項目貸款調查報告

　　關(guān)于擬向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)放抵押貸款___萬(wàn)元的請示

　　聯(lián)社(行)：

　　日前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向我社(行)提出書(shū)面申請：以該公司自有(或他有)的位于市區路號的土地使用權(或房產(chǎn))作抵押，向我社(行)借款__萬(wàn)元，期限年。通過(guò)我社(行)信貸人員詳細調查和實(shí)地考察，現就有關(guān)情況報告如下：

　　一、公司基本情況

　　[借款公司概況]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于年月日成立，營(yíng)業(yè)執照號：______，組織機構代碼證：____，稅務(wù)登記證：_______，注冊資金__萬(wàn)元（其中具體出資），公司地址位于市路號，法定代表人：____，企業(yè)類(lèi)型：有限責任公司，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商品房銷(xiāo)售。貸款卡號為_(kāi)_____。

　　[法定代表人情況]介紹法定代表人的工作簡(jiǎn)歷,所經(jīng)歷重大事項應有所提級(如_____，男(女)，19__年出生，__學(xué)歷，工程師。系市建筑有限公司股東、董事會(huì )成員。19__年至今，一直承包該公司第五工程處并擔任處長(cháng)，__年至__年_月任該公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理職務(wù)，__年__月，_____辭去公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理職務(wù)，組織成立了市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，占有股份__%。)

　　[資產(chǎn)及財務(wù)狀況]市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總資產(chǎn)__萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)__萬(wàn)元（具體包括如辦公用房__萬(wàn)元、機器設備__萬(wàn)元），流動(dòng)資產(chǎn)__萬(wàn)元，其中應收賬款__萬(wàn)元（具體包括），貨幣資金__萬(wàn)元（銀行存款__萬(wàn)元、現金__萬(wàn)元）、預付帳款__萬(wàn)元（具體包括）、存貨__萬(wàn)元（具體包括）；總負債__萬(wàn)元，其中應付賬款__萬(wàn)元（具體包括），預收帳款__萬(wàn)元（具體包括），應付福利__萬(wàn)元，資產(chǎn)負債率為_(kāi)_%。所有者權益中實(shí)收資本為_(kāi)_萬(wàn)元（具體包括），盈余公積__萬(wàn)元，未分配利潤__萬(wàn)元,所有者權益合計__萬(wàn)元。

　　二、借款用途目前，該公司正準備開(kāi)發(fā)位于區路號的房產(chǎn)項目“花園”，總投入預計為_(kāi)_萬(wàn)元，在辦理預售許可證前，即主體竣工前，該項目需投資__萬(wàn)元（不包括購土地款），其中土建成本需用資金為_(kāi)_萬(wàn)元（__平米__元/平米；），前期報建費用為_(kāi)_萬(wàn)元（主要費用城市建設配套費），項目前期規劃、地勘、設計及臨設、水電等費用約__萬(wàn)元。辦理預售許可證后，可以用房屋預售款作為后期資金來(lái)源。該公司現自有資金__萬(wàn)元，市國土局歸還欠款__萬(wàn)元，資金缺口__萬(wàn)元，擬用位于區路號的國有土地使用權(或房產(chǎn))作抵押，向我社(行)申請貸款___萬(wàn)元。

　　三、開(kāi)發(fā)項目的基本情況

　　1、立項情況“花園”的工程規劃許可證已辦好，現正在辦理施工許可證，預計月中旬前可辦理完畢，月下旬即可動(dòng)工�！盎▓@”項目是通過(guò)出讓的方式取得的土地使用權，開(kāi)發(fā)總面積為_(kāi)_平方米。

　　2、項目開(kāi)發(fā)計劃

　�。�1）、周期“花園”項目為_(kāi)_層，屬于磚混結構，平面屋頂，建設周期相對較短，全面竣工預計為_(kāi)個(gè)月，根據公司現在報建的進(jìn)度，預計“花園”于年月下旬開(kāi)工。

　�。�2）資金的籌集情況項目總投入為（包括購買(mǎi)土地款）__萬(wàn)元公司可用作前期開(kāi)發(fā)的資金__萬(wàn)元銀行借款__萬(wàn)元前期優(yōu)售部分住房收入__萬(wàn)元土地款__萬(wàn)元（注：已付清）

　�。�3）、房屋銷(xiāo)售規劃該公司擬采取低開(kāi)高走的價(jià)格策略，售樓部提前投入使用，便于積累客房資源，試探市場(chǎng)信息，為銷(xiāo)售決策準備及時(shí)客觀(guān)的依據。目前，銷(xiāo)售人員已經(jīng)全部到位，并且培訓已經(jīng)完成�！盎▓@”售樓部正在進(jìn)行裝修，可在月中旬前投入使用。因為“花園”項目定位為經(jīng)濟適用住房，市場(chǎng)需求量相對較大，從市場(chǎng)來(lái)看，主要的風(fēng)險在于利潤最大化和快銷(xiāo)（最大的現金流）之間的矛盾。因此，該公司從前期的各項籌備工作均是圍繞二者兼顧來(lái)開(kāi)展的。近期，通過(guò)廣告宣傳，在該公司接受咨詢(xún)的客戶(hù)已近__戶(hù)，預定已達__套住房。從客戶(hù)反饋的意見(jiàn)來(lái)看，該項目預計能夠實(shí)現暢銷(xiāo)、快銷(xiāo)；同時(shí)，擬通過(guò)銷(xiāo)售控制、戶(hù)型組會(huì )、價(jià)格體系、現場(chǎng)包裝等多種技術(shù)運用，盡可能實(shí)現盈利和開(kāi)發(fā)周期的最佳結合。銷(xiāo)售預計：項目的主體封頂時(shí)間（辦理預售許可證可以正式對外銷(xiāo)售）為市場(chǎng)旺季，加上春節旺季，能夠自然地與工程進(jìn)度相結合，因此，發(fā)生商品房滯銷(xiāo)和積壓的可能性較小。預計銷(xiāo)售周期如下：月份銷(xiāo)售率（%）

　　3、項目效益分析

　�。�1）總投入_萬(wàn)元費用名稱(chēng)費用說(shuō)明土地__萬(wàn)元報建費用__萬(wàn)元土建費用__萬(wàn)元以__元/m2且含水電（綜合成本）交易稅金__萬(wàn)元以5.55%計銷(xiāo)售費用__萬(wàn)元以_%計管理費用__萬(wàn)元以_%計；含不可預見(jiàn)費用財務(wù)費用__萬(wàn)元以總投入半年；年息__%計

　�。�2）總收入__萬(wàn)元住房__萬(wàn)元以__元/m2計商鋪及車(chē)庫__萬(wàn)元以__元/m2計

　�。�3）稅前利潤__萬(wàn)元銷(xiāo)售利潤率__%

　　四、抵押物的狀況位于區路號的土地于年月日通過(guò)何種方式(如市國土局組織拍賣(mài)獲得)，面積為_(kāi)_㎡，土地使用權類(lèi)型為出讓(或劃撥)，規定用途為商業(yè)、住宅用地。使用年限為商業(yè)__年、住宅__年，從年月日起算。其他需要說(shuō)明的情況。

　　五、還款來(lái)源還款來(lái)源為_(kāi)______第一還款來(lái)源如何___第二還款來(lái)源如何__綜上所述,還款有保證.

       六、風(fēng)險因素

　　1、作為房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)風(fēng)險、系統風(fēng)險以及政策風(fēng)險，應有清醒的認識和充分的準備，材料市場(chǎng)的變化影響成本，導致利潤的降低，國家宏觀(guān)調空對市場(chǎng)投資的.影響，如征收財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、按揭貸款利率的調整等。

　　2。該公司是新近成立的，對信用程度的考察有一定難度。

　　3、由于辦理預售許可證必須出示國土證原件，故辦證前須還清貸款本息解除抵押，所以還款計劃時(shí)間比較倉促，市場(chǎng)不確定因素較多。(其他風(fēng)險)七、結論[貸款結論]通過(guò)調查，查閱相關(guān)資料，證明房地產(chǎn)有限公司投資項目符合國家規定，具有一定的市場(chǎng)潛力及經(jīng)濟效益。該公司自愿以評估價(jià)為萬(wàn)元的出讓土地使用權(或房產(chǎn))作貸款抵押，為了保證信貸資金安全，我社(行)經(jīng)貸審會(huì )審議，同意在符合抵押貸款比例管理原則的基礎上，向該公司發(fā)放抵押貸款__萬(wàn)元，期限__年。

　　[擬采取的管理措施]

　�。�1）如果發(fā)放此筆貸款，我社(行)將安排專(zhuān)管信貸員跟蹤監管該筆貸款的使用及資金的回籠，落實(shí)分期還款計劃，確保信貸資金安全；

　�。�2）商品房進(jìn)入銷(xiāo)售階段又未與銀行簽定按揭貸款協(xié)議時(shí)，我社(行)立即控制其“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”（現房管局對其安重空管理），只有在購房款歸還我社（行）貸款后，才予簽定“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”；與銀行簽定了按揭貸款協(xié)議時(shí)，我社(行)與借款人及按揭貸款辦理銀行簽訂三方協(xié)議，約定按揭貸款的50%劃歸我社指定帳戶(hù)，促使以按揭方式形成的銷(xiāo)售款及時(shí)用于歸還我社(行)的貸款；

　�。�3）要求公司將__結算帳戶(hù)開(kāi)設在我社(行)，督促該公司的資金往來(lái)必須通過(guò)此帳戶(hù)，不得帳外循環(huán)，以此加大監控力度。

　　特此報告，請批示。貸款行(社)

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