六盤(pán)水市房地產(chǎn)市場(chǎng)運行及宏觀(guān)調控的建議

　　近年來(lái)，隨著(zhù)國民經(jīng)濟的長(cháng)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結構基本合理，價(jià)格水平保持穩定，金融支持及監管力度加強，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)速度適度，投資結構基本合理，宏觀(guān)調控初現成效.但潛在的問(wèn)題仍不容忽視，為進(jìn)一步規范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)，增強抗風(fēng)險的能力，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展，在對我市房地產(chǎn)市場(chǎng)作出認真分析的同時(shí)，提出相應調控建議:

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運行基本情況

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續增長(cháng)，住宅建設速度加快。

　　一是房地產(chǎn)總投資額持續增長(cháng).2004年上半年，全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44505萬(wàn)元，同比增長(cháng)39%；二是住宅建設速度加快，2004年上半年，全市商品房新開(kāi)工面積達32.72萬(wàn)元平方米，同比增長(cháng)37%；商品房竣工面積31.49萬(wàn)平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開(kāi)工面積24.57平方米，同比增長(cháng)48%；商品房住宅竣工面積23.76萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)12%.

　　(二)商品房供求結構趨于合理，價(jià)格基本穩定.

　　1、商品房銷(xiāo)售總面積增加，價(jià)格趨于合理。2004年上半年，全市共批準預售商品房面積18.45萬(wàn)平方米，同比下降45.94%，而實(shí)際銷(xiāo)售面積達21.18萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)16.63%，銷(xiāo)售金額達22443.4萬(wàn)元，同比下降18.93%，且中心城區的申報價(jià)格穩定在850元/平方米左右。

　　2、住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售勢態(tài)良好，2004年上半年，全市共批準住宅預售面積為16.57萬(wàn)平方米，占預售商品房總量的89.22%，而實(shí)際銷(xiāo)售面積達17.92萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)31.76%，銷(xiāo)售金額為14572萬(wàn)元，同比增長(cháng)30.11%。

　　3、商品房空置率有所上升.2004年上半年，全市累計空置房13.54萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)26%，但空置房主要集中于營(yíng)業(yè)用房中，且營(yíng)業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小，故其空置比例仍基本合理.4、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求量下降。2004年上半年，全市共銷(xiāo)售商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積達2.03萬(wàn)平方米，同比下降55.27%，銷(xiāo)售金額達7491.3萬(wàn)平方米，同比下降19.15%。

　　5、經(jīng)濟適用房建設力度加大。1---6月共批準建設經(jīng)濟適用房7萬(wàn)平方米，竣工面積突破12萬(wàn)平方米。

　　6、廉租房建設步伐加大�！读�盤(pán)水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準，目前正處于逐步實(shí)施階段。

　　(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)機制逐步完善，管理日趨規范化，制度化。

　　1、產(chǎn)權產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務(wù)大幅增長(cháng)。1---5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬(wàn)平方米，交易金額13410.74元，同比增長(cháng)62.01%，且其它相關(guān)業(yè)務(wù)量也呈現不同層次的增長(cháng)。

　　2、繼續開(kāi)展房地產(chǎn)權屬登記管理工作創(chuàng )先達標活動(dòng)。

　　3、加強整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，查處違法違規行為，對個(gè)別違規企業(yè)給予了處罰。

　　4、積極開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究工作定期對房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況作出認真分析，2004年上半年共完成房地產(chǎn)市場(chǎng)運行分析報告2篇.(四)房地產(chǎn)金融放貸力度穩定，為房地產(chǎn)市場(chǎng)建康發(fā)展提供堅實(shí)后盾。

　　2004年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬(wàn)平方米，抵押權利價(jià)值28304.99萬(wàn)元，同比分別增長(cháng)20.31%、16.67%和66.50%。

　　二、存在的問(wèn)題

　　(一)企業(yè)實(shí)力弱，規模小、經(jīng)驗不足、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營(yíng)管理水平不高，自有資金不足，對金融機構依賴(lài)性強，風(fēng)險防范能力差.

　　(二)住房分配貨幣化進(jìn)度慢，

　　住房補貼資金的財政供給體制不健全，存量房物業(yè)管理工作難以配套等問(wèn)題的存在，導致潛在的住房需求沒(méi)有充分調動(dòng).

　　(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控力度不夠大，與各相關(guān)職能部門(mén)的協(xié)調工作尚需進(jìn)一步加強.意義

　　三、加強房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的建議

　　(一)加大住房供應結構調整力度，穩定房?jì)r(jià)，建立健全住房供應體系

　　1、進(jìn)一步完善住房供應政策。一是按照市場(chǎng)供應結構與需求結構相適應的原則，結合當地經(jīng)濟發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素，合理確定各類(lèi)住房供應比例，對高檔商品住房、普通商品房、經(jīng)濟適用房實(shí)施分類(lèi)別供應的政策導向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應體系。二是合理確定住房對象，高檔商品住房主要面向少數高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟適用住房面向城鎮中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮最低收入家庭中的雙困戶(hù)。

　　2、加強對經(jīng)濟適用房的建設和管理.一是認真落實(shí)《六盤(pán)水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤(pán)水市住房分配改革方案實(shí)施細則》有關(guān)要求，加大經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實(shí)施力度.二是堅持經(jīng)濟適用房保本微利的原則，嚴格按照建設部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟適用房的若干意見(jiàn)》中關(guān)于經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格的八項因素，核定經(jīng)濟適用房的銷(xiāo)售價(jià)格.三是結合我市普通商品住房?jì)r(jià)格、購買(mǎi)對象征可支配收入等因素，合理劃分收費標準，確定指導價(jià)格，并向社會(huì )公布，廣泛接受監督.四是經(jīng)濟適用房按照政府組織協(xié)調、運作的模式，實(shí)行項目招投標，并嚴格控制戶(hù)型面積.

　　3、增加普通商品住房供應，適度控制營(yíng)業(yè)用房及高擋商品住房建設。一是根據市場(chǎng)需求，加快普通商品住房建設，盡快提高其市場(chǎng)供應比例；二是合理確定營(yíng)業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準和供應比例，提高營(yíng)業(yè)用房和高檔商品住房門(mén)檻，嚴格控制營(yíng)業(yè)用房、高檔商品房項目審批，適當提高項目資本金比例和預售條件。

　　4、逐步完善廉租住房制度。對城鎮最低收入家庭的“雙困戶(hù)”發(fā)放租賃補貼。

　　(二)加大金融支持和監管力度，協(xié)助金融機構強化房地產(chǎn)信貸管理

　　1、協(xié)助金融機構加強對房地產(chǎn)貸款的監督管理。一是積極支持房地產(chǎn)市場(chǎng)結構調整，加大對運作規范、信用等級高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟適用住房和普通商品住房的開(kāi)發(fā)建設，重點(diǎn)滿(mǎn)足中低收入家庭的購房要求。二是加強房地產(chǎn)項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負債率高的開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款要嚴格審批并重點(diǎn)監控。.三是積極協(xié)助金融機構加強團結對信貸資金的監控，妥善處理各種違規貸款，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護金融秩序的穩定.

　　2、加大住房公積金貸款力度。要簡(jiǎn)化手續、減少環(huán)節、降低費用、縮短時(shí)限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購買(mǎi)力。

　　3、逐步建立個(gè)人住房置業(yè)擔保體系。一是鼓勵成立獨立規范的住房置業(yè)擔保機構，實(shí)行企業(yè)化管理、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運作。二是積極開(kāi)拓融資渠道，吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保，支持個(gè)人住房消費。

　　(三)標本兼顧綜合治理，整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

　　1、整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴格查處各種違法違規行為。一是重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規行為，對違反城市規劃、蠶食土地收益、無(wú)證或越級

　　開(kāi)發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴查處。二是積極開(kāi)展調查研究工作，定期對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓和規范，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續發(fā)展創(chuàng )造良好的環(huán)境。三是按照審批權限與責任掛鉤和“誰(shuí)審批誰(shuí)負責”的原，建立責任追究制度。

　　2、完善房地產(chǎn)信息系統和預警預報體系。一是逐步建立和完善全市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò )系統，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和執（從）業(yè)人員信用信息登記入庫工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績(jì)情況以及不良行為記錄在案，向社會(huì )公開(kāi)發(fā)布，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)監管的長(cháng)效機制，引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)形成“誠信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德。二是建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的預警預報體系，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩定房?jì)r(jià)。

　　3、加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的管理。一是要按照現代企業(yè)制度的要求，加快企業(yè)改制步伐，指導各開(kāi)發(fā)企業(yè)的改革、改制工作。二是嚴格控制開(kāi)發(fā)企業(yè)的數量，對無(wú)開(kāi)發(fā)實(shí)力、業(yè)績(jì)較差及存在嚴重違法違規行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)，取消其開(kāi)發(fā)資質(zhì)；三是積極支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，培育龍頭企業(yè)。

　　4、深化房改工作，積極活躍住房二級市場(chǎng)。按照統一政策、統一程序、統一市場(chǎng)和統一物業(yè)管理原則制定合理政策，鼓勵職工已購公有住房上市交易，促進(jìn)住房二級市場(chǎng)發(fā)展的市場(chǎng)化，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　5、規范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。一是加強對房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押及中介機構的管理，規范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，嚴格中介機構和中介從業(yè)人員市場(chǎng)準入制度。二是健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)規則，嚴格執行房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價(jià)師執（職）業(yè)資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務(wù)。

　　(四)加強和改進(jìn)對房地市場(chǎng)的指導和監管，搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合治理工作

　　1、進(jìn)一步解放思想，更新觀(guān)念，因地制宜，全面落實(shí)中央宏觀(guān)調控政策，按照“統一思想、狠抓落實(shí)，明確重點(diǎn)、區別對待，深化改革、完善機制，統籌兼顧、協(xié)調發(fā)展”的總體要求，采取有效措避免和防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中損害群眾利益的各種行為的發(fā)生。

　　2、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要加強同各級計劃、規劃、建設、國土、銀行、稅務(wù)等有關(guān)部門(mén)的協(xié)調工作，從大局出發(fā)，加強信息交流與溝通，互通有關(guān)政策的調整情況，共同研究解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中出現的各類(lèi)矛盾和問(wèn)題，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)方面的有關(guān)財政、稅收、金融等配套措施，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。

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