長(cháng)春車(chē)位投資現狀調查
9月7日，長(cháng)春市區機動(dòng)車(chē)邁進(jìn)百萬(wàn)輛時(shí)代。隨著(zhù)城區私家車(chē)數量的猛增，對于有車(chē)一族來(lái)說(shuō)，到底要不要買(mǎi)個(gè)車(chē)位，成了一個(gè)撓頭的問(wèn)題。不買(mǎi)吧，停車(chē)太費勁，買(mǎi)吧，對于普通市民來(lái)說(shuō)，也許車(chē)還沒(méi)有車(chē)位貴�？扇绻麖耐顿Y角度來(lái)考慮，會(huì )不會(huì )更容易拿主意呢?如果再與房產(chǎn)配套，會(huì )不會(huì )是黃金搭配呢?這個(gè)從未停止的討論，一直以來(lái)有人詬病價(jià)格虛高、升值太難，后期還要交費，如同雞肋。也有人樂(lè )觀(guān)認為，稀缺資源，潛力無(wú)限，升值可期。
兩種聲音，到底哪個(gè)更靠譜?以稀缺為噱頭的長(cháng)春車(chē)位市場(chǎng)，真實(shí)現狀如何?
比車(chē)還貴的車(chē)位
現在要不要買(mǎi)?
9月初，32歲的市民張超然，在位于長(cháng)新街上在某樓盤(pán)的售樓處繳納了全額購房款后，正準備離開(kāi)時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)突然拋出一席話(huà)，拽住了他前行的“腳步”。“我看你開(kāi)車(chē)來(lái)的，一期小區已是人車(chē)分流，你買(mǎi)的是二期，今后地面上不讓停車(chē)，要想停車(chē)只能到地下停車(chē)場(chǎng)，如果您想買(mǎi)車(chē)位，要抓緊了，現在剩余不多，一個(gè)車(chē)位12.5萬(wàn)。”當天為其辦理手續的置業(yè)顧問(wèn)對張超然說(shuō)，沒(méi)有停車(chē)位，以后會(huì )很麻煩。
對于3個(gè)月前剛花了11.5萬(wàn)元才開(kāi)上人生第一臺私家車(chē)的張超然來(lái)說(shuō)，置業(yè)顧問(wèn)的這些話(huà)讓他有點(diǎn)措手不及。張超然追問(wèn)：“車(chē)位還能便宜不?有產(chǎn)權嗎?購買(mǎi)后還需要繳納額外費用不?”當得知車(chē)位既沒(méi)有優(yōu)惠也沒(méi)有產(chǎn)權，而且每年還需再繳納千元管理費后，張超然相當糾結。
而當他打算從朋友那獲取點(diǎn)意見(jiàn)時(shí)，朋友的話(huà)更讓他糾結。不贊成的朋友認為，一個(gè)9平方米的車(chē)位要12.5萬(wàn)，相當于每平方米13889元，幾乎是住宅單價(jià)的兩倍多(住宅均價(jià)6500元/平方米)。和車(chē)比，能再買(mǎi)一臺車(chē)。另外，每年還要交1200元的管理費，單月就是100元，折合每平方米11.1元。而新小區物業(yè)費才1.8元/平方米�，F在寬城區多數地下車(chē)位出租每年也就4500元，去掉1200元的費用后，每月拿到手的也就3300元，要37.9年才能回本。而贊成的朋友則認為，一家多車(chē)是大趨勢，將來(lái)稀缺的車(chē)位或賣(mài)或租，不見(jiàn)得沒(méi)有賬算。租金也是隨著(zhù)居民收入走的，不可能永遠不漲。
車(chē)位+房子
是否是黃金組合?
2010年10月，胡佳入住長(cháng)春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區硅谷大街與飛躍路交會(huì )處一中檔小區。買(mǎi)房的那年還沒(méi)有車(chē)，所以當時(shí)甚為流行的“房子+車(chē)位”組合，她選擇了拆分后的前者。4年以后，各種剛性需求聚合后，一款10余萬(wàn)的家用小轎車(chē)融入了她的生活，出行便利之外也感受到了停車(chē)之苦。
“沒(méi)有車(chē)時(shí)，感覺(jué)不到車(chē)位重要，有了車(chē)才知道當時(shí)沒(méi)買(mǎi)車(chē)位是多么錯誤的選擇。”胡佳告訴新文化記者，有了車(chē)以后真感覺(jué)車(chē)位重要了，上班時(shí)還好點(diǎn)，單位附近能找到地方，回家后真就難了。沒(méi)付費，小區院里根本不讓進(jìn)，沒(méi)辦法只能在小區周邊搶。但是談何容易?能停車(chē)的地方，本來(lái)就不多，加上有不少都是一些“僵尸車(chē)”，找個(gè)地方別提多難了。嚴重時(shí)，要到距離小區3.2公里外的吉大南校停車(chē)，后來(lái)人家大學(xué)也收費了，這條“路”也堵死了。
胡佳說(shuō)，當年沒(méi)有購買(mǎi)，現在后悔死了。她口中的“后悔”，主要原因就是車(chē)位快速升值了。據她介紹，自家小區地上有100多個(gè)車(chē)位(使用權租賃)，地下有248個(gè)車(chē)位，幾乎全部“有主”。此外，當年只有12萬(wàn)的地下車(chē)位，如今已經(jīng)漲到了20萬(wàn)。胡佳說(shuō)，眼下的小區內，地上車(chē)位和地下車(chē)位，只有少量業(yè)主對外出租。從價(jià)格上看，地下車(chē)位冬暖夏涼，價(jià)格每年5000元~6000元。地上相對便宜，每年費用1000元。他好不容易才從一位鄰居手里租到了每年1000元的地上車(chē)位。
與胡佳后悔相比，家住南環(huán)城路與幸福街交會(huì )處一小區的長(cháng)春市民趙女士直言，買(mǎi)到手的車(chē)位很失算!“2014年，我在這里買(mǎi)了房子，售樓員說(shuō)，買(mǎi)個(gè)車(chē)位長(cháng)期受益，升值潛力無(wú)限。”趙女士說(shuō)，當時(shí)也猶豫過(guò)，一個(gè)車(chē)位要16.5萬(wàn)比家里的車(chē)還貴，當發(fā)現鄰居搶著(zhù)購買(mǎi)，盡管只有使用權，也就活心了，跟風(fēng)買(mǎi)了一個(gè)。
當時(shí)想的也很簡(jiǎn)單，就當存錢(qián)了�，F在回過(guò)頭來(lái)看，這真是不劃算。
“孩子上學(xué)不在這邊，買(mǎi)了房子我們也沒(méi)住，簡(jiǎn)單收拾了對外出租，房子倒是租出去了，可這車(chē)位卻‘燙手’了，購買(mǎi)之初大家口中的搶手，一點(diǎn)也沒(méi)看到，但是每年1800元管理費得照常交納。”她說(shuō)，從入住開(kāi)始，車(chē)位就一直沒(méi)租出去，連問(wèn)的人都少，正常講入住率也可以，價(jià)格也不高，對外招租的價(jià)格為5000元/年。對于購買(mǎi)車(chē)位后的煩惱，她給記者算了一筆賬，不計每年1800元(管理費)，而且每年都能租出去前提下，收回當初的投資成本需要33年。“升值就更不用提了，不久前有個(gè)鄰居想賣(mài)房子和車(chē)位，車(chē)位報價(jià)就是買(mǎi)時(shí)候的價(jià)格，根本沒(méi)人買(mǎi)，一點(diǎn)也沒(méi)升值，也不知道天冷的時(shí)候能不能好一點(diǎn)，別的現在也不想了，租出去能把管理費抹平就行。”她說(shuō)。
探因
高價(jià)車(chē)位誰(shuí)是背后推手?
隨著(zhù)私家車(chē)越來(lái)越多，車(chē)位這個(gè)住宅附屬品受到空前的關(guān)注。但對于車(chē)位的價(jià)值，也存在兩種聲音，即升值潛力巨大與溢價(jià)空間有限。那么，現在的車(chē)位市場(chǎng)到底怎么樣? 理論上來(lái)看，私家車(chē)數量的快速上漲，車(chē)位資源的緊張，勢必會(huì )讓開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售放量。但實(shí)際情況并非如此。
“高檔點(diǎn)的小區，走的能快些，中低檔的小區，買(mǎi)房子已經(jīng)是筆巨款，裝修都得算計，哪有閑錢(qián)買(mǎi)車(chē)位?”一位不愿具名的地產(chǎn)業(yè)內人士坦言，成熟高檔小區，車(chē)位賣(mài)得確實(shí)不錯，有的都是1:1的配比，確實(shí)有需求。但是相反，中低檔的小區車(chē)位有的幾年還有大量剩余。
有人會(huì )問(wèn)，沒(méi)有那么大的市場(chǎng)，為啥開(kāi)發(fā)商總愿意鼓吹價(jià)值和稀缺論調呢?車(chē)位永遠少于實(shí)際用戶(hù)，背后又有著(zhù)怎樣的隱情?
上述地產(chǎn)業(yè)內人士稱(chēng)，其實(shí)這就是一種噱頭，要知道車(chē)位對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，和房子一樣是種商品。但價(jià)格上來(lái)看，卻要遠遠高出房屋本身價(jià)格，標準車(chē)位，小的“七八”平方米，大的“十四五”平方米，一個(gè)車(chē)位動(dòng)輒十幾、二十幾萬(wàn)，另外怎么建?建多少車(chē)位?也是有賬算的。開(kāi)發(fā)商會(huì )根據小區成熟度、用戶(hù)收入、規模，算一筆賬。根據業(yè)內測算，商品房單平方米面積，主要有土地成本、建筑安裝成本、綠化成本、相關(guān)稅費構成，多數小區，每平方米成本可控制在5000元區間內，就算地下車(chē)位施工難度大，也高不出兩倍，目前多數新建小區地下車(chē)位每平方米的單價(jià)，早已過(guò)萬(wàn)。此外，也有中間環(huán)節加價(jià)。一些物業(yè)通過(guò)銷(xiāo)售和幫忙(業(yè)主委托轉讓)銷(xiāo)售，對一些車(chē)位賺取中間費用。
“現在的小區，開(kāi)發(fā)商自己搞物業(yè)，車(chē)位也要交管理費，和物業(yè)費一樣的，都是后期奔著(zhù)長(cháng)期盈利去的。”他說(shuō)，但從商家實(shí)際營(yíng)銷(xiāo)來(lái)看，有人算準了，有人判斷失誤了，這也就有了市場(chǎng)的車(chē)位銷(xiāo)售有好有壞兩方面。如同他所言的那樣，長(cháng)春的車(chē)位剛需樓盤(pán)“冷”，高端樓盤(pán)車(chē)位“火”真實(shí)存在。
記者實(shí)地踏查的8家樓盤(pán)分別位于南四環(huán)、幸福街、紅旗街、青年路、吉林大路、長(cháng)新街上8家樓盤(pán)(均有地下車(chē)位，數量248~446個(gè))其中位于南四環(huán)、幸福街兩處樓盤(pán)車(chē)位使用情況最好，車(chē)位使用率八成。其余6處樓盤(pán)，均為五成左右，紅旗街一小區，車(chē)位使用率不到四成。
紅旗街上的該小區業(yè)主劉佳表示，小區內地下停車(chē)場(chǎng)，有近400個(gè)車(chē)位使用率不高，每天晚上停在里面過(guò)夜的不足三分之一，并不是小區沒(méi)有車(chē)，而是都到小區外“搶車(chē)位”去了。劉佳道出了其中的秘密，在她看來(lái)車(chē)位費用過(guò)高是主因。“小區里的車(chē)位，和其他小區相比，其實(shí)并不算多，但是車(chē)位價(jià)格一點(diǎn)都不便宜，最便宜的15萬(wàn)，貴的20萬(wàn)。小區工薪階層多，花這么多錢(qián)買(mǎi)個(gè)10平方米左右的.地方用來(lái)停車(chē)，大家都覺(jué)得不值得。”她說(shuō)，小區外有幾個(gè)胡同是單行線(xiàn)，右側讓停車(chē)，距離遠點(diǎn)，但停得滿(mǎn)滿(mǎn)的，很多都是小區的業(yè)主。
觀(guān)察
投資車(chē)位是金礦還是雞肋?
車(chē)位是金礦還是雞肋?專(zhuān)家對此有何觀(guān)點(diǎn)?清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院張陶偉教授認為，買(mǎi)車(chē)位，總體來(lái)講，是為了使用，在泰國等一些國家，它都是作為公共設施配套而存在的，咱們算是有償，有償就要講回報。“但我個(gè)人覺(jué)得，他不是一個(gè)好的投資品，風(fēng)險較高，這也正是國內很少有人炒車(chē)位的根本所在。”他說(shuō)，一個(gè)與房子配套而生，且使用性大于投資性的車(chē)位，物業(yè)服務(wù)、收費都能左右它的價(jià)值，重金持有，風(fēng)險肯定過(guò)高。從目前的判斷上來(lái)看，核心小區絕版地段的車(chē)位，有一定空間升值，城市邊緣則要理性看待。
知名經(jīng)濟學(xué)家牛鳳瑞則表示，作為商品房的附屬產(chǎn)品，它存在市場(chǎng)需求。就長(cháng)春城市發(fā)展而言，一個(gè)有著(zhù)幾百萬(wàn)人口的城市，核心區域土地資源將愈發(fā)稀缺。特別是在汽車(chē)快速涌入家庭的背景下，是不是投資車(chē)位就如同金礦，潛力無(wú)限了呢?其實(shí)，這個(gè)要綜合來(lái)看。“我對長(cháng)春有一定了解，對于車(chē)位升值情況，現在是社區成熟、業(yè)內費用承受能力較強的小區車(chē)位，有一定升值，相比一下，剛需的中小樓盤(pán)，空置的車(chē)位還有很多，升值潛力也不是很明顯。”牛鳳瑞表示，樓盤(pán)地段、定位人群、周邊客群、車(chē)位價(jià)格，車(chē)位尺寸、寬度、有無(wú)障礙物、出入車(chē)位的視野是否良好、與居住地的距離等因素，都是綜合價(jià)值考量的判斷。
他認為，國內投資者對價(jià)值判斷往往注重短期變現，其實(shí)從車(chē)位角度來(lái)看，短期并不容易實(shí)現。但如果從長(cháng)期來(lái)看，這種價(jià)值會(huì )隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展開(kāi)始顯現，不論是高檔小區，還是中低檔小區地下車(chē)位，不可能出現外界所言雞肋這一幕，唯一有別的，就是升值快與慢。車(chē)位作為與房屋配套最佳組合品，不管是自用也好，租賃也罷，前提都是使用，轉讓后會(huì )衍生價(jià)值，而私家車(chē)激增，未來(lái)將會(huì )為車(chē)位這種稀缺性資源提供供需可能。
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