初級經(jīng)濟師考試《房地產(chǎn)經(jīng)濟》預測試題及答案

　　一、單項選擇題

　　1.有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為 1400 元/平方米，乙土地的單價(jià)為 1020元/平方米。甲土地的容積率為 5，乙土地的容積率為 3，則甲、乙兩地的樓面地價(jià)分別為( )元/平方米。

　　A.280，340

　　B.260，320

　　C.240，380

　　D.240，320

　　正確答案:A

　　解析：樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率。

　　2.房地產(chǎn)狀況修正中，實(shí)際估價(jià)中遇到最多的是( )

　　A.區位狀況修正

　　B.城市規劃管理條件修正

　　C.實(shí)物狀況修正

　　D.土地使用權年限修正

　　正確答案:D

　　3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是( )。

　　A.估價(jià)作出的日期

　　B.接受估價(jià)委托的時(shí)期

　　C.提交估價(jià)報告的日期

　　D.估價(jià)結果對應的日期

　　正確答案:D

　　4.( )的出現是技術(shù)進(jìn)步的必然結果，同時(shí)也是"替代原理"的體現。

　　A.重置價(jià)格

　　B.重建價(jià)格

　　C.重置價(jià)格和重建價(jià)格

　　D.以上都不是

　　正確答案:A

　　5.運用成本法估價(jià)時(shí)采用的是( )。

　　A.客觀(guān)成本

　　B.實(shí)際成本

　　C.重置成本

　　D.以上都不是

　　正確答案:A

　　二、多項選擇題

　　6.收益法估價(jià)的步驟包括( )。

　　A.搜集并驗證可用于預測估價(jià)對象未來(lái)凈收益的有關(guān)數據資料

　　B.預測估價(jià)對象的未來(lái)凈收益

　　C.搜集房地產(chǎn)價(jià)格構成等資料

　　D.測算重新構建價(jià)格

　　E.選取可比實(shí)例

　　正確答案:AB

　　解析：運用收益法估價(jià)一般分為以下 4 個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集并驗證可用于預測估價(jià)對象未來(lái)凈收益的有關(guān)數據資料，例如估價(jià)對象及其類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現在的收入、費用等數據資料;②預測估價(jià)對象的未來(lái)凈收益;③求取報酬率;④選用適宜的收益法公式計算收益價(jià)格。

　　7.樓面地價(jià)=( )。

　　A.土地總價(jià)÷土地面積

　　B.土地單價(jià)×容積率

　　C.土地單價(jià)÷容積率

　　D.土地總價(jià)×總建筑面積

　　E.土地總價(jià)÷總建筑面積

　　正確答案:CE

　　解析：樓面地價(jià)又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷總建筑面積。由此公式找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷容積率。

　　8.在建工程適用的估價(jià)方法有( )。

　　A.市場(chǎng)法

　　B.成本法

　　C.收益法

　　D.假設開(kāi)發(fā)法

　　E.基準地價(jià)修正法

　　正確答案:BD

　　解析：新近開(kāi)發(fā)建設完成的房地產(chǎn)(簡(jiǎn)稱(chēng)新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn))、可以假設重新開(kāi)發(fā)建設的現有房地產(chǎn)(簡(jiǎn)稱(chēng)舊的房地產(chǎn))、正在開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)(即在建工程)、計劃開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)，成本法適用于些很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法的運用，又沒(méi)有經(jīng)濟收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)。假設開(kāi)發(fā)法適用于評估具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值，例如可供開(kāi)發(fā)建設的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。

　　9.關(guān)于收益法，下列說(shuō)法正確的是( )。

　　A.適用于評估收益性房地產(chǎn)

　　B.受限于被估計房地產(chǎn)本身現在是否有收益

　　C.農地的估價(jià)可以采用收益法

　　D.收益法求得的價(jià)值稱(chēng)為積算價(jià)格

　　E.采用收益法評估的房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現值之和

　　正確答案:ACE

　　解析：收益法適用于評估收益性房地產(chǎn)--有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)的價(jià)值，例如住宅(特別是公寓)、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè )場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標準廠(chǎng)房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。

　　B 項，收益法要評估不限于被估價(jià)房地產(chǎn)本身現在是否有收益，只要其所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。D 項，成本法求得的價(jià)值稱(chēng)為積算價(jià)格。

　　10.下列各項，適用收益法進(jìn)行估價(jià)的是( )。

　　A.公寓

　　B.公園

　　C.停車(chē)場(chǎng)

　　D.加油站

　　E.行政辦公樓

　　正確答案:ACD

　　解析：收益法適用于評估收益性房地產(chǎn)--有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)的價(jià)值，例如住宅(特別是公寓)、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè )場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、加油站、標準廠(chǎng)房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。

　　三、案例分析題

　　(11-13 題共用題干)

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得土地一宗。計劃建造公寓出售，該地上原有房屋建筑面積1000 平方米須拆除，采用產(chǎn)權調換方式按原面積安置。原房屋重置價(jià)為 600 元/平方米，經(jīng)評估人員確定為七成新。目前市場(chǎng)價(jià)為 1500 元/平方米，新建房工程造價(jià) 1300 元/平方米，市場(chǎng)價(jià) 2500 元/平方米。

　　11.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在交易前計算建造成本包括( )。

　　A.土地使用權出讓金

　　B.房屋拆遷安置補償費

　　C.房屋建筑安裝工程費

　　D.管理費

　　12.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為此項目施工招標時(shí)，必須具備( )。

　　A.工程綜合說(shuō)明

　　B.設計文件

　　C.主要施工方案

　　D.工程質(zhì)量標準

　　13.該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在房屋建設期間預售，必須滿(mǎn)足的條件是取得( )。

　　A.土地使用權證

　　B.建設工程規劃許可證

　　C.預售許可證

　　D.房屋所有權證

　　正確答案:11.CD;12.AB;13.ABC

　　解析：1.AB 兩項屬于土地取得成本，不屬于房屋建造成本的范疇。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目招標時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)將擬建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，由企業(yè)本身或委托設計單位或咨詢(xún)公司完成規劃設計，估算出建成這項工程項目所需要的資金，然后吸引承包單位來(lái)投標�？梢钥闯稣袠藭r(shí)需要備有工程綜合說(shuō)明和設計文件。

　　3.房屋預售的條件有：①已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū);②持有建設工程規劃許可證和施工許可證;③按提供預售商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;④向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

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