房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告
房地產(chǎn)估價(jià)報告是指專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據特定的估價(jià)目的，遵循公認的估價(jià)原則，按照嚴謹的估價(jià)程序，運用科學(xué)的估價(jià)方法，在對影響估價(jià)對象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎上，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的總結性文本。下面是由應屆畢業(yè)生網(wǎng)整理的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告。
房地產(chǎn)評估報告范例
一、房屋產(chǎn)權人(單位)：×××
二、估價(jià)目的：拆遷補償價(jià)格評估
三、估價(jià)日期：20xx年四月八日到20xx年四月十五日
四、估價(jià)時(shí)間：20xx年四月十五日(趨于拆遷日)
五、估價(jià)依據
1.中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》
2.中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》;
3.評估委托書(shū)：
4估價(jià)評估人員勘察了解的情況;
5.房屋所有權證(新北全字00311100號);
6.國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉市城市拆遷賠償標準》。
六、估價(jià)原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開(kāi)原則的前提下，結合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則。
七、估價(jià)方法：根據估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本報告采用市場(chǎng)比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估，至于部分無(wú)證構筑物、墻體及其占用的土地已包含在內，未單列其價(jià)值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉市人民政府有關(guān)拆遷條例的補償指導價(jià)，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價(jià)中予以考慮完全。本報告主要根據中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的精神進(jìn)行評估。
八、估價(jià)結果
本評估以掌握的有關(guān)標的物的信息資料為依據，根據估價(jià)的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認真分析資料的基礎上，經(jīng)過(guò)周密的測算，并結合評估目的和評估經(jīng)驗，經(jīng)計算拆遷評估對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補償價(jià)格為：
人民幣小寫(xiě)：206247元
大寫(xiě)：貳拾萬(wàn)陸仟貳佰肆拾柒元
九、評估價(jià)格有效期
本報告評估時(shí)效為半年，自20xx年四月十五日起生效。隨著(zhù)時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場(chǎng)價(jià)值將發(fā)生相應的變化，評估結果也需做相應調整。
十、評估價(jià)格應用范圍
該評估報告結果僅供拆遷部門(mén)補償時(shí)參考，不做其它用途。
十一、估價(jià)的假設和限制條件
1.估價(jià)假設條件
我們評估的價(jià)值是現時(shí)價(jià)，及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對拆遷評估對象進(jìn)行補償的參考價(jià)格，假設：
(1)有自愿銷(xiāo)售的賣(mài)主和自愿購買(mǎi)的買(mǎi)主;
(2)該物業(yè)可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉讓;
(3)有一個(gè)適當的期間完成交易，可以通盤(pán)考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià);
(4)不考慮特殊買(mǎi)家的額外出價(jià)。
2.限制條件
(1)對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。
(2)本報告中的拆遷補償價(jià)，是指估價(jià)結果專(zhuān)供拆遷人與補拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補償價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià)，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償價(jià)格。
(3)未經(jīng)評估單位書(shū)面同意，本報告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有。
十二、特別聲明
1.本評估報告中的分析、意見(jiàn)和結論是人們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結論，但受本估價(jià)報告中已說(shuō)明的假設和限制條件的限制。
2.我們與本估價(jià)報告中的估價(jià)對象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
3.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結論，撰寫(xiě)本估價(jià)報告。
4.我們已對本估價(jià)報告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對標的物現場(chǎng)勘察的客觀(guān)性、真實(shí)性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限于標的物的外觀(guān)和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔對評估標的物建筑結構質(zhì)量進(jìn)行調查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責任。
5.沒(méi)有人對本估價(jià)報告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助。
估價(jià)分析說(shuō)明部分
一、估價(jià)物概況
本報告評估的標的物為一座位于新鄉市勝利路XX號的房地產(chǎn)，房屋所有權屬于XXX，該人持有新鄉市人民政府頒發(fā)的房屋所有權證(新房權證字XXXXX號)，評估的具體范圍為房屋所有權證所載的建筑物及部分與之配套的構筑物及占用范圍內的土地。
2.位置座落及環(huán)境狀況
評估標的物座落于新鄉市勝利路XX號(XX號與XX交叉口)，該房屋南臨XXX、北臨XX商業(yè)鋪面，門(mén)前為我市主干道勝利路，屬新鄉市二級區段(按原劃分區域標準)該建筑后面(即東側)為住宅房，監衛河河道。評估房地產(chǎn)屬于正在出租的營(yíng)業(yè)性用房，地處新鄉市市級商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場(chǎng)所。
3.建筑物基本狀況描述
評估標的物為一幢二層磚混結構建筑物。建筑時(shí)間為1981年，目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開(kāi)玻璃彈簧門(mén)，一層地面鋪設花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營(yíng)方便設方格木棚，門(mén)框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開(kāi)門(mén)。二層目前為商業(yè)經(jīng)營(yíng)人的住所、屬于出租，地面鋪設普通地板磚，內墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開(kāi)，予制過(guò)梁，現澆頂，二層設室外樓梯，由于該建筑物曾改造過(guò)，為經(jīng)營(yíng)和使用方便，樓梯靠南及二層東墻已經(jīng)全封閉(含頂層臨時(shí))經(jīng)評估人的現場(chǎng)勘測及調查了解，評估房產(chǎn)北墻長(cháng)為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積(產(chǎn)權證)為78.90平方米于該幢建筑物經(jīng)過(guò)二次裝修使用及維護情況較好，根據新鄉市人民政府《房屋拆遷補償標準》之規定，房屋成新率為九成新。
二、估價(jià)程序
1.專(zhuān)業(yè)人員組織評估小組，擬定評估工作方案。
2.核定與估價(jià)對象有關(guān)的圖紙、資料等有關(guān)文件。
3.對評估標的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結構等進(jìn)行勘察。
4.評估測算，撰寫(xiě)提交評估報告。
三、評估方法的選擇
因目前市場(chǎng)上同類(lèi)型房地產(chǎn)交易安全較多，選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評估較好。又因為該營(yíng)業(yè)房目前為出租收益房屋，所以又可以采用還原法進(jìn)行評估，最后將上述兩種方法的估價(jià)結果加以權重并計算，便得出拆遷標的物的價(jià)格。
四、評估測算過(guò)程
(一)市場(chǎng)比較法
1.市場(chǎng)比較法公式：市場(chǎng)比較法是指在求取估價(jià)對象，房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)現交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的既知價(jià)格，修正得以估價(jià)對象房地產(chǎn)最可能實(shí)現的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法，其基本公式為：
待估房地產(chǎn)價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×交易日期修正×區域因素修正×個(gè)別因素修正
2.選擇可比案例
經(jīng)篩選，確定以A、B、C、D四個(gè)交易為可比案例。
案例
項目位置及所處區域類(lèi)別用途建筑結構所在層次交易時(shí)間售價(jià)
(元/平方米)
A平原路及勞動(dòng)路交叉口營(yíng)業(yè)磚混六層1-2/62000.43250
B勝利路與姜莊街交叉口營(yíng)業(yè)磚混六層1/61999.83100
C人民路東段營(yíng)業(yè)磚混六層1/62000.42900
D新鄉市舊城區東關(guān)大街營(yíng)業(yè)磚混六層1/62000.82600
3. 估價(jià)計算
(1)交易情況修正
可比實(shí)例A、C、D的交易價(jià)格均屬產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司售價(jià)，價(jià)格較正常，可比實(shí)例B為非正常交易，應作適當修正，設估價(jià)對象的交易價(jià)格指數為100，得出可比實(shí)例A、C、D的交易價(jià)格指數為100，B的交易價(jià)格指數為95。
(2)交易日期修正
實(shí)例A、C、D的交易日期均為2000年，實(shí)例B的交易日期為1999年，由于近一年來(lái)2000-2001年房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)售市場(chǎng)基本無(wú)變化，無(wú)需進(jìn)行交易日期修正，設估價(jià)對象交易日期修正指導為100，則A、C、D交易日期修正指數為100，由于實(shí)例B發(fā)生交易時(shí)間較早，其交易日期修正指數為98。
(3)區域因素修正
因可比實(shí)例相對于估價(jià)對象在外部環(huán)境方面有所差別，如：地段、交通通達程度、繁華程度、居民區，周?chē)h(huán)境等因素各不相同，應將其修正。經(jīng)比較分析，可比實(shí)例A位于勞動(dòng)路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評估對象稍強，周?chē)h(huán)境較適合經(jīng)營(yíng)，道路通達程度較好�？杀葘�(shí)例B位于勝利路與姜莊交叉口，地段和繁華程度比評估對象較優(yōu)，但交通通達程度不如評估對象，周?chē)h(huán)境和評估對象相似�？杀葘�(shí)例C位于人民路東段，地段和繁華程度不如評估對象，但交通通達，可比實(shí)例D位于原新鄉市舊城區東關(guān)街，地段、繁華程度和交通通達程度不如評估對象，所處居民區這一因素比估價(jià)對象較優(yōu)，設估價(jià)對象所在地段區域因素修正指數為100，通過(guò)列下表分析，得出可比實(shí)例A為105、B為106、C為97、D為89.5。
區域因素修正表
區域因素權數估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D
地段0.1100110110110110
交通通達程度0.21001109510085
繁華程度0.41001051109085
居民區0.1100100110110115
周?chē)h(huán)境0.21001051059580
小計11021051069789.50
<4>個(gè)別因素
因構成房地產(chǎn)本身的使用功能，質(zhì)量好壞等因素方面的差異所產(chǎn)生的價(jià)格差別，如臨街狀態(tài)、建筑結構、裝飾裝修，使用性質(zhì)、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價(jià)格。經(jīng)比較分析，A、B、C、D都為未經(jīng)裝修的新建房屋，其結構都比估價(jià)對象優(yōu)，使用性質(zhì)都是營(yíng)業(yè)出租，面積及形狀都比估價(jià)對象好。設估價(jià)對象的個(gè)別因素修正指數為100，通過(guò)列下表可得出A、B、C、D的個(gè)別修正因素指數分別為118、115、110、109。
個(gè)別因素修正系數表
個(gè)別因素權重估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D
建筑結構0.3100140140140140
裝飾裝修0.210095959595
使用性質(zhì)0.2100100100100100
臨街狀態(tài)0.21001201109085
面積形狀0.1100130120110110
小計1100118115110109
<5>比準價(jià)格計算
根據市場(chǎng)比較法計算公式，比準價(jià)格計算如下表：
項目交易價(jià)格交易情況修正交易日期修正區域因素修正個(gè)別因素修正比準價(jià)格
(元/平方)
A3250100/100100/100100/105100/1182623
B3100100/95100/98100/106100/1152731
C2900100/100100/100100/97100/1102718
D2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由于以上四個(gè)比準價(jià)格較接近，求其算術(shù)平均值即為對象價(jià)格：
2632+2732+3718+2655
估價(jià)對象單價(jià)=———————————=2682元/平方米
4
估價(jià)對象價(jià)格=2682×78.9=211609
<二>收益還原法
1.收益還原法(稱(chēng)收益法)是一種運用恰當的還原利率，將未來(lái)的純收益折算為現值的估價(jià)方法，其基本公式為：
V=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：V為房地產(chǎn)價(jià)格
r為還原利率
n為未來(lái)可取得收益的年限
運用此方法評估時(shí)，其純收益和還原利率的確定十分關(guān)鍵，在確定純收益時(shí)，我們既考慮物業(yè)的實(shí)際，更考慮物業(yè)的客觀(guān)收益，即排除實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。
2.資料的收集及參數的選擇
通過(guò)調查，分析收集有關(guān)資料如下：
(1) 按照新鄉市不同區段房屋租賃狀況，測算房屋租金水平，確定房地產(chǎn)總租金2300元。
(2) 房地產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅教育費附加)取提總收入的17.5%。
(3) 修繕費按房屋現值的3%。
(4) 年折舊費按房屋重置價(jià)的1.5%計算。
(5) 保險費為房屋現值的3‰。
(6) 管理費按年租金的3%計算。
3.計算總收益=12×2300元/月=27600元
4.計算總費用
(1) 房地產(chǎn)稅
房地產(chǎn)稅=56400×17.5%=4830元
(2)管理費：
管理費=56400×3%=828元
(3)修繕費：
房屋折舊費=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋現值=830×78.9-20628=44859元
修繕費=44859×2%=897元
(4)折舊費:
折舊費=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保險費:
保險費=44859×3%=134元
(6) 總費用:
總費用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年純收益
年純收益(a)=年總收益-年總費用=27600-7671=19929元
6. 確定房地產(chǎn)的綜合還原利率
還原利率的確定我們采用安全利率加風(fēng)險調整值的辦法確定.根據中國人民銀行近期發(fā)布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影響評估對象的各種社會(huì )經(jīng)濟因素確定低風(fēng)險下的土地風(fēng)險調整系數為7%，房屋風(fēng)險調整系數為8%，利用公式：
風(fēng)險調整系數=Xγ1+Yγ2
其中X為土地價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中的比重，Y為房產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中的比重。
風(fēng)險調整系數=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+風(fēng)險調整系數=1.89%+7.4%=9.29%
7. 計算房地產(chǎn)價(jià)格
選用計算公式
a 1
V=— × [ 1 — ———— ]
r (1+r)n
n為房屋使用年限，該拆遷評估房屋為磚混結構，非生產(chǎn)用房按規定經(jīng)濟耐用年限為50年，該房屋建于1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=50-21=29。將上述有關(guān)參數代入公式可得：
119 1
V=——— × [ 1 — —————— ]=198204
9.29% (1+9.29%)29
(三)通過(guò)以上兩種估價(jià)方法的不同運用，用市場(chǎng)比較法評估得出的房地產(chǎn)價(jià)值為211609元，用收益還原法評估得出的房地產(chǎn)價(jià)值為198204元。根據房地產(chǎn)估價(jià)規范的要求，取市場(chǎng)比較法估價(jià)結果權重值為0.6，取收益還原法評估結果權重值為0.4，綜合得出評估房地產(chǎn)價(jià)值為：
211609×0.6+198204×0.4=206247
XXX
X年X月X日
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