最新房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析考前必練
案例一
一、某企業(yè)有一臨街的框架結構的4層倉庫，企業(yè)擁有其劃撥土地使用權和房屋所有權，每層建筑面積約400m2，現因股份制改造需對該宗地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評估，但企業(yè)要求高估該房地產(chǎn)的價(jià)格。如果你作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師，受評估機構的派遣負責此項評估工作，請寫(xiě)出既符合合法原則又能滿(mǎn)足委托方要求的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。
答案：在城市規劃允許的情況下，按轉換用途前和裝修改造前的最高最佳使用原則和假設開(kāi)發(fā)法的思路進(jìn)行評估。具體為：按有扶梯、有裝修的商場(chǎng)評估4層倉庫轉換用途后的價(jià)格;然后扣除因轉換用途需要補交的出讓金，室內的改造、裝修費用和扶梯的購置、安裝、調試費用及其相應的管理費、利息、稅金、利潤后，得出4層倉庫的現時(shí)價(jià)格。
二、×年×月×日，甲乙兩家公司因對一宗房地產(chǎn)的交易價(jià)格不能協(xié)商一致，產(chǎn)生了糾紛，最終對簿公堂�！痢潦 痢潦腥嗣穹ㄔ涸谝婪ㄊ芾泶税傅倪^(guò)程中需要了解該宗房地產(chǎn)于×月×日這一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，價(jià)值定義采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準。
請問(wèn)：
1.什么是房地產(chǎn)糾紛估價(jià)?
2.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)分為哪幾類(lèi)?分別應由誰(shuí)以何種方式解決?
3.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)有什么特點(diǎn)?
答案：1.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)是指對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價(jià)結果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀(guān)、公正、合理的意見(jiàn)，為協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
答案2.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)可分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是針對房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類(lèi)糾紛可稱(chēng)之為房地產(chǎn)價(jià)格(價(jià)值)類(lèi)糾紛;另一類(lèi)是針對估價(jià)結果本身的糾紛，這類(lèi)糾紛可稱(chēng)之為估價(jià)結果糾紛。前一類(lèi)糾紛的估價(jià)通常由法院、仲裁機構聘請房地產(chǎn)估價(jià)機構完成，后一類(lèi)糾紛的估價(jià)則由專(zhuān)門(mén)的估價(jià)仲裁部門(mén)或組織(如估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì ))出面對估價(jià)結果做出鑒定和裁決。
答案：3.與其他目的的房地產(chǎn)價(jià)格評估相比，房地產(chǎn)價(jià)格(價(jià)值)類(lèi)糾紛估價(jià)存在如下三個(gè)特點(diǎn)： (1)除為抵押貸款目的'評定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值外，其他價(jià)格評估的時(shí)點(diǎn)一般不是當前或未來(lái)某一時(shí)間，而是過(guò)去某一時(shí)間。 (2)價(jià)格評估依據的資料，一般來(lái)說(shuō)，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀(guān)資料。 (3)不能以當前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格作為判斷原估價(jià)結論是否真實(shí)、客觀(guān)、合理的標準。
案例二
某房地產(chǎn)占地面積2580m2，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房。為了估價(jià)其市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，估價(jià)人員運用收益層對一層的出租商鋪進(jìn)行了估價(jià)(估價(jià)方法正確)，確定其估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為12566元/m2。根據當地商業(yè)用房樓層價(jià)格變化規律(一、二層差價(jià)2%，二、三層差價(jià)5%，三、四層差價(jià)2%)，判斷出二層價(jià)格為12309元/m2，三層價(jià)格為11694元/m2，四層價(jià)格為11460元/m2，從而得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。試問(wèn)：如此確定的最終結果是否正確?為什么?
【正確答案】：不正確。因為估價(jià)對象用途是商住混合，需按不同用途分別估價(jià)。
某市對舊城區進(jìn)行改造，第一階段拆遷涉及萬(wàn)余戶(hù)居民。為確保長(cháng)治久安，落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，體現以人為本的精神，市政府在詳細計劃周密準備的基礎上，對民意進(jìn)行了深入調查。同時(shí)市政府下達嚴令，禁止各級職能部門(mén)借機“揩油”，如有違犯，一經(jīng)查出，堅決嚴懲。為此市政府委托有資質(zhì)的評估單位，進(jìn)行了詳盡的拆遷估價(jià)。
請問(wèn)：
1.什么是城市房屋拆遷估價(jià)?
2.拆遷補償估價(jià)的對象是什么?
3.針對不同估價(jià)對象應注意哪些問(wèn)題?
答案：1.城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評估;
答案：2.拆遷補償估價(jià)對象為拆遷范圍內土地、建筑物、構筑物和依托于其實(shí)體上的權益
答案：3.針對不同估價(jià)對象應注意以下幾點(diǎn)： (1)依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，可視為提前收回處理，在估價(jià)中應包括土地使用權的補償估價(jià)，根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。 (2)依法以劃撥方式取得的土地使用權，在估價(jià)中不應包括出讓金部分，只包含該宗地相應的基礎設施配套建設費和土地開(kāi)發(fā)及其他費用。 (3)已取得所有權的房屋及構筑物，估價(jià)應從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)。 (4)“拆除違章建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，不予補償”，故不在估價(jià)范圍之內�！安鸪闯^(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，應當給予適當補償”，估價(jià)時(shí)應按照使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予估價(jià)。 (5)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書(shū)及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規定的，服從其規定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進(jìn)行評估。 對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒(méi)有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。 (6)對于一宗房地產(chǎn)拆遷補償估價(jià)，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內外不可移動(dòng)的設備及其附屬物等，都不可遺漏。
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