房地產(chǎn)可行性研究開(kāi)題報告
什么是開(kāi)題報告
開(kāi)題報告是指開(kāi)題者對科研課題的一種文字說(shuō)明材料。這是一種新的應用寫(xiě)作文體，這種文字體裁是隨著(zhù)現代科學(xué)研究活動(dòng)計劃性的增強和科研選題程序化管理的需要而產(chǎn)生的。
開(kāi)題者把自己所選的課題的概況(即"開(kāi)題報告內容")，向有關(guān)專(zhuān)家、學(xué)者、科技人員進(jìn)行陳述。然后由他們對科研課題進(jìn)行評議。亦可采用"德?tīng)柗品?quot;評分；再由科研管理部門(mén)綜合評議的意見(jiàn)，確定是否批準這一選題。開(kāi)題報告作為畢業(yè)論文答辯委員會(huì )對學(xué)生答辯資格審查的依據材料之一。
房地產(chǎn)可行性研究開(kāi)題報告
緊張又充實(shí)的大學(xué)生活將要謝下帷幕，大學(xué)生們都開(kāi)始做最后的畢業(yè)設計了，一般做畢業(yè)設計前都會(huì )要求先寫(xiě)開(kāi)題報告，那么應當如何寫(xiě)開(kāi)題報告呢？以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)可行性研究開(kāi)題報告，歡迎大家分享。
房地產(chǎn)可行性研究開(kāi)題報告1
一、選題的背景與意義:
選題背景:
在20xx年全球經(jīng)濟不穩定、中國通貨膨脹和貨幣政策緊縮的背景下，20xx年，中國政府繼續堅定不移貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，房地產(chǎn)金融環(huán)境緊縮，這就使房地產(chǎn)公司是否要開(kāi)發(fā)一個(gè)項目更加謹慎小心了。
XXX住宅小區項目，是為了迎合XX市政府規劃，XXX生態(tài)園開(kāi)發(fā)的住宅小區，位置處于市區東部經(jīng)濟區，東沿XX生態(tài)園，風(fēng)景優(yōu)美，交通便利，在未來(lái)幾年XX生態(tài)園一帶必將成為市區最繁華的地段，所以該項目有很大開(kāi)發(fā)價(jià)值。
選題意義:
對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目開(kāi)發(fā)商而言，房地產(chǎn)投資具有前期資金投入量大、回收周期長(cháng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險高等特點(diǎn)。當今國家對房地產(chǎn)的打壓政策堅持到底，貨幣政策緊縮，項目決策一旦失誤，浪費大量的人力、物力、財力，加重企業(yè)債務(wù)負擔，會(huì )給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)致命性的打擊。
首先，可行性研究報告可以作為確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目開(kāi)發(fā)建設的必要依據。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資者根據可行性研究的結果，決定是否投資開(kāi)發(fā)該項目。規范的可行性研究能夠抑制感性、盲目的投資。
其次，可行性研究報告可以作為向金融機構融資的依據，向當地政府和其所屬城市規劃部門(mén)、土地管理部門(mén)、建設管理部門(mén)等申請立項和建設執照的依據，也是環(huán)保部門(mén)審查項目對環(huán)境影響的依據。
再者，可行性研究報告可作為開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目設備和原材料訂貨、施工準備等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設前期工作的基礎，為后續建設工作順利進(jìn)行鋪墊；對金融機構而言，要在審查項目的可行性研究得出結論的基礎上，判斷如果借出資金，在項目建設后有無(wú)償還能力，貸款的風(fēng)險有多少，從而決定是否貸款以及確定貸款的利率。
最后，對國家政府部門(mén)而言，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資失敗，會(huì )導致對銀行的還款滯后，甚至影響城市的開(kāi)發(fā)進(jìn)程。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究可以作為政府各級管理計劃部門(mén)編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制各個(gè)階段規劃設計的依據。
二、研究的基本內容與擬解決的主要問(wèn)題:
研究的基本內容:
該課題研究的主要內容是XXX住宅小區項目的主要內容和配套條件,如市場(chǎng)需求、資源供應、建設規模、工藝路線(xiàn)、設備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等,從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等方面進(jìn)行調查研究和分析比較,并對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟效益及社會(huì )環(huán)境影響進(jìn)行預測,從而提出該項目是否值得投資和如何進(jìn)行建設的咨詢(xún)意見(jiàn)。
1、熟悉地塊資料,對房地產(chǎn)投資情況,市場(chǎng)狀況等實(shí)施全面調查,用SWOT分析法統計分析所得數據,并且進(jìn)行項目的初步定位。
2、對包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用,基礎設施建設費用、公共配套設施費用、開(kāi)發(fā)期間稅費等相關(guān)費用進(jìn)行估算,根據對各種費用估算的結果來(lái)研究落實(shí)資金的來(lái)源渠道和籌措方式。
3、測算基礎的數據域參數,通過(guò)計算財務(wù)評價(jià)指標,編制基本財務(wù)報表,合理選擇財務(wù)評價(jià)指標,并進(jìn)行相關(guān)計算,進(jìn)行財務(wù)評價(jià)。
4、據財務(wù)評價(jià),對投資進(jìn)行盈虧能力分析。
5、整理并總結并且按照要求完成一份完整的書(shū)面可行性研究報告,提交電子文檔。擬解決問(wèn)題:
本課題所要解決的問(wèn)題是XXXXX住宅小區的可行性研究。本課題是對該項目有關(guān)的社會(huì )、經(jīng)濟、技術(shù)等方面進(jìn)行深入細致的調查與研究。
1、即項目概況
2、投資環(huán)境
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況
4、目標客戶(hù)等的研究
5、實(shí)施進(jìn)度建議
6、投資估算和資金籌措
7、社會(huì )及經(jīng)濟效果評價(jià)
8、項目財務(wù)評價(jià)和項目分先分析投資估算
9、財務(wù)評價(jià)及風(fēng)險與不確定分析
對可能采用的各種開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行認真仔細的經(jīng)濟分析和技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟合理性,以及建設的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統論證、多方案的比較和綜合評價(jià),由此得出該項目是夠應該投資建設和如何進(jìn)行投資建設等結論性意見(jiàn)。
三、研究的主要方法及預期的研究成果:
研究的主要方法:
1、研究的技術(shù)路線(xiàn):設計項目規劃,安排進(jìn)度,進(jìn)行項目可行性分析,進(jìn)行估算,得出數據并分析。
2、可行性分析方法：對包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費用、公共配套設施費用、開(kāi)發(fā)期間稅費等相關(guān)費用進(jìn)行估算，根據對各種費用估算的結果來(lái)研究落實(shí)資金的來(lái)源渠道和籌措方式。測算基礎的數據和參數，通過(guò)計算財務(wù)評價(jià)指標，編制基本財務(wù)報表，合理選擇財務(wù)評價(jià)指標，并進(jìn)行相關(guān)計算，驚醒財務(wù)評價(jià)。根據財務(wù)評價(jià)，對投資進(jìn)行盈虧能力分析，可用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析，羅列相關(guān)現金流量表，確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價(jià)指標，如內部收益率，凈現值指標等，計算在其影響下的變動(dòng)情況，進(jìn)行分析。
可行性研究與設計項目管理的關(guān)聯(lián)作用
可行性研究是編制設計任務(wù)書(shū)的重要依據,也是進(jìn)行初步設計和工程建設管理工作中的重要環(huán)節�？尚行匝芯坎粌H對擬議中的項目進(jìn)行系統分析和全面論證,判斷項目是否可行,值得投資,要進(jìn)行反復比較,尋求最佳建設方案,避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時(shí)間的延誤。這就需要嚴格項目建議書(shū),可研報告的審批制度,確�？裳袌蟾娴馁|(zhì)量和足夠的深度。假如在設計初期不能提出高質(zhì)量的、切合實(shí)際的設計任務(wù)書(shū),不能將建設意圖用標準的技術(shù)術(shù)語(yǔ)表達出來(lái),自然也就無(wú)法有效地控制設計全過(guò)程。如果使工程的初步設計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用,或在只有一個(gè)粗略的方案下便草率。
研究的成果:
課題成果:完成課題設計,完成XXXX住宅小區可行性研究報告,結果該項目是否可行。
個(gè)人成果:理論與實(shí)際相結合學(xué)習了房地產(chǎn)項目可行性研究的相關(guān)知識,使對大學(xué)期間學(xué)習的專(zhuān)業(yè)知識有一個(gè)全面的回顧全面的應用,從設計過(guò)程中學(xué)到了項目可研的相關(guān)知識一系列的研究方法,對我今后的學(xué)習發(fā)展有很大的幫助,會(huì )我受益匪淺。
四、研究的總體安排與進(jìn)度:
1、第X周:廣泛查閱文獻收集,整理資料,上報課題名稱(chēng),開(kāi)題報告、任務(wù)書(shū)。
2、第X周:開(kāi)展針對御花園住宅小區項目的實(shí)地調研和案頭調研。實(shí)施調研,統計分析有關(guān)數據,進(jìn)行項目的初步定為。
3、第X周:對項目的技術(shù)手段進(jìn)行分析與設計,必要時(shí)補充市場(chǎng)調研內容
4、第X周:項目總投資的估算和資金籌措計劃,項目財務(wù)評價(jià)和項目分先分析投資估算,擬定籌資方案,進(jìn)行財務(wù)評價(jià)及風(fēng)險與不確定分析。
5、第X周:征求意見(jiàn)、修訂初稿,完成設計說(shuō)明書(shū)的整理,打印、印刷、裝訂等工作,提交報告
6、第X周:完成答辯準備工作,并行行答辯工作。
五、主要參考文獻:
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房地產(chǎn)可行性研究開(kāi)題報告2
一、研究的背景和目的
自1998年以來(lái)，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)總體平穩，一直以CDP增長(cháng)速度的2-3倍增長(cháng)，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻率保持在2個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過(guò)10%，這標志著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)在宏觀(guān)經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立起來(lái)。隨著(zhù)國家“抑制過(guò)熱”政策的實(shí)施，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅由20xx年的30.3%，逐步回落到20xx年的28.1%、20xx年的19.8%、20xx年的21.8%;但20xx年投資增幅又有所上升，達到30.2%。由于受?chē)H金融危機以及國內“抑制過(guò)熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)、經(jīng)濟進(jìn)入調整期等因素的影響，20xx年下半年，出現漲幅下降的趨勢，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(cháng)從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。盡管如此，漲幅的絕對值仍在20%以上，可見(jiàn)在國家“保增長(cháng)”政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資并沒(méi)有出現過(guò)大的波動(dòng)，仍維持了相對穩定的增長(cháng)速度。
據國家20xx年《經(jīng)濟藍皮書(shū)》預測，20xx年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(cháng)時(shí)間的調整期，需求方短期內難以走出觀(guān)望，開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì )迎來(lái)一輪“洗牌”。
隨著(zhù)濰坊市經(jīng)濟持續快速發(fā)展，區域經(jīng)濟綜合實(shí)力迅速增強，居民對生活和居住水平有了新的需求。濰坊市為了改善和提高市內客商及居民住房條件，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區軟環(huán)境，為開(kāi)發(fā)區招商引資項目提供好的平臺和環(huán)境，也成為當前經(jīng)濟發(fā)展的首要任務(wù)。為此，市政府一直在不停地思索并完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，根據城市建設總體規劃和住房供求矛盾及商業(yè)發(fā)展需要，確定九龍居房地產(chǎn)項目由濰坊城建公司負責組織實(shí)施開(kāi)發(fā)。
然而，房地產(chǎn)投資收益與風(fēng)險并存，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)行業(yè)的發(fā)展，資金更加密集，單個(gè)項目投人更大，風(fēng)險更高。為了規避風(fēng)險，獲取與提高利潤，開(kāi)發(fā)企業(yè)對投資前期的可行性研究和項目論證工作更加重視。但是，與我國房地產(chǎn)高速發(fā)展相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的理論與實(shí)踐較為滯后，缺少成熟的理論作為指導，國家對此還沒(méi)有出臺詳細的規范性文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究在我國還不夠規范與科學(xué)，必須予以加強。特別是在當前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚不明確的情況下，項目投資的不確定因素較多，風(fēng)險較大，對項目可行性研究要求較高，要求必須對宏觀(guān)與區域的市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展有準確的戰略把握。
本文旨在運用現代項目管理有關(guān)可行性分析的理論和方法，遵循項目評價(jià)的一般原則和過(guò)程，著(zhù)重結合當前全球金融危機下的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，從項目的市場(chǎng)可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性的角度，對房地產(chǎn)項目可行性研究的關(guān)鍵因素進(jìn)行分析，探討出一種較為具體的、實(shí)用的房地產(chǎn)項目可行性分析及管理方法體系，進(jìn)而就濰坊九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的可行性進(jìn)行全面分析，得出該項目可行性研究結論。同時(shí)，有針對性地提出一些完善房地產(chǎn)項目可行性分析研究的建議，為企業(yè)能夠在當前特殊大環(huán)境下正確做出項目開(kāi)發(fā)決策提供幫助和參考。
二、選題意義
可行性研究是指在具體實(shí)施某一投資建設方案前，對擬建項目在市場(chǎng)上、工程上、經(jīng)濟上的可行性進(jìn)行論證、研究和評價(jià)�？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開(kāi)發(fā)活動(dòng)中最基本的、首要的工作，也是開(kāi)發(fā)項目投資決策的基礎。房地產(chǎn)項目具有投資額大、風(fēng)險高、建設和運營(yíng)周期長(cháng)等特征，受自然、社會(huì )、經(jīng)濟、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會(huì )給投資者帶來(lái)巨大的甚至毀滅性的損失。隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，靠投機獲取暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去�，F在，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資決策的成功與否，越來(lái)越取決于項目前期的可行性研究。因此，有必要加強我國房地產(chǎn)項目可行性分析的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的投資決策提供較為完整、科學(xué)、有效的理論方法指導。
九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策，特別是最近我們國家為拉動(dòng)內需應對金融危機而出臺的十項措施之首就是加快建設保障性安居工程，面向房地產(chǎn)業(yè)的9000億元投資計劃和適度寬松的貨幣政策為該項目的實(shí)施提供了良好的資金籌措環(huán)境;符合濰坊經(jīng)濟結構調整的需求，將極大的促進(jìn)濰坊市第三產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展，安置富余勞動(dòng)力就業(yè)，提高居民的收入，促進(jìn)經(jīng)濟結構的調整，拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng);符合濰坊市中心城區的規劃要求，有利于改善當地居民的居住條件。
同時(shí)，由于九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資規模和時(shí)間跨度較大，投資效果不單對開(kāi)發(fā)企業(yè)具有絕對重要的意義，而且也是決定本公司發(fā)展前景的關(guān)鍵性因素。因此，對該開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行可行性分析研究，對項目的順利實(shí)施具有決定性意義。
綜上所述，這項應用研究具有重要的理論和現實(shí)意義，可以為濰坊城建公司后續項目及我國類(lèi)似項目的開(kāi)發(fā)提供借鑒和參考。同時(shí)，也為我國房地產(chǎn)項目可行性研究在理論及其應用的完善提出一定見(jiàn)解。
主要研究?jì)热�、方法、論文框架結構及進(jìn)度安排
(一)國內外研究現狀
1、國外研究現狀
可行性研究工作是在本世紀前葉隨著(zhù)經(jīng)濟和管理科學(xué)的發(fā)展而產(chǎn)生的，至今己有七十多年的歷史。早在20世紀30年代，美國在開(kāi)發(fā)田納西河流域時(shí)，就開(kāi)始把可行性研究列入開(kāi)發(fā)程序，成為工程項目規劃的重要階段，使工程建設穩步發(fā)展，取得了明顯的經(jīng)濟效益。二次世界大戰后，可行性研究隨著(zhù)科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的發(fā)展而得到了不斷充實(shí)和完善，逐步形成一門(mén)保證實(shí)現工程建設最佳經(jīng)濟效果的綜合性科學(xué)。
目前，不但西方國家把可行性研究作為工程項目投資決策的重要手段，中東地區、亞洲一些發(fā)展中國家也都開(kāi)展了可行性研究。世界銀行等國際金融組織，已把可行性研究作為申請工程項目貸款的依據。其發(fā)展過(guò)程中主要著(zhù)作包括：經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD)《發(fā)展中國家工業(yè)項目分析手冊》，經(jīng)濟學(xué)家林恩斯奎爾(L.Squrie)和范德塔克(H.G.vandertak)合著(zhù)的《項目經(jīng)濟分析——影子價(jià)格的推導和估算》，約翰漢森撰寫(xiě)的《項目評價(jià)使用指南》等;其中，1978年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO)編寫(xiě)了《工業(yè)可行性研究手冊》，1980年又編寫(xiě)了《工業(yè)項目評價(jià)手冊》，這就為世界各國特別是發(fā)展中國家開(kāi)展工程建設可行性研究提供了較為完備的參考資料，同時(shí)也為在國際上推行可行性研究工作創(chuàng )造了條件。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目上的具體運用，最早也是出現在20世紀30年代的美國�，F在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也越來(lái)越重視可行性研究的作用，將它視為房地產(chǎn)項目投資決策前必須認真完成的工作。在房地產(chǎn)項目可行性研究中，吸收了遙控遙測技術(shù)、計算機軟件技術(shù)等科學(xué)技術(shù)的最新成果，運用了經(jīng)濟計量學(xué)、數量經(jīng)濟學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟學(xué)、市場(chǎng)預測學(xué)、系統論等方面的最新經(jīng)濟理論成果，用于科學(xué)預測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益;同時(shí)，還吸收了企業(yè)管理理論、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理論和施工組織管理等現代管理科學(xué)理論，用以降低投資成本提高投資收益率。
國外一些專(zhuān)家和學(xué)者分別從房地產(chǎn)的區位選擇、資金籌措、投資成本和收益、投資風(fēng)險不確定性等方面闡述和論證房地產(chǎn)項目投資的可行性。
例如：①W.Behrens 和P.M.Hawranek認為可行性研究是房地產(chǎn)投資決策的重要依據，是投資分析中的重要環(huán)節，可行性研究是一個(gè)繁雜的系統工程，因此可行性研究是一個(gè)反復優(yōu)化過(guò)程。
�、贕aglon E.Greer和Micher D.Farred(1993)認為在房地產(chǎn)可行性研究中要對風(fēng)險有足夠的認識，以免出現決策失誤。并把風(fēng)險分成財務(wù)風(fēng)險(financial risk)、可保風(fēng)險(insurable risk)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(business risk)三類(lèi)，要求在可行性研究中要加以重點(diǎn)考慮。
�、跘rthur J.Keowr(1993)認為在房地產(chǎn)項目可行性研究中對不確定性因素分析時(shí)，可以采用概率分析法來(lái)測算風(fēng)險的大小以及對項目的影響程度。
�、芤恍⿲W(xué)者在可行性研究中，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行經(jīng)濟評價(jià)時(shí)，采用OECD(或L-M)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDO-IDCAS法。此外，聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNIDO )、國際復興開(kāi)發(fā)銀行等世界性組織，經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD),亞洲開(kāi)發(fā)銀行等區域性經(jīng)濟組織，分別編寫(xiě)了包括房地產(chǎn)項目在內的投資項目可行性研究教材。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，可行性研究的理論與實(shí)踐在國外己經(jīng)比較成熟。
2.國內研究現狀
在我國，房地產(chǎn)項目可行性研究起步于20世紀70年代末，主要是由政府倡導發(fā)起、加以推廣的。1981年國務(wù)院《技術(shù)引進(jìn)和設備進(jìn)口工作暫行條例》中明確規定：所有新建、擴建大中型項目，都要在經(jīng)過(guò)反復周密的論證和比較后，提出項目可行性研究報告;國家計委正式發(fā)文，明確規定“把可行性研究作為建設前期工作中的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入基本建設程序”。
1983年國家計委又頒發(fā)了《關(guān)于建設項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，進(jìn)一步明確了可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法，把可行性研究作為編制和審批項目設計任務(wù)書(shū)的基礎和依據。1987年，為了推進(jìn)建設項目經(jīng)濟評價(jià)工作的開(kāi)展，實(shí)現項目決策科學(xué)化、民主化，減少和避免投資決策失誤，提高投資經(jīng)濟效益，國家計委又頒發(fā)了《建設項目經(jīng)濟評價(jià)方法與參數》，要求在大中型基本建設項目和限額以上技術(shù)改造項目中貫徹實(shí)行，又進(jìn)一步提高了我國可行性分析工作的科學(xué)化、程序化水平。
進(jìn)入20世紀90年代，隨著(zhù)國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展，國家宏觀(guān)投資環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，投資建設領(lǐng)域出現了許多新情況、新問(wèn)題。為此，國家計委及時(shí)收集全國各地在進(jìn)行建設項目經(jīng)濟評價(jià)中的經(jīng)驗以及暴露的問(wèn)題，于1993 年4月，國家計委和建設部聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建設項目經(jīng)濟評價(jià)工作的若干規定》。為規范和指導項目前期可行性研究工作，2000年9月，建設部頒發(fā)了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目經(jīng)濟評價(jià)方法》，國家發(fā)展計劃委員會(huì )于2002年頒發(fā)了《投資項目可行性研究指南》，這都是指導我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性分析工作的主要文獻。目前可行性研究己列入我國基本建設程序。
除了由政府倡導發(fā)起外，國內一些學(xué)者對房地產(chǎn)項目可行性分析也進(jìn)行了研究：
�、侔擦υ凇斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析售價(jià)預測方法淺析》(1995.4)中，認為正確、合理的預測房地產(chǎn)的售價(jià)是房地產(chǎn)可行性分析的重要環(huán)節，提出采用市場(chǎng)比較法和收益還原法來(lái)確定房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格是比較合理的、可行的。
�、陂愋⊙嘣凇斗康禺a(chǎn)投資可行性研究中的區位分析》(1999.5)中，認為區位分析是房地產(chǎn)投資可行性分析中至關(guān)重要的因素，并建議要根據上風(fēng)口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論和沿邊發(fā)展理論，從整個(gè)城市布局、城市規劃的角度來(lái)考慮地塊投資的利弊。
�、坳悅麽撛凇斗康禺a(chǎn)項目可行性研究中信息系統的應用探討》(1997.3)中，認為在進(jìn)行房地產(chǎn)項目可行性研究時(shí)需要運用很多的信息數據，建議采用計算機等高科技手段，并提出了可行性分析計算機軟件程序的設計思路。
�、芰核凇斗康禺a(chǎn)投資可行性分析中的成本及投資估算》(2001.9)中，分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構成，并提出了行業(yè)平均水平估算法、近似估算法等房地產(chǎn)投資成本的估算原理和方法。
�、輳埾攘嵩凇墩摷訌姺康禺a(chǎn)項目可行性分析特殊性的研究》(2001.12)中，從可行性分析的一般性問(wèn)題和房地產(chǎn)項目可行性分析的特殊性角度闡述了房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險性，認為科學(xué)性分析、合理預測、及時(shí)采取措施積極應對是規避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險的有效方法。雖然在我國房地產(chǎn)項目可行性研究取得了長(cháng)足的進(jìn)展，也獲得了較明顯的經(jīng)濟、社會(huì )效益，許多國內學(xué)者也進(jìn)行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國家相比，我國的房地產(chǎn)項目可行性研究還處在起步的初級階段。
(二)主要研究?jì)热菁把芯糠椒?/p>
1、研究的技術(shù)路線(xiàn)
可行性分析理論概述→房地產(chǎn)項目可行性分析的步驟流程和內容→濰坊九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的基本情況→該項目可行性分析(包括市場(chǎng)可行性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性等方面)→項目可行性分析結論→項目開(kāi)發(fā)方案存在的問(wèn)題及建議。
2、主要內容
本論文由以下五部分組成：
第一部分，緒論。主要交代本論文研究的背景、目的和意義，系統地回顧房地產(chǎn)項目可行性分析研究的發(fā)展軌跡、國內外相關(guān)研究的現狀。
第二部分，相關(guān)理論概述。主要交代房地產(chǎn)項目可行性分析的概念、作用、規范的可行性分析所應采取的步驟與內容，分析房地產(chǎn)項目可行性分析的一些較為成熟的理論和方法，剖析其核心環(huán)節的關(guān)鍵行為。
第三部分，介紹濰坊九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的基本情況，包括項目概況、開(kāi)發(fā)企業(yè)基本情況、建筑規劃設計方案、項目開(kāi)發(fā)計劃等。
第四部分，結合當前世界金融危機影響下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的嚴峻態(tài)勢，以及中央及地方政府出臺的各項拉動(dòng)內需舉措所帶來(lái)的機遇，應用本文的相關(guān)原理及理論，對濰坊九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行可行性分析，得出項目可行性分析的結論及開(kāi)發(fā)的建議。這是論文的重點(diǎn)部分。
(1)項目市場(chǎng)分析是根據擬開(kāi)發(fā)項目的設想，在對相關(guān)市場(chǎng)的現狀及發(fā)展變化的過(guò)程進(jìn)行充分的調查研究的基礎上，就相關(guān)市場(chǎng)及產(chǎn)品的未來(lái)以發(fā)展趨勢做出合理的預測估計，并分析項目建成后可能的市場(chǎng)表現。主要包括市場(chǎng)調查和市場(chǎng)預測兩個(gè)方面的工作。這是可行性研究的先決條件和前提，它決定了項目開(kāi)發(fā)的必要性，是項目能否成立的最重要的依據。
本文遵循從宏觀(guān)到微觀(guān)的.順序，在進(jìn)行充分的房地產(chǎn)形勢及市場(chǎng)情況調查的基礎上，對本項目的市場(chǎng)進(jìn)行深入分析，通過(guò)對項目目標產(chǎn)品的市場(chǎng)容量、價(jià)格、競爭力以及市場(chǎng)風(fēng)險進(jìn)行分析預測，主要從產(chǎn)品定位、價(jià)格定位和目標客戶(hù)群定位三個(gè)方面論證本項目市場(chǎng)定位的`可行性。
(2)技術(shù)方案和建設條件是可行性研究的技術(shù)基礎，它決定了項目技術(shù)上的可行性。本文分析該項目建筑工程技術(shù)設計方案，根據先進(jìn)性、適應性、安全可靠性和法規適應性原則，著(zhù)重從規劃設計方案(包括項目總體布局、交通組織、建筑結構、水電配置)、工程進(jìn)度計劃安排、環(huán)境評價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)方式等方面，論證本項目的技術(shù)可行性。
(3)經(jīng)濟評價(jià)是根據國家經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展戰略以及行業(yè)地區發(fā)展規劃要求，計算項目的效益和費用，通過(guò)多方案比較，對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟合理性進(jìn)行分析論證，做出全面的評價(jià)，為項目科學(xué)決策提供依據。根據評價(jià)的目的和范圍的不同，項目經(jīng)濟評價(jià)分為財務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟評價(jià)兩部分。對經(jīng)濟效果的分析和評價(jià)，是決定項目應否投資的關(guān)鍵，也是項目可行性研究的核心部分。
本文將采取定性和定量分析相結合、動(dòng)態(tài)分析和靜態(tài)分析相結合的方法，測算項目的基本財務(wù)經(jīng)濟數據，考察項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況，并對項目投資的經(jīng)濟效益進(jìn)行評估，得出本項目在經(jīng)濟方面是否可行的結論。同時(shí)，從敏感性分析、盈虧平衡分析等方面對項目進(jìn)行不確定性分析。
第五部分，研究結論和展望。對項目開(kāi)發(fā)的可行性進(jìn)行總結性分析，形成濰坊九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告，并提出論文研究的意義。特別是針對目前銀行緊縮信貸規模、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下滑、政府宏觀(guān)調控政策加大的情況，為相關(guān)企業(yè)的階段性發(fā)展提供一定的理論支持。
3、主要研究方法
(1)運用文獻閱讀和調查訪(fǎng)問(wèn)相結合的方法，對房地產(chǎn)項目可行性分析理論進(jìn)行系統分析論述，作為本論文正確的理論和方法基礎;采取問(wèn)卷、訪(fǎng)談、抽樣、座談會(huì )等形式，進(jìn)行詳細的調查取證，取得第一手數據資料，較為全面地把握新的經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、區域內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的現狀和發(fā)展趨勢，為項目研究和論文寫(xiě)作提供準確的研究數據。
(2)運用SWTO分析，對該項目的開(kāi)發(fā)環(huán)境、競爭對手的相對優(yōu)勢和劣勢、項目發(fā)展的機會(huì )和面臨的威脅等進(jìn)行全方位的對比分析，得出該項目在市場(chǎng)定位方面是否合理可行的結論。
(3)運用成本法和市場(chǎng)法分析本項目定價(jià)的合理性，并運用定性分析和定量研究相結合、動(dòng)態(tài)指標和靜態(tài)指標相結合的分析方法對項目的盈利能力、償債能力、抗風(fēng)險能力進(jìn)行分析，得出該項目在經(jīng)濟方面是否可行的結論。
(4)利用一定的技術(shù)手段找出項目的關(guān)鍵部分，從項目風(fēng)險及風(fēng)險控制成本方面對項目進(jìn)行可行性分析，做好項目的事前控制。
三、論文框架結構
第1章 緒論
1.1選題背景與研究意義
1.2國內外房地產(chǎn)項目可行性研究現狀
1.3研究思路和方法
1.4研究?jì)热莺驼撐募軜?/p>
第2章 房地產(chǎn)項目可行性研究理論分析
2.1房地產(chǎn)項目可行性研究的概念和作用
2.2房地產(chǎn)項目可行性研究的理論依據
2.3房地產(chǎn)項目可行性研究的主要內容和方法
2.4本章小結
第3章 濰坊九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目概述
3.1項目背景分析
3.1.1項目概況
3.1.2企業(yè)簡(jiǎn)介
3.2項目規劃設計方案
3.3項目開(kāi)發(fā)計劃
3.4本章小結
第4章 濰坊九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目市場(chǎng)分析
4.1政策與宏觀(guān)形勢分析
4.2濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀分析
4.3項目周邊概況與競爭個(gè)案分析
4.4項目SWOT分析
4.5項目的市場(chǎng)細分與定位
4.6本章小結
第5章 濰坊九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目技術(shù)可行性分析
5.1項目建設條件分析
5.2項目工程技術(shù)方案分析
5.3項目實(shí)施進(jìn)度安排與控制
5.4本章小結
第6章 濰坊九龍居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的經(jīng)濟效益評價(jià)
6.1項目綜合成本估算與資金籌措
6.2項目的損益分析與效益評價(jià)
6.3項目的不確定性分析
6.4本章小結
結論
1、項目可行性研究結論及相關(guān)建議
2、房地產(chǎn)項目可行性研究的建議與展望
研究過(guò)程中可能遇到的困難和問(wèn)題及解決的措施
在目前全球性金融危機大環(huán)境下，政府調控政策的延續性和影響力、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢等，都存在著(zhù)很大的不確定性，這些都會(huì )對準確判斷市場(chǎng)形勢、建設周期、成本估算造成較大影響和困難;同時(shí)，消費者持幣觀(guān)望心理增強、經(jīng)濟形勢波動(dòng)造成的消費群體變化等，都會(huì )對市場(chǎng)目標的確定產(chǎn)生影響。
為此，在研究過(guò)程中，須特別注意市場(chǎng)調查方法的采用、資料的查詢(xún)和信息的掌握，特別是時(shí)刻關(guān)注政府調控政策、經(jīng)濟形勢變化對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。
四、課題進(jìn)行的方式、場(chǎng)所、所需儀器設備及經(jīng)費
在導師的精心指導下，借助于濰坊學(xué)院圖書(shū)館較為齊全的圖書(shū)資料和網(wǎng)絡(luò )信息，廣泛收集文獻資料、調查研究，參加有關(guān)研討活動(dòng)，在不斷考察、學(xué)習、研究中，深入分析當前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢，分析論證開(kāi)發(fā)項目可行性研究方案，完成學(xué)位論文。
場(chǎng)所：哈爾濱理工大學(xué)、濰坊學(xué)院
所需儀器及設備：計算機、打印機各一臺
經(jīng)費：調研差旅費：2000元
圖書(shū)資料：1000元
小型會(huì )議費：1000元
打印、復印費：500元
五、參考文獻
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