物業(yè)管理論文
在學(xué)習和工作中，大家對論文都再熟悉不過(guò)了吧，通過(guò)論文寫(xiě)作可以培養我們的科學(xué)研究能力。那么你知道一篇好的論文該怎么寫(xiě)嗎？下面是小編為大家整理的物業(yè)管理論文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業(yè)管理論文1
高校是莘莘學(xué)子勤奮求學(xué)，渴望成才的高等學(xué)府。探索高校物業(yè)管理是物業(yè)管理行業(yè)的新課題。
就目前物業(yè)管理狀況而言，高校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。高校圖書(shū)館的物業(yè)管理更是這片凈土中的一塊處女地。那里沒(méi)有業(yè)主"論壇"、那里沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )的"硝煙"。開(kāi)拓高校物業(yè)管理市場(chǎng)，是我們物業(yè)公司發(fā)展又一新的契機。
高校是一個(gè)高層次、高學(xué)歷的上層建筑，每年都有幾十萬(wàn)學(xué)子懷著(zhù)對未來(lái)的憧憬踏入這扇大門(mén)。他們來(lái)自五湖四海，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的發(fā)展，高校為迎接他們，每年都在不斷創(chuàng )造良好的環(huán)境，讓學(xué)子們的入駐環(huán)境得到改善。我們了解到：近年來(lái)高校圖書(shū)館的'改擴建，職工公寓的新建，學(xué)生宿舍的改善、翻新，學(xué)生食堂、教工食堂的改造都給我們物業(yè)公司帶來(lái)了商機。原來(lái)老氣化的物業(yè)管理模式已不適應新一代學(xué)生的需求。而溫馨的服務(wù)，科學(xué)的管理是探索高校物業(yè)管理的新途徑。
為探索我們走進(jìn)了高校，為探索我們訪(fǎng)問(wèn)了教師、學(xué)生，你們需要我們提供什么服務(wù)？我們能為你們提供些什么服務(wù)？我們應該怎樣服務(wù)？怎樣管理？所有的問(wèn)號讓我們確立了高校經(jīng)營(yíng)的理念：服務(wù)質(zhì)量是我們的生命線(xiàn)，科學(xué)創(chuàng )新的管理是我們的頭腦線(xiàn)，學(xué)生教師的認同是我們的感情線(xiàn)。根據這個(gè)經(jīng)營(yíng)理念我們制定了高校物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)方針與策略和管理模式。我們用這些經(jīng)營(yíng)理念、方針與模式終于叩開(kāi)了高校大門(mén)，我們擁有上海復旦大學(xué)教師公寓樓、復旦大學(xué)理科圖書(shū)館和文科圖書(shū)館的物業(yè)管理權總計3萬(wàn)平方米。這些物業(yè)與常規的物業(yè)在管理上有以下幾個(gè)不同：
1.服務(wù)對象不同：過(guò)去我們服務(wù)對象是社會(huì )各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，而現在服務(wù)對象是老師、是學(xué)生，單純知識型。
2.管理的環(huán)境不同：商住環(huán)境與圖書(shū)館環(huán)境不同，人流量大，給保潔與安保增加了工作量。
3.管理的模式不同：商住式小區是封閉式管理，而圖書(shū)館是開(kāi)放式的管理。
4.管理重點(diǎn)不同：商住小區的管理重點(diǎn)是設施設備的維護與保養及大樓安全，而圖書(shū)館則是以消防安全為重點(diǎn)。
根據這些不同，我們對員工進(jìn)行了專(zhuān)題培訓。首先，從禮貌用語(yǔ)開(kāi)始：“您好！”、“請出示學(xué)生證！”、“謝謝！”規范禮貌用語(yǔ)，增加親和力，讓學(xué)生與老師認同我們。其次，是做好保潔工作，讓老師學(xué)生們每天有一個(gè)干干凈凈的學(xué)習與工作環(huán)境。再從加強夜間閉館后的消防安全檢查入手，注意對書(shū)庫的保衛和保潔。書(shū)庫中的有些書(shū)籍屬絕版，這是國家級的珍貴文獻，是業(yè)主關(guān)心的重點(diǎn)，在操作上用精確的工作流程來(lái)加以規范與約束，也是我們在日常培訓中三令五申的重要課題。
經(jīng)過(guò)努力，我們所管理的物業(yè)協(xié)助復旦大學(xué)通過(guò)了國家教委“211工程”的驗收，并得到了部級領(lǐng)導、市領(lǐng)導參觀(guān)檢查工作時(shí)的好評。很多學(xué)生在校內比較了不同物業(yè)公司管理的場(chǎng)所后，公開(kāi)在網(wǎng)上向校方表?yè)P了我們的物業(yè)公司，夸獎我們管理的規范和服務(wù)的親切。
雖然該物業(yè)對公司來(lái)說(shuō)只是微利項目，但我們從品牌與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)角度考慮這是一個(gè)痛苦的原始積累過(guò)程。公司畢竟已在高等學(xué)府掛出了“由新上海國際物業(yè)管理有限公司管理”的招牌。我們要讓來(lái)過(guò)這里的所有人記住我們，也但愿這些學(xué)子中未來(lái)的成才者能記住公司的標志，想起我們的服務(wù)與管理，這也是一種投資，服務(wù)投資，感情投資，經(jīng)過(guò)努力，我們相信一定會(huì )得到豐厚的回報。
當然我們也清醒地認識到：物業(yè)管理公司要生存和發(fā)展就必須增加積累、擴大經(jīng)營(yíng)規模，還要靠多種經(jīng)營(yíng)取得收入，這是當前物業(yè)管理公司發(fā)展不可忽視的重要資金來(lái)源�！耙粯I(yè)為主，多元經(jīng)營(yíng)”的方針同樣也是高校物業(yè)拓展的方針，如何針對高校的特點(diǎn)，貫徹多種經(jīng)營(yíng)這是我們要繼續努力的方向。我們要積極探索，走出一條高校物業(yè)管理的新途徑。
物業(yè)管理論文2
1合理確定物業(yè)管理的定位
在物業(yè)管理中，工作人員的工資并不高，這主要是因為物業(yè)管理的人工成本比較低，而且物業(yè)管理并不是暴利行業(yè)，而且物業(yè)管理的技術(shù)含量比較低，所以，工作人員的薪酬并不高。如果物業(yè)管理單位收取過(guò)多的物業(yè)費，則會(huì )使小區的業(yè)主承受過(guò)重的經(jīng)濟負擔，所以，物業(yè)管理并定位為非暴利行業(yè)，這也是物業(yè)管理的基本定位。物業(yè)公司與業(yè)主屬于雇傭的關(guān)系，業(yè)主只需要一次性交清物業(yè)費，而無(wú)需繳納額外費用，所以，物業(yè)公司的利潤比較低。另外，合理收取物業(yè)管理費對社會(huì )發(fā)展有著(zhù)重要意義，物業(yè)管理單位的成立，可以緩解我國就業(yè)難的形式，而且還能提高小區的品質(zhì)，有利于美化居民的生活環(huán)境。所以，對物業(yè)管理的定位，應該是非暴利行業(yè)以及吸納低廉勞動(dòng)力的行業(yè)。
2物業(yè)管理的行為規范
物業(yè)管理是一項綜合性較強的工作，其包括多項工作內容，對物業(yè)管理行為的規范，可以有效改善物業(yè)管理混亂的現象，也可以緩解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾與糾紛，使社會(huì )的氛圍以及環(huán)境更加和諧。物業(yè)管理的亂象存在多年了，從其種種亂象中，人們已不難看出，物業(yè)服務(wù)水平高低并不是最重要的，最重要的是物業(yè)公司必須講誠信，只有物業(yè)公司講誠信，才能讓每個(gè)業(yè)主心無(wú)怨言地交納物業(yè)費。對此，社區專(zhuān)家舒可心認為，讓物業(yè)公司公開(kāi)賬目不是目標，讓物業(yè)公司誠信起來(lái)才是終極目標，要讓物業(yè)公司拿到物業(yè)費后誠信地為業(yè)主們提供服務(wù)。對此，也可以這樣表述，業(yè)主們交給物業(yè)公司的是物業(yè)管理服務(wù)費，而不是房租。從本質(zhì)上說(shuō)，物業(yè)管理是一種信托行為，其實(shí)際上是業(yè)主信任物業(yè)管理公司，一起出錢(qián)讓物業(yè)管理公司管理小區的共同事務(wù)。在這種信托關(guān)系中，業(yè)主天然擁有要求物業(yè)管理公司公開(kāi)賬目的權利。但是，由于絕大多數小區沒(méi)有業(yè)委會(huì )導致的業(yè)主力量的薄弱，物業(yè)管理公司歷來(lái)均以強勢應對零星業(yè)主對這一問(wèn)題的.要求。此次政府頒布的《撰寫(xiě)規范》和《示范文本》，對物業(yè)費收支賬目公開(kāi)的程序、時(shí)間、地點(diǎn)給出了一個(gè)標準的固定模板。盡管《撰寫(xiě)規范》和《示范文本》仍有缺陷與不足，但仍可將其視為規范物業(yè)管理企業(yè)行為進(jìn)程中具有里程碑式意義的事件。因為，把物業(yè)管理公司收取物業(yè)費的行為監管好了，物業(yè)管理的亂象就會(huì )逐步好轉起來(lái)，物業(yè)管理就會(huì )走上正軌。
3政府強力介入物業(yè)管理
在經(jīng)濟體制變革及社會(huì )轉型時(shí)期，社會(huì )中的利益關(guān)系和利益格局均處在劇烈調整中，且社會(huì )中的利益主體也越來(lái)越多元化。在這種情況下，利益的矛盾、沖突與博弈，成為一種普遍的社會(huì )現象。在這個(gè)過(guò)程中，地方政府的職能逐漸紊亂，開(kāi)始積極地充當市場(chǎng)利益的主體，開(kāi)始兼具“政府人”和“經(jīng)濟人”的雙重屬性。政府兼具的這個(gè)雙重屬性，導致了許多的市場(chǎng)失靈、物業(yè)管理市場(chǎng)的失靈，就是這許多的市場(chǎng)失靈中的一種。目前，我國的大部分物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣，有著(zhù)深厚的政府背景。我國目前的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)源有三類(lèi):第一類(lèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是“父子關(guān)系”;第二類(lèi)是由政府房管部門(mén)轉制而來(lái);第三類(lèi)是完全市場(chǎng)化和專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在這三類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)中，前兩類(lèi)占居了大多數，第三類(lèi)所占市場(chǎng)份額還極其微小。土地財政使城市政府既解決了財力不足和經(jīng)濟發(fā)展的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)高額的利潤回報，因此，政府有與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)站在一邊的天然傾向。
4結論
長(cháng)久以來(lái)，我國物業(yè)管理市場(chǎng)都呈現著(zhù)比較混亂的局面，這不利于和諧社會(huì )的構建，也不利于提高住宅小區的品質(zhì)。物業(yè)管理單位屬于我國重要的服務(wù)行業(yè)，其通過(guò)多項維護措施，可以保證小區設施的正常使用，還可以通過(guò)綠化措施，美化小區的環(huán)境。物業(yè)管理人工成本比較低廉，而且不允許成為暴利行業(yè)，其收取的物業(yè)費具有公開(kāi)性以及透明性，而且不能增加小區業(yè)主的經(jīng)濟負擔。物業(yè)管理行業(yè)的成立，可以緩解我國就業(yè)難的趨勢，其吸納了大量低廉的勞動(dòng)力�？傊�，對物業(yè)管理的正確定位，對物業(yè)管理行為的規范以及政府的強力介入，是提升我國物業(yè)管理的有效手段。
物業(yè)管理論文3
摘要：本文首先就當前高職院校物業(yè)管理概論課程的現狀進(jìn)行了分析，然后闡述了高職院校物業(yè)管理概論課程中使用微技能訓練的重要性，最后提出了微技能訓練在高職物業(yè)管理概論課程中的開(kāi)發(fā)利用。
關(guān)鍵詞：高職院校；物業(yè)管理；概論課程；微技能；訓練
一、當前高職院校物業(yè)管理概論課程的現狀分析
�。ㄒ唬┐蠖鄶祵W(xué)生對物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的認知不夠
根據相關(guān)的調查研究我們可以看出，有接近90%的學(xué)生在正式進(jìn)入院校進(jìn)行物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)習前，對這一專(zhuān)業(yè)的主要內容和未來(lái)就業(yè)方向有非常粗淺的了解，5%的學(xué)生對這一專(zhuān)業(yè)基本一無(wú)所知，剩余5%的學(xué)生對這一專(zhuān)業(yè)理解和掌握得十分透徹，這一部分學(xué)生大多是通過(guò)身邊的親戚和朋友介紹而知道的，對物業(yè)管理的主要內容和發(fā)展趨勢有一定的分析和領(lǐng)悟能力，大多數學(xué)生對此專(zhuān)業(yè)知之甚少。
�。ǘ├碚撝R已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足學(xué)生的技能需求
高職院校中物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的主要課程內容包括基本概念、相關(guān)理論、管理組織機構相關(guān)知識、分類(lèi)管理內容及物業(yè)管理相關(guān)法律法規等。在實(shí)際教學(xué)過(guò)程中，大約50%的學(xué)生認為物業(yè)管理課程的理論性一般，40%的學(xué)生認為理論性太強，超過(guò)96%的學(xué)生想開(kāi)展一些實(shí)踐教學(xué)活動(dòng)，通過(guò)課程學(xué)到更多的物業(yè)管理技能。
�。ㄈ⿲W(xué)生的學(xué)習積極性強，能夠主動(dòng)探究
在對學(xué)生的實(shí)際教學(xué)需求進(jìn)行研究分析時(shí)，我們可以明顯看出，有72%左右的學(xué)生希望教師能夠將教學(xué)中的重難點(diǎn)進(jìn)行詳細講解，對于一些簡(jiǎn)單的知識點(diǎn)則可以進(jìn)行自學(xué)。大約30%左右的學(xué)生認為教師應該將所有的知識點(diǎn)進(jìn)行講解，沒(méi)有任何學(xué)生可以將所有的內容通過(guò)自學(xué)進(jìn)行掌握�；诖�，部分院校對學(xué)生的自學(xué)意愿進(jìn)行調查研究，超過(guò)45%的學(xué)生就算沒(méi)有教師的監督也會(huì )認真學(xué)習，30%的學(xué)生會(huì )在教師的檢查指導下進(jìn)行自學(xué)，大概20%的學(xué)生在期末考核前會(huì )自主學(xué)習，只有5%的學(xué)生表示不會(huì )自學(xué)。由此我們可以看出，大多數學(xué)生對于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)內容的學(xué)習積極性都很強，并且在學(xué)習時(shí)能夠主動(dòng)探究，具備一定的自學(xué)意識和自學(xué)能力，但是仍有部分學(xué)生需要教師的監督和檢查才能形成良好的學(xué)習習慣。
二、高職院校物業(yè)管理概論課程中使用微技能訓練的重要性
�。ㄒ唬M(mǎn)足課程的實(shí)際需求
微技能的開(kāi)發(fā)利用主要是基于實(shí)踐教學(xué)中出現的微小問(wèn)題所進(jìn)行的，因此，教師在開(kāi)展物業(yè)管理課程教學(xué)時(shí)，可以立足于自身課程的實(shí)際情況和教學(xué)目標，對課堂教學(xué)中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，主要對語(yǔ)言交際進(jìn)行運用。根據實(shí)際情況可以看出，大多數物業(yè)管理的學(xué)生在畢業(yè)后都是從事物業(yè)管理公司前臺行政等工作，這類(lèi)崗位對于學(xué)生的語(yǔ)言交際能力都有著(zhù)較高的要求。
�。ǘ┎粩嗵岣邔W(xué)生的物業(yè)管理技能
在實(shí)踐教學(xué)過(guò)程中，教師可以充分運用為技能訓練模式，通過(guò)對現代信息技術(shù)的利用，建立起完善的信息平臺，在平臺中推送與物業(yè)管理內容相關(guān)的知識和技能，學(xué)生則可以通過(guò)平臺中的資源對自己感興趣的內容進(jìn)行自主學(xué)習，結合自身需求進(jìn)行課前預習。教師在課堂教學(xué)中進(jìn)行重難點(diǎn)的詳細講解，根據教學(xué)目標和教學(xué)任務(wù)進(jìn)行微技能的訓練，在課后學(xué)生也可通過(guò)微技能訓練不斷鞏固知識，在信息平臺中進(jìn)行技能演示，從而將微技能訓練貫穿教學(xué)的各個(gè)環(huán)節。
三、微技能訓練在高職物業(yè)管理概論課程中的開(kāi)發(fā)利用
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理技能訓練項目微小化
教師在開(kāi)展課堂教學(xué)之前可以對相關(guān)的教學(xué)資料和內容進(jìn)行整合分析，對教材中的相關(guān)知識內容進(jìn)行篩選，提煉出其中的物業(yè)管理技能點(diǎn)。教師可以對當前就業(yè)崗位的工作內容和崗位技能需求進(jìn)行研究，通過(guò)實(shí)踐鍛煉和相關(guān)人員的引導和幫助，將物業(yè)管理中的技能點(diǎn)進(jìn)行概括，使其成為多個(gè)微技能，并且將所有的為技能進(jìn)行整合，編寫(xiě)出相關(guān)的訓練手冊。例如，教師在講解物業(yè)管理中企業(yè)服務(wù)的'權利和義務(wù)相關(guān)內容時(shí)，可以根據國家相關(guān)法律法規和政策制度向學(xué)生提問(wèn)：何時(shí)應當向業(yè)主計算物業(yè)服務(wù)費用？通過(guò)這樣的方式進(jìn)行技能難點(diǎn)的訓練，正確引導學(xué)生自主翻閱相關(guān)資料，并且深入企業(yè)中進(jìn)行調查研究得出問(wèn)題的正確答案。
�。ǘ﹦�(chuàng )新微技能訓練方式
�。�1）創(chuàng )設課堂微技能訓練教學(xué)情景。在課堂實(shí)踐教學(xué)過(guò)程中，教師可以創(chuàng )設課堂微技能訓練教學(xué)情境，使學(xué)生能夠在較為真實(shí)的環(huán)境中進(jìn)行知識內容的學(xué)習，充分調動(dòng)學(xué)生的積極性，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習興趣，使得學(xué)生明確教學(xué)目標和教學(xué)任務(wù)，從而形成足夠的學(xué)習動(dòng)機，將物業(yè)管理相關(guān)知識點(diǎn)進(jìn)行串聯(lián)和互動(dòng)。
�。�2）生動(dòng)形象地展示微技能。在實(shí)踐教學(xué)過(guò)程中，教師可以通過(guò)視頻演示或是現場(chǎng)示范的方式對學(xué)生進(jìn)行正確的引導和幫助，向學(xué)生展示正確的微技能運用方式方法，同時(shí)通過(guò)對教學(xué)資源的有效使用，使學(xué)生能夠更加直觀(guān)、生動(dòng)形象地感受到物業(yè)管理教學(xué)的技能，同時(shí)引導學(xué)生利用自己的感官系統感受周邊的事物，從而更好地理解和掌握相關(guān)的知識點(diǎn)和技能，深入理解微技能，在腦海中形成概念，做到學(xué)以致用。通過(guò)生動(dòng)形象的微技能展示可以在一定程度上激發(fā)學(xué)生的好奇心，使學(xué)生主動(dòng)積極參與到課堂教學(xué)過(guò)程中，活躍了課堂教學(xué)氛圍。
�。�3）將微技能進(jìn)行重復訓練。對于課堂教學(xué)中所講解的相關(guān)微技能，教師應當根據學(xué)生的實(shí)際情況組織開(kāi)展小組合作，采用角色扮演的方式對微技能進(jìn)行重復的訓練，教師和其他學(xué)生在這個(gè)過(guò)程中要及時(shí)觀(guān)察分析，找出學(xué)生演示過(guò)程中存在的不足，語(yǔ)言表達是否正確，行為舉止是否得體等，這樣才能不斷提高學(xué)生的物業(yè)管理技能。綜上所述，高職院校教師應當將物業(yè)管理技能訓練項目微小化，創(chuàng )新微技能訓練方式。
參考文獻：
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物業(yè)管理論文4
一、互聯(lián)網(wǎng)及物業(yè)管理
互聯(lián)網(wǎng)1995年進(jìn)入中國，在這三十年里飛速發(fā)展�，F代企業(yè)都在經(jīng)歷一個(gè)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)思維的應用在于提升溝通效率，消除距離，這正是互聯(lián)網(wǎng)對傳統行業(yè)的最大沖擊。
二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現狀
面臨各種環(huán)境的巨大變化，物業(yè)管理行業(yè)面臨著(zhù)大的變革，行業(yè)存在著(zhù)以下幾個(gè)問(wèn)題：
�。ㄒ唬┬袠I(yè)內公司整體設施運作不理想，維修保養不得力。物業(yè)所服務(wù)的建筑的建設與物業(yè)管理脫節，沒(méi)有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過(guò)程來(lái)通盤(pán)設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業(yè)管理公司不能夠預防、及時(shí)發(fā)現問(wèn)題。
�。ǘ┙�(jīng)營(yíng)模式單一，物業(yè)管理經(jīng)費難以為繼。大部分物業(yè)公司僅有基礎的物業(yè)服務(wù)項目，收入來(lái)源僅靠收取少量的物業(yè)費。既限制了企業(yè)自身的成長(cháng)和發(fā)展壯大，又制約了企業(yè)服務(wù)水平的提高、開(kāi)展全方位服務(wù)的可能。
�。ㄈ┓⻊�(wù)水平偏低。大部分物業(yè)公司缺乏良好的自主服務(wù)意識，物業(yè)公司以“管理者”自居，引起物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛；業(yè)主不能及時(shí)進(jìn)行溝通交流和信息反饋，導致物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾不斷激化。
三、物業(yè)管理轉型與互聯(lián)網(wǎng)思維
在新的市場(chǎng)形式下，物業(yè)管理行業(yè)的轉型已刻不容緩。物業(yè)管理公司運營(yíng)模式的建立主要從以下幾方面進(jìn)行：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)轉型的基礎
1、轉變物業(yè)管理方法。運用現有的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，應用于物業(yè)管理的設施系統和管理系統，比如車(chē)輛管理、樓宇對講、安全監控、車(chē)位管理、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺等，用先進(jìn)的技術(shù)設備代替人力，壓縮管理成本。
2、通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)拓展服務(wù)內涵。通過(guò)拓寬服務(wù)領(lǐng)域、項目服務(wù)多業(yè)態(tài)化、利用物業(yè)資源開(kāi)展經(jīng)營(yíng)服務(wù)、積極介入資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)等。創(chuàng )造更多的價(jià)值，取得更好的經(jīng)濟效益。
3、物業(yè)服務(wù)模式更要轉變。傳統的物業(yè)管理服務(wù)主要依靠人工的實(shí)際操作，需要的人力資源較多，服務(wù)流程復雜、滯后、收繳費用與設備維護繁瑣，運營(yíng)困難。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)社會(huì )化、市場(chǎng)化的途徑分工合作實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、精細化服務(wù)，開(kāi)展無(wú)限的衍生或定制服務(wù)。
�。ǘ┪飿I(yè)管理經(jīng)營(yíng)引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)思維
1、互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)打造智能社區。對于物業(yè)行業(yè)轉型的方向，一個(gè)云端服務(wù)器，N個(gè)終端APP，通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將人與物連接起來(lái)。手機APP呼叫物業(yè)服務(wù)、繳納各種費用、評價(jià)物業(yè)服務(wù)、預約電梯等功能，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平。
2、引進(jìn)電子商務(wù)，打造社區020。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據自己的業(yè)主資料及信息的資源優(yōu)勢，打造自己的數據庫。物業(yè)管理企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺及相應的'APP系統，集成包含業(yè)主的衣、食、住、行、娛、購、游在內的各領(lǐng)域商戶(hù)服務(wù)資源，構建社區信息系統商圈。社區電子商務(wù)可以進(jìn)行線(xiàn)下體驗，線(xiàn)上交易，送貨上門(mén)。
3、物業(yè)管理企業(yè)運營(yíng)互聯(lián)網(wǎng)模式系統構建。針對現代物業(yè)管理公司所面臨的環(huán)境，物業(yè)企業(yè)信息系統把每一個(gè)傳統物業(yè)管理內容分為單個(gè)模塊，主要包括以下模塊：（1）設施設備管理模塊。新型智能小區照明控制系統運用了自動(dòng)化技術(shù)、遠程監控技術(shù)、通訊技術(shù)、網(wǎng)絡(luò )技術(shù)等實(shí)現的照明自動(dòng)化、遠程集中控制的功能。對小區的燈光、樓宇控制、電梯等進(jìn)行集中的網(wǎng)絡(luò )控制；（2）治安消防管理模塊。安全是物業(yè)管理公司最基本的承諾。每戶(hù)和門(mén)衛處的電腦信息連接，把好人員、車(chē)輛、物品等出入的管控關(guān)。建立租房、售房的網(wǎng)絡(luò )連接登記；車(chē)輛出入的刷卡系統。設立監控，加之不能電子化的正常巡邏過(guò)程；（3）綠化管理模塊。通過(guò)裝具一體化的專(zhuān)門(mén)攝像頭、溫濕度計、連接電腦，隨時(shí)對環(huán)境進(jìn)行監控。定期對小區的綠化進(jìn)行監督，系統中預先設定好較為經(jīng)濟且實(shí)際用途高且美觀(guān)的各季度綠化模板，隨時(shí)能夠根據各項具體實(shí)物的網(wǎng)絡(luò )報價(jià)進(jìn)行成本效益分析；（4）車(chē)輛交通管理和其他公共管理模塊。設置小區停車(chē)位管理模塊，主要包括：遠距離讀卡系統、停車(chē)位管理、業(yè)主固定車(chē)輛信息管理、車(chē)輛進(jìn)出登記、歷史記錄、停車(chē)場(chǎng)收費計價(jià)設備，從而實(shí)現按要求收費、車(chē)輛管理等目的；（5）客戶(hù)服務(wù)模塊。系統中設置客戶(hù)服務(wù)模塊，建立各家各戶(hù)的客戶(hù)服務(wù)信息存檔，能夠通過(guò)業(yè)主的相關(guān)需求對客戶(hù)進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的推送；設置相關(guān)的網(wǎng)絡(luò )調查表，定期對業(yè)主進(jìn)行調查推送，了解業(yè)主的最新信息以及對本公司運營(yíng)管理提出的意見(jiàn)和建議；（6）經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。除以上幾種傳統物業(yè)管理內容之外，系統內還應增加資產(chǎn)管理、物業(yè)顧問(wèn)、代領(lǐng)代購商品等特色服務(wù)。
四、小結
物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢必然會(huì )向著(zhù)智能化與互聯(lián)網(wǎng)思維化發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)在運營(yíng)過(guò)程中將運用現代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、系統自動(dòng)控制、網(wǎng)絡(luò )通信技術(shù)等技術(shù)組成的系統，對物業(yè)管理企業(yè)整體運營(yíng)進(jìn)行管理。全面提升企業(yè)效率，實(shí)現規�；�、節約化、可持續經(jīng)營(yíng)模式。
物業(yè)管理論文5
一、物業(yè)管理工作的難點(diǎn)
1．物業(yè)管理定位不準，工作無(wú)目標
由于山丹馬場(chǎng)地處山區和草原，工作場(chǎng)所和生活小區沒(méi)有嚴格區分，造成社區的物業(yè)單位名稱(chēng)難以確定。歷史上掛過(guò)三塊牌子，由軍隊時(shí)期的“軍馬場(chǎng)家屬區”，到移交央企后的“馬場(chǎng)家屬區”，又被普遍稱(chēng)作“馬場(chǎng)小區”。在目前國有企業(yè)體制下，馬場(chǎng)社區作為被管理對象，給企業(yè)帶來(lái)了沉重的負擔。企業(yè)是以保障民生為重，還是以經(jīng)營(yíng)效益優(yōu)先?對此，難以統籌協(xié)調，特別是如何做好社區物業(yè)管理工作，成為企業(yè)的一個(gè)難題，目前只能遇到一個(gè)問(wèn)題解決一個(gè)問(wèn)題，常常是“茶壺蓋不如茶壺多，蓋不住冒氣的茶壺”，老問(wèn)題還沒(méi)解決，新問(wèn)題又產(chǎn)生了。
2．舊有管理思想固化，工作無(wú)頭緒
社區居民多為離退休老干部、軍轉干、老職工，他們曾經(jīng)是英勇無(wú)畏的戰士，做出過(guò)卓越貢獻的牧馬人，他們?yōu)樯降ゑR場(chǎng)在特定歷史發(fā)展時(shí)期，社、教、文、體、經(jīng)濟等諸多方面，奉獻了才智和汗水。面對市場(chǎng)化、社會(huì )化發(fā)展的進(jìn)程，在社區物業(yè)管理上思想難免守舊、不易適應。普遍存在觀(guān)點(diǎn)是“企業(yè)出錢(qián)維持社區正常運轉是理所應當的”，即所有公共設施或事務(wù)都由“公家”解決。社區的供水、供暖等公共設施維護支出，不夸張地說(shuō)“針眼大的窟窿斗大的風(fēng)”，這些看不見(jiàn)的日常支出，在企業(yè)預算支出上占去較大的份額。企業(yè)有限的現金不能有效用在增加利潤的經(jīng)營(yíng)策劃中，拖了企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的后腿。如何實(shí)現政企分開(kāi)，為企業(yè)減負，剝離社會(huì )職能，推進(jìn)物業(yè)管理社會(huì )化，是一個(gè)現實(shí)的難題。
3．企業(yè)自身機制限制，工作無(wú)動(dòng)力
保障物業(yè)費的有效收取和保持物業(yè)費的合理規模，是保證物業(yè)管理工作正常開(kāi)展的基礎。而現實(shí)卻是拒絕繳納物業(yè)費的現象很常見(jiàn)，特別是部分業(yè)主對國家有關(guān)政策斷章取義，在對文件精神一知半解的.情況下，抵觸情緒較強。同時(shí)，社區物業(yè)管理受山丹馬場(chǎng)自身經(jīng)營(yíng)管理體制的局限，累積了許多問(wèn)題，如:專(zhuān)業(yè)人才匱乏;服務(wù)質(zhì)量難以適應居民要求;管理辦法粗放簡(jiǎn)單;物業(yè)費收取方式缺乏靈活性等，缺乏有效的激勵約束機制，難以形成持續有效的物業(yè)管理工作動(dòng)力。
二、突破物業(yè)管理困局的探索
近期，一則《駐渝央企分離移交“三供一業(yè)”啟動(dòng)工作會(huì )在渝舉行》的標題新聞，詳細報道了重慶央企“三供一業(yè)”剝離國有企業(yè)辦社會(huì )職能和解決企業(yè)包袱試點(diǎn)工作，對于地方央企具有示范作用，為探索分離企業(yè)辦社會(huì )職能提供了有益的借鑒，特別是對地理自然環(huán)境脆弱，企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展、社會(huì )職能履行、人文發(fā)展矛盾突出的山丹馬場(chǎng)無(wú)疑于“一場(chǎng)及時(shí)雨”，帶來(lái)了一線(xiàn)曙光。山丹馬場(chǎng)下轄4個(gè)農牧企業(yè)，10個(gè)工(商)礦企業(yè)，4個(gè)事業(yè)單位，分布在9個(gè)社區，場(chǎng)區境內土地、煤礦、水力資源豐富;養馬業(yè)長(cháng)興不衰;連片油菜籽是全國最大的種植區;工農業(yè)產(chǎn)品在河西地區有一定的份額;自然風(fēng)光人文景觀(guān)構成山丹馬場(chǎng)獨居特色的旅游資源;已并行發(fā)展為農牧工商聯(lián)合體。正因為山丹馬場(chǎng)的獨特資源和特色優(yōu)勢，社區管理脫困的改革創(chuàng )新，牽一發(fā)而動(dòng)全身，更具有區域特點(diǎn)和探索意義。
1．實(shí)施分類(lèi)監管，促進(jìn)國有資產(chǎn)保值增值
統一思想認識，堅持深化改革，根據不同企業(yè)類(lèi)型，合理界定山丹馬場(chǎng)及二級企業(yè)功能，明確定位，有針對性地調整企業(yè)結構。以實(shí)現社會(huì )效益為主要目標，承擔政府戰略任務(wù)或提供公共服務(wù)的企業(yè)，可以分為功能性企業(yè);以經(jīng)濟效益為主要目標的企業(yè)，可以分為競爭性企業(yè)。根據不同國有資產(chǎn)布局結構，動(dòng)態(tài)調整國有企業(yè)分類(lèi)，實(shí)現山丹馬場(chǎng)資源優(yōu)化配置，推動(dòng)山丹馬場(chǎng)轉型升級。山丹馬場(chǎng)社區物業(yè)管理，主要承擔公共服務(wù)，側重民生社會(huì )效益，歸為功能性企業(yè)類(lèi)型，對社區實(shí)行有針對性的社會(huì )化管理，促進(jìn)山丹馬場(chǎng)社區國有資產(chǎn)保值增值。
2．厘清政企職能，推進(jìn)社區物業(yè)管理社會(huì )化
堅持以資本為紐帶，結合企業(yè)功能特點(diǎn)，加強國有資產(chǎn)管理。對關(guān)系國家安全和涉及重要民生的企業(yè)，國有資本保持獨資或絕對控股;對涉及重大基礎設施，重要礦產(chǎn)資源的企業(yè)及戰略產(chǎn)業(yè)，國有資本保持相對控股;對其他國有股權可以根據市場(chǎng)競爭和發(fā)展情況，按市場(chǎng)規則有序進(jìn)退。社區物業(yè)管理屬于民生工程，關(guān)系到公共服務(wù)和安全，有序推進(jìn)山丹馬場(chǎng)政企分開(kāi)，剝離山丹馬場(chǎng)社區物業(yè)管理的社會(huì )職能，由政府職能部門(mén)承擔對應的社會(huì )責任，既有助于山丹馬場(chǎng)輕裝上陣，也有助于物業(yè)管理持續健康發(fā)展。
3．完善配套政策，助推山丹馬場(chǎng)融入地方發(fā)展規劃
社區物業(yè)管理移交，關(guān)系到山丹馬場(chǎng)每一個(gè)職工的切身利益，少不了每名職工的參與，更離不開(kāi)退職人員的關(guān)心和支持。必須充分尊重歷史，貫徹落實(shí)相關(guān)政策，健全改制協(xié)調機制，真正將山丹馬場(chǎng)發(fā)展融入區域發(fā)展規劃。關(guān)鍵是要認清山丹馬場(chǎng)所承擔的社會(huì )職能，特別是在祁連山自然保護區承擔的生態(tài)資源保護責任，政府應給予相應的資源配置和補助。建立健全公共建設項目補償機制，制定財政、稅收、土地、人力資源社會(huì )保障等具體政策和措施，提升山丹馬場(chǎng)公共基礎建設水平，促進(jìn)區域經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展。目前，已經(jīng)啟動(dòng)的央企分離移交工作成效顯著(zhù)。物業(yè)管理移交工作的開(kāi)展和推進(jìn)，不可避免的有這樣那樣的困難和挑戰，還需多方共同努力，只有將思想和行動(dòng)統一到黨的十八屆三、四中全會(huì )精神上來(lái)，以“聯(lián)合發(fā)展，互利共贏(yíng)”的原則，搶抓西部大開(kāi)發(fā)歷史性機遇，才能為地方經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)，減輕山丹馬場(chǎng)發(fā)展包袱，集中精力提高企業(yè)效益，為職工增收謀福利，保障山丹馬場(chǎng)社會(huì )職能分離改革有序、協(xié)調、穩健推進(jìn)，實(shí)現山丹馬場(chǎng)轉型跨越發(fā)展，鑄造強場(chǎng)。
物業(yè)管理論文6
摘要：油田小區物業(yè)管理方式落后，在信息化迅速發(fā)展的時(shí)代，已經(jīng)不能滿(mǎn)足工作的需要。本文結合油田小區物業(yè)管理信息化建設的現狀，提出利用信息化手段提高物業(yè)管理的質(zhì)量和效率，以有針對性的解決工作中的不足。
關(guān)鍵詞：油田小區；物業(yè)管理；信息化
1油田小區物業(yè)管理信息化建設的現狀
1.1油田小區物業(yè)管理中存在的問(wèn)題
經(jīng)濟的進(jìn)步和社會(huì )的發(fā)展提高了人們的物質(zhì)生活水平，人民群眾的文化水平日益提高，維護自身權益的意識也在增強，很多物業(yè)因要滿(mǎn)足社區居民日益提高的要求，也在不斷提高自身工作的質(zhì)量和內涵。即使位置再好的黃金地段，如果沒(méi)有高質(zhì)量的物業(yè)公司提供服務(wù)，是無(wú)法使居民享受到高質(zhì)量的生活品質(zhì)的。在實(shí)際生活中，社區居民和物業(yè)工作通常存在著(zhù)巨大的沖突和矛盾，小區居民也常常通過(guò)法律武器來(lái)捍衛自身的權益。造成各種矛盾糾紛有很多原因，主要包括以下幾個(gè)方面的內容：首先，居民不了解物業(yè)公司具體的職責和工作內容，有些物業(yè)公司因缺乏相應的規章制度，在提供服務(wù)時(shí)工作混亂、效率低下，例如缺乏供水供電系統、缺乏夜間巡邏安全保障系統等；其次，小區的公用設備應缺少維護而無(wú)法正常使用，這就會(huì )造成各種糾紛，如果不得到有效解決，就會(huì )增加油田小區物業(yè)管理的難度。
1.2解決油田小區物業(yè)管理問(wèn)題的途徑
物業(yè)公司在管理中不斷加快其規�；�、市場(chǎng)化的進(jìn)程，物業(yè)公司管理的機構也在不斷龐大。與此同時(shí)，油田小區在物業(yè)管理中涉及到眾多內容，要遵守國家規定，合理運用信息化的手段和技術(shù)，以提高工作的質(zhì)量和效率。在物業(yè)公司內部，需要加強工作人員的有效溝通，合理的控制成本，運用信息化的網(wǎng)絡(luò )資源傳輸數據和信息，實(shí)現資源共享，提高資源利用率。在工作沖推動(dòng)無(wú)人管理、無(wú)紙化辦公和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò )的服務(wù)。
2油田小區物業(yè)管理信息化建設的模塊
油田小區物業(yè)管理中要利用信息化的手段建立新型系統，實(shí)現對人、財、物的日常管理和資源配置。物業(yè)公司信息化的管理包括內部模塊和外部模塊。
2.1油田小區物業(yè)管理信息化建設的內部模塊
這是在辦公環(huán)境和場(chǎng)所中實(shí)現無(wú)紙化辦公和自動(dòng)化辦公的模塊，有利于降低時(shí)間成本、提供工作效率、建設綠色環(huán)保的工作環(huán)境。以油田小區物業(yè)公司的收費環(huán)節為例，利用信息化的系統可以按照類(lèi)別設定內容，通過(guò)網(wǎng)絡(luò )購買(mǎi)水、電、煤氣等。每個(gè)項目之間可以建立起彼此聯(lián)系，可以利用網(wǎng)絡(luò )查詢(xún)某一居民的日常生活支出、繳費信息，這就大大節省了時(shí)間和人力成本。油田小區通過(guò)這一系統可以了解本區域內居民的各項生活狀況，實(shí)現信息化的系統管理模式。
2.2油田小區物業(yè)管理信息化建設的外部模塊
外部模塊是要建立一個(gè)豐富和立體資源庫，每個(gè)社區居民都有自己的用戶(hù)名和密碼，通過(guò)登陸窗口查詢(xún)自己個(gè)人信息，例如水、電、煤氣的度數和使用情況。當居民對自己家庭生活支出存在質(zhì)疑時(shí)，可以登錄網(wǎng)站要求物業(yè)公司給與解答。實(shí)現信息資源的互聯(lián)互通，也便于油田小區物業(yè)公司掌握真實(shí)的'數據。
3油田小區優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設的系統
3.1了解油田小區物業(yè)管理信息化建設的需求
油田小區物業(yè)管理公司根據工作的需要、工作的業(yè)務(wù)范圍、資金的使用率，利用物業(yè)管理信息系統有效開(kāi)展工作。這其中要考慮到軟硬件的兼容性、適應性，要注重工作的具體流程和彼此相關(guān)性；為日后的正常使用和系統維護奠定基礎。
3.2明確油田小區物業(yè)管理信息化建設的目標
首先，油田小區物業(yè)公司在工作中要明確物業(yè)管理信息化系統的建設目標，逐步完善系統的功能和可操作性，避免因貪大求全而盲目建設；其次，系統在建設中要運用現代管理思想，內容充分涵蓋物業(yè)公司的各項工作內容，要根據實(shí)際工作需要定制個(gè)性化的系統。在領(lǐng)導層面引起高度重視，繼而投入足夠的人力、物力、財力資源，以保證系統的開(kāi)發(fā)確有實(shí)效而又具有應用性；第三，物業(yè)管理系統經(jīng)專(zhuān)業(yè)人員和部門(mén)職工開(kāi)發(fā)后要多次調整，對工作人員進(jìn)行培訓，使物業(yè)工作者能力合理利用信息化的手段充分提高工作效率，而不僅僅是高價(jià)購買(mǎi)后無(wú)人問(wèn)津，有效掌握系統的規程，充分發(fā)揮系統的價(jià)值。
3.3實(shí)現油田小區物業(yè)管理信息化建設的意義
油田小區物業(yè)管理中要充分利用信息化的手段，建立物業(yè)管理的系統，實(shí)現工作過(guò)程的有序性、合理性、程序化，用科學(xué)的手段體現物業(yè)公司的服務(wù)意識和水平。油田小區在物業(yè)管理信息化進(jìn)程中存在困難，要實(shí)現對系統的全面分析、深入研究，才能制定出科學(xué)合理的技術(shù)路徑，逐步推進(jìn)工作的順利實(shí)施。這需要將現代企業(yè)管理思想融入到信息技術(shù)中，開(kāi)發(fā)軟件，推動(dòng)油田小區物業(yè)管理的信息化程度。
4油田小區優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設的價(jià)值
物業(yè)管理的高效、便捷是衡量物業(yè)管理水平的重要依據，這其中工作人員的素質(zhì)和精神風(fēng)貌決定著(zhù)工作質(zhì)量，此外，更為重要的是油田小區的信息化管理水平。例如門(mén)禁系統的安裝、巡邏系統的定位、視頻監控系統的全方位和無(wú)死角、繳費系統的便利程度，都為小區居民提供了安全和健全的生活環(huán)境。由此可見(jiàn)，在21世紀這樣一個(gè)信息化時(shí)代，油田小區的物業(yè)管理要打造自身的品牌特色，要得到居民的肯定，就要利用信息化手段高效、準確、快速的為居民服務(wù)，要強化物業(yè)意識，提高物業(yè)的服務(wù)能力，建設資源節約型和環(huán)境友好型的管理體系，發(fā)揮信息化系統的最大效益。
參考文獻：
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物業(yè)管理論文7
一、物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題
(一)不能準確的掌握市場(chǎng)的發(fā)展方向
一個(gè)企業(yè)要想不斷的適應市場(chǎng)的發(fā)展，就要制定符合市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)和管理模式。物業(yè)管理企業(yè)作為一種服務(wù)性的企業(yè)，具有一定的特殊性，只有定位好自身在市場(chǎng)中的位置，才能得到發(fā)展。但從現階段我國物業(yè)管理公司的發(fā)展來(lái)看，很多公司都嚴重的忽略了市場(chǎng)定位的重要性。物業(yè)管理分為消費和投資兩個(gè)方面，在對內地居民住房推出時(shí)的投資存在不合理性，這為企業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展帶來(lái)不利的影響。我國的物業(yè)管理引用了國外的很多先進(jìn)商業(yè)住房管理模式，但事實(shí)上這些管理模式不適合我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，因為我國多數的住房都是居住性質(zhì)的，所以引用商業(yè)住房的管理模式，是不符合市場(chǎng)的發(fā)展方向的。
(二)不能有效的控制成本
企業(yè)的發(fā)展需要很多管理人員的支持，所以人工的成本占有相當大的比例，但這方面的成本是不能減少的［3］。物業(yè)企業(yè)要想有效的'控制成本，就要靠提高工作效率和服務(wù)效率來(lái)實(shí)現。受傳統經(jīng)營(yíng)管理模式的影響，我國很多的物業(yè)管理公司存在機構設置不科學(xué)、人員分配不合理、管理程序不規范等問(wèn)題，導致公司的人力、物力、財力成本不斷增加，給公司帶來(lái)了嚴重的經(jīng)濟負擔。
二、如何更好的解決物業(yè)管理商業(yè)化過(guò)程中的問(wèn)題
(一)樹(shù)立正確的管理理念
物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，要樹(shù)立正確的管理理念，明確公司的性質(zhì)，將企業(yè)自身的價(jià)值、管理人員的服務(wù)和業(yè)主應得的利益三者緊密的聯(lián)系起來(lái)，然后制定有利于提高競爭力和促進(jìn)可持續發(fā)展的措施，并不斷的進(jìn)行完善，通過(guò)完善服務(wù)的內容和過(guò)程，來(lái)提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，提高企業(yè)的信譽(yù)，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。企業(yè)要想滿(mǎn)足業(yè)主的需求，并能得到業(yè)主的肯定，就要規范業(yè)務(wù)流程，包括:服務(wù)制定、服務(wù)傳遞、服務(wù)實(shí)施等，并按照相應的規定不斷的加強管理的質(zhì)量，得到業(yè)主的信任，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競爭力，可以使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競爭中站穩腳跟。物業(yè)管理公司要以提高業(yè)主的滿(mǎn)意度為目標，為業(yè)主提供特殊服務(wù)、專(zhuān)項服務(wù)，并提高服務(wù)的質(zhì)量，深入群眾進(jìn)行系統的調差，充分掌握業(yè)主的需求情況，然后針對業(yè)主的要求，設計出符合標準的服務(wù)類(lèi)型，大膽創(chuàng )新業(yè)務(wù)管理的品牌，贏(yíng)得業(yè)主的信任，從而促進(jìn)企業(yè)的高速發(fā)展。
(二)合理的控制成本
成本管理是企業(yè)管理工作中的重要組成部分，只有重視成本管理，才能使企業(yè)的資金正常運行，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現可持續發(fā)展的目標。當業(yè)主入住簽訂業(yè)務(wù)管理合同時(shí)，可以用合理運用目標成本的管理辦法，對公司的成本進(jìn)行科學(xué)、合理的控制。物業(yè)管理過(guò)程中對成本的控制是非常必要的，對促進(jìn)公司的發(fā)展有推動(dòng)作用，在這過(guò)程中，管理人員要加強成本管理的力度，提高工作人員的成本意識，提高工作人員的服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)就是讓業(yè)主享受到超值的服務(wù)，但這一服務(wù)過(guò)程不能靠增加成本來(lái)實(shí)現，所以要制定有效的解決措施，在不增加成本的同時(shí)，保證服務(wù)的質(zhì)量。業(yè)務(wù)管理部門(mén)要對成本進(jìn)行預算，然后根據市場(chǎng)的實(shí)際情況，制定科學(xué)的成本控制制度，通過(guò)制度控制可以有效的節省成本。
(三)遵循市場(chǎng)的發(fā)展原則
物業(yè)管理重在服務(wù)，所以要遵循以下幾種原則:首先，要將服務(wù)擺在首位，堅持業(yè)務(wù)至上的原則，因為只有不斷的滿(mǎn)足業(yè)主的需求，提高服務(wù)的質(zhì)量，才能促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。其次，要注重社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，從而實(shí)現企業(yè)的可持續發(fā)展。最后，規范管理模式，制定相應的管理制度，并將這一制度落到實(shí)處，設計業(yè)主需要的服務(wù)類(lèi)型，提高競爭力。
(四)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)管理模式
根據現代社會(huì )的發(fā)展趨勢，傳統的業(yè)務(wù)管理模式已不能滿(mǎn)足需求，所以業(yè)務(wù)企業(yè)要創(chuàng )新管理模式，完善公司的管理工具，引進(jìn)先進(jìn)的管理手段，用現代化的科學(xué)技術(shù)提高管理的效率和質(zhì)量，從而提高企業(yè)的業(yè)務(wù)水平。
三、結束語(yǔ)
總之，物業(yè)管理公司作為后起的一個(gè)行業(yè)，要想滿(mǎn)足社會(huì )日益增長(cháng)的需求，就要不斷的走向商業(yè)化。物業(yè)管理公司要不斷的提高服務(wù)意識，完善管理措施和服務(wù)設備，樹(shù)立正確的服務(wù)理念，從而提高服務(wù)的質(zhì)量和效率，提高競爭能力。
物業(yè)管理論文8
物業(yè)管理項目就是房地產(chǎn)的第二次開(kāi)發(fā)，這種說(shuō)法似乎有自己的道理。它說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，物業(yè)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著(zhù)一定的互補關(guān)系。具體地講；有了物業(yè)管理項目的發(fā)展就有房地產(chǎn)事業(yè)的正常消費。房屋是一個(gè)耐用的不動(dòng)產(chǎn)，是所有消費商品中壽命最長(cháng)的一個(gè)種類(lèi)。它在長(cháng)期的使用過(guò)程中需要維護和保養，有居住主人不斷接受服務(wù)的需求，同時(shí)，還有時(shí)時(shí)刻刻美化環(huán)境的功能。而且這些工作不是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)事業(yè)可以獨立完成的，而是要物業(yè)管理機制的綜合服務(wù)才能完成。這不是簡(jiǎn)單的維修和保養，而是一種長(cháng)期的、綜合性質(zhì)較多的服務(wù)。所以，要想做好物業(yè)管理工作，就必須遵循以下幾個(gè)原則：
1．管理服務(wù)必須保持經(jīng)常性
房地產(chǎn)作為一種耐用品，實(shí)際上經(jīng)常需要連續不斷的保護和保養的不動(dòng)產(chǎn)之一，這才是房產(chǎn)的全部壽命。因此，房地產(chǎn)服務(wù)流量和外部的管理及服務(wù)流量等三大要素才能共同構成完整的物業(yè)管理事業(yè)。這說(shuō)明物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)的消費、使用時(shí)不可缺少的工作項目之一，而且是需要經(jīng)常性的輔助房產(chǎn)壽命的唯一行為。
2．要認識物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的'實(shí)際作用
物業(yè)管理要與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)并排起步才好，這有助于把握市場(chǎng)動(dòng)向。對于所有的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，把握市場(chǎng)動(dòng)向相當重要。隨著(zhù)城市基礎設施的逐步完善，各類(lèi)樓盤(pán)的硬件在不斷改善，這需要我們如何把握消費群的心理需求已成為問(wèn)題的核心。而這恰好是物業(yè)管理機制的發(fā)展機遇。只要物業(yè)管理者與消費者面對保持緊密聯(lián)系，隨時(shí)傾聽(tīng)使用者的評價(jià)，時(shí)常對房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)進(jìn)行調研定位，改進(jìn)設計有服務(wù)類(lèi)型，才能塔好物業(yè)管理工作和房產(chǎn)市場(chǎng)之間的橋梁。
3．要讓物業(yè)管理早期介入優(yōu)化、完善房屋建造高階段
規劃設計原本就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)源頭，物業(yè)管理工作能否早期介入規劃設計階段，需要完成以下兩個(gè)工作，一方面要把規劃設計功能形成一個(gè)完整、舒適、便利的工作項目之一。另一方面在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要保持良好的競爭實(shí)力。就是要以高的要求充分考慮客戶(hù)對房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境變化的需求。站在尊重科學(xué)的發(fā)展立場(chǎng)上，遵循現代技術(shù)的進(jìn)步規律，以經(jīng)濟實(shí)力的逐漸增長(cháng)為出發(fā)點(diǎn)，把人們生活水平的提高和對居住、工作環(huán)境及質(zhì)量的要求當成工作的核心，千萬(wàn)不能忽視物業(yè)管理工作的社會(huì )意義。
4．通過(guò)物業(yè)管理工作促進(jìn)房產(chǎn)銷(xiāo)售
物業(yè)管理已越來(lái)成為投資者選擇的一項重要指標之一，隨著(zhù)生活水平的日益提高，人們對居住的觀(guān)念有了很大提高，對居住的安全、文明、舒適以及它給工作和生活帶來(lái)便利而著(zhù)想。當然其中最大的問(wèn)題還是要求物業(yè)管理和服務(wù)工作的一步到位。
5．通過(guò)物業(yè)管理進(jìn)一步改善住房制度
物業(yè)管理行業(yè)的快步發(fā)展和物業(yè)管理制度的日益法制化，使社會(huì )公眾對居住質(zhì)量、居住環(huán)境的服務(wù)意識越來(lái)越高，當前房屋管理體制的由原來(lái)的行政性、福利性的管理已經(jīng)向社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制改變，從而進(jìn)一步促進(jìn)了住房制度日益好轉。新體制的物業(yè)管理解決了房地產(chǎn)管理長(cháng)期得不到的有效管理問(wèn)題，同時(shí)促進(jìn)了住房行業(yè)的商品化，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)發(fā)展的機遇。
物業(yè)管理論文9
【題目】《住宅物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對策研究》
【摘要】住宅物業(yè)管理是目前我國物業(yè)管理的主要形式，是近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程突飛猛進(jìn)的產(chǎn)物，尤其在新建商品住宅的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，物業(yè)管理更成為一個(gè)不可或缺的重要內容。本文對住宅物業(yè)管理存在的問(wèn)題加以分析，以探討、研究相應的解決辦法, 促進(jìn)住宅物業(yè)管理的健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 物業(yè) 問(wèn)題 對策
【目錄】根據內容生成目錄，
【正文】緒論、本論、結論
一、緒論，說(shuō)明我完成此次作業(yè)的目的.、現實(shí)意義、對所研究問(wèn)題的認識，并提出本文的中心論點(diǎn)。
二、本論
住宅物業(yè)管理存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬﹪曳煞ㄒ�，政府管理體系不健全
1、缺乏完善的法律法規（憲法、法律法規、規章制度）
2、政府相關(guān)部門(mén)的監管問(wèn)題（行政主管部門(mén)、社會(huì )公共部門(mén)）
�。ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)自身存在的問(wèn)題
1、物業(yè)管理企業(yè)體制問(wèn)題（5種）
2、物業(yè)管理企業(yè)規模效益較差，資金運作混亂（物業(yè)費、運行）
3、物業(yè)管理服務(wù)脫節，管理人員素質(zhì)不足（服務(wù)意識、標準規范）
�。ㄈI(yè)主方面存在的問(wèn)題
1、業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄
2、業(yè)主的物業(yè)管理知識缺乏，維權意識不強
�。ㄋ模┮c(diǎn)問(wèn)題
1、物業(yè)費收取問(wèn)題（開(kāi)發(fā)商、社會(huì )輿論）
2、物業(yè)管理中的糾紛問(wèn)題（宏觀(guān)）
解決住宅物業(yè)管理所存在問(wèn)題的對策
�。ㄒ唬╆P(guān)于法律，政府：改革、完善、履行；監督力度、協(xié)調關(guān)系。
�。ǘ╆P(guān)于企業(yè)：改革，結合自身情況，適應市場(chǎng)需求；經(jīng)營(yíng)模式、
費用利用、長(cháng)遠發(fā)展；服務(wù)同步、資質(zhì)要求、重視培訓。
�。ㄈ╆P(guān)于業(yè)主：改變觀(guān)念和認識；了解法律常識，提高素質(zhì)。
�。ㄋ模╆P(guān)于要點(diǎn)：前期介入、加大正確信息宣傳力度；標準制度、方式方法。
三、結論
1、概括當前住宅物業(yè)的現狀和我們的任務(wù)所在
2、呼應開(kāi)頭的緒論
物業(yè)管理論文10
摘要：物業(yè)管理市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的一個(gè)重要組成部分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度，為適應廣大業(yè)主需求的一種必然結果。它的形成滿(mǎn)足了業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和城市管理對物業(yè)管理的需求。文章論述了物業(yè)管理服務(wù)的主要內容，物業(yè)管理的誤區，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的互補作用及物業(yè)管理在現代化城市管理中的作用。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 房地產(chǎn) 作用
隨著(zhù)住房逐步商品化，居民區業(yè)主隊伍在日益壯大，對物業(yè)服務(wù)的要求越來(lái)越高。如何促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的成熟，完善其發(fā)展，已經(jīng)成為當今研究的重要課題�，F結合對物業(yè)管理市場(chǎng)的主體分析，總結國外發(fā)達國家的管理經(jīng)驗并學(xué)習借鑒，提出相應的符合我國當前國情的物業(yè)管理市場(chǎng)對策建議。
一、國外物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗
最早的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。經(jīng)過(guò)一百多年的發(fā)展，國外的物業(yè)管理業(yè)已經(jīng)比較成熟，具體表現在：1.物業(yè)管理市場(chǎng)法律法規比較健全。國家的政府部門(mén)一般不直接干預物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規規范物業(yè)管理各方關(guān)系人的責、權、利關(guān)系。因而物業(yè)服務(wù)公司在接受委托實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，一開(kāi)始就有了良好的基礎。
2.物業(yè)管理協(xié)會(huì )發(fā)揮重要作用。市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達國家的行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會(huì )。物業(yè)管理協(xié)會(huì )是政府與物業(yè)企業(yè)之間的橋梁，是行業(yè)自治組織。政府主要出臺政策、制定法規，而具體行業(yè)內部的事情主要由行業(yè)協(xié)會(huì )來(lái)做。美、英、日、澳等經(jīng)濟發(fā)達國家以及新加坡，都設有物業(yè)管理的一級協(xié)會(huì )。
3.管理層與操作層分離，物業(yè)公司成為“管理型”公司。國外的物業(yè)服務(wù)公司大多經(jīng)歷了從“服務(wù)型”企業(yè)向“管理型”企業(yè)的過(guò)渡。
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之初，物業(yè)管理均是內部型管理，即任何工作都由物業(yè)服務(wù)公司自己來(lái)做。
隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，這種形式的管理受到業(yè)主精力和專(zhuān)業(yè)知識的限制，弊端越來(lái)越明顯，如服務(wù)成本不斷增加，服務(wù)質(zhì)量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。
所謂承包管理即聘請專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或人員代為進(jìn)行物業(yè)管理，這種專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢在物業(yè)管理中得到充分體現。物業(yè)服務(wù)公司內人員精干，效率高。除了少數的管理人員外，他們把分散的社會(huì )分工，如清潔、保安、水電、綠化等匯集起來(lái)，采取靈活的方式統一進(jìn)行管理。
社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的分工協(xié)作，既提高了物業(yè)服務(wù)的水平，又降低了管理成本。
4.物業(yè)設施設備配套齊全，管理水平的高低和配套設施的好壞直接關(guān)系到物業(yè)管理質(zhì)量的高低。國外市政的配套設施經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已達到了相當高的'水平。所有建筑物在前期建設時(shí)，就做好了水、電、通信、車(chē)庫等配套設施，計算機信息系統在物業(yè)管理中也得到普遍使用。
總的來(lái)說(shuō)，發(fā)達國家的物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為一種社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的行業(yè)，受政府的重視和業(yè)主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發(fā)展之中，而且現行物業(yè)管理機制也呈現良性化。發(fā)達國家的物業(yè)管理體制值得我國物業(yè)管理部門(mén)借鑒和學(xué)習。
二、物業(yè)管理服務(wù)的主要內容
1.常規性的公共管理服務(wù)。房屋主體公共部位的維護，公共設備設施的保養，公共環(huán)境衛生的保潔，物業(yè)管轄區內花草樹(shù)木的栽培，物業(yè)管轄區內治安秩序的護衛，消防設施的保護，道路車(chē)輛的管理等。
2.針對性的專(zhuān)項管理服務(wù)。為業(yè)主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等)，開(kāi)展商業(yè)服務(wù)，組織文教、體衛、娛樂(lè )活動(dòng)，金融保險業(yè)務(wù)，中介服務(wù)等;還有根據業(yè)主的不同需求，隨時(shí)提供委托性的特約服務(wù)等。
三、對物業(yè)管理的一些誤區
1.物業(yè)管理公司≠開(kāi)發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司可能是開(kāi)發(fā)商的下屬單位，但這不等同于開(kāi)發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司要按照法律程序，履行嚴格的申報審批手續。具體說(shuō)，它必須按照國家法規政策規定的條件，向工商、稅務(wù)管理部門(mén)申請營(yíng)業(yè)執照，取得法人證書(shū);向建設部門(mén)申請企業(yè)資質(zhì)證書(shū);向房管局、物價(jià)局申請，取得收費許可證書(shū);向培訓單位申請對經(jīng)理、項目經(jīng)理、管理員的培訓，取得崗位合格證書(shū)。沒(méi)有“四證”的公司，不是物業(yè)管理公司。有的單位對房產(chǎn)實(shí)行的行政管理，也說(shuō)成是物業(yè)管理，這是誤用物業(yè)管理公司的名義，違背了物業(yè)管理內涵和國家的法規。
2.責任誤區�，F在物業(yè)管理糾紛多，究其原因，就是分不清各自的職責，導致小區內發(fā)生的一切事故、民事案件、刑事案件都歸罪于物業(yè)管理公司，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生頗多怨言，甚至由此拒交物業(yè)管理費用，這都是觀(guān)念上的錯覺(jué)造成的。例如汽車(chē)在停車(chē)場(chǎng)丟失，究竟由誰(shuí)承擔賠償責任?依法按理而論，即使交了停車(chē)費，也不應由物業(yè)管理公司賠償。其一，物業(yè)管理公司每月收取的停車(chē)費不足以承擔賠償義務(wù);其二，停車(chē)場(chǎng)是為用戶(hù)提供的停車(chē)設施，而不是提供的車(chē)輛保險、保管業(yè)務(wù);其三，收費是因為用戶(hù)占用了全體業(yè)主共有的土地、場(chǎng)地、設施，這種收費恰恰體現了“誰(shuí)使用、誰(shuí)受益、誰(shuí)出錢(qián)”的原則。
3“.管家”誤區。一個(gè)時(shí)期以來(lái)，許多物業(yè)管理公司在對員工進(jìn)行培訓教育時(shí)，常以“管家”自喻;面對廣大業(yè)主，也常以“管家”的面孔出現，混淆了物業(yè)管理者與“管家”的本質(zhì)區別，顛倒了業(yè)主與物業(yè)管理者的位置，如果不在認識上澄清，不在理論上糾誤，勢必影響物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的障礙。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的互補作用
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是物業(yè)管理的基礎。物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場(chǎng)地和設施的管理，而這些場(chǎng)地和設施是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對物業(yè)管理的認識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后服務(wù)。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)階段，尤其是設計、建設時(shí)期，一點(diǎn)點(diǎn)的疏忽或遺漏，都會(huì )給后面的物業(yè)管理帶來(lái)長(cháng)久的煩惱。
比如物業(yè)對建設情況不了解，遇到維修等問(wèn)題時(shí)會(huì )處理困難，更重要的是，如果房地產(chǎn)的配套設施不全或建筑施工質(zhì)量問(wèn)題如公寓樓沒(méi)有足夠的停車(chē)車(chē)位;大樓內的電梯質(zhì)量差;樓內沒(méi)有電視接收共用天線(xiàn)或閉路電視裝置等。
2.良好的物業(yè)對房地產(chǎn)的發(fā)展有促進(jìn)作用。物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng )造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長(cháng)了房屋的壽命，提高業(yè)主居住水平。有關(guān)調查表明，買(mǎi)房時(shí)，人們在關(guān)心房?jì)r(jià)、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問(wèn)題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會(huì )解除消費者的后顧之憂(yōu)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展。
五、物業(yè)管理在現代化城市管理中的作用
1.物業(yè)管理轉換了城市管理體制。物業(yè)管理是建立在市場(chǎng)經(jīng)濟基礎上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營(yíng)型管理模式，從而以市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產(chǎn)權和管理權的關(guān)系，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。政府從管理一切、包辦一切，轉變?yōu)楸O督服務(wù)，強化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。
2.物業(yè)管理有利于長(cháng)效管理。城市從“重建設、輕管理”進(jìn)入“建管并重,重在管理”的發(fā)展階段,亟待建立長(cháng)效管理機制。物業(yè)管理企業(yè)為贏(yíng)得市場(chǎng)，將利用其專(zhuān)業(yè)能力，實(shí)行長(cháng)效管理;對于業(yè)主，房產(chǎn)是最重要的私有財產(chǎn)，必然督促企業(yè)加強管理，一旦達不到要求，就會(huì )重新選聘物業(yè)管理公司，從而在最大程度上實(shí)現物業(yè)的使用價(jià)值和利益最大化。這種市場(chǎng)化運作機制是實(shí)現城市長(cháng)效管理的基本保證。
3.物業(yè)管理促進(jìn)了和諧社區的建設。物業(yè)管理的發(fā)展目標是追求社會(huì )效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的有機統一，隨著(zhù)行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關(guān)注建筑實(shí)體轉變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價(jià)值等精神內涵。他們一方面以物為媒，以人為本，為業(yè)主解決各種困難，在維護公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機關(guān)做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用;另一方面，他們會(huì )同社區積極組織開(kāi)展業(yè)主喜聞樂(lè )見(jiàn)的各種文化活動(dòng)，建立新型鄰里關(guān)系，營(yíng)造互幫互助、誠實(shí)友愛(ài)的人文氛圍，與社區建設相得益彰，同時(shí)，在引導居民樹(shù)立環(huán)保意識、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面也能發(fā)揮有效的倡導作用。
物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。好的物業(yè)管理取決于四大要素:誠信的開(kāi)發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質(zhì)高的業(yè)主、負責高效的物管公司，四者缺一不可。通過(guò)政府、物業(yè)、業(yè)主的共同努力，高素質(zhì)的生活、工作環(huán)境一定能夠實(shí)現。
參考文獻：
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物業(yè)管理論文11
一、學(xué)生校外實(shí)習調查概況
被調查的對象是:江西藍天學(xué)院04級物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生;南昌科技大學(xué)高職部04級物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生;江西經(jīng)濟管理職業(yè)學(xué)院05級物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生。本調查為問(wèn)卷調查,共發(fā)放調查問(wèn)卷160份,回收132份;其中有效問(wèn)卷129份,占總調查人數的80%。以上被調查學(xué)生都參加了校實(shí)習。
二、物業(yè)管理校外實(shí)習時(shí)間的選擇與安排
物業(yè)管理實(shí)習,三個(gè)學(xué)校分別安排在第二學(xué)期、第四學(xué)期。其中,有兩個(gè)學(xué)校安排在第二學(xué)期,一個(gè)學(xué)校安排在第四學(xué)期。95.3%的學(xué)生普遍對第二學(xué)期就安排校外實(shí)習不贊同,贊同第四學(xué)期的占41.9%。其根本原因是他們對專(zhuān)業(yè)的了解程度低,專(zhuān)業(yè)知識掌握少,缺乏整體理解和綜合知識運用能力。而專(zhuān)業(yè)教學(xué)計劃中,一般第一學(xué)年僅僅開(kāi)設了專(zhuān)業(yè)基礎課程,第二學(xué)年則陸續開(kāi)設了相應專(zhuān)業(yè)課。因此,在第二學(xué)期期間,學(xué)生會(huì )感覺(jué)理論知識不夠用或不能銜接。在第四學(xué)期,學(xué)生由于具備了較系統的理論知識,有急于上崗實(shí)踐的迫切要求。因此,從實(shí)際教學(xué)出發(fā),“工欲善其事必先利其器”,應在相應開(kāi)設了專(zhuān)業(yè)基礎課以及專(zhuān)業(yè)課的前提下,及時(shí)安排學(xué)生校外實(shí)習,且以第四學(xué)期為宜,實(shí)習時(shí)間為四周。
三、實(shí)習企業(yè)的選擇
這三個(gè)學(xué)院的學(xué)生所在實(shí)習單位的資質(zhì)等級有一級、二級和三級。主要以居住性物業(yè)管理為主,管理項目單一。調查中,學(xué)生在對實(shí)習單位的選擇上,側重于管理規范、制度健全、有綜合管理項目的物業(yè)管理企業(yè),選擇率達68.2%;而對企業(yè)資質(zhì)低、管理項目?jì)热輪我坏钠髽I(yè)則不選擇。這在一定程度上集中反映了學(xué)生對校外物業(yè)管理的實(shí)習正向綜合性、規范性、實(shí)務(wù)性方面延伸,希望能為未來(lái)就業(yè)提供上崗見(jiàn)習的鍛煉機會(huì ),擴大就業(yè)選擇面。同時(shí)也折射出現有的學(xué)院專(zhuān)業(yè)實(shí)習模式、觀(guān)念及實(shí)施效果不能滿(mǎn)足學(xué)生需求,不適應行業(yè)發(fā)展現狀。即物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)習不能停留在完成教學(xué)任務(wù)的淺層次理解上,要進(jìn)行深層次思考。從實(shí)習內涵、學(xué)生就業(yè)等多角度審視,為學(xué)生運用理論知識去驗證、探索、實(shí)踐提供更多的選擇,以激發(fā)學(xué)生的思維,引導感性認識的升華,從而提高實(shí)習教學(xué)的效果。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟成熟度的提高、城市化進(jìn)程的加快、產(chǎn)業(yè)結構進(jìn)一步調整、服務(wù)業(yè)比重的擴大,物業(yè)管理行業(yè)的覆蓋面將不斷擴展。寫(xiě)字樓、高檔公寓、大賣(mài)場(chǎng)、酒店、會(huì )展等業(yè)態(tài)的物業(yè)管理需求將進(jìn)一步上升,為校外實(shí)習提供了平臺,便于我們選擇管理規范、綜合性強的企業(yè)作為學(xué)院實(shí)習基地,以推動(dòng)校企合作。
四、實(shí)習內容的安排
有78.3%的被調查學(xué)生認為,實(shí)習期間,熟悉工作制度、工作程序、工作崗位是首要任務(wù)。61%的學(xué)生認為,實(shí)習期間,獲取工作經(jīng)驗是主要目的之一。學(xué)生對工作崗位印象最深刻的是客戶(hù)服務(wù)崗位,占54.3%;其次是保安崗位,占34.1%;其它為工程維修崗位、綠化保潔崗位。這說(shuō)明學(xué)生的就業(yè)取向更傾向于從事客戶(hù)服務(wù),從事綠化保潔工作意愿不強。也反映出現有的《物業(yè)管理》教材在設備設施維護、綠化保潔等理論知識方面少、淺,可操作性教學(xué)實(shí)務(wù)知識缺乏。一句話(huà),仍不能充分滿(mǎn)足專(zhuān)業(yè)教學(xué)需要。在調查中,有41.8%的學(xué)生認為,所學(xué)知識現實(shí)中缺乏適用條件,41.9%的學(xué)生認為,理論知識不能解決實(shí)際問(wèn)題。這對現有專(zhuān)業(yè)教學(xué)計劃、課程體系、教材建設提出了挑戰。如何避免“學(xué)非所需”、“教非所用”這種人才培養尷尬局面,是高職教育研究的緊迫課題。
五、學(xué)生實(shí)習期間的實(shí)習管理
通過(guò)調查顯示,企業(yè)對學(xué)生實(shí)習較重視,都有實(shí)習計劃安排,并將學(xué)生納入所屬部門(mén)管理,對于實(shí)習學(xué)生,作到有問(wèn)必答,安排跟班,并落實(shí)到具體崗位。學(xué)生的實(shí)踐技能,主要通過(guò)與跟班師傅交流、上崗體驗和現場(chǎng)觀(guān)察等方式來(lái)獲得。調查中:與跟班師傅交流獲取技能的占54.3%;上崗親身體驗的`占61.2%;在現場(chǎng)觀(guān)察獲取技能的占49.6%。這說(shuō)明學(xué)生十分珍惜實(shí)習機會(huì ),超過(guò)一半的學(xué)生實(shí)習期間態(tài)度認真、目的明確;87.6%學(xué)生都能自覺(jué)遵守紀律,90.7%的學(xué)生對實(shí)習過(guò)程感到滿(mǎn)意。實(shí)習單位對員工管理的要求主要集中在專(zhuān)業(yè)技能、職業(yè)道德、儀容儀表、知法懂法用法等四個(gè)方面。學(xué)生在實(shí)習過(guò)程中的體會(huì )是:企業(yè)強調員工專(zhuān)業(yè)技能的占72.1%,重視職業(yè)道德的占70.5%,重視員工儀容儀表的占56.6%,要求員工知法懂法用法的占45%。這說(shuō)明企業(yè)的用人要求與高職物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才培養的要求總體協(xié)調,但在具體的側重點(diǎn)方面有較大差異。如:職業(yè)道德教育方面,學(xué)院更多的是強調公民道德素質(zhì)教育,而對企業(yè)的職業(yè)道德教育方面,缺乏深入研究。服務(wù)行業(yè)員工的儀容儀表體現著(zhù)員工的精神風(fēng)貌和企業(yè)的物質(zhì)文化,企業(yè)對員工的著(zhù)裝、文明用語(yǔ)、掛牌等方面都做了嚴格詳實(shí)的規定。而各校專(zhuān)業(yè)教學(xué)計劃中,對學(xué)生在儀容儀表方面的教學(xué)與訓練缺乏專(zhuān)業(yè)教學(xué)安排。,學(xué)生實(shí)習后,認為學(xué)院很有必要開(kāi)設禮儀類(lèi)課程。
六、學(xué)生實(shí)習后的體會(huì )
調查中,有84.5%的學(xué)生非常希望實(shí)習前提供相應的實(shí)習指導資料,做到實(shí)習上崗有針對性,思想上有一定的準備,操作上有一定的指導性。學(xué)生希望今后專(zhuān)業(yè)課教學(xué)能進(jìn)一步做到理論聯(lián)系實(shí)際的占52.7%;希望能經(jīng)常去企業(yè)實(shí)地參觀(guān),了解實(shí)際的占44.2%;希望任課教師最好擁有實(shí)際經(jīng)驗的占35.7%;希望能常請企業(yè)專(zhuān)業(yè)人士來(lái)校講座的占27%。有82.9%的學(xué)生通過(guò)實(shí)習進(jìn)一步加深了對該行業(yè)的認識,其中49.6%的人非常愿意從事物業(yè)管理行業(yè),33.3%的學(xué)生希望能從事房地產(chǎn)行業(yè)。這表明,校外實(shí)習能加深學(xué)生對所學(xué)專(zhuān)業(yè)的認識和職業(yè)忠誠度,對教與學(xué)的有機結合、校企合作是非常有裨益的。
七、校外實(shí)習教學(xué)中應遵循的原則
(一)專(zhuān)業(yè)知識與校外實(shí)踐相結合原則。專(zhuān)業(yè)知識的掌握是學(xué)生開(kāi)啟專(zhuān)業(yè)理論研究、為勝任專(zhuān)業(yè)工作作準備的重要環(huán)節。校外實(shí)踐教學(xué)是學(xué)生獲取專(zhuān)業(yè)技能、增強綜合運用專(zhuān)業(yè)知識解決實(shí)際問(wèn)題能力和增強職業(yè)感性認識的重要途徑;也是學(xué)校驗證專(zhuān)業(yè)教學(xué)培養是否符合社會(huì )需求的綜合評價(jià)途徑,以及開(kāi)展專(zhuān)業(yè)實(shí)踐教學(xué)改革與創(chuàng )新不可缺少的依據。因此,理論與實(shí)踐教學(xué)兩者間要有機協(xié)調與銜接,理論教學(xué)要導入實(shí)踐案例,予以剖析,幫助學(xué)生深刻理解專(zhuān)業(yè)知識內涵。實(shí)踐要以理論為基礎,為知識綜合運用營(yíng)造相應氛圍與環(huán)境,為學(xué)生掌握實(shí)踐技能提供保障。
(二)三方共贏(yíng)原則。校外實(shí)習涉及企業(yè)、學(xué)校、學(xué)生三方利益。一般情況下,學(xué)校居于主導地位,企業(yè)處于被動(dòng)配合、學(xué)生被動(dòng)接受的狀況。學(xué)校是出于完成專(zhuān)業(yè)培養計劃的目的而實(shí)施實(shí)習;企業(yè)是出于社會(huì )責任、宣傳企業(yè)、培養人才、校企合作等綜合因素來(lái)承擔實(shí)習任務(wù);學(xué)生是出于了解社會(huì )、掌握職業(yè)技能、積累社會(huì )實(shí)踐經(jīng)驗、完成實(shí)習任務(wù)出發(fā)來(lái)參加實(shí)習。三者之間,起關(guān)鍵性作用的是學(xué)校,它在企業(yè)與學(xué)生之間是橋梁和中介。因此,學(xué)校應從有利于校企合作、開(kāi)展橫向專(zhuān)業(yè)研究、有利于學(xué)生就業(yè)、培養社會(huì )所需人才的角度出發(fā),將從企業(yè)汲取的知識引入課堂教學(xué),讓學(xué)生由感性認識上升為理性思考,自覺(jué)開(kāi)拓專(zhuān)業(yè)知識視野,有針對性地訓練相關(guān)專(zhuān)業(yè)技能,為未來(lái)就業(yè)儲備經(jīng)驗。學(xué)校應積極主動(dòng)地與有一定實(shí)力的企業(yè)加強聯(lián)系,本著(zhù)互惠互利原則,在教學(xué)、科研、就業(yè)等方面形成穩固的共贏(yíng)關(guān)系。
(三)教師隨同實(shí)習原則。教師隨同學(xué)生下企業(yè)實(shí)習,不僅僅是承擔協(xié)調與管理工作,還應承擔綜合實(shí)驗教學(xué)與實(shí)際需求間差異性的工作,針對共性問(wèn)題進(jìn)行探討;同時(shí)也是學(xué)校培養“雙師型”教師的一條重要途徑。教師通過(guò)跟班學(xué)習,能積累實(shí)踐經(jīng)驗,掌握第一手資料,便于今后有的放矢,加強實(shí)習前的崗位培養和輔導,減少學(xué)生實(shí)習的盲目性、被動(dòng)性,提高學(xué)生實(shí)習的主動(dòng)性、針對性、職業(yè)性;便于深化教材與教學(xué)改革,豐富教學(xué)內涵,貼近實(shí)際、貼近崗位,真正做到理論與實(shí)踐相結合,學(xué)得到、用得上,實(shí)現畢業(yè)與就業(yè)零過(guò)渡。
(四)有利于特色人才塑造原則。特色人才培養需要有符合高職教育培養規律的專(zhuān)業(yè)培育計劃,擁有一支具有創(chuàng )新意識、堅持科學(xué)發(fā)展觀(guān)的師資隊伍,以及行之有效的人才培養課程體系和實(shí)踐教學(xué)方案。據美國麥肯錫公司20xx年對包括工程師、會(huì )計和醫生在內9種職業(yè)的調查顯示,中國每年有60萬(wàn)工科大學(xué)生畢業(yè),但跨國公司可以雇用的不到10%。該公司認為,中國的教育制度注重的是死記硬背。就工科而言,理論性極強的課程使中國學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題和團隊合作的經(jīng)驗非常少。由此可見(jiàn),作為高職院校,要力爭扭轉學(xué)生職業(yè)技能培養弱的狀況,自我解剖、反省實(shí)踐教學(xué)“短板”,從課程體系構建的角度,將理論知識運用揉合到學(xué)生實(shí)踐中去,做到實(shí)踐教學(xué)對專(zhuān)業(yè)教育具有驗證性、檢測性和修正性。要使實(shí)踐教學(xué)“短板”變成為高職院校塑造的特色人才“長(cháng)板”,需進(jìn)一步充實(shí)實(shí)踐教學(xué)的內涵,集綜合性、專(zhuān)業(yè)性、職業(yè)性和實(shí)務(wù)性為一體,使實(shí)踐鍛煉成為學(xué)生成才成長(cháng)的自由之路。綜上所述,校外實(shí)習是專(zhuān)業(yè)實(shí)踐教學(xué)的一個(gè)重要環(huán)節,其效果提高與改善,還需立足市場(chǎng),加強調研,結合自身特色來(lái)量身定做專(zhuān)業(yè)人才,使之成為學(xué)生競爭上崗的致勝利刃,從而實(shí)現高職院校教育資源優(yōu)化配置,真正把培養符合社會(huì )需求的人才目標落到實(shí)處。
物業(yè)管理論文12
摘要：隨著(zhù)我國經(jīng)濟實(shí)力不斷增長(cháng)，社區物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來(lái)越多的問(wèn)題突顯出來(lái)，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個(gè)明確的發(fā)展方向，進(jìn)而難以取得突破性發(fā)展。為此，對我國城市社區物業(yè)管理中現存問(wèn)題展開(kāi)深入挖掘，探尋問(wèn)題形成的原因，并在此基礎上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對促進(jìn)我國城市社區物業(yè)管理的發(fā)展有著(zhù)重要意義。
關(guān)鍵詞：城市社區;物業(yè)管理;業(yè)主
1我國城市社區物業(yè)管理現存問(wèn)題
1.1城市社區物業(yè)管理企業(yè)管理能力有限
與發(fā)達國家相比，我國社區物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后，加上國內物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現在兩個(gè)方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點(diǎn)放在對外宣傳上，而自身實(shí)際管理經(jīng)驗的累積和管理相關(guān)設施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導致我國城市社區物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設施逐漸成為擺設，難以發(fā)揮其應有的功能和作用。
1.2服務(wù)觀(guān)念落后
我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀(guān)念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現。主要體現在兩個(gè)方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀(guān)原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有找準行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因為物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀(guān)念落后，沒(méi)有認識到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價(jià)過(guò)低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費等客觀(guān)因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)就會(huì )更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀(guān)念存在誤區
我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數業(yè)主的消費理念相對落后，仍處于計劃經(jīng)濟時(shí)代單位大包大攬免費午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價(jià)交換”的消費理念。此外，多數業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認識，自律性差，一味追求“低價(jià)格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費現象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時(shí)也影響了更多社區居民的利益。
2我國城市社區物業(yè)管理現存問(wèn)題的原因
2.1相關(guān)法律法規不健全
由于我國城市社區物業(yè)管理相關(guān)法律法規尚不健全，賦予業(yè)主大會(huì )以及業(yè)主委員會(huì )的法律地位不高，使得業(yè)主大會(huì )在實(shí)際運作中談判處理社區物業(yè)管理問(wèn)題難度增加，協(xié)調成本逐步增長(cháng)，業(yè)主大會(huì )難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的監督機制尚不健全，其實(shí)際運作中難以做到“民主、公開(kāi)、公平”，導致業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主大會(huì )并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區物業(yè)管理相關(guān)法律的建設力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業(yè)管理相關(guān)法律法規，致使社區物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權、責、利關(guān)系不明晰，對于二者之間出現的糾紛，也尚未出臺相關(guān)法律法規明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺的有關(guān)社區物業(yè)管理的法律法規難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場(chǎng)機制不夠完善
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場(chǎng)機制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無(wú)休止的糾紛中。市場(chǎng)機制的不完善，嚴重影響了市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個(gè)良好的監督環(huán)境，以及招投標的標準化、透明化程度低，致使違法違規現象時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展活力不足。另外，由于監管機制體制的不健全，在一定程度上導致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場(chǎng)的混亂。也正是因為市場(chǎng)機制不完善，導致物業(yè)管理缺乏一個(gè)良好的競爭環(huán)境，使得市場(chǎng)經(jīng)濟的競爭機制建設不完善，進(jìn)而導致物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運作中不規范，管理水平低下�；谖飿I(yè)管理企業(yè)的不規范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿(mǎn)，進(jìn)一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區業(yè)主自治程度不夠難以滿(mǎn)足現實(shí)需求
按照我國傳統文化，老百姓花掉畢身積蓄購買(mǎi)商品房就是為了安居樂(lè )業(yè)尋找歸屬感。但是面對與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀(guān)念。有些小區幾年沒(méi)有舉行過(guò)業(yè)主大會(huì )，各家自?huà)唛T(mén)前雪，對與自身利益無(wú)關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)莫不關(guān)心。業(yè)主大會(huì )無(wú)法正常召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )也就無(wú)法成立。在面對利益受到侵害時(shí)，缺乏良好的維權渠道。其次，不少小區業(yè)主委員會(huì )管理不規范。業(yè)主委員會(huì )應該是由業(yè)主大會(huì )公開(kāi)選舉而來(lái)，但是不少小區從選舉到后期的管理運作都極為不規范。業(yè)主委員會(huì )不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區業(yè)主委員會(huì )雖然是正規流程選舉而來(lái)，而業(yè)主委員會(huì )成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權過(guò)程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會(huì )形同虛設，無(wú)法發(fā)揮應有的作用。
3優(yōu)化我國城市社區物業(yè)管理對策
3.1健全相關(guān)法律法規
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規還是滯后。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒(méi)有詳細的法律法規提供法律依據導致糾紛無(wú)法通過(guò)法律手段妥善解決。根據物業(yè)管理的特點(diǎn)，主要從兩方面來(lái)完善法律法規。一方面要健全地方法規。我國各地區經(jīng)濟文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規往往不能解決實(shí)際糾紛。根據各地方實(shí)際情況來(lái)制定物業(yè)相關(guān)規定，在物業(yè)管理過(guò)程中才能更加切合實(shí)際解決物業(yè)糾紛。如：收費原則、收費標準、服務(wù)構成、管理方式等細節上的問(wèn)題都要有詳細的法規來(lái)規范，這樣才能使出現糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標制度。當前物業(yè)管理一個(gè)重要問(wèn)題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標制度，通過(guò)業(yè)主大會(huì )來(lái)公開(kāi)選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場(chǎng)必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開(kāi)的市場(chǎng)競爭才能促進(jìn)物業(yè)公司服務(wù)觀(guān)念的改變以及管理能力的提高，最終得到長(cháng)足發(fā)展，同時(shí)業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。
3.2認清行業(yè)本質(zhì)找準行業(yè)定位
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業(yè)管理者，應該將自身定位為服務(wù)者，因為物業(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。每一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員都應該遵守職業(yè)道德，認真為業(yè)主提供服務(wù)，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問(wèn)題要耐心解決，時(shí)刻把自己定位為一個(gè)服務(wù)者。對于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當作自己的仆人，通過(guò)正規流程去處理物業(yè)問(wèn)題，而不是通過(guò)威脅和拒絕交物業(yè)費等方式來(lái)“維權”。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開(kāi)發(fā)商與物業(yè)應該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現共贏(yíng)的`局面。一些開(kāi)發(fā)商對房屋建造偷工減料等等，導致后期物業(yè)公司難以應付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場(chǎng)，前期給開(kāi)發(fā)商報出過(guò)低的物業(yè)費用吸引業(yè)主購買(mǎi)商品房，但在后期卻無(wú)法按預期提供服務(wù)，最終只會(huì )糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區建設規劃，會(huì )給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個(gè)良好的服務(wù)平臺，并能使開(kāi)發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關(guān)規章制度
首先要進(jìn)一步完善招標制度，做好事前監督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標制度來(lái)選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開(kāi)的招標制度，讓更多的物業(yè)公司參與競爭從而促進(jìn)物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過(guò)嚴格的招標制度和招標流程來(lái)篩選合格的物業(yè)公司，是對業(yè)主負責同時(shí)也是對物業(yè)管理行業(yè)負責。其次，初始物業(yè)公司選擇市場(chǎng)化。在實(shí)際物業(yè)管理過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商下屬公司。根據《物業(yè)管理條例》規定，物業(yè)管理企業(yè)和開(kāi)發(fā)商應該是合同關(guān)系。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商品房銷(xiāo)售過(guò)程時(shí)，物業(yè)公司提前入駐社區，往往這個(gè)物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來(lái)的物業(yè)糾紛越來(lái)越多，業(yè)主利益受到侵害時(shí)沒(méi)有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權方式。如此一來(lái)，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費。最終導致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監管機制，物業(yè)管理健康發(fā)展
首先，要加強物業(yè)公司資質(zhì)審核監督。對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進(jìn)行嚴格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強物業(yè)管理行業(yè)競爭規范化監督。當前物業(yè)管理市場(chǎng)競爭日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場(chǎng)，不顧市場(chǎng)規律，承諾過(guò)低的物業(yè)費，入駐社區后又不能盈利從而通過(guò)降低服務(wù)質(zhì)量違規收費等方式來(lái)保證自身利益，最終導致業(yè)主不滿(mǎn)，從而糾紛不斷。同時(shí)惡意低價(jià)競爭和亂收費擾亂了物業(yè)管理市場(chǎng)，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強對業(yè)主委員會(huì )的規范化監督。業(yè)主委員會(huì )是由業(yè)主大會(huì )選舉而來(lái)，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強對其監督管理，使其規范化運作真正代表廣大業(yè)主利益。
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物業(yè)管理論文13
摘要：近幾年來(lái)，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常規化和我國居民住房商品化改革的進(jìn)一步推進(jìn)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)專(zhuān)門(mén)方面一一物業(yè)管理正日益為諸多行業(yè)有識之士所重視。本文擬對物業(yè)管理的一些問(wèn)題作一初步探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，物業(yè)管理，經(jīng)營(yíng)
一、物業(yè)管理的概念與意義
所謂物業(yè)，即是指在一定土地范圍內以建筑物形式存在的產(chǎn)業(yè)。它具有如下特點(diǎn):
�、僖话闶窃谝欢ㄍ恋胤秶鷥鹊�;
�、诰哂胁豢梢苿�(dòng)性;
�、劬哂幸欢ǖ膬r(jià)值和價(jià)格。物業(yè)的具體形式多種多樣，既可以是辦公大廈，也可以是公寓住宅和別墅，還可以是商場(chǎng)店鋪，還包括工廠(chǎng)的廠(chǎng)房、學(xué)校的教學(xué)樓、醫院的門(mén)診樓和各類(lèi)倉庫等。飯店也是一種物業(yè)，但由于已經(jīng)形成了專(zhuān)門(mén)的管理體系，所以有別于一般意義上的物業(yè)管理。
可以說(shuō)，人類(lèi)自擁有了建筑物起也就擁有了物業(yè)，對物業(yè)的一些基本管理活動(dòng)一也就隨之而起，但物業(yè)管理成為現代服務(wù)業(yè)的一個(gè)門(mén)類(lèi)則是社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展到一定程度和社會(huì )分工進(jìn)一步完善的產(chǎn)物。物業(yè)管理是指通過(guò)有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和規范的日常管理，保持并實(shí)現物業(yè)價(jià)值，滿(mǎn)足物業(yè)客戶(hù)需要的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與其它商品營(yíng)銷(xiāo)有許多共通之處，它必須根據物業(yè)的實(shí)際價(jià)值，包括工程造價(jià)、質(zhì)量水平、建筑風(fēng)格、使用目標以及區位地域因素，再考慮到國家政策和市場(chǎng)環(huán)境，對特定物業(yè)進(jìn)行正確的市場(chǎng)分析和品牌定位，選擇合適的銷(xiāo)售對象，采取相應的營(yíng)銷(xiāo)策略。
物業(yè)的日常管理，也即狹義的物業(yè)管理，它主要通過(guò)經(jīng)常性的維護保養、清潔和保安服務(wù)以及必要的社區公共關(guān)系活動(dòng)來(lái)實(shí)現的，其目的在于使業(yè)主獲得租金收益，使物業(yè)設施保持完好，為使用單位提供滿(mǎn)意的辦公、居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲等場(chǎng)所和使用條件。近幾十年來(lái)，我國的物業(yè)管理基本上是由各單位的行政部門(mén)或地方政府的房管部門(mén)來(lái)進(jìn)行的，并沒(méi)有形成現代服務(wù)業(yè)意義上的物業(yè)管理體系。
80年代后，改革開(kāi)放的大環(huán)境使國外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗得以在我國引進(jìn)和傳播。廣東、上海及北京等地房地產(chǎn)業(yè)的有識之士在學(xué)習國沙卜經(jīng)驗的同時(shí)，又結合國內的實(shí)際情況進(jìn)行了探索，正在嘗試建立具有中國特點(diǎn)的物業(yè)管理事業(yè)。從我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢看，專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理公司的出現具有重大意義。原各物業(yè)機構大而全、小而全的管理格局將逐漸被所有權與經(jīng)營(yíng)權的分離，配套服務(wù)諸如專(zhuān)項維修、清潔、保安等工作由相應的專(zhuān)業(yè)公司承擔的新格局所取代。根據西方國家的經(jīng)驗，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)主可以聘請專(zhuān)業(yè)公司，通過(guò)委托契約和必要的財務(wù)監督來(lái)實(shí)現自己的經(jīng)濟目標，以避免造成人力、物力、財力上的浪費，減少因專(zhuān)業(yè)管理經(jīng)驗欠缺所可能造成的損失。作為現代服務(wù)業(yè)的一個(gè)門(mén)類(lèi)，目前我國的物業(yè)管理事業(yè)尚處于探索初創(chuàng )階段。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟改革的推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)的規范發(fā)展，物業(yè)管理的`重要性將日益顯現出來(lái)，物業(yè)管理也將成為我國90年代具有較大影響和廣闊前景的新興行業(yè)。
二、物業(yè)管理的內容
隨著(zhù)時(shí)間的推移，建筑物由于使用和自然磨損等因素，如不及時(shí)進(jìn)行維修和加強管理，就會(huì )使建筑物的結構逐漸損耗，甚至過(guò)早損壞。如我國一些城市的住宅小區剛使用兩三年，就已面目全非，玻璃殘缺不全，陽(yáng)臺等房屋結構和外觀(guān)被隨意改變，樓道擠滿(mǎn)自行車(chē)和雜物，而小區原配套建設的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也改變了性質(zhì)，等等。這與缺乏正常的物業(yè)管理有著(zhù)直接的聯(lián)系。物業(yè)管理的內容，可以分為管理和服務(wù)兩個(gè)方面。
�、俟芾矸矫�，主要是掌握房地產(chǎn)的變動(dòng)和作用情況，使房屋及時(shí)得到修理，保持房屋功能;把房屋的數量、產(chǎn)權、建筑形式、完好程度、設備作用情況及時(shí)準確地記錄下來(lái)，隨時(shí)變更原始記錄。
�、诜⻊�(wù)方面，主要是充分滿(mǎn)足用戶(hù)要求，及時(shí)登門(mén)服務(wù)，如提前檢修上下管道、暖衛管道、換紗窗、檢修門(mén)窗等。另外，及時(shí)檢修鍋爐，保證供氣;及時(shí)檢修泵房、變電所，保證供水、供電;對于房屋、設備必須登記齊全，建立保管卡，向用戶(hù)點(diǎn)交清楚，明確保管責任。在日常工作中要注意宣傳適當使用房屋設備的常識，并注意設備變化情況。用戶(hù)遷入或遷出門(mén)寸，要進(jìn)行清點(diǎn)。物業(yè)管理總的來(lái)說(shuō)是服務(wù)性行業(yè)，其目標是為用戶(hù)提供完善的服務(wù)，服務(wù)內容還可以根據用戶(hù)的需求而加以調整。
具體的工作內容一般包括如下幾個(gè)方面:
1.注意房屋的經(jīng)常維修，提高物業(yè)的價(jià)值。應經(jīng)常維修管理和保養，使建筑物始終處于完好的使用狀態(tài)，包括建筑物外型不會(huì )因日久失修而殘破，影響觀(guān)感，杜絕一切人為的外型破壞，保持其完整;建筑物內部的水、電、暖、衛、氣更要運行暢通，不致使物業(yè)價(jià)值下降。
2.注意設備的正常運行，努力避免事故。物業(yè)管理應盡量方便用戶(hù)，使用戶(hù)不會(huì )因電梯中途停運、照明中途停電而煩惱。要求各項公用設施正常運行，避免因突然損壞而給用戶(hù)帶來(lái)不便。
3.注意資金的合理運用，切實(shí)做好收支平衡。特別是來(lái)自用戶(hù)的管理費收入，必須有效地分配在各項服務(wù)上，使每項支出均可以為用戶(hù)提供利益，杜絕資金浪費。另外應注意資金儲備，以應付突發(fā)事件所造成的損失。
4.注意環(huán)境保護。要代住戶(hù)搞好住宅區的清潔和綠化，防止一切對環(huán)境的破壞行為。禁止在小區千道上發(fā)展農貿集市，造成環(huán)境臟、亂、差，在休息時(shí)間杜絕各種噪音發(fā)生，以免影響住戶(hù)休息。
5.加強治安防范，保障住戶(hù)人身和財產(chǎn)安全�？梢酝ㄟ^(guò)建立專(zhuān)職的保安隊伍，輔之以不同建筑物內配備的各種有效保安器材或設施，來(lái)加強住宅區內的治安防范，保護住戶(hù)人身和財產(chǎn)安全。
三、物業(yè)管理的組織與經(jīng)營(yíng)策略
現代社會(huì )分工的專(zhuān)業(yè)化趨勢與發(fā)達國家的物業(yè)管理實(shí)踐告訴我們，成立專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司是現代物業(yè)管理的主要組織形式，而物業(yè)公司內部的多個(gè)部門(mén)又構成了其完整的內部結構，履行著(zhù)物業(yè)管理的各種職能。
1、辦公室:負責協(xié)調公司各部門(mén)的工作，并充當公司和業(yè)主聯(lián)系的橋梁。
2、發(fā)展經(jīng)營(yíng)部:策劃公司的服務(wù)和經(jīng)營(yíng)項目，制定公司的發(fā)展計劃，負責項目經(jīng)營(yíng)創(chuàng )收，增強公司的財力。
3、財務(wù)部:負責制定公司財務(wù)計劃，預算管理費等各項費用，制定合理的收費標準，監控資金收支、做到專(zhuān)款專(zhuān)用。做好公司財務(wù)報表，接受客戶(hù)的監督。
4、保安部:負責治安保衛，參與社會(huì )聯(lián)防，維護小區(大廈)正常的工作、生活秩序。
5、清潔綠化部:負責小區(大廈)的綠化，保證小區(大廈)環(huán)境清潔、美化。
6、工程部:負責維護小盡.(大廈)的登共設施，導證其止常運行開(kāi)展各種服務(wù)項目，為住戶(hù)排憂(yōu)解難。
物業(yè)管理工作，可以按照不同特點(diǎn)的物業(yè)而制定不同的經(jīng)營(yíng)策略：
1、住宅管理工作著(zhù)重為用戶(hù)提供舒適的生活環(huán)境，所以清潔、保安、設施維修及園藝、康樂(lè )設施的管理或服務(wù)較為重要。
2、辦公大樓管理應該著(zhù)重于水、電、冷熱氣、保安、清潔及維修，要求較高，故各項細節工作必須完善，以免影響用戶(hù)的正常使用。
3、對商場(chǎng)的物業(yè)管理，除一般服務(wù)外，必須保持商場(chǎng)的外觀(guān)及形象，以吸引消費者來(lái)購物、飲食、消遣，提高知名度，增加消費者的流量，但有關(guān)推廣及宣傳費用則不列入管理費支出項目。
4、工廠(chǎng)大廈主要是水、電的供應不受影響，保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。此外，貨物運輸必須流暢，大廈貨物起卸區的設立和管理都是大廈管理的重要方面。
5、停車(chē)場(chǎng)要方便車(chē)主，車(chē)場(chǎng)內應光線(xiàn)充足，通道暢通，有清楚而又足夠的指示信號，停車(chē)位易于識別。對收費系統的操作等也應給予重視。
四、物業(yè)管理費用的籌集和使用物業(yè)管理經(jīng)費的來(lái)源
主要有以下三個(gè)方面:
1、收取管理費。其標準根據各類(lèi)物業(yè)的不同特點(diǎn)和業(yè)主內外有別的原則而定。業(yè)主如逾期未交管理費，則加收滯納金。一般采用并鼓勵住戶(hù)提前預交，以保證管理工作的正常進(jìn)行。
2、收取水電管理費備用金。繳納辦法是根據低層、高層樓了和商場(chǎng)三種不同類(lèi)型一次付清，其標準應按當地水平而定。備用金是專(zhuān)款專(zhuān)月J，主要是對配套設施如供電、機電、電涕、消防等重要設備的更新和突發(fā)事故搶修時(shí)所設立的，搶修大型設備動(dòng)川備用金后可如數向業(yè)主攤分，以保證備用金的資金量。
3、屋村的其他收人，也稱(chēng)雜項收入。一般根據當地政府有關(guān)規定制定收費標準，在屋村范圍內收取停車(chē)費、單車(chē)、摩托車(chē)保管費、遲納金、裝修管理費、小商店租金等。隨著(zhù)屋村老化和物價(jià)指數的上漲，每?jì)赡赀m當調整一次管理費，以保證收支平衡，略有節余。管理費用于維修小區的各項費用開(kāi)支，主要用來(lái)支付小區的道路維修、園林綠化、清潔衛生、治安保衛、公共設施、機電設備的保養維修，并支付管理公司辦公室(占管理費收入的15%)和管理人員的工資、勞動(dòng)保險、工傷保險、員工福利、行政費用等。物業(yè)管理經(jīng)費的籌集和使用是當前尚處初創(chuàng )階段的行業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，一些高檔別墅區的物業(yè)管理費的收取問(wèn)題不大，但對普通類(lèi)住宅小區來(lái)說(shuō)確實(shí)是個(gè)問(wèn)題。因此，在進(jìn)行或組建對一般物業(yè)的一長(cháng)期管理時(shí)可以在物業(yè)建造初期就留出一部分，作為今后長(cháng)期管理的經(jīng)營(yíng)所需，以彌補長(cháng)期管理的經(jīng)費不足，達到管理部門(mén)或物業(yè)公司的收支平衡。
五、發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)值得注意的幾個(gè)問(wèn)題
1、樹(shù)立物業(yè)管理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念，即物業(yè)管理不能等建筑物落成投入使用后再開(kāi)始，而是應該超前地考慮市場(chǎng)的需求。在物業(yè)尚在設計階段，即對開(kāi)發(fā)、設計等提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議，反映用戶(hù)的要求，務(wù)求物業(yè)的設計更符合實(shí)際的應用和方便日后的管理工作。
2、及時(shí)做好有關(guān)物業(yè)管理的規章制度乃至立法工作。使用戶(hù)更好地享用物業(yè)內的設施和服務(wù)。新加坡等國的物業(yè)管理在某些方面己經(jīng)通過(guò)國家立法(住宅法)來(lái)保證，我國有條件的城市似也可通過(guò)類(lèi)似的試點(diǎn)工作，以推進(jìn)我國物業(yè)管理事業(yè)的規范化發(fā)展。
3、適當宣傳物業(yè)管理的重要性，以促進(jìn)我國物業(yè)業(yè)主和消費者的觀(guān)念。由于我國味期計劃經(jīng)濟體制一F復雜的產(chǎn)權關(guān)系和短視的消費觀(guān)念的影響，物業(yè)管理的意義并未普遍地為以政府為代表的業(yè)主和消費者所接受，隨著(zhù)我國全面市場(chǎng)經(jīng)濟改革的推進(jìn)，國有資產(chǎn)產(chǎn)權歸屬的清晰化，將有助于物業(yè)管理工作的推進(jìn)，物業(yè)管理企業(yè)更應該積極地通過(guò)多形式的傳媒適當地宣傳本行業(yè)的重要意義。
4、加強從業(yè)人員的隊伍建設，做好從業(yè)人員的培訓工作，盡快建立并形成一支具有較高職業(yè)道德和管理水平的從業(yè)隊伍。
物業(yè)管理論文14
【摘要】社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的日趨完善和快速發(fā)展，推動(dòng)著(zhù)國有科研院所不斷深入改革。傳統的后勤管理方式已嚴重制約物業(yè)管理的效益，并影響著(zhù)國有科研院所的整體創(chuàng )新和持續發(fā)展。本文簡(jiǎn)要介紹了目前國有科研院所在物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，從能力重構的角度，提出若干解決思路，意在為科研院所的物業(yè)管理提供一定的借鑒作用。
【關(guān)鍵詞】國有科研院所；物業(yè)管理；能力重構；解決思路
一、物業(yè)管理概述
物業(yè)管理在20世紀50年代進(jìn)入香港，伴隨著(zhù)中國的改革開(kāi)放，各沿海城市政府打破了傳統的管理方法，出臺了一系列關(guān)于土地使用的優(yōu)惠政策，吸引了一批海外人士來(lái)中國居住和投資，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。因為海外人士生活方式的不同，對居住條件提出了更高的要求，傳統的房屋管理體制已遠遠不能滿(mǎn)足他們的需求，于是內地第一家物業(yè)管理公司于1981年3月在深圳成立。中國的物業(yè)管理經(jīng)過(guò)近四十年的發(fā)展，已由一個(gè)傳統初級管理行業(yè)發(fā)展到具有現代化、智能化管理特征的行業(yè)。
二、國有科研院所物業(yè)管理存在的問(wèn)題
由于國有科研院所物業(yè)管理大部分是從計劃經(jīng)濟時(shí)期的后勤房管工作延續下來(lái)的，國有科研院所物業(yè)管理與當前物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展仍存在著(zhù)一定差距。受傳統體制的影響，很多物業(yè)管理部門(mén)沒(méi)有獨立自主權和決策權，后勤房管式的物業(yè)管理也無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)需要，嚴重制約了科研院所管理的整體市場(chǎng)效益。首先，物業(yè)管理模式落后，沒(méi)能順應市場(chǎng)發(fā)展形勢。國有科研院所物業(yè)管理部門(mén)名義上是獨立核算，但是物業(yè)管理部門(mén)的人員、資金、組織設計、流程架構等都由國有科研院所內的上級部門(mén)控制，物業(yè)管理部門(mén)主要是對上級負責，而不是對顧客負責、對市場(chǎng)負責，于是便不可避免地造成物業(yè)管理在國有科研院所內的封閉性和福利性其次，物業(yè)管理效益低，創(chuàng )收途徑極為有限。隨著(zhù)國有企業(yè)房產(chǎn)改革的深入，許多國有企業(yè)將自有住宅出售或出租給外部企業(yè)，但對于如何正常收繳物業(yè)管理費卻沒(méi)能形成規范和制度，導致出租易收租難，回收的費用不夠維持部門(mén)日常運作，經(jīng)費主要還是靠上級財政撥款。另外，國有科研院所承擔了辦社會(huì )職能，經(jīng)營(yíng)成本相較非國有企業(yè)要高，如果不剝離企業(yè)辦社會(huì )職能，國有科研院所的競爭力無(wú)疑會(huì )下降，甚至可能被市場(chǎng)淘汰而結束企業(yè)生命。最后，物業(yè)管理部門(mén)員工整體素質(zhì)不高。由于長(cháng)期受計劃經(jīng)濟時(shí)期物業(yè)管理機制的影響，國有科研院所物業(yè)管理部門(mén)大多都是后勤服務(wù)轉崗人員組成的群體，部門(mén)職工由上級分配或老弱安置。由于沒(méi)有下崗的威脅，缺乏學(xué)習和上進(jìn)的動(dòng)力，因此，盡管職工隊伍龐大，但管理水平和工作效率卻非常低，人浮于事的現象很普遍。
三、解決科研院所物業(yè)管理問(wèn)題的思路
在現代市場(chǎng)經(jīng)濟體制下，如何處理好物業(yè)管理與科研院所轉型發(fā)展之間的關(guān)系，如何改變計劃經(jīng)濟體制遺留下來(lái)的后勤體制的被動(dòng)狀態(tài)，在深化體制改革過(guò)程中促進(jìn)物業(yè)管理的成功轉型，已成為國有科研院所面對的挑戰性課題。住房制度改革和國企改革的實(shí)施，開(kāi)始出現了國有企業(yè)的轉型，這一時(shí)期的科研機構的所有制變化，給物業(yè)管理指出了發(fā)展的方向：通過(guò)能力重構，成立自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理公司。動(dòng)態(tài)能力（Teece，1997）的重構，是指重構企業(yè)內外資源從而在變化多端的外部環(huán)境中不斷尋求和利用機會(huì )的能力，本文將從組織管理機制、人力資源、組織流程及架構、組織文化四個(gè)方面提出物業(yè)管理的解決思路。
�。�1）組織管理機制重構。通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)化運作，找到適合自己的經(jīng)營(yíng)模式，提升物業(yè)服務(wù)競爭能力，增強物業(yè)服務(wù)抵抗市場(chǎng)風(fēng)險的能力，實(shí)現物業(yè)管理服務(wù)可持續發(fā)展，實(shí)現物業(yè)管理服務(wù)的差異化、多元化經(jīng)營(yíng)，提升盈利能力。為改變科研院所物業(yè)管理資本運作手段單一，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率低的不利局勢，可采取托管、劃轉、租賃、合作等多種方式，對科研院所物業(yè)管理現有從事的資產(chǎn)實(shí)施整合，重構物業(yè)組織管理機制。為盤(pán)活物業(yè)管理資金，可開(kāi)展并加強與各類(lèi)銀行的合作，推進(jìn)融資工作，擴大融資規模。通過(guò)建立組織學(xué)習機制，開(kāi)展“三個(gè)轉變”學(xué)習及各類(lèi)業(yè)務(wù)學(xué)習，規范管理流程，提升部門(mén)員工的管理水平和服務(wù)技能。建設市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)與管理團隊，培養專(zhuān)業(yè)人才。加大運行成本控制與核算，規范運行保障的各項操作規程，及時(shí)、準確開(kāi)展各項物業(yè)維修服務(wù)，從單純的提供服務(wù)轉變?yōu)槎嘣姆⻊?wù)創(chuàng )收，增加創(chuàng )收途徑。
�。�2）人力資源體系重構。完善內部創(chuàng )新機制，建立創(chuàng )新培育機制，鼓勵物業(yè)管理人員內部創(chuàng )新，并通過(guò)引入外部?jì)?yōu)秀管理人才，為科研院所物業(yè)管理增添新鮮血液，指導創(chuàng )新。優(yōu)化內部激勵機制，借鑒林暉（20xx）的觀(guān)點(diǎn)，科研院所物業(yè)管理可以在人才管理上進(jìn)行差異化激勵，通過(guò)性別、年齡和文化等的差異，做針對性的激勵。優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)化人才是企業(yè)發(fā)展的保障，建立一套具有市場(chǎng)競爭力并符合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況的人力資源體系是重中之重。在人才培養方面，一是加強產(chǎn)學(xué)研合作，與高等院校建立“產(chǎn)學(xué)研交流基地”，為持續發(fā)展儲存后備人才；二是選派企業(yè)領(lǐng)導參加高層管理培訓與企業(yè)論壇，選派中層管理人員和業(yè)務(wù)骨干進(jìn)行系統性專(zhuān)業(yè)知識培訓與考核，提高業(yè)務(wù)知識水平；三是制定物業(yè)管理職業(yè)資格考試計劃，鼓勵物業(yè)管理人員參加職業(yè)資格考試，提升物業(yè)管理入職門(mén)檻。
�。�3）組織架構及流程重構。組織架構及流程的重構也是解決物業(yè)管理模式落后的關(guān)鍵�；谵D型后的戰略部署要求，科研院所需要在原有的`基礎上對組織機構設置、崗位職責等進(jìn)行改革，需合理有效地設置組織職能部門(mén)，科學(xué)地利用組織流程降低物業(yè)服務(wù)成本�？蒲性核飿I(yè)管理職能部門(mén)的設置應以精干、高效為宜，可減少管理層級，推行扁平化管理。其一是對不符合主業(yè)發(fā)展方向和總體發(fā)展戰略要求的下級企業(yè)實(shí)施撤銷(xiāo)和合并重組；其二是采取流程梳理與優(yōu)化，對于資源浪費嚴重的、關(guān)鍵環(huán)節重疊的、進(jìn)度嚴重滯緩的流程進(jìn)行刪減與增效，將業(yè)務(wù)流程的審批控制在24小時(shí)以?xún)取?/p>
�。�4）組織文化按需重構。文化是企業(yè)長(cháng)期形成的共同理想、價(jià)值觀(guān)念和行為準則，它對企業(yè)員工的成長(cháng)起著(zhù)積極的引導作用，優(yōu)秀的企業(yè)文化是企業(yè)吸引、留住人才的重要因素，只有將核心價(jià)值觀(guān)浸透到企業(yè)每個(gè)員工的頭腦中，才能使員工產(chǎn)生認同感和歸屬感，才能使員工將企業(yè)的發(fā)展與個(gè)人的發(fā)展有機結合，為企業(yè)發(fā)揮最大潛能。IBM、麥當勞、華為等世界知名企業(yè)都創(chuàng )辦了自己的企業(yè)大學(xué)，這種“企業(yè)大學(xué)”有自己的培訓計劃，會(huì )定期聘請公司內部或外部具有較高管理水平和技術(shù)水平的專(zhuān)家進(jìn)行授課，在定期的授課過(guò)程中，不斷構建的企業(yè)文化、不斷輸送企業(yè)文化，不僅改變培訓者知識、能力和態(tài)度，同時(shí)也很好地融合了不同文化背景、不同教育水平的員工，以此建立共同的企業(yè)文化、共同的企業(yè)理想與共同的奮斗目標，極大程度提高了企業(yè)的整體合力。
四、結束語(yǔ)
通過(guò)以上分析可以看到，國有科研院所物業(yè)管理在復雜的外部環(huán)境下，應借助企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的重構，伺機把握市場(chǎng)發(fā)展的方向和需求，形成適合企業(yè)自身特點(diǎn)的發(fā)展路徑和管理方式，以此取得成功轉型，獲取長(cháng)期競爭優(yōu)勢和可持續發(fā)展。
參考文獻：
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[3]TeeceD,PisanoGandShuenA,DynamicCapabilitiesandStrategicManagement[J],StrategicManagement,Journal,1997,p:509-530.
物業(yè)管理論文15
物業(yè)管理是隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟興起的新興行業(yè)，它作為人們以市場(chǎng)化、企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化方式解決房地產(chǎn)后續管理的主要手段，越來(lái)越凸現其重要性。如今，物業(yè)管理已經(jīng)成為人們在買(mǎi)房置業(yè)過(guò)程中最關(guān)心的因素。
隨著(zhù)人們生活水平的提高，享受物業(yè)服務(wù)的意識已經(jīng)越來(lái)越強。物業(yè)管理是一種不同于其他任何一種服務(wù)類(lèi)型的服務(wù)。不同有三，其一就是服務(wù)和管理合二為一；其二，服務(wù)對象非常廣泛，服務(wù)內容不斷豐富；其三，服務(wù)標準千差萬(wàn)別，具有自生性。
一、服務(wù)和管理合二為一
沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)像物業(yè)管理這樣把管理和服務(wù)結合得這樣緊。沒(méi)有好的服務(wù)的物業(yè)管理也不成為物業(yè)管理。近來(lái)，不斷有樓市糾紛見(jiàn)于各種媒體上，糾紛的核心是物業(yè)服務(wù)和收費問(wèn)題。對業(yè)主來(lái)說(shuō)，交了費就要享受個(gè)性化的服務(wù)，物業(yè)公司應該滿(mǎn)足我的要求，對物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，繳納的物業(yè)管理費必須和服務(wù)水平相匹配，住戶(hù)對服務(wù)的需要也千差萬(wàn)別，歸結起來(lái)物業(yè)本意是管理，實(shí)際是服務(wù)。兩者是合二為一的關(guān)系。北京市小區辦公室主任劉志宇說(shuō)過(guò)，物業(yè)公司在日常生活中對業(yè)主的作用到底是什么？很簡(jiǎn)單，就是公共服務(wù)，同時(shí)，重要職責就是管理，由此可見(jiàn)，物業(yè)公司就必須把服務(wù)作為管理的重要內容，同時(shí)把管理作為有效手段。
二、服務(wù)對象非常廣泛，服務(wù)內容不斷豐富
物業(yè)管理是有形管理無(wú)形服務(wù)。有形管理可以定價(jià)，比如說(shuō)對大中維修項目，只要做好投標招標工作，雙方不會(huì )發(fā)生太大爭議。無(wú)形服務(wù)不能定價(jià)，比如說(shuō)電梯司機熱情服務(wù)和冷面對人的差別。業(yè)主所要得到的是有人來(lái)看電梯，只為電梯的運行付出費用，對于不同的服務(wù)，并沒(méi)有想到它的價(jià)格區分問(wèn)題。(在美國，服務(wù)是單收費。)對于物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，根據物業(yè)收費情況，也很難對服務(wù)水平給出合理的定位。這緣于物業(yè)管理是有形管理和無(wú)形服務(wù)的統一。
物業(yè)管理的對象不僅是客觀(guān)存在的房產(chǎn)，還有業(yè)主。業(yè)主是活生生的個(gè)體，也就具有了差別性。張三喜歡你每天早上打掃衛生，李四則喜歡你夜里悄悄打掃；又如電梯里不讓運自行車(chē)的問(wèn)題，現在騎自行車(chē)的人不少，你總不能讓人家爬上去吧？可是你要運了自行車(chē)，占用轎廂的空間，其他的業(yè)主就有意見(jiàn)，趕上高峰期，矛盾就會(huì )產(chǎn)生。與此同時(shí)，普遍形成的收費難現象，也會(huì )進(jìn)一步加劇物業(yè)公司收支平衡的難度。個(gè)性化服務(wù)需求愈來(lái)愈強烈，為了滿(mǎn)足這些要求，物業(yè)公司必須對部分服務(wù)項目加大投入從而提高服務(wù)水平，但是公共的投入有時(shí)卻會(huì )使一部分人不履行交費義務(wù)。供暖問(wèn)題，就是一個(gè)眾人皆知的問(wèn)題。
其實(shí)，服務(wù)對象的.廣泛性在造成困難時(shí)也帶來(lái)機遇。物業(yè)管理公司的綜合實(shí)力很大一部分體現在這一方面。在我們物業(yè)管理的實(shí)踐中，針對同樣的事情，不同的處理方式也會(huì )有不同的效果。所以，服務(wù)水平和管理水平是分不開(kāi)的。物業(yè)內部管理水平上去了，服務(wù)水平也自然提高了。管理是前提，服務(wù)是目標。兩者缺一不可。
三、服務(wù)標準千差萬(wàn)別，具有自生性
政府規定統一的服務(wù)標準，對于一些新小區可能就好落實(shí)，對于一些老小區就力不從心了。開(kāi)發(fā)商售房時(shí)的過(guò)多承諾，導致業(yè)主入住后與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾重重。物業(yè)管理只有充分市場(chǎng)化，才能適應千差萬(wàn)別的住戶(hù)需求。實(shí)際上，有很多小區服務(wù)標準和收費標準一樣，具有自生性：是由住戶(hù)產(chǎn)生了需求，然后經(jīng)過(guò)與相關(guān)方交涉，才完成一些項目的立項。政府應該給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)更大的自主權和自治權，通過(guò)雙方協(xié)商一個(gè)合理的標準。
相對于私人空間的擴大來(lái)言，介于私人空間和公共空間之間的小區空間，應該按照自生性的原則，充分發(fā)揮各小區物業(yè)管理要素的積極性和創(chuàng )造性�？梢�(jiàn)，物業(yè)管理是有形管理無(wú)形服務(wù)。對于有形管理，可以量化小區常規性的工作，應當有個(gè)確切的標準。對于無(wú)形的服務(wù)，則應該市場(chǎng)化、多樣化。
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