息和公司文化；
4。1。4增進(jìn)與客戶(hù)的了解和感情。
4。2溝通的管理：
4。2。1通知、公告的管理：
1）通知、公告的內容；
�。�1）影響到客戶(hù)的日常生活，如停水、停電需提前通知、消殺需提前三天通知等等；
�。�2）公司對客戶(hù)的提醒，如辦理停車(chē)卡通知、更換老化水表的通知、臺風(fēng)警報通知等等；
�。�3）需要客戶(hù)配合的事務(wù)，如舉辦社區文化的通知、召開(kāi)客戶(hù)大會(huì )的通知等等；
�。�4）須向客戶(hù)公布的小區的事務(wù)，如小區獲得的榮譽(yù)、業(yè)主委員會(huì )的成立、新的服務(wù)項目、服務(wù)承諾等等；
2）通知、公告由客服中心打印，并建立信息公布臺帳，同時(shí)將原件存檔，若是特殊情況，如停水、停電，則用彩色顯示，以引起客戶(hù)的高度重視；
3）區域管家將復印件張貼在通知欄內；
4）區域管家定期巡視，若在有效期內被損壞，區域管家重新張貼一份，以備客戶(hù)查看；
5）有明顯時(shí)效的內容過(guò)期由區域管家撤下，避免浪費客戶(hù)的時(shí)間或引起誤解，若無(wú)明顯的時(shí)效，則在貼出一個(gè)月之后由區域管家撤下。
4。2。2客戶(hù)咨詢(xún)的管理：
1）客戶(hù)咨詢(xún)的渠道：電話(huà)咨詢(xún)、來(lái)訪(fǎng)；
2）客服中心接聽(tīng)電話(huà)時(shí)，在鈴響三聲之內接聽(tīng)；
3）在面對面咨詢(xún)時(shí)，主動(dòng)向客戶(hù)問(wèn)好，并且與客戶(hù)保持合適的距離，大方得體地同客戶(hù)交談；
4）當客戶(hù)要講話(huà)時(shí)，員工仔細傾聽(tīng)，回答客戶(hù)問(wèn)題時(shí)，耐心、禮貌、熱情；
5）等客戶(hù)獲得滿(mǎn)意答復后，禮貌地道聲再見(jiàn)，若是電話(huà)咨詢(xún)，等客戶(hù)掛掉電話(huà)之后，再放下電話(huà)，對于記錄的問(wèn)題盡快弄清楚，并回復客戶(hù)。
4。2。3住戶(hù)手冊的管理：
1）在小區入伙前，客服中心設計、編寫(xiě)入伙手冊；
2）在小區入伙時(shí)，客服中心將住戶(hù)手冊發(fā)放給客戶(hù)；
3）住戶(hù)手冊由客服中心負責存檔；
4）當小區客戶(hù)發(fā)生變更時(shí)，客服中心要給新客戶(hù)發(fā)放住戶(hù)手冊；
5）當住戶(hù)手冊發(fā)生變更時(shí)，比如管理費調整時(shí)，客服中心將變更的內容制作成精美的彩頁(yè)，由物業(yè)管家負責將彩頁(yè)送至每家每戶(hù)信箱。
4。2。4宣傳欄的管理：
1）宣傳欄由客服中心負責制作、管理；
2）宣傳欄的內容需健康、向上、面向社會(huì )化；
3）宣傳欄的'內容一般每2~3月更換一版，更換日期訂為每月月底；
4）巡邏保安員定期巡視，以保障宣傳欄完好。
4。2。6生日賀卡：
每周由物業(yè)管家提前派送生日賀卡給本周生日的業(yè)主，增進(jìn)管理處與業(yè)主的感情。
4。2。7客戶(hù)回訪(fǎng)：客服中心定期對客戶(hù)進(jìn)行回訪(fǎng)。詳見(jiàn)《客戶(hù)回訪(fǎng)工作規程》。
5。0支持性文件和記錄：
5。1《解答客戶(hù)咨詢(xún)工作規程》
5。2《客戶(hù)回訪(fǎng)工作規程》
物業(yè)管理制度6
1.目的
為了加強綠化工程部物資采購的管理和監控,確保綠化工程的順利開(kāi)展。
2.范圍
適用于公司綠化工程部
3.職責
部門(mén)/崗位工作內容
總經(jīng)理/分管領(lǐng)導負責權限內的物資審核、審批
相關(guān)職能部門(mén)負責權限內的物資審核、審批,采購行為監控。
參與現場(chǎng)議價(jià)。
部門(mén)經(jīng)理負責權限內的物資審核、審批
負責對部門(mén)物資采購的監控
工程主管負責對工程用物資采購的審核
養護項目負責人負責對綠化養護類(lèi)物資采購的申請、審核
工程項目負責人負責對工程用物資的申請、驗收、領(lǐng)用控制與監督
部門(mén)采購員負責物資的采(訂)購
苗木(物資)驗收人負責部門(mén)工程(苗木)物資的驗收,獨立于采購員。
4.方法與過(guò)程控制
4.1中標工程的物資采購申請
項 目操作辦法
合同評審評審時(shí),須附《綠化苗木采購申請單》。
物資申請根據《綠化苗木采購申請單》費用按審批權限分批借款采購,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。
報銷(xiāo)時(shí)附填寫(xiě)完整的《綠化苗木采購申請單》按權限審批后進(jìn)行報銷(xiāo)。
合同簽訂按地產(chǎn)公司的合同文本簽訂工程合同
4.2 地產(chǎn)公司指定的零星工程物資或甲供物資采購申請
項 目操作辦法
物資申請根據《綠化苗木采購申請單》費用按審批權限分批借款,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。
報銷(xiāo)時(shí)附填寫(xiě)完整的《綠化苗木采購申請單》按權限審批后報銷(xiāo)。
甲供物資附發(fā)票、按地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)要求到地產(chǎn)報銷(xiāo)
合同如地產(chǎn)公司事后要求補簽合同時(shí),按合同管理程序進(jìn)行
資料部門(mén)保存簽證單、業(yè)務(wù)指令單等記錄
4.3物業(yè)服務(wù)中心補苗及部門(mén)工具用品的采購申請
項 目操作辦法
苗木類(lèi)申請人填寫(xiě)《綠化苗木采購申請單》,每張《綠化苗木采購申請單》對應一家供應商。 非苗木類(lèi)填寫(xiě)物資申請,按權限審批后采購。
4.4采購行為、資金的管理辦法
項 目操作辦法
常用綠化苗木采購應建立部門(mén)供應商名錄(填寫(xiě)《合格物資供方(品牌)一覽表》)及價(jià)格清單,并掛部門(mén)內部網(wǎng)頁(yè),長(cháng)期合作的應每年簽訂框架協(xié)議,每次采購時(shí)可不簽訂采購協(xié)議。
市外苗木采購市外采購要求有兩人同時(shí)在場(chǎng),并選擇在有正規發(fā)票的供應商購買(mǎi)。
單宗采購金額在50000元以上及單宗人工服務(wù)外包額在10000元以上的須有公司職能部門(mén)人員參與現場(chǎng)議價(jià),填寫(xiě)《供方現場(chǎng)(約見(jiàn))評審記錄表》(人工外包的單獨簽訂施工協(xié)議)。
結賬應以轉賬方式進(jìn)行。特殊情況下需使用現金付款超過(guò)5000(含)元以上,必須事前經(jīng)分管領(lǐng)導審批,支付時(shí),金額在10000元以上的必須兩人以上前往結賬;金額在30000元以上的必須由公司財務(wù)人員陪同結賬。
不簽訂采購協(xié)議的,須提供供應商的電話(huà)、姓名、地址等相關(guān)資料。
甲供物資在地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)參與及授權下進(jìn)行,并由參與人員及授權人簽字確認。
市內苗木采購在價(jià)格、質(zhì)量同等條件下,應選擇在合格供應商采購。
結賬以轉賬方式,可采取月、季等期限定期付款。
合格供應商無(wú)需要的苗木或價(jià)格不合理時(shí),經(jīng)部門(mén)經(jīng)理同意后可以在其它苗場(chǎng)采購。
如不能進(jìn)行支票交易,按市外采購規定執行或供應商直接到財務(wù)管理部結賬。
不簽訂采購協(xié)議的,須提供供應商的電話(huà)、姓名、地址等相關(guān)資料。
其他物資采購按《采購管理程序》要求執行
4.5驗收入庫及報銷(xiāo)辦法
項 目操作辦法
養護綠化苗木項目負責人負責驗收,核對實(shí)數,并在供應商送貨單收貨人處簽名、填寫(xiě)《綠化部苗木(物資)采購驗收單》�，F場(chǎng)領(lǐng)用物資。不再填寫(xiě)《進(jìn)倉單》和《物資領(lǐng)(借)用單》。
憑送貨單、發(fā)票、《綠化苗木采購申請單》、《綠化部苗木(物資)采購驗收單》等資料報銷(xiāo)。
工程綠化苗木
設備工具、藥品、肥料等備用品由專(zhuān)人驗收入庫,倉管員填寫(xiě)《進(jìn)倉單》、入賬。
物資領(lǐng)借用按《物資存儲及管理程序》執行。
憑《進(jìn)倉單》、發(fā)票等報銷(xiāo)。
土方、陶粒、一次性消耗品工程項目負責人負責驗收,核對實(shí)數,并在《物資申請單》'備注'欄中簽名,現場(chǎng)領(lǐng)用。不再填寫(xiě)《進(jìn)倉單》和《物資領(lǐng)(借)用單》。
采購憑送貨單、發(fā)票、《物資申請單》復印件等資料報銷(xiāo)。
4.6 本辦法中未明確規定的內容,按公司《采購管理程序》執行。
5.相關(guān)文件
vkwy7.4-z01 《采購管理程序》
vkwy7.5.5-z01《物資存儲及管理程序》
6.記錄表格
vkwy7.4-z01-f1《物資申購單》
vkwy7.4-z01-f3《物資/服務(wù)申請報告》
vkwy7.5.5-z01-f1《進(jìn)倉單》
vkwy7.5.5-z01-f2 《物資領(lǐng)(借)用單》
vkwy7.5.1-j01-06-f1 《綠化苗木采購申請單》
vkwy7.5.1-j01-06-f2 《供方現場(chǎng)(約見(jiàn))評審記錄表》
vkwy7.5.1-j01-06-f3 《綠化部苗木(物資)采購驗收單》
物業(yè)管理制度7
1.目的
規范施工管理、確保工程質(zhì)量、提高工作效率、降低工程成本。
2.范圍
適用于公司綠化部。
3.職責
部門(mén)/崗位工作內容
總經(jīng)理審批合同、物資申請
分管總助審批標書(shū),審核/審批合同、物資申請
相關(guān)職能部門(mén)審核合同,審核/審批物資申請
部門(mén)經(jīng)理組織編制標書(shū)、合同評審及竣工驗收
工程主管協(xié)助編制標書(shū),確定施工方案,監督施工過(guò)程
項目負責人組織、監督施工,編制竣工驗收資料、物資申請
現場(chǎng)施工人員組織施工、物資驗改、工程記錄
綠化員負責協(xié)助施工、養護
4.方法和過(guò)程控制
4.1標書(shū)的編制
4.1.1標書(shū)內容包括:招標函、合同樣本、報價(jià)表。
4.1.2綠化部在收到委托方的招標信息后,工程主管、部門(mén)經(jīng)理組織人員對工程現場(chǎng)進(jìn)行勘察并參與甲方安排的答疑,結合圖紙與現場(chǎng)實(shí)際情況向甲方咨詢(xún)有疑問(wèn)之處。
4.1.3部門(mén)經(jīng)理負責按招標要求組織專(zhuān)題會(huì )議,由分管總助、綠化部及相關(guān)部門(mén)人員共同參與制定并審核標書(shū)。
4.1.4經(jīng)部門(mén)經(jīng)理和分管總助審批的標書(shū)由專(zhuān)人按指定時(shí)間、方式送達招標方。
4.2中標后,按《合同管理程序》進(jìn)行合同評審后方可簽訂合同。
4.3由部門(mén)經(jīng)理任命工程項目負責人。安排相關(guān)人員進(jìn)行前期準備并按甲方要求進(jìn)場(chǎng)施工。
4.4根據工程施工的要求,按《綠化部物資采購管理辦法》進(jìn)行物資采購。
4.5項目負責人按《綠化部工程施工管理辦法》組織施工,保質(zhì)按時(shí)完成。
4.6綠化部會(huì )同地產(chǎn)公司進(jìn)行初驗(必要時(shí)品質(zhì)管理部參與),對驗收不合格的地方積極給予整改。
4.7初驗合格后由工程項目養護組按合同規定養護期進(jìn)行養護。
4.8 竣工驗收
4.8.1按合同驗收的時(shí)間,綠化部組織竣工驗收。
4.8.2 竣工驗收后,由項目負責人準備竣工驗收報告資料。報告內容應包括:項目合同及補充協(xié)議。
a.物資采購單
b.施工圖
c.苗木清單
d.技術(shù)資料和隱蔽工程資料(指噴灌工程)
e.竣工圖(須有竣工效果圖,可以實(shí)景拍攝)
f.設計變更記錄、簽證等
g.竣工和使用注意事項
h.其他必備資料
4.8.3竣工驗收報告資料應裝訂成冊,由綠化部保存。
4.9工程完工驗收交接后,根據工程施工的有關(guān)數據按甲方要求的格式進(jìn)行工程結算。
4.10保修期滿(mǎn)后向相關(guān)的物業(yè)服務(wù)中心移交相關(guān)的資料,如苗木清單、技術(shù)資料和隱蔽工程資料(指噴灌工程)、竣工圖(須有竣工效果圖,可以實(shí)景拍攝)。
5.相關(guān)文件
vkwy7.2.2-z01《合同管理程序》
vkwy7.5.1-j01-01 《綠化部工程施工管理辦法》
vkwy7.5.1-j01-06 《綠化部物資采購管理辦法》
6.記錄表格
vkwy7.2.2-z01-f1 《策劃方案/合同評審記錄表》
物業(yè)管理制度8
1.目的:通過(guò)正確使用、保養和嚴格的管理,延長(cháng)機械之使用壽命,節約成本,提高效率。
2.適用范圍:適用于專(zhuān)業(yè)清潔機械的操作。
3.內容:
3.1洗地機:用于硬性地面清洗。
3.1.1操作程序:
3.1.1.1裝地刷與針盤(pán),并使地刷與針盤(pán)按逆時(shí)針?lè )较蛐D。
3.1.1.2按比例往水箱內注入清水和清潔劑。
3.1.1.3插上電源,按下調節開(kāi)關(guān),將手柄桿調至適合自己的高度。
3.1.1.4從最靠電源插座的地方開(kāi)始操作機器,防止機器壓過(guò)電線(xiàn)。
3.1.2注意事項:
3.1.2.1工作時(shí)必須避免刷子接觸電源線(xiàn),以免電源線(xiàn)卷進(jìn)刷子內。
3.1.2.2開(kāi)動(dòng)洗地機時(shí),電源線(xiàn)要在操作者的背后。
3.1.2.3使用清潔劑時(shí),注意不要讓水弄濕馬達。
3.1.2.4使用完畢,要注意安全,不要隨便使手離開(kāi)手柄,放開(kāi)操縱桿,等機器完全停止后再切斷電源,卸下地刷與針盤(pán)。
3.1.3保養工作:
3.1.3.1使用完畢,把機身及配件清洗干凈。
3.1.3.2用干凈布擦凈機器、電線(xiàn),將電線(xiàn)繞回機掛鉤,機器必須存放在干燥地方。
3.2吸塵機:用于地面、地毯、墻面等較平整部位吸塵的專(zhuān)用清潔設備。
3.2.1操作程序:
3.2.1.1把軟管接駁在機身上,插入220伏電源。
3.2.1.2開(kāi)動(dòng)時(shí)按頂上的開(kāi)關(guān)按鈕。
3.2.1.3吸硬地面時(shí),把吸嘴毛刷伸出,吸地毯時(shí)毛刷收入吸嘴內。
3.2.2注意事項:
3.2.2.1使用前,檢查機內塵袋是否已清塵。
3.2.2.2使用后,檢查塵袋,如滿(mǎn)塵需倒塵,用另一吸塵機吸去機內及塵袋外微塵。
3.2.2.3干性吸塵機,切勿把水份吸入機內。
3.2.3保養工作:
3.2.3.1使用完畢后切斷電源,取下軟管和管夾頭,將繞好的電線(xiàn)掛于機身外殼。
3.2.3.2將軟管松開(kāi)卷成一圈,或掛在墻上。
3.3吸水機:專(zhuān)用于清除積水。
3.3.1操作程序:
3.3.1.1把軟管接駁在機身,插入220伏電源。
3.3.1.2吸地面時(shí)用帶軟膠的吸扒,吸地毯時(shí)用鐵扒吸水。
3.3.1.3吸水機如果滿(mǎn)水時(shí),會(huì )發(fā)出不同的響聲,應及時(shí)把水倒掉。
3.3.2注意事項:
3.3.2.1使用前,檢查機內是否已倒水。
3.3.2.2使用后,倒掉污水后用清水過(guò),再用干布抹干凈。
3.3.2.3如機內吸入酸性清潔劑,用后即刻清洗干凈以免生銹。
3.3.3保養工作:
3.3.3.1機器使用后切斷電源,卸下軟管和管把,然后將電源線(xiàn)繞好掛于機頭殼。
3.3.3.2吸水機內過(guò)濾器要拆開(kāi)進(jìn)行清潔。
3.3.3.3機身不銹鋼殼用保養蠟進(jìn)行保養。
3.4拋光機:專(zhuān)用于地面拋光,適用于大理石、花崗石、木質(zhì)地板等各種平整硬質(zhì)地面的拋光。
3.4.1操作程序:
3.4.1.1拋光前需干擦以除去地坪表面廢物,并濕擦以除去砂石屑。
3.4.1.2檢查拋光機的拋光刷是否干凈、是否要更換。
3.4.1.3檢查調節機速的控制器是否在正常機速的位置。
3.4.1.4接通電源,操作應從電源插座最近地方開(kāi)始,行走路線(xiàn)為一直線(xiàn),后面拋光的地面應重疊于前面已拋光的地面。
3.4.2注意事項:
3.4.2.1在工作時(shí)不要將機速開(kāi)行太快,以免碰撞。
3.4.2.2不可用易燃的液體來(lái)洗地板,或者在易爆的空氣中操作機器。
3.4.2.3操作機器時(shí),不可抬起操作桿,這會(huì )導致機器失控。
3.4.2.4機器必須放在室內,不可淋到雨和雪,絕不可以使機器頂端噴到任何液體。
3.4.2.5不可在機器上壓東西,因為它有一個(gè)精密的平衡,當操作需移動(dòng)操作桿時(shí),必須移動(dòng)全部電線(xiàn)。
3.4.2.6地線(xiàn)必須和開(kāi)關(guān)盒、馬達相連,接錯將導致觸電、休克。
3.4.3保養工作:
3.4.3.1每次使用后,需用干凈布擦凈機器表面,不用時(shí),用一只不用的拋光墊放在驅動(dòng)盤(pán)下面,并斷開(kāi)機器。
3.4.3.2檢查馬達罩上的通氣口是否暢通,如灰塵聚積較多,必須卸下馬達外殼并用吸塵器除去灰塵。
3.5高壓水槍:用于沖洗外墻、玻璃、廣場(chǎng)地面、汽車(chē)、塑料地毯等。
3.5.1操作程序:
3.5.1.1把水管接駁在機身,然后把水管接在水龍頭上,插入220伏電源。
3.5.1.2開(kāi)動(dòng)機身電源開(kāi)關(guān)。
3.5.1.3沖洗計劃好的地方。
3.5.2注意事項:
3.5.2.1使用前檢查機器及水管是否損壞。
3.5.2.2使用后必須將水管水放清。
物業(yè)管理制度9
1.0目的
對所轄物業(yè)裝修實(shí)施管理,確保建筑物結構安全和裝修格調統一,并符合消防安全要求。
2.0范圍
適用于物業(yè)集團所屬各物業(yè)公司(管理處)轄區內的裝修管理。
3.0職責
3.1物業(yè)公司(管理處)負責人負責業(yè)戶(hù)裝修項目的審批。
3.2客戶(hù)服務(wù)部辦證員負責受理業(yè)戶(hù)物業(yè)裝修申報手續的辦理,并負責審核相關(guān)的裝修內容以及各種證照。
3.3客戶(hù)服務(wù)部收費員負責裝修管理費用的收取工作。
3.4工程維護部負責土建、配電、給排水及消防等相關(guān)圖紙的審核,現場(chǎng)管理并參與驗收。
3.5保安部負責裝修現場(chǎng)的查證、裝修人員的進(jìn)出、材料和垃圾的清運、貨梯的使用、消防管理等工作。
3.6物業(yè)部負責對裝修現場(chǎng)進(jìn)行管理,組織裝修驗收及辦理驗收手續。
4.0工作內容
4.1裝修申請
4.1.1客戶(hù)服務(wù)部前臺人員負責接待前來(lái)申請裝修的業(yè)戶(hù),并要求業(yè)戶(hù)填寫(xiě)《裝修申請表》、《裝修委托書(shū)》、《承諾書(shū)》,同時(shí)向業(yè)戶(hù)說(shuō)明《裝修管理規定》及相關(guān)費用的收取事宜。
4.1.2各單位客戶(hù)服務(wù)部前臺人員核實(shí)業(yè)戶(hù)提供的資料。
4.2裝修審批
4.2.1各單位物業(yè)部審核完業(yè)戶(hù)申請裝修項目資料后,轉交工程維護部審核圖紙,工程維護部負責填寫(xiě)簽署《裝修圖紙審核意見(jiàn)》。
4.2.2客戶(hù)服務(wù)部收費員核算相關(guān)費用后,報本單位負責人審批。
4.2.3裝修項目手續齊全的,三個(gè)工作日內予以答復;
4.2.4要求裝修業(yè)戶(hù)按照相關(guān)法規在裝修現場(chǎng)配備滅火器。
4.3費用的收取和證照的發(fā)放
4.3.1裝修項目手續齊全后由客戶(hù)服務(wù)部收費員向業(yè)戶(hù)收取相關(guān)費用。
4.3.2業(yè)戶(hù)繳清各項裝修相關(guān)費用后::,由各單位客戶(hù)服務(wù)部前臺人員負責向業(yè)戶(hù)發(fā)放《裝修施工許可證》和《裝修圖紙審核意見(jiàn)》并辦理施工人員《裝修人員出入證》。
4.4裝修監督
4.4.1由各單位按《裝修管理規定》對裝修工程實(shí)施監督。
4.4.2物業(yè)助理應告知巡邏隊,巡邏隊應配合物業(yè)助理對裝修戶(hù)的消防安全、垃圾清運及施工人員等方面進(jìn)行監督管理。
4.5裝修驗收
4.5.1物業(yè)助理根據業(yè)戶(hù)裝修驗收申請,組織相關(guān)人員對物業(yè)裝修項目進(jìn)行驗收。
4.5.2驗收合格后相關(guān)人員在《裝修竣工驗收表》上簽字認可,管理員及時(shí)收回《裝修施工許可證》、《裝修人員臨時(shí)出入證》等相關(guān)證件,三個(gè)月后收費員負責辦理業(yè)戶(hù)返還裝修費用手續。達不到合格要求的,填寫(xiě)《裝修整改通知書(shū)》由施工單位按整改通知要求整改,直至合格為止。
4.6裝修資料管理
客戶(hù)服務(wù)部資料管理員負責對裝修資料分類(lèi)建檔并保存。
5.0相關(guān)文件
5.1《裝修管理規定》 (wi-7.5.1-06-01)
5.2《裝修監管工作規范》 (wi-7.5.1-06-02)
6.0記錄表格
無(wú)
物業(yè)管理制度10
一、每周一徹底清掃小區內路面、公共場(chǎng)地、車(chē)棚、綠地、排水溝等，平時(shí)要堅持小區環(huán)境衛生整潔。
二、每隔一天拖、掃樓道一次。(包括樓梯扶手、塔灰、電表箱、單元門(mén)、樓道燈、窗臺等)。
三、樓道玻璃堅持清潔、透明。
四、小區內墻、柱、門(mén)等無(wú)廣告紙。
五、樓后空中要堅持清潔(不能有磚頭、糞便等)，責任區內如有修建渣滓要及時(shí)清算。
六、小區內有其它休息也要參與，同時(shí)要保證本職任務(wù)及時(shí)完成。
七、推灰人員必需堅持渣滓車(chē)清潔，每周必需徹底洗刷一次。
八、渣滓車(chē)停放點(diǎn)周?chē)獔猿譂崈�，空中有污垢或油漬要及時(shí)洗刷。
九、以上制度保潔員必需嚴厲遵守，如有業(yè)主反映衛生狀況不好，經(jīng)核實(shí)，業(yè)主反映一次對責任人罰款20元，累計3次，自動(dòng)離崗。
公用部位運用和衛生制度
小區公用部位即樓道、樓區公共路途、花壇空地等，是歸居民公共一切的，同時(shí)也是小區樹(shù)立的一項重要內容，為了堅持公用部位在公共運用中的整潔、完整，為小區居民發(fā)明良好的外部環(huán)境，特制定本制度。
一、堅持公共樓道的清潔
1、不得在樓道內亂堆、亂放物品。
2、樓道走廊內堅持清潔、無(wú)廢紙、廢物、痰跡等。
二、樓區內公共路途、公共設備的運用
1、不得在公共路途等公共運用部位違章私搭亂建。
2、不得在公共運用部位亂貼亂畫(huà)。
3、不得在渣滓箱外、果皮箱外等處亂扔亂掉。
4、不得對公共配套設備停止破壞。
三、公共部位的花壇、綠地等的運用
1、不得破壞花壇、蹂躪草坪。
2、不得亂砍亂伐，攀折樹(shù)木、花草。
3、堅持花壇、綠地的整潔，不得亂扔、亂倒物品入公共綠地，
四、小區居民要共同保護公用運用的部位，堅持公用部位的整潔，如有違犯公共運用制度的，小區管理處將依據情節輕重給予處置。
物業(yè)管理制度11
為保持干凈整潔,使住(用)戶(hù)享有優(yōu)雅舒適的生活環(huán)境,結合管轄區實(shí)際情況,特制訂本制度。
(一)清掃保潔隊員應熱愛(ài)本職工作,培養良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神,不怕苦、不怕臟、不怕累,用辛勤汗水贏(yíng)得社會(huì )的尊重和承認。
(二)嚴格執行清掃保潔工作程序,按時(shí)完成各項任務(wù),并按規定質(zhì)量標準檢查驗收。
(1)每天清掃行車(chē)道路兩次,上下午各一次。
(2)每天早上清掃綠化帶、公共場(chǎng)所、人行道等各一次。
(3)每天清運垃圾一次。電梯間、樓梯每周擦抹兩遍。
(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周邊一次。
(5)每十天用藥物噴殺蚊、蠅、蟲(chóng)一次,主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水、排污井等處。
(6)每季度疏通沙井一次。
(三)完成規定清潔任務(wù)后,應在區內認真巡查保潔,制止破壞環(huán)境衛生的行為。
(四)業(yè)主、住戶(hù)提出預約上門(mén)衛生清潔服務(wù)或報告管道堵塞,必須在24小時(shí)內處理完畢。
(五)保潔員在當班時(shí)間發(fā)現不衛生現象時(shí),應立即予以清除,如工作量過(guò)大,應向領(lǐng)導報告,組織保潔員進(jìn)行清除。
(六)認真使用、保管各種清潔工具、機具,不得隨意亂放,以免丟失、損壞。有意損壞或丟失工具者,要照價(jià)賠償。
(七)嚴格遵守勞動(dòng)紀律,按時(shí)上、下班,上班時(shí)不得無(wú)故離開(kāi)工作崗位,不得無(wú)故曠工,請病、事假須得到上級批準。
(八)注意儀容儀表,上班時(shí)應穿工作服、戴工牌,不得穿拖鞋、短褲上崗。
(九)符合下列條件之一者,將給予嘉獎、晉升:
(1)對搞好清掃保潔隊管理,提高服務(wù)質(zhì)量有貢獻者。
(2)在服務(wù)工作中,創(chuàng )造優(yōu)異成績(jì)者。
(十)違反勞動(dòng)紀律和嚴重違法亂紀行為者,將按規定給予警告、停職直至開(kāi)除的處理。
物業(yè)管理制度12
物業(yè)綠化管理控制程序
1.0目的
加強綠化植物養護,確保綠化植物正常生長(cháng),為業(yè)主和住戶(hù)提供空氣清新、優(yōu)美的園林環(huán)境。
2.0范圍
適用于公司物業(yè)管理轄區的綠化養護服務(wù)。
3.0職責
3.1 綠化員負責管轄范圍內綠化養護工作的具體實(shí)施。
3.2 綠化班長(cháng)負責綠化工作的安排和現場(chǎng)巡視。
3.3 環(huán)潔部主管負責編制綠化植物年度養護計劃,并組織實(shí)施;每周對綠化工作檢查一次,并填寫(xiě)《綠化巡檢記錄表》。
3.4 管理處主任負責審批綠化植物年度養護計劃;每月對綠化工作檢查一次,并填寫(xiě)《綠化巡檢記錄表》。
3.5 品質(zhì)督導負責每月對綠化工作進(jìn)行抽查,并將檢查結果填寫(xiě)到《管理服務(wù)檢查情況匯總表》。
3.6 綜合部負責綠化植物的標識。
4.0定義
4.1 喬木:指有明顯主干,生長(cháng)高度能超過(guò)2米以上的樹(shù)木,如:行道樹(shù)、孤植樹(shù)等。
4.2 灌木:指無(wú)明顯主干,生長(cháng)高度在2米以下的樹(shù)木。
4.3 地被植物:指貼地或匍匐生長(cháng)的植物,包括草坪、藤本植物等其它草本植物。
4.4 種植:指將被移栽的植物按要求栽種于新地的操作。
4.5 移植:指在種植成活后的植株還需移動(dòng)到其它位置以達到綠化、設計效果的栽植操作。
5.0工作程序
5.1 綠化工作是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要窗口,是關(guān)鍵服務(wù)工作之一。環(huán)潔部主管根據本物業(yè)小區的地形、地貌特點(diǎn),編制綠化工作方案、綠化工作應做到:
a) 小區公共綠地庭院綠地及道路兩側綠地合理分布,花壇、樹(shù)木、建筑小品配置得當;
b) 新建小區公共綠地達到人均1平方米以上,歸區改造的小區人均綠地不低于0.5平方
米;
c) 綠地管理及養護措施落實(shí),無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現象。
5.2 環(huán)潔部主管組織相關(guān)人員編制綠化喬木、灌木、草坪的種植、整形、修剪、補種、施肥、
除草、病蟲(chóng)防治的作業(yè)指導書(shū),包括各環(huán)節的服務(wù)規范、服務(wù)提供規范、各種設備機具的使用操作規程及綠化檢驗標準檢驗方法,經(jīng)管理者代表批準后執行。各綠化人員嚴格有關(guān)作業(yè)文件操作服務(wù)。
5.3 綠化人員要求,應編制《綠化服務(wù)人員任職要求和崗位職責》對綠化各崗位人員的年齡、身體狀況、文化、工作經(jīng)歷、技能做出規定,經(jīng)管理者代表批準后執行綠化作業(yè)技能較強屬關(guān)鍵過(guò)程,每年對綠化人員進(jìn)行定期技能培訓,技能鑒定合格才能上崗。
5.4 每日綠化作業(yè)結束操作人員應填寫(xiě)《環(huán)潔部工作日志》記錄作業(yè)內容和具體數據,對各種花草樹(shù)木的種植管理做到對其質(zhì)量可追溯性。
5.5 綠化的消殺(病蟲(chóng)防治)參照《環(huán)境消殺控制程序》執行,噴灑農藥的濃度劑量符合有關(guān)標準,農藥空瓶按規定集中送有資格部門(mén)無(wú)害化處理。
5.6綠化修剪:注意一觀(guān)察二修剪三處理;草坪高度不得高于15cm,修剪后的草坪高度為5-10cm,并遵守1/3原則。
5.7綠化澆灌:不干不澆,澆則澆透;夏秋季澆灌水的時(shí)間一般是早晨,春冬季澆水時(shí)間一般為午后。
5.8綠化施肥:勤施薄施。
5.9 外包綠化的管理,綠化負責人對外包綠化服務(wù)加強監督檢查,確保外包服務(wù)也應按公司有關(guān)作業(yè)文件操作,其綠化質(zhì)量達到要求才能驗收,否則重新種植修剪等服務(wù)。
5.10 綠化植物的標識按《服務(wù)提供控制程序》規定實(shí)施。
6.0支持/相關(guān)文件
《服務(wù)提供控制程序》
《環(huán)境消殺控制程序》
《環(huán)潔部工作手冊》
《城市綠化工程施工及驗收規范》cjj/t82-99
綠化植物花草種植修剪養護管理消殺作業(yè)指導書(shū)
7.0記錄
《環(huán)潔部工作日志》
《消殺工作記錄表》
《綠化巡檢記錄表》
物業(yè)管理制度13
一、形象責任目標
1、如果發(fā)生重大責任事故,部門(mén)負責人承擔連帶責任。
2、文明、和諧、優(yōu)質(zhì)服務(wù)到位,零投訴。
二、經(jīng)濟責任目標
1、全面完成公司下達的各項任務(wù);年計劃利潤***萬(wàn)元;月考核指標:*** 萬(wàn)元;直管隊員年底達到****人;保潔人員***名。
2、負責人基本月資****元,浮動(dòng)工資***元;年度結算時(shí),按績(jì)效完成情況實(shí)行一次性獎罰。
3、公司臨時(shí)交辦任務(wù)列入績(jì)效考核之中統一獎罰。
三、措施保障目標
1、自主制定績(jì)效目標責任考核辦法并認真實(shí)施;
2、按時(shí)上報工作進(jìn)度情況及各種報資料等。
(注:其他部門(mén)略)
物業(yè)管理制度14
1.目的
規范供應商管理,對供應商進(jìn)行有效的評估與控制。
2.適用范圍
綠化工程部。
3.職責和權限
部門(mén)/崗位職責
品質(zhì)管理部負責a類(lèi)供方的審批
部門(mén)經(jīng)理負責b類(lèi)供方的審批、報公司備案
項目負責人負責供方的管理與日常協(xié)調及監督。
采購員負責收集、反饋、整理市場(chǎng)信息
4.定義
苗木供方:為綠化部提供苗木的合作商;
勞務(wù)服務(wù)供方:為綠化部提供勞務(wù)服務(wù)的合作商;
物資供方:為綠化部提供物資保障的合作商。
5.方法和過(guò)程控制
5.1 苗木供方
5.1.1部門(mén)對長(cháng)期合作的苗木供方應按《供方管理程序》進(jìn)行評估為公司a類(lèi)供方,掛在公司網(wǎng)頁(yè)上供查詢(xún),對年采購額超過(guò)20萬(wàn)元的供方應簽訂框架性協(xié)議。
5.1.2 部門(mén)采購人員應對采購苗木進(jìn)行性?xún)r(jià)比分析,盡量在指定a、b類(lèi)物資供方處采購,如在非指定物資供方處采購的,按《采購管理程序》要求執行。
5.1.3部門(mén)在工作中應針對不同的苗木盡量多尋找合格的供方。
5.1.4采購員在采購過(guò)程中應向供方明確職務(wù)行為規范,杜絕經(jīng)濟問(wèn)題。
5.1.4財務(wù)人員或部門(mén)指定人員應按《采購管理程序》要求對采購物資進(jìn)行回訪(fǎng)。
5.1.5對合作不好或多次苗木不達標而拒不愿進(jìn)行改進(jìn)的供方,部門(mén)應《按供方管理程序》要求上報部門(mén)經(jīng)理和品質(zhì)管理管理部,視實(shí)際需要取消其合格供方資格。
5.1.6大宗苗木采購按《綠化部物資采購辦法》進(jìn)行,并安排現場(chǎng)約談。
5.2勞務(wù)供方
5.2.1在選用勞務(wù)供方時(shí),部門(mén)應事先進(jìn)行評估,簽訂合作協(xié)議,明確相關(guān)安全事項。
5.2.2在發(fā)放大宗勞務(wù)費用時(shí),必要時(shí)應安排專(zhuān)人跟蹤勞務(wù)費用的發(fā)放工作,避免發(fā)生勞務(wù)糾紛。
5.3物資供方
參照苗木供方的方法操作。
6.相關(guān)文件
vkwy7.4-z01《采購管理程序》
vkwy7.4-z03《供方管理程序》
vkwy7.5.1-j01-06《綠化部物資采購管理辦法》
物業(yè)管理制度15
一、治安形式分析
盛世家園地處__支路與__南路的交匯處，在治安防范方畫(huà)存在以下一些難點(diǎn)和重點(diǎn)：
�。ā┰谌牖锲诰幼^內將存在大疊的臨時(shí)裝修施工人員：
�。ㄒ唬┒诠こ淘谝黄谂赃M(jìn)行，導致周邊閑雜人員及外來(lái)旁務(wù)工的流動(dòng)性大、數疊多：
�。ǘ┮黄谛^內未建有封閉圍墻，開(kāi)放式小區給管理上帶來(lái)難虔；
�。ㄈ┐蠖扰溆写笮蜕虉�(chǎng)和超市，人流過(guò)出耋大，并且人員復雜，在治笈管理上帶來(lái)一定難虔。
上述不利因素的存在，給我們的安全管理工作提出了較高的要求。為此，我們將在護衛員的素質(zhì)塢養、安全防范體系的設定、安全管理的重點(diǎn)轉穆等方面采取對應措施，確保居住區內的安全秩e。
二、安全管理的措施及對策
�。ā┐_保護衛員綜合素質(zhì)
l、素質(zhì)管理。對護衛員實(shí)施淮軍事化管理，采用我們在實(shí)踐中總結的一汛整套人員管理程序，做到'五統一''三集中`，即統一作愨、統一出操、統一上崗、統一著(zhù)裝、統一裝備以及集中招聘、集中培訓、篥中管理。
2、意識培養。培養護衛員的服務(wù)意識，樹(shù)立'業(yè)主需要就是工作'的觀(guān)念，改變原來(lái)護衛員單一的護衛功能，使我們的護衛員成為'護衛員、迎賓員、服務(wù)員'的篇機統一體。
�。ǘ┌部展芾眢w系建立
1、我們采用大堂固定崗和機動(dòng)巡邏崗相結合的方式對小區進(jìn)行安空管理。機動(dòng)巡邏我們重點(diǎn)在小區內死角的巡邏，確保管理不出現盲點(diǎn)。
2、在巡邏上，我們采用目前最先進(jìn)的數碼巡更系統，通過(guò)科救手段提高巡邏工作。
3、在防范的策略上強調周邊小區的聯(lián)防，發(fā)揮的規模優(yōu)勢。
4、強調全員管理。我們要求車(chē)管員要求發(fā)揮港安固定崗的作用，管理處真他員工亦應擔負起安全管理和防范的義務(wù)，建立起'快速反應，怏速支援'體系。
�。ㄈ┌部斩嚼淼穆c(diǎn)轉裙
1、接管入伙期，我們主要以人防為主，技防為輔。安空管理對象主要針對罔邊施工人員、現場(chǎng)裝修人員及外來(lái)可疑人員。這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜絕違章裝修，制止破壞公共設施以及保證小區環(huán)境的干凈整潔。
2、正常居住期，笈全防范逐步棠向人防、技防相結合，著(zhù)重體現技防的威力。安仝管理對象主要針對外來(lái)閑雜人員，工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區，上下班離陘期重點(diǎn)疏導車(chē)輛，家庭防盜和公其秩序維護。
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我們將充分利用好小區閉路電視監控系統、數碼巡更系統等安全防護設施對小區實(shí)施更好地安全管理。
港安事件處理流程及治安管理規定詳見(jiàn)公司is09oo1體系文件。
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