項目可行性報告（通用21篇）

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　　項目可行性報告 1

　　一、項目立項背景

　　鎮域經(jīng)濟的迅猛發(fā)展為本項目提供絕佳條件。鎮域經(jīng)濟的快速發(fā)展，讓紅花套正成為鄂西地區一顆耀眼的明珠。鎮委政府加快“綠色產(chǎn)業(yè)強鎮、商貿物流重鎮、環(huán)境優(yōu)美鄉鎮、特色旅游名鎮，宜昌市新型城鎮化示范鎮、全省行政管理體制改革試點(diǎn)鎮“六鎮建設”，在紅花套鎮大步流星步入發(fā)展快車(chē)道這樣一個(gè)宏觀(guān)背景下，“軍龍鋼材”正趕上立項最佳時(shí)機。

　　民營(yíng)經(jīng)濟的鼓勵政策為本項目注入發(fā)展動(dòng)力。紅花套鎮委鎮政府內資外資一起引，圍繞大項目抓配套，圍繞特色產(chǎn)業(yè)抓延伸，進(jìn)一步加快項目集聚。對民營(yíng)經(jīng)濟，思想上放心放膽，政策上放寬放活，經(jīng)營(yíng)上放手放開(kāi)。鼓勵現有民營(yíng)企業(yè)通過(guò)合資、合作、擴容等方式做大做強，努力形成民營(yíng)經(jīng)濟發(fā)展的裂變效應。充分發(fā)揮區位、交通優(yōu)勢，積極鼓勵和吸納民間資本投入服務(wù)業(yè)建設，重點(diǎn)加大引進(jìn)現代物流新型產(chǎn)業(yè)，內商外商“平起平坐”。

　　二、項目市場(chǎng)分析

　　鎮內多家招商企業(yè)即將擴建。紅花套鎮加快招商引資，目前鎮內有大小企業(yè)102家，其中產(chǎn)值xx萬(wàn)以上的規模企業(yè)有23家，經(jīng)過(guò)前期的初期發(fā)展，這些企業(yè)不斷成長(cháng)壯大。今年，先后有宏發(fā)科技紙業(yè)、土老憨集團、科力生種苗、力帝機械、民生公司、永茂醫藥、夜明珠鋼球廠(chǎng)等企業(yè)將擴建廠(chǎng)房。企業(yè)的擴張必將為本公司的鋼材銷(xiāo)售、五金工具、建筑器材、勞保租售等主要經(jīng)營(yíng)提供近期或長(cháng)遠的市場(chǎng)需求。

　　鎮內六大居民點(diǎn)即將開(kāi)建。作為宜都的“北大門(mén)”，紅花套鎮加快城鄉統籌步伐，已逐步成為鄂西地區經(jīng)濟發(fā)展的'洼地。近兩年，鎮內先后有周家河村橘園新村居民點(diǎn)、吳家崗四莊堰居民點(diǎn)、紅花套村光伏園居民點(diǎn)、楊家畈華洋小區、漁洋溪高速路搬遷小區居民點(diǎn)、南橋村岳宜高速居民點(diǎn)相繼啟動(dòng)和建設。僅漁洋溪一個(gè)居民點(diǎn)，用地達66458平米、設計自建房108棟，多層還建房6棟、72套，小高層2棟、88套，項目20xx年底竣工。初略估算，鎮內有6個(gè)居民點(diǎn)、600多農戶(hù)、180萬(wàn)平米的建筑即將開(kāi)建，巨大的潛力市場(chǎng)得天獨厚，幾乎唾手可得。

　　三、項目實(shí)施條件

　　區位選址準。紅花套區位優(yōu)勢明顯。同時(shí)宜都地理環(huán)境優(yōu)越，三條省際公路縱橫全市境內，從紅花套鎮過(guò)宜昌長(cháng)江公路大橋可直上宜黃高速公路，焦枝鐵路南北貫穿宜都全境，還有長(cháng)江黃金水道貫穿于全境。項目選址于本鎮窯坡垴工業(yè)園規劃區，勢必給以鋼材為主的銷(xiāo)售帶來(lái)極大的交通便利。

　　物流位置佳。項目選址緊鄰318公路、北接窯坡垴村新村委會(huì )處，此地段為宜都市承北啟南的最佳咽喉，有“紅花套西大門(mén)”之稱(chēng)。紅花套隸屬于三峽宜都“半小時(shí)經(jīng)濟圈”，境內建有兩座長(cháng)江大橋、兩座清江大橋，從市區到三峽機場(chǎng)只需20分鐘，貫穿南北的焦柳鐵路及兩江航道，形成了空中、陸地、水上立體運輸網(wǎng)絡(luò )，為人流、物流提供了方便、低成本的運輸服務(wù)，有利于發(fā)展銷(xiāo)售型的物流項目。

　　基礎設施好。項目選址緊鄰宜都“二號工業(yè)園區”，各項生產(chǎn)、生活設施配套完善。鎮內建有變電站、自來(lái)水廠(chǎng)，項目實(shí)施所需的生活用水、一般用電均有充分的保障。該場(chǎng)地是原紅花套鎮磚瓦廠(chǎng)廠(chǎng)址，面積近10畝，鋼材經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地寬敞。

　　經(jīng)濟基礎強。公司法人劉代軍多年來(lái)一直在本鎮或周邊地區長(cháng)期從事建筑行業(yè)，獨立擁有一大批老建筑客戶(hù)，僅20xx—20xx年、兩年間，法人劉代軍在周家河村橘園新村居民點(diǎn)、楊家畈華洋居民點(diǎn)、漁洋溪高速路搬遷居民點(diǎn)3個(gè)居民點(diǎn)承接有100個(gè)農戶(hù)的新建房。多年的打拼，法人劉代軍也積累了殷實(shí)的資產(chǎn)實(shí)力，目前擁有靜態(tài)總資產(chǎn)近200萬(wàn)元，擁有流動(dòng)資產(chǎn)近200萬(wàn)元。此次新上“軍龍鋼材”項目，旨在將原來(lái)從事的個(gè)體建筑行業(yè)做大做強。

　　四、項目實(shí)施規模

　　規模：年銷(xiāo)售1000萬(wàn)元鋼材、五金、水暖、建材、勞保等商品。

　　土建：簡(jiǎn)易加工車(chē)間1000平米、倉儲500平米，住宿及辦公樓1000平米、其他設施1000平米。

　　設備：切割機等主要設備，輔助設備包括移動(dòng)叉車(chē)、運輸貨車(chē)等。

　　流程：主要對鋼材采購、切割、處理、入庫、銷(xiāo)售等環(huán)節。

　　銷(xiāo)售：按照客戶(hù)要求、市場(chǎng)需求樣式生產(chǎn)。

　　服務(wù)：常年聘請技術(shù)及售后服務(wù)2人并保障安全。

　　五、項目主要設計

　　廠(chǎng)房。新建1000平米的簡(jiǎn)易加工車(chē)間、500平米的倉儲，1000平米的住宿及辦公樓、1000平米的其他設施各一棟。窗戶(hù)采用鋼塑，在立面處理上用豎向分割，并在檐口處略加裝飾建筑活潑，外粉刷采用藍色涂料，體現環(huán)保建筑的特點(diǎn)，讓人感到清新、整潔。

　　排水。給排水系統設計為管網(wǎng)，管材取用一般鑄鐵管，室內設有地上式消防栓座，灑水栓四處，生產(chǎn)、生活用水采用明溝排放。

　　道路。為使原材料調進(jìn)和產(chǎn)品裝運方便及保持廠(chǎng)區整潔，從廠(chǎng)大門(mén)庫房的主干路為一般水泥路面，路旁種樹(shù)及花圃草地。

　　工期。爭取20xx年7月底完成征地及“三通一平”、8至9月60天時(shí)間完成主體施工、10月底正式投入運行。

　　六、項目主要設備

　　簡(jiǎn)易加工主要設備有切割機、打磨機、包裝機等。

　　變電配電工程設備有節能變壓器、低壓配電器、配件及其他等。

　　七、環(huán)境保護與勞動(dòng)安全

　　環(huán)境保護。項目總投資1000萬(wàn)元，其中環(huán)保投資15萬(wàn)元，約占總投資1.5%。項目所在區域環(huán)境空氣質(zhì)量良好，達到二級功能區標準；納污水體長(cháng)江紅花套段岸邊100m水域水質(zhì)達到地表水環(huán)境質(zhì)量Ⅲ類(lèi)標準，并有一定的環(huán)境容量；環(huán)境噪聲現狀達到功能區標準要求。項目簡(jiǎn)易加工運行中，廢氣主要來(lái)源于生活油煙廢氣，噪聲源主要為切割、交通運輸工具等；固體廢物主要為金屬碎屑垃圾。項目產(chǎn)生的生活廢氣對環(huán)境空氣不構成影響；項目生活污水、簡(jiǎn)易清洗廢水無(wú)需凈化處理，可達到標排放，對納污水體沒(méi)有影響；廠(chǎng)界噪聲完全達到噪聲標準的要求；固體廢物無(wú)需無(wú)害處理，對環(huán)境不造成任何危害。

　　勞動(dòng)安全。本項目非高空高危行業(yè)，除有少量的固體廢物外，無(wú)易燃易爆原材料和產(chǎn)品，無(wú)安全隱患。只要設備完好，操作規范，不會(huì )發(fā)生任何對人身造成傷害的事故。只要加強防火，按防火規范的要求配齊消防器材，即可預防火災的發(fā)生。

　　八、項目投資概算

　　總投資1000萬(wàn)元。具體為：簡(jiǎn)易加工及轉運設備投入50萬(wàn)元、建筑設施投入500萬(wàn)元、其他投資與流動(dòng)資金450萬(wàn)元。

　　九、項目效益評估

　　經(jīng)濟效益。年銷(xiāo)售鋼材3000噸，年實(shí)現銷(xiāo)售產(chǎn)值20xx萬(wàn)元，計劃4年回本，年均創(chuàng )利稅200萬(wàn)元。

　　社會(huì )效益。預計年上繳稅收20萬(wàn)元，計劃每年幫助20余人次季節性就業(yè)，預計實(shí)現勞務(wù)性收入近50萬(wàn)元。

　　十、項目資金籌措

　　采取自籌與融資兩結合辦法。前期由法人劉代軍籌資200萬(wàn)元，吸納股東資金100萬(wàn)元，向金融機構融資200萬(wàn)元，尋求供貨商鋪貨500萬(wàn)元。

　　十一、結論

　　軍龍鋼材銷(xiāo)售有限公司項目找準紅花套鎮和宜都市城鄉統籌步伐加快、招商引資新建項目廣、大小居民點(diǎn)建設多、建筑市場(chǎng)鋼材需求量大等得天獨厚的市場(chǎng)條件與四通八達的區位優(yōu)勢，搶抓各級部門(mén)扶持小微企業(yè)發(fā)展難得的發(fā)展機遇，努力打造宜都地區、符合市場(chǎng)行情的鋼材銷(xiāo)售市場(chǎng)集聚中心�？尚�、可靠、可扶、可行。

　　項目可行性報告 2

　　一、項目摘要

　　扎格養殖農民專(zhuān)業(yè)合作社是迪慶首批藏區農民專(zhuān)業(yè)合作的項目之一，主要養殖牦牛、土豬以及藏香雞（香格里拉特有土雞品種）等，是根據格咱鄉畜牧生產(chǎn)優(yōu)勢，對分散、傳統的畜牧進(jìn)行系統、科學(xué)的養殖，堅持可持續發(fā)展，做好資源開(kāi)發(fā)利用和生態(tài)環(huán)境保護相結合，實(shí)現畜牧業(yè)經(jīng)濟、社會(huì )和生態(tài)效益的同步提高為宗旨。通過(guò)對現有規模的基礎和水、電、交通等和配套設施進(jìn)行規范化、標準化改造、擴建，防疫、糞污處理等先進(jìn)生態(tài)養殖技術(shù)的推廣應用，建設牦牛、土豬和藏香雞規�；�養殖基地。

　　項目名稱(chēng)：香格里拉縣格咱鄉扎格養殖農民專(zhuān)業(yè)合作項目

　　建設單位：香格里拉縣格咱鄉扎格養殖農民專(zhuān)業(yè)合作社

　　建設地點(diǎn)：香格里拉縣格咱鄉木魯村

　　建設年限：五年內完成建設任務(wù)

　　建設規模：擴建各類(lèi)禽舍200畝、各類(lèi)附屬用房100畝；糞污處理利用沼氣工程1座；配套建設水、電、道路、防疫等附屬工程；購置母豬、幼雞孵化生產(chǎn)機械設備等配套儀器設備。

　　項目建設目標：目標基礎母牦牛500頭，公牛100頭，母豬500頭，公豬50頭，母雞1000只，公雞50只，飼養總量2200頭。

　　投資估算：項目總投資1000萬(wàn)元，其中：申請中央地方政府扶持300萬(wàn)元，香格里拉縣格咱鄉扎格養殖農民專(zhuān)業(yè)合作社自籌700萬(wàn)元。

　　運行費用：項目建成后正常運行的成本費用預計為400萬(wàn)元。 效益分析：年出欄優(yōu)質(zhì)商品牦牛、土豬和藏香雞共50000，年創(chuàng )產(chǎn)值3千萬(wàn)元，年創(chuàng )凈利800萬(wàn)元。

　　二、項目建設的必要性和可行性

　�。ㄒ唬╉椖拷ㄔO的必要性

　　1、有助于農業(yè)經(jīng)濟結構調整

　　隨著(zhù)農業(yè)經(jīng)濟結構戰略性調整和糧食市場(chǎng)放開(kāi)的實(shí)行，規模養殖業(yè)發(fā)展迅速，規�；�、集約化養殖已成為全國養殖生產(chǎn)的主要形式和發(fā)展方向。所以，本項目的建設，不僅可以促進(jìn)本區養殖業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)畜牧業(yè)可持續發(fā)展，還可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)如飼料加工業(yè)、食品加工業(yè)、種植業(yè)的發(fā)展，增加農民收入。對農業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結構的調整具有重要意義。

　　2、是提高畜產(chǎn)品品質(zhì)、促進(jìn)我省畜牧業(yè)發(fā)展的需要

　　牦牛、土豬、土雞生產(chǎn)在我省畜牧業(yè)生產(chǎn)中占有重要地位。但是隨著(zhù)畜產(chǎn)品消費市場(chǎng)對安全和質(zhì)量要求的不斷提高，對畜產(chǎn)品的品質(zhì)特色優(yōu)勢建設提出了更高要求。但現有生產(chǎn)管理體系、生產(chǎn)設施、獸醫防疫管理和環(huán)境保護等方面還不能滿(mǎn)足要求。本項目建成實(shí)施后，能提高商品養殖種類(lèi)的質(zhì)量，增加無(wú)公害肉類(lèi)產(chǎn)量，輻射、帶動(dòng)藏區甚至全省規模養殖向特色優(yōu)質(zhì)畜產(chǎn)品發(fā)展，提高牛肉、豬肉和雞肉自給和外調量，增加肉類(lèi)產(chǎn)品出口貿易額，促進(jìn)外向型畜牧業(yè)的發(fā)展。

　　發(fā)展農村經(jīng)濟、提高農業(yè)效益、增加農民收放是當前和今后相當一段時(shí)期內我國農村和農業(yè)工作的重點(diǎn)。畜牧業(yè)對農民的脫貧致富、穩定農村經(jīng)濟起了積極作用。因此，發(fā)展畜牧業(yè)是增加農民收入的重要途徑，而養殖業(yè)是我省畜牧業(yè)的主導產(chǎn)業(yè)，特色優(yōu)勢畜產(chǎn)品建設對增加農民收入起著(zhù)至關(guān)重要的作用。

　　3、是改善養殖環(huán)境、形成生態(tài)養殖的需要

　　實(shí)施規模養殖場(chǎng)糞尿綜合治理和生態(tài)養殖工程，增加調節池、氧化塘面積，利用沼氣工程提高污水處理能力，廢水處理后達標排放，部分作為沖洗水綜合利用；通過(guò)有機肥加工工藝，促進(jìn)禽糞的.綜合利用；通過(guò)噴霧系統規范消毒，預防疾病傳染。改善養殖環(huán)境，形成生態(tài)養殖。

　�。ǘ�）項目建設的可行性

　　1、項目實(shí)施基礎條件較好

　　香格里拉縣格咱鄉木魯村荒地面積廣布、草木茂盛，環(huán)境僻靜，水源豐富，水質(zhì)好；交通便利，為商品養殖種類(lèi)肉的外運和銷(xiāo)售提供了有效的運輸保障。

　　2、飼料來(lái)源充足

　　該地區牧草生長(cháng)茂盛，適宜放牧，草種優(yōu)質(zhì)，為飼養提供可靠條件。

　　3、勞動(dòng)力豐富

　　對于農村剩下的大批勞動(dòng)力，他們對養殖都具有豐富的經(jīng)驗，只要引進(jìn)先進(jìn)的喂養方法，進(jìn)行簡(jiǎn)單培訓，即可適應。

　　三、市場(chǎng)供求分析及預測

　　近幾年來(lái)以來(lái)，疑難禽類(lèi)病層出不窮，給廣大養殖戶(hù)（場(chǎng)）帶來(lái)了滅頂之災。而這一切無(wú)不與養殖觀(guān)念，養殖規模，科學(xué)防疫及商務(wù)信息相關(guān)，在當前大好的行情下和國家的大力支持下，本合作社建立一個(gè)養殖場(chǎng)是可行的。

　　通過(guò)本項目的實(shí)施，達到年出欄10000頭優(yōu)質(zhì)瘦肉，是當今養殖業(yè)生產(chǎn)性能和肌肉品質(zhì)相結合最優(yōu)良的品系，能滿(mǎn)足國內消費市場(chǎng)向質(zhì)量和安全提出的要求。依托“香格里拉”品牌效應、良好的信譽(yù)和口碑、較強的市場(chǎng)競爭力，市場(chǎng)銷(xiāo)售前景廣闊。

　　四、項目承擔單位的基本情況

　�。ㄒ唬╉椖砍袚鷨挝缓�(jiǎn)介

　　香格里拉縣格咱鄉扎格養殖農民專(zhuān)業(yè)合作社于20xx年7月14日正式成立，合作社最高權力機關(guān)為：香格里拉縣格咱鄉扎格養殖農民專(zhuān)業(yè)合作社社員大會(huì )，合作社下設理事會(huì )和監事會(huì )，并選舉產(chǎn)生了理事會(huì )成員、理事長(cháng)、監事會(huì )成員。理事長(cháng)嘎瑪七林為合作社法定代表人。

　　合作社股東首次認交出資時(shí)間為：20xx年7月14日。

　�。ǘ�）人員狀況

　　20xx年7月7日召開(kāi)的社員大會(huì )選舉了嘎瑪七林、農布、楊雙七林三人為理事，選舉嘎瑪七林為理事長(cháng)；選舉嘎瑪七林、農布二人為監事，選舉嘎瑪七林為監事長(cháng)。

　　《合作社章程》第二章第二條規定：“凡從事與本社相同或相關(guān)產(chǎn)業(yè)，承認并遵守本社章程，有民事行為能力的農民、組織和其他人員，自愿提交和入社申請表，經(jīng)理事會(huì )審查批準，核發(fā)社員證，即可成為本社社員。從事相關(guān)產(chǎn)業(yè)的非農民身份證要從嚴控制，其人數不得超過(guò)社員總數的10%�！�

　�。ㄈ�）固定資產(chǎn)和現有建筑設施與配套儀器設備狀況

　　除基本廠(chǎng)房外，無(wú)配套儀器。

　�。ㄋ模�專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平

　　傳統養殖技術(shù)

　　項目可行性報告 3

　　摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的首要工作便是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的可行性研究，它在整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節起著(zhù)至關(guān)重要的作用�？尚行匝芯渴窃诮ㄔO項目的投資前期，通過(guò)對項目投資的環(huán)境和條件有一個(gè)深入的了解后，進(jìn)一步對提出的建設和技術(shù)方案，以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案實(shí)施的可能性、經(jīng)濟合理性進(jìn)行理智細致的分析和評估，最終達到雙贏(yíng)的目的。為了實(shí)現這個(gè)目標就必須掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究的內容，對市場(chǎng)有一定準確的分析，利用數據進(jìn)行費用測算，結合上述前期工作做出合理的經(jīng)濟評價(jià)。

　　關(guān)鍵詞：可行性研究?jì)热�、市�?chǎng)分析、費用測算、經(jīng)濟評價(jià)

　　在房屋建筑領(lǐng)域中必不可少可行性研究，因為它對項目最終的施行，如何施行，將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟效益有著(zhù)不容忽視的作用。在技術(shù)方面，可以確定房屋的布局結構，所需的設備也隨之確定；在經(jīng)營(yíng)方面，可根據房地產(chǎn)的供求情況，市場(chǎng)的競爭激烈與否，提出銷(xiāo)售目標所在市場(chǎng)和銷(xiāo)售手段；在管理方面，可根據實(shí)際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述，以市場(chǎng)預測和建設條件的調查為前提，規劃設計方案作為基礎，經(jīng)濟評價(jià)為可行性研究的核心。

　　一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究?jì)热?/strong>

　　1.1總論

　　項目的名稱(chēng)、性質(zhì)、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類(lèi)建筑物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現，并說(shuō)明項目提出的背景、開(kāi)發(fā)建設的必要性、城市總體規劃、發(fā)展全市經(jīng)濟的意義。

　　1.2市場(chǎng)調查和需求分析

　　通過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳細調查，開(kāi)發(fā)商預測同時(shí)期人們對房屋需求，從而分析出開(kāi)發(fā)項目的銷(xiāo)售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場(chǎng)的范圍和租售對象。

　　1.3開(kāi)發(fā)項目場(chǎng)地的現狀與建設條件分析

　　原建筑物的現狀，周?chē)�環(huán)境的布局，開(kāi)發(fā)時(shí)需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶(hù)和人口，需要的勞動(dòng)力和材料等因素都要再前期準備中考慮進(jìn)去。

　　1.4規劃設計方案

　　開(kāi)發(fā)項目實(shí)施之前，設計人員要設計出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀(guān)設計，城市的景觀(guān)設計，并且保證場(chǎng)內外交通布置的暢通，基礎設施管網(wǎng)的可行性。

　　1.5投資估算

　　它是場(chǎng)地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價(jià)、手續費、規劃費等相關(guān)費用的估計。

　　1.6經(jīng)濟分析、財務(wù)評價(jià)、社會(huì )經(jīng)濟評價(jià)

　　通過(guò)對項目的銷(xiāo)售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當財務(wù)評價(jià)與社會(huì )經(jīng)濟評價(jià)不發(fā)生矛盾時(shí)，該項目最終可具體實(shí)施。

　　二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析

　　2.1內部影響因素

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競爭優(yōu)勢，就必須尋找機會(huì )，利用機會(huì )。對投資者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)機會(huì )無(wú)處不在，所有未滿(mǎn)足的需要的都可當做機會(huì )來(lái)利用，但是在機會(huì )面前如果不加以分析和評估，那么機會(huì )只會(huì )讓投資者深陷其中。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要把項目有關(guān)的不利影響和有利效益羅列出來(lái)，然后進(jìn)行調查、比較、分析、評估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢，再去判別機會(huì )是否屬于自己。

　　2.2外部因素

　　除了可調控的內部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時(shí)時(shí)刻刻的變化也可能會(huì )給自己創(chuàng )造的條件帶來(lái)不利的影響。人口、經(jīng)濟、信息、政治法律及社會(huì )文化、自然條件、基礎和公共設施，規劃控制等影響因素都會(huì )作用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益之上。所以，對外部因素合理的協(xié)調，就是為了最終開(kāi)發(fā)商能夠選擇合適的開(kāi)發(fā)地段。

　　三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目費用測算的作用

　　首先費用測算為籌集開(kāi)發(fā)資金提供依據，以便通過(guò)各種渠道籌集所需的開(kāi)發(fā)資金，同時(shí)它可作為研究工程造價(jià)合理性的手段，以便對設計方案提出意見(jiàn)，在經(jīng)濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作為選擇最優(yōu)設計方案的重要控制條件，以便選出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟合理的設計方案。最后，費用測算作為項目建設實(shí)施過(guò)程中投資控制的依據，以便為工程預算提供重要的依據，進(jìn)行竣工決算。

　　四主要風(fēng)險因素

　　4.1市場(chǎng)風(fēng)險

　　房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著(zhù)市場(chǎng)風(fēng)險，當市場(chǎng)的供求關(guān)系的發(fā)生波動(dòng)時(shí)，相應就會(huì )引起市場(chǎng)的波動(dòng)產(chǎn)生風(fēng)險。因為購買(mǎi)力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求，市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)，資源價(jià)格上漲等不定因素都會(huì )給投資者造成損失。

　　4.2經(jīng)營(yíng)風(fēng)險

　　在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì )出現意想不到的失誤，而在經(jīng)營(yíng)商的失誤會(huì )直接導致風(fēng)險增加。沒(méi)有經(jīng)過(guò)周詳的調查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區和時(shí)機；不熟悉相關(guān)政策導致投資失��；還有可能是因企業(yè)內部管理水平和工作效率低等導致原來(lái)計劃不能按期執行。

　　4.3利率風(fēng)險

　　由于市場(chǎng)的不確定性，時(shí)常會(huì )發(fā)生變動(dòng)導致利率的.變動(dòng)，這就造成了利率的風(fēng)險。一旦風(fēng)險出現，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本及將會(huì )受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時(shí)對居民的購買(mǎi)力也造成了影響，最終表現為開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益減少。

　　4.4政策風(fēng)險

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是一項政策性很強的經(jīng)濟活動(dòng)，在相關(guān)政策的影響和制約下，房地產(chǎn)的投資對象情況也會(huì )隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真了解城市規劃設計，土地獲得方式，政策的調控等，掌握政策的基本內容，有利于安全的投資。

　　4.5其他風(fēng)險

　　失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會(huì )給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失。

　　結束語(yǔ)：

　　房地產(chǎn)業(yè)在當今發(fā)展迅速，給投資者帶來(lái)了可觀(guān)的經(jīng)濟效益，豐厚的回報。但隨著(zhù)市場(chǎng)持續的走高，房屋需求有所下滑，相關(guān)政策也隨之調控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究就顯得尤為重要，這時(shí)需要投資者和購買(mǎi)者都周詳的了解當今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢，利用信息判斷投資機會(huì )的可行性，最終達到投資者和購買(mǎi)者雙贏(yíng)的共同目標。

　　參考文獻：

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　　[4]宋春紅.《論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究》2006

　　項目可行性報告 4

　　XX煤炭有限公司xxx煤礦屬新建礦井，設計規模為15萬(wàn)t/a。

　　建設項目投資估算主要依據為：國家煤炭工業(yè)局煤規字[20xx]第48號文、《煤炭建設工程造價(jià)費用定額及造價(jià)管理有關(guān)規定》等文件及相關(guān)行業(yè)的投資估算編制規定。本次投資估算根據鎮雄縣縣的資源條件、開(kāi)采技術(shù)條件，結合實(shí)際情況，同時(shí)參照近期設計的類(lèi)似建設項目的資料，根據項目的建設性質(zhì)，按設計生產(chǎn)能力進(jìn)行投資估算。

　　項目投資估算范圍：小堡子煤礦新建15萬(wàn)t/a工程所需的全部動(dòng)態(tài)總投資，包括礦建工程、土建工程、設備及工器具購置、安裝工程、工程建設其他費用、基本預備費、建設期貸款利息及鋪底流動(dòng)資金。

　　項目對社會(huì )影響的分析

　　一、項目對社會(huì )影響分析

　�、屙椖繉�(shí)施對當地居民收入和生活水平影響

　　xxx煤礦工業(yè)場(chǎng)地及輔助、附屬設施位于隆陽(yáng)區小堡子村。當地居民收入較低，收入來(lái)源較少，經(jīng)濟基礎相對較薄弱，人均國民生產(chǎn)總值較低，在文化、教育、衛生等方面仍較落后。xxx煤礦建成投產(chǎn)后，將直接促進(jìn)當地工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，并帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快基礎設施建設及小城鎮建設的步伐。預測本項目投產(chǎn)后當地居民收入可提高1倍以上，可加快實(shí)現脫貧致富的目標，生活水平將得到較大改善。

　�、骓椖繉�(shí)施對地區居民就業(yè)的影響

　　xxx煤礦投產(chǎn)后，直接增加就業(yè)人數為350余人，與項目相關(guān)的社會(huì )服務(wù)等產(chǎn)業(yè)將創(chuàng )造成百上千的就業(yè)機會(huì )，對增加就業(yè)機會(huì )、發(fā)展地區經(jīng)濟具有重要意義。

　�、鐚λ�在地區少數民族風(fēng)谷習慣和宗教的影響

　　本項目所在地區少數民族較多，長(cháng)期以來(lái)與漢族和睦相處，項目的建設和運營(yíng)符合國家的民族政策，充分考慮了民族地區的風(fēng)谷習慣、生活方式和宗教信仰，深受當地少數民族的支持。

　�、鑼�區域經(jīng)濟的影響

　　直接影響：xxx煤礦項目總投資約1.1億元。建設所用的大部分建筑材料和部分設備將由本地區供應，這將給建筑業(yè)帶來(lái)發(fā)展機遇，煤礦運營(yíng)后，包括工資、原材料、水電費和維修費等在內的煤礦生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費用每年將達到數千萬(wàn)元，可直接促進(jìn)區域經(jīng)濟的發(fā)展。

　　間接影響：項目的實(shí)施將促進(jìn)電力、農業(yè)和服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，當地居民可從餐飲、住宿、購物、娛樂(lè )和交通郵電服務(wù)等的消費中獲取相當的收入。在煤炭產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，本地區的工業(yè)、農業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)將會(huì )產(chǎn)生乘數效應。

　　二、項目與所在地互適性分析

　�、宀煌�利益群體對項目的態(tài)度及參與程度

　　煤礦建設遵循“少占地、少遷村”的原則，預計需征用土地3.16ha，工業(yè)場(chǎng)地不動(dòng)遷村寨。項目的實(shí)施將直接或間接增加成百上千個(gè)變業(yè)機會(huì )，當地居發(fā)的收入水平和生活質(zhì)量將得到很大提高，對發(fā)展區域經(jīng)濟和加快扶貧攻堅步伐都具有重大意義，項目的實(shí)施與當地居民的利益和脫貧致富的愿望是一致的，沖突較小，社會(huì )效益顯著(zhù)。

　�、娓骷壗M織對本項目支持的程度

　　本項目受到了各級政府的大力支持，尤其是參與本項目的xx市、XX區等各級組織，對于本項目的實(shí)施都傾注入極大的熱情，并盡其所能，給本項目提供一系列優(yōu)惠的條件，為項目的盡快實(shí)施奠定了良好的基礎。

　�、绲貐^文化狀況對本項目的適應程度

　　工程所屬地區少數民族較少，并且長(cháng)期以來(lái)與漢族和睦相處，宗教信仰基本與漢族相同。工程與所地在的地區文化狀況沒(méi)有不適應之處。

　　三、社會(huì )評價(jià)結論

　�、迳鐣�(huì )風(fēng)險分析

　　各級政府和廣大群眾都大力支持該項目的.建設，工程所在地的人民群眾盼望該工程早日建設投產(chǎn)，項目建設的社會(huì )風(fēng)險很小。但由于人為的工作失誤，或某些工作人員不嚴格執行國家政策，造成群眾不滿(mǎn)的可能性是存在的。因此，在項目實(shí)施過(guò)程中一定要嚴格執行國家和各級政府的有關(guān)法律、法規，讓群眾滿(mǎn)意，保證項目的順利實(shí)施，讓項目地區的人民盡早盡快地享受到該項目帶來(lái)的益處。

　�、嫔鐣�(huì )評價(jià)結論

　　xxx煤礦資源豐富，建井條件較好，項目的實(shí)施對促進(jìn)保山市的經(jīng)濟發(fā)展、加快煤炭產(chǎn)業(yè)結合調整、加快扶貧攻堅工程順利實(shí)施具有重要的意義。

　　煤礦建成后，每年可向國家上繳600多萬(wàn)元稅金，增加就業(yè)機會(huì )，并帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對促進(jìn)該地區社會(huì )、經(jīng)濟和文化的發(fā)展，改變目前貧窮面貌具有十分重要的意義。

　　通過(guò)以上分析可知，本項目的實(shí)施有利于地方經(jīng)濟社會(huì )全面發(fā)展，項目與所在地有較強的互適性，社會(huì )可行性良好。

　　項目可行性報告 5

　　第1章項目區現狀

　　1.1自然概況

　　1.1.1地理位置

　　大安市位于吉林省西北部，白城市東南部，地處松嫩平原中部。地理座標為東經(jīng)123°10′—124°20′，北緯44°57′—45°46′。東與黑龍江省肇源縣隔嫩江相望，西與洮南市、通榆縣接壤，南與前郭縣、乾安縣相依，北以洮兒河為界與鎮賚縣毗鄰。全市東西長(cháng)90公里，南北寬75公里，總幅員面積4879平方公里。

　　1.1.2地形地勢

　　大安市地勢平坦，東西略高，中間較低，海拔120—160米。北部嫩江、洮兒河沿岸為低洼地區，多曲流、湖沼和濕地；東部為山地，呈弧狀隆起；中部是漫崗沙地，固定沙丘與丘間洼地相間；南部為草原地帶，多洼地濕沼。

　　1.1.3水文

　　該市水系屬松花江水系，主要河流有嫩江、洮兒河、霍林河�；袅趾訛榧竟澬院恿�。境內有月亮泡等水庫泡澤100余處，全市地表水年均徑流量3262萬(wàn)立方米，地下水資源儲量31930萬(wàn)立方米。過(guò)境水207億立方米，水資源可利用量36949萬(wàn)立方米。

　　1.1.4氣候

　　大安市屬于半干旱溫帶大陸性季風(fēng)氣候。年平均氣溫4.3℃，1月份最冷，最低氣溫-35℃，7月份最熱，最高氣溫33℃。無(wú)霜期142天，年均日照時(shí)數1918小時(shí)，氣溫大于等于10℃的有效積溫為2934.8℃。年隆水量400—450毫米，多集中在夏季，年蒸發(fā)量1952.2毫米，為降雨量的4—5倍。年均8級以上大風(fēng)日22.9天，年平均風(fēng)速4—5米/秒。

　　1.1.5土壤與植被條件

　　大安市土壤地帶性分布較明顯，共有八個(gè)土類(lèi)，十六個(gè)亞類(lèi)，二十個(gè)土屬，五十六個(gè)土種。主要土壤有黑鈣土、淡黑鈣土、沼澤土、風(fēng)沙土、草甸土、鹽堿土、復合鹽堿土等。

　　該市植被屬蒙古草原植物區系。草原植被多已退化為次生草原植被。沙丘上分布有少量黃榆、蒙古柳、蒙古杏。灌木有枸杞、檉柳等。草本植物有水蒿、蘆葦、塔頭草、小葉樟、蒺藜草、羊草、堿蓬、星星草等。

　　1.2社會(huì )經(jīng)濟狀況

　　大安市轄22個(gè)鄉鎮，12個(gè)農、林、牧、漁場(chǎng)�？側丝�425254人，其中農業(yè)人口266927人，農業(yè)勞動(dòng)力101119人。

　　境內交通便利，長(cháng)白、通讓鐵路在境內交叉通過(guò)，圖烏公路（302國道）貫穿市內8個(gè)鄉鎮，總長(cháng)110公里。大安港碼頭與俄羅斯通航，最大靠泊能力1000噸級，旅客年吞吐量11.5萬(wàn)多噸。

　　大安市現有耕地132萬(wàn)畝，占總面積的10，草原面積354萬(wàn)畝，占48.4，有林地面積30.7萬(wàn)畝，占4.2。水域面積109.5萬(wàn)畝，占14.9，其它面積106萬(wàn)畝，占14.5，森林覆蓋率10.6。

　　全市20xx年國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值199595萬(wàn)元，其中第一產(chǎn)業(yè)占42.8。第二產(chǎn)業(yè)占30.2，第三產(chǎn)業(yè)占27。人均國民生產(chǎn)總值3677元。農業(yè)人均收入1550元。林業(yè)人均收入2851元。

　　1.3土地鹽堿化現狀

　　松嫩平原是世界上三大片蘇打鹽堿化土壤之一，本市又是松嫩平原土地鹽堿化最集中分布地區。根據調查和資源衛片解譯結果，本市土地鹽堿化面積達24.7萬(wàn)公頃，占土地總面積50以上其中輕度鹽堿化土地面積3.3萬(wàn)公頃，占全市土地總面積的6.83，占鹽堿化土地面積13.45。中度鹽堿化土地面積1.5萬(wàn)公頃，占全市土地總面積3.27，占鹽堿化土地面積6.45。重度鹽堿化土地面積19.8萬(wàn)公頃，占全市土地總面積40.67，占鹽堿化土地面積80.11。主要分布在霍林河下游地區，是危害本地區生態(tài)環(huán)境最主要的因素。

　　由此可見(jiàn)，我市土地鹽堿化以重度鹽堿化為主，并以1.4～2的速度發(fā)展。春季出現堿塵暴，沙堿壓地每年以十數米或數十米速度向前推進(jìn)，不僅影響生態(tài)環(huán)境，而且危及當地人民的生存，已經(jīng)到了非治理不可的地步。

　　1.4草原退化狀況

　　我市草場(chǎng)由于超載放牧，以及氣候、環(huán)境等自然因素影響，使草原發(fā)生了嚴重的退化現象，產(chǎn)草量、載畜量大大下降，嚴重的地方甚至退化為寸草不生的裸地鹽堿荒漠，大部分草場(chǎng)已退化（表1）。大安市草場(chǎng)總面積236306.73公頃，退化草場(chǎng)面積210336.63公頃，退化草場(chǎng)占草場(chǎng)總面積的89.01,占全市土地總面積的8.4。其中輕度退化草場(chǎng)34595.31公頃，占草場(chǎng)總面積的14.64，中度退化草場(chǎng)81336.78公頃，占草場(chǎng)總面積的34.42，重度退化草場(chǎng)94404.54公頃，占草場(chǎng)總面積的39.95。正常（沒(méi)有退化）草場(chǎng)面積有25970.11公頃，占草場(chǎng)總面積的10.99，因此為亞正常草場(chǎng)。所以，對亞正常草場(chǎng)應嚴加管護，對退化草場(chǎng)的治理應加大力度。

　　第2章指導思想、基本原則和目標

　　2.1指導思想

　　西部治堿工程要按照兩個(gè)根本轉變的要求，從促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會(huì )可持續發(fā)展的戰略高度出發(fā)，結合本地實(shí)際情況，依據《全國生態(tài)環(huán)境建設規劃綱要》以及《吉林省生態(tài)草建設工程技術(shù)規范》的要求，利用國家關(guān)于退耕還林（草）所給予的機遇，轉變觀(guān)念，加快西部治堿工程建設，擴大草原面積，提高植被覆蓋率，使全市的生態(tài)環(huán)境得到改善，使土地荒漠化、鹽漬化、草原退化等趨勢得到遏制，減輕自然災害，確保農業(yè)穩產(chǎn)、高產(chǎn)和林業(yè)、牧業(yè)穩步發(fā)展，促進(jìn)全市經(jīng)濟和社會(huì )的可持續發(fā)展。

　　2.2基本原則

　　本著(zhù)治理我市鹽堿退化草場(chǎng)，改善我市生態(tài)環(huán)境，保護耕地，保護顯地，綠化和美化302國道及大安段公路沿線(xiàn)，提高當地農民生活水平，促進(jìn)我市生態(tài)環(huán)境良性發(fā)展的原則。

　　2.3目標：項目區內草場(chǎng)由原來(lái)的退化草場(chǎng)和嚴重退化草場(chǎng)（即植被覆蓋度10—40，產(chǎn)草量畝產(chǎn)干草10—30公斤。）達到一類(lèi)草場(chǎng)（即植被覆蓋度80—90，畝產(chǎn)干草150公斤。）的標準，基本恢復植被原貌。

　　第3章工程施工設計

　　3.1工程建設規模

　　西部治堿工程舍力鹽堿化草場(chǎng)治理項目計劃圍欄2.4萬(wàn)米，治理鹽堿地2萬(wàn)畝，其中：深松1.4萬(wàn)畝,補播0.6萬(wàn)畝。

　　3.2工程進(jìn)度

　　該項目計劃從20xx年8月10日份開(kāi)始動(dòng)工，到20xx年10月底完工，其中工程圍欄在20xx年入冬前完成，深松、補播在20xx年6月份完成，種草、苜蓿及紫穗槐在20xx年6月份完成。

　　3.3工程建設內容

　　3.3.1BDA03—1項目區（舍力鹽堿化草場(chǎng)治理項目）

　　該項目區位于302國道來(lái)福至舍力路段，兩側共種紫穗0.03萬(wàn)畝，圍欄2.9萬(wàn)米，圍欄面積2.5萬(wàn)畝，其中深松4萬(wàn)畝。

　　BDA03—1—1在舍力鐵北屯，共種紫穗槐0.03萬(wàn)畝。

　　BDA03—1—2在來(lái)福鄉又山子屯周?chē)�，共圍�?.9萬(wàn)米，圍欄面積2.5萬(wàn)畝，其中深松1.4萬(wàn)畝。

　　3.3.2BDA02—2項目區（四棵樹(shù)鄉鹽堿化草場(chǎng)治理項目）

　　該項目原址在安廣鎮，由于鎮政府將該項目區列為開(kāi)發(fā)區，該項目區現已變更到大安市四棵樹(shù)鄉。

　　BDA03—2—1項目區（安廣鹽堿化草場(chǎng)治理項目）

　　由于安廣鎮政府將該項目區列為開(kāi)發(fā)區，因此，該項目現已被變更到大安市四棵樹(shù)鄉

　　該項目區位于大安市南部的四棵樹(shù)鄉在302國道的西側，本項目區共圍欄2.8萬(wàn)米。圍欄面積4萬(wàn)計較，深松0.5萬(wàn)計畝。

　　3.3.3BDA03—3項目區（新平安鎮長(cháng)勝鹽堿化草場(chǎng)治理項目）

　　該項目區位于安—乾線(xiàn)谷城至新平安段，共圍欄3.6萬(wàn)米，圍欄總面積2.5萬(wàn)畝，本項目區共分四個(gè)小區，其中：

　　BDA02—3—1圍欄6200米,面積0.3萬(wàn)畝，全部為深松地塊；

　　BDA02—3—2圍欄14900米，面積1.4萬(wàn)畝；

　　BDA02—3—2圍欄7600米，面積0.4萬(wàn)畝，其中建苜蓿草基地0.2萬(wàn)畝；

　　BDA02—3—3圍欄7300米，面積0.4萬(wàn)畝，全部為補播地塊。

　　3.3.4BDA03—4項目區（大崗子鎮鹽堿化草場(chǎng)治理項目）

　　該項目區位于安—乾線(xiàn)大崗子至龍沼段，共圍欄4.8萬(wàn)米，面積4.7萬(wàn)畝，其中深松1.2萬(wàn)畝。該項目區共分為四個(gè)小區，其中：

　　BDAO2—4—1圍欄1300米，面積1.5萬(wàn)畝。

　　BDA02—4—2圍欄9200米，面積1.2萬(wàn)畝，全部為深松地塊；

　　BDA02—4—3圍欄14300米，面積1.2萬(wàn)畝；

　　BDA02—4—4圍欄11500米，面積0.8萬(wàn)畝。

　　3.3.5BDA03—5項目區（兩家子鎮同發(fā)鹽堿化草場(chǎng)治理項目）

　　該項目區位兩家子鎮同發(fā)村，共種草0.05萬(wàn)畝。

　　3.4主要技術(shù)措施

　　3.4.1工程圍欄建設設計

　�。�1）埋設水泥柱，水泥柱方形，長(cháng)1.9米，截面10×10厘米，水泥柱需內置4條1.9米長(cháng)6號鋼筋（內置鋼筋截面8×8厘米），鋼筋需捆扎牢，捆扎的方法是在一端30厘米起，間隔30厘米，用8號鐵線(xiàn)圍扎固定。制做水泥時(shí)在一豎平面的一端10厘米處、間隔17.5厘米起設置7處掛線(xiàn)釘。

　�。�2）水泥柱挖坑埋設，坑深50厘米，直徑30—50厘米，插入水泥柱后，填土搗牢（掛線(xiàn)釘要露出地面），水泥柱間距10米。

　�。�3）架設圍欄網(wǎng)，圍欄網(wǎng)用22號鍍鋅線(xiàn)，從距地面20厘米起，間隔20厘米平行架設立條圍欄，為使圍欄線(xiàn)平行緊密，在兩水泥柱間每隔0.7米設置垂直固定線(xiàn)。

　　3.4.2淺翻補播主要技術(shù)措施：

　�。�1）輕耙整地：用輕耙全面整地，耙深8—10厘米，機械行駛時(shí)耙深要隨時(shí)調節。有草地塊耙深控制在5—8厘米。

　�。�2）人工撒播草種：種草地塊要進(jìn)行人工播種，種子在播種前要進(jìn)行種子品質(zhì)鑒定和催芽處理（具體標準有關(guān)規定執行），為保證播種均勻，草種應與細沙（直徑0.5毫米以下）

　　按20—50倍拌勻后播種，播種時(shí)要撒均勻，補播量每畝3公斤。

　�。�3）覆土鎮壓：為保證土壤與種子緊密結合，播種后要用輕耙覆蓋土和用雙組鎮壓器鎮壓，覆土厚度為2—3厘米。為防止土壤水分蒸發(fā)，上述各環(huán)節應連續作業(yè)。

　　3.4.3直播種草主要技術(shù)措施：

　�。�1）機械整地：用重耙垂直交叉耙地，耙深15—18厘米。要耙平、耙均、耙細。

　�。�2）機械播種：使用，種子在播種前要進(jìn)行品質(zhì)鑒定和催芽處理（具體要求按有關(guān)規定執行），為保證播種均勻，草種應與細沙（直徑0.5毫米以下）按20—25倍拌勻后播種，播種時(shí)要撒均勻，不留死角。種草每畝7公斤。

　�。�3）覆土鎮壓：播種后要立即覆土和鎮壓，用輕耙覆土，覆土厚度2—3厘米，用雙組鎮壓器鎮壓。

　　為防止土壤水分蒸發(fā)，上述各環(huán)節應連續作業(yè)。

　　3.4.4深松主要技術(shù)措施：采用專(zhuān)用深松機械，松土17—25厘米深。

　　3.4.5灌溉建設設計

　　為搞好生態(tài)建設，在每一草場(chǎng)設計一塊實(shí)驗小區（實(shí)驗小區的界線(xiàn)可用挖溝等標識），實(shí)驗小區面積180畝，配置深水井1眼（井深100—140米），柴油發(fā)電機1臺，抽水泵1臺，塑料軟管500米，以每天灌溉30—45畝草地設計抽水量，建造井房1處，面積9—12平方米。

　　3.4.6管護及人員安排

　　圍欄草原與草原所有者共同管護,種草地塊安排專(zhuān)職管護人員，管護期2年。管護人員的主要職責為：

　�。�1）防止人畜進(jìn)入建設區。

　�。�2）看護好建設區內的各項工程設施。

　�。�3）預防草原火災，防止病蟲(chóng)鼠害，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)上報并采取補救措施。

　　3.4.7病蟲(chóng)害防治

　　病蟲(chóng)鼠害防治要以“以防為主，綜合防治”為原則，如果地下害蟲(chóng)較多（如螻蛄、蠐螬等）可用90的`敵百蟲(chóng)50克，加熱水5公斤溶化后噴灑在5公斤粉碎炒熟的豆餅或葵花餅上制成毒餌，埋入淺溝或在傍晚撒在草地上滅蟲(chóng)。其它病蟲(chóng)害可參照農作物防治方法進(jìn)行防治，鼠害可用滅鼠藥防治。

　　第4章組織實(shí)施和運行管護

　　4.1實(shí)施管理

　　各工程項目實(shí)施招投標施工，投標條件：具備縣以上資質(zhì)的施工單位，并有城建部門(mén)質(zhì)量監督事務(wù)所進(jìn)行質(zhì)量監督，市生態(tài)辦對工程組織階段性驗收，合格后填發(fā)質(zhì)量合格證，方可進(jìn)行下階段施工，工程完成后進(jìn)行竣工驗收。

　　草場(chǎng)改良項目由市草原管理站或聘請有關(guān)草原技術(shù)部門(mén)的專(zhuān)家進(jìn)行技術(shù)指導，具體實(shí)施由項目所在鄉（鎮）、場(chǎng)（站）組織實(shí)施，涉及草原灌溉、優(yōu)質(zhì)草籽品種、農業(yè)機械的由市牧業(yè)局進(jìn)行統一分配，統一調度。

　　4.2運行管理與維護

　　運行管理，各鄉（鎮）、場(chǎng)（站）領(lǐng)導小組下設專(zhuān)人管護，建立健全各項管護措施，制定崗位責任制和獎罰制度。

　　工程維護，管理維護人員要經(jīng)常檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)報告上級主管部門(mén)，進(jìn)行及時(shí)維修，如不及時(shí)報告或不及時(shí)維修造成工程毀壞，影響農業(yè)生產(chǎn)，追究相關(guān)人員責任，嚴肅處理。

　　財務(wù)管理

　�。�1）國家生態(tài)建設資金是國家專(zhuān)門(mén)用于治理生態(tài)環(huán)境的專(zhuān)項資金，禁止任何部門(mén)、任何個(gè)人擠占挪用。項目實(shí)施中要嚴格執行各項財務(wù)管理制度，實(shí)行“三專(zhuān)”、“四定”、“五統一”。

　�。�2）有償資金要落實(shí)到人，搞好擔保抵押，確保資金按時(shí)回收。

　�。�3）管護人員的報酬及管護維修費用由項目所在鄉（鎮）、場(chǎng)（站）從項目效益中合理提取支付。

　　第5章投資概算及資金籌措

　　5.1投資概算依據

　　5.1.1依據大安市近幾年生態(tài)草建設實(shí)際發(fā)生的平均定額和經(jīng)濟技術(shù)指標；

　　5.1.2依據大安市生態(tài)草建設各項工程任務(wù)量指標。

　　5.2投資標準

　　5.2.1深松：機耕費400元/公頃

　　5.2.2淺翻：機耕費400元/公頃

　　5.2.3補播：（1）種子費：40公斤/公頃×10元/公斤=400元/公頃；（2）播種費：100元/公頃。合計500元/公頃。

　　5.2.4圍欄

　�。�1）樁：6延長(cháng)米一個(gè)樁，20元/樁

　�。�2）網(wǎng)：3.5元/米

　�。�3）工時(shí)費：1.12元/米（挖坑、埋桿、上網(wǎng)）

　　以上合計8元/米

　　5.2.5種堿茅

　�。�1）整地：推平重耙、輕耙、打池埂550元/公頃

　�。�2）草籽費：45公斤/公頃×20元/公斤=900元/公頃

　�。�3）播種費：100元/公頃

　�。�4）打井：1750元/公頃

　�。�5）管理：澆水、看護200元/公頃

　　以上合計3500元/公頃

　　5.2.6種紫穗槐

　�。�1）整地：推平重耙、輕耙、打池埂550元/公頃

　�。�2）種子費：50元/公斤×75公斤/公頃=3750元/公頃

　�。�3）播種費：225元/公頃

　�。�4）打井：1000元/公頃

　�。�5）管理：澆水、看護200元/公頃

　　以上合計5925元/公頃

　　5.3投資估算

　　大安市20xx年西部治堿工程計劃總投資290萬(wàn)元，其中：圍欄118萬(wàn)元，深松12萬(wàn)元，種紫穗20萬(wàn)元，建苜蓿草基地37萬(wàn)元。

　　5.4投資來(lái)源

　　該項目總投資637萬(wàn)元，其中：生態(tài)專(zhuān)項資金319萬(wàn)元，市級配套資金127萬(wàn)元，縣級配套資金191萬(wàn)元。

　　5.4.1BDA02—1項目區（太山鎮鹽堿化草場(chǎng)治理項目）總投資140萬(wàn)元，其中：生態(tài)專(zhuān)項資金70萬(wàn)元，市級配套資金28萬(wàn)元，縣級配套資金42萬(wàn)元。

　　5.4.2BDA02—2項目區（紅崗至安廣鹽堿化草場(chǎng)治理項目）總投資170萬(wàn)元，其中：生態(tài)專(zhuān)項資金85萬(wàn)元，市級配套資金34萬(wàn)元，縣級配套資金51萬(wàn)元。

　　5.4.3BDA02—3項目區（安廣至來(lái)福鹽堿化草場(chǎng)治理項目）總投資245萬(wàn)元，其中：生態(tài)專(zhuān)項122萬(wàn)元，市級配套49萬(wàn)元，縣級配套74萬(wàn)元。

　　5.4.4BDA02—4項目區（來(lái)福至舍力鹽堿化草場(chǎng)治理項目）總投資82萬(wàn)元，其中：生態(tài)專(zhuān)項資金42萬(wàn)元，市級配套資金16萬(wàn)元，縣級配套資金24萬(wàn)元。

　　第6章效益分析

　　6.1生態(tài)效益

　　該建設工程是生態(tài)建設工程，是國土治理的重要組成部分，對于改善區域內的生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)區域經(jīng)濟發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。通過(guò)建設治理，建設區草地植被覆蓋率由平均30增加到90，凈增60。

　　據有關(guān)研究資料表明，每公頃草地保水、防沙、凈氣的年綜合效益為xx—xxx元，按每公頃xx元計算，則建設區草地每年所產(chǎn)生的綜合生態(tài)效益就達xx多萬(wàn)元。

　　6.2社會(huì )效益

　　本項目建設區不僅能安排農村及社會(huì )富余人員、促進(jìn)家庭養殖業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)地方經(jīng)濟，增加社會(huì )人均收入和保證社會(huì )穩定，而且生態(tài)環(huán)境的改善，有利于進(jìn)一步擴大對外開(kāi)放，促進(jìn)對外交流，有利于引進(jìn)人才與技術(shù)，促進(jìn)技術(shù)推廣，對大安市及周邊地區的經(jīng)濟騰飛也有很重要的戰略意義。

　　6.3經(jīng)濟效益

　　本項目區建成后，可使每畝年產(chǎn)干草量由平均不足20公斤達到畝產(chǎn)150公斤以上，每畝增產(chǎn)干草130公斤。每畝產(chǎn)草種子10公斤，按目前市場(chǎng)價(jià)格干草0.2元/公斤、種子20元/公斤算，畝產(chǎn)值可達230元，年獲利約4289.5萬(wàn)元，新增產(chǎn)值3700多萬(wàn)元，經(jīng)濟效益十分可觀(guān)。

　　項目可行性報告 6

　　一、項目概況和背景

　　xx縣xx鎮屬于半山區，全鎮總面積81平方公里，可耕地4.2萬(wàn)畝，果園面積2萬(wàn)畝，主要產(chǎn)品有黃金桃系列、紅桃、葡萄、蘋(píng)果、草莓等，年產(chǎn)各種干鮮果品8萬(wàn)噸，成為該縣新興的“果業(yè)特色鄉鎮”。尤其近幾年，人工栽培經(jīng)濟林面積發(fā)展迅猛，現有桃園13000畝，葡萄園4800畝，蘋(píng)果1200畝，草莓1000畝，果品產(chǎn)量穩中有升，價(jià)格也在每公斤2元以上，農民的果品種植積極性大大提高，在現有基礎上，預計今明年發(fā)展桃類(lèi)3000畝，葡萄2000畝，其它品種2000畝。

　　雖然該鎮有豐富的果品資源，但卻沒(méi)有果品加工企業(yè)，所以今年急需要上一個(gè)果醬果汁加工項目。在農業(yè)發(fā)展上保持穩定、工業(yè)促進(jìn)發(fā)展的方針指引下，勵精圖治，銳意進(jìn)取，大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟，向工業(yè)要效益，全面繁榮鎮域經(jīng)濟。

　　二、項目?jì)热菁耙幠?/strong>

　　果汁加工生產(chǎn)線(xiàn)及配套公用工程。

　　1、黃桃帶肉果汁、果醬年產(chǎn)10000噸

　　2、功能果汁年產(chǎn)10000噸

　　3、濃縮果汁年產(chǎn)10000噸

　　三、項目建設單位

　　xx鎮人民政府

　　四、項目負責人：xxx

　　項目聯(lián)系人：xxx

　　五、項目建設地址：xx縣xx鎮

　　xx鎮位于xx縣城北部，交通便利，省道335線(xiàn)貫穿全境，離京滬高速聯(lián)城入口10公里，而且水資源豐富，能滿(mǎn)足生產(chǎn)需求。

　　六、投資概算

　　總投資3709萬(wàn)元。其中：建設投資3009萬(wàn)元。建設投資包括：設備投資1066萬(wàn)元，設備安裝工程45萬(wàn)元，土建工程1740萬(wàn)元，配電改造40萬(wàn)元，給排水改造38萬(wàn)元，制冷站30萬(wàn)元，不可預見(jiàn)費50萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)700萬(wàn)元。

　　七、制作技術(shù)及工藝

　　1.材料與設備

　　1.1材料桃果、葡萄、蘋(píng)果、草莓xx鎮產(chǎn)優(yōu)汁水果；

　　水符合GB10791—89標準中第4.1條規定；

　　白砂糖符合GB317標準要求；

　　檸檬酸符合GB1987—86標準；

　　穩定劑符合GB2760標準。

　　1.2設備

　　打漿機，膠磨機，真空脫離機，高壓均汁機，封蓋機，提取設備、調配罐、粗濾機、超濾設備、灌裝機、殺菌釜、貼標機等。

　　2.工藝流程

　　果品→精選→洗果→去皮→打漿→滅菌→調配→膠體磨處理→均質(zhì)→脫氣→灌裝→殺菌→封蓋→冷卻→裝箱→入庫

　　3.具體要點(diǎn)

　　果汁是水果經(jīng)過(guò)破碎、壓榨、過(guò)濾而得到的汁液。水果產(chǎn)區多生產(chǎn)一些果汁，既能減少貯運中的損失，節約大量運費，又可通過(guò)加工，提高水果商品率，增加果農的收入。果汁制作工藝流程要點(diǎn)如下：

　　3.1原料選擇果汁的優(yōu)劣取決于果質(zhì)的好壞，制作果汁的原料，必須是新鮮、成熟、無(wú)霉爛、無(wú)病害現象，并具有優(yōu)良的風(fēng)味和豐富的汁液。

　　3.2原料預處理

　　原料根據成熟度分級并用清水充分洗凈�？捎酶咤i酸鉀消毒，去除無(wú)用部分，如果核、果皮絡(luò )、果梗、果籽等。

　　3.3破碎、壓榨、粗濾

　　將洗滌干凈的`原料用破碎機或切片機破碎。破碎時(shí)間要短，以免果實(shí)變色。為增加果汁的顏色和出汁率，可將果汁加溫至40～50℃，保溫4～5個(gè)小時(shí)。果肉較硬的果實(shí)，可將其加熱煮沸，使其軟化。經(jīng)過(guò)破碎和加溫處理的果汁用壓榨機榨汁，在進(jìn)行第一次榨汁后，將果渣拌勻疏松，進(jìn)行第二次壓榨。榨出的果汁要進(jìn)行過(guò)濾，以除去汁液中的果皮和大塊果肉。

　　3.4調整果汁

　　為使果汁符合一定規格要求和改進(jìn)風(fēng)味口感，可調整其糖分和酸分，可視情形加入糖、檸檬酸和防腐汁，還可加入適量的香精和色素。

　　3.5裝瓶、殺菌、貯藏

　　將調配好的果汁加熱至85～90℃，然后趁熱用細布過(guò)濾，并裝入消過(guò)毒的容器內，立即密封，然后在沸水中殺菌，殺菌后冷卻即為成品。一般果汁宜存在4～6℃左右的環(huán)境中，以減少不良變化。

　　4.產(chǎn)品質(zhì)量要求

　　4.1感官指標

　　色澤果品不同而不同以桃為例，呈乳白色或乳白色顯微黃色；

　　風(fēng)味果品不同而不同以桃為例，具有黃桃特有的清香味、甜酸適口、爽口、無(wú)異味；

　　組織狀態(tài)乳濁型，無(wú)沉淀，無(wú)分層；

　　雜質(zhì)不允許存在。

　　4.2理化指標

　　可溶性固形物（以折光計）9%～10%；PH4.1；總糖8.5%～9.3%。

　　4.3微生物指標

　　細菌總數（個(gè)/ｍｌ）≤100；大腸桿菌（個(gè)/100ｍｌ）＜3；致病菌不得檢出。

　　八、市場(chǎng)分析

　　1、黃桃帶肉果汁、果醬

　　國內外營(yíng)養學(xué)家研究發(fā)現，黃桃果實(shí)中含有多種對人體有益的營(yíng)養成分，其果大、味甜、多汁、鮮果氣味芳香，酸甜可口，含有豐富的糖、鈣、鎂、磷、抗壞血酸、有機酸以及各種氨基酸。該類(lèi)產(chǎn)品十分暢銷(xiāo)。

　　2、功能果汁

　　功能果汁順應人們的需求，它集天然、營(yíng)養、保健、適口于一體，是一種非常有前途的保健型飲品。功能果汁均以水果或濃縮果汁為主要原料。按照加工方法分為兩類(lèi)，一類(lèi)屬于調配型，一類(lèi)屬于發(fā)酵型。調配型采用傳統的中藥配方，通過(guò)向濃縮果汁添加以現代高科技提取中藥有效成分而達到強化果汁營(yíng)養的目的。發(fā)酵型采用多菌株對加入了一些輔料的并稀釋了的濃縮果汁進(jìn)行微生物發(fā)酵。產(chǎn)品對身體具有很好的保健作用，主要功能特性包括解毒去毒、活化血管、降血脂、降血糖降血壓、助消化、延年益壽、美容等。市場(chǎng)前景看好。

　　3、濃縮果汁

　　由于濃縮果汁保持了果品的原有風(fēng)味，深受?chē)�際國內市場(chǎng)歡迎。據不完全統計，我國果汁飲料的年需求量在100萬(wàn)噸以上，且每年以35％的速度增長(cháng)，而目前國內產(chǎn)量只有60萬(wàn)噸，人均不足1公斤，市場(chǎng)發(fā)展潛力巨大。國際市場(chǎng)上，目前歐美等發(fā)達國家對果汁的人均年消費量在40公斤以上，僅美國年需求量就達200萬(wàn)噸，而其本國加工能力僅為100萬(wàn)噸，每年需大量進(jìn)口。巨大的市場(chǎng)為本項目提供了廣闊的發(fā)展前景。

　　九、效益分析

　　本項目為生態(tài)建設和林產(chǎn)品深加工型項目。既加大退耕還林力度，擴大了經(jīng)濟林面積，又對林果深加工進(jìn)行了轉化增值，為農民增收創(chuàng )造了條件，既有經(jīng)濟效益又有生態(tài)效益和社會(huì )效益。

　　該項目建成投產(chǎn)后，年銷(xiāo)售收入可達18125萬(wàn)元，年稅金2535萬(wàn)元，年獲利潤1155萬(wàn)元。年可帶動(dòng)全鎮果農8000余戶(hù)發(fā)展林果業(yè)，每戶(hù)年均可獲利近萬(wàn)元。

　　十、資金的解決

　　該項目總投資3709萬(wàn)元。其中：建設投資3009萬(wàn)元。建設投資包括：設備投資1066萬(wàn)元，設備安裝工程45萬(wàn)元，土建工程1740萬(wàn)元，配電改造40萬(wàn)元，給排水改造38萬(wàn)元，制冷站30萬(wàn)元，不可預見(jiàn)費50萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)700萬(wàn)元。

　　以上投資的解決，計劃自籌資金500萬(wàn)元，招商引資解決1500萬(wàn)元，銀行貸款1700萬(wàn)元。

　　此報告請有關(guān)部門(mén)給予支持，解決不足資金為盼！

　　項目可行性報告 7

　　一、項目基本情況

　　1、項目名稱(chēng)：xx市區林權管理中心經(jīng)費項目

　　2、項目實(shí)施單位情況

　　單位名稱(chēng)：

　　地址：

　　郵編：

　　聯(lián)系電話(huà)：

　　法人代表：

　　3、項目總投資：81.5萬(wàn)元。

　　4、項目建設年限：1年。

　　二、項目必要性和可行性

　�。ㄒ唬╉椖勘尘�

　　1、項目概況

　　xxxx區地處xx市南部，全區土地總面積301.35萬(wàn)畝，其中林地面積58.36萬(wàn)畝，森林覆蓋率25.02%。我區于去年年初在全區全面鋪開(kāi)集體林權制度改革，已基本完成全區44.4萬(wàn)畝集體林地確權工作，完成林權發(fā)證面積31.1萬(wàn)畝，本，占總面積的70%。同時(shí)，根據《中共中央、國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)集體林權制度改革的意見(jiàn)》（中發(fā)[20xx] 10號）、《中共xx區委、xx區人民政府關(guān)于深化集體林權制度改革的若干意見(jiàn)》（夏發(fā)[20xx]8號）及xx市江夏區機構編制委員會(huì )《關(guān)于區林政管理稽查站加掛牌子的批復》（夏機編[20xx]16號）精神，林改相關(guān)配套改革工作也同步推進(jìn)，我們于今春成立了xx區林權管理中心，為xxxx區林業(yè)局直屬事業(yè)單位，機構規格為正科級，中心辦公場(chǎng)所設在區林業(yè)局一樓大廳。

　　2、項目的依據

　�。�1）《中共中央、國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)集體林權制度改革的意見(jiàn)》（中發(fā)[20xx] 10號）

　�。�2）《中共xx省委辦公廳xx省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)集體林權制度改革若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（鄂辦發(fā)〔20xx〕27號）

　�。�3）《中共xx省委xx省人民政府關(guān)于深化集體林權制度改革的試行意見(jiàn)》（鄂發(fā)〔20xx〕23號）

　�。�4）《中共xx省xx市委、xx市人民政府關(guān)于全面推進(jìn)集體林權制度改革的通知》（武發(fā)［20xx］12號）

　�。�5）《中共00區委、00區人民政府關(guān)于深化集體林權制度改革的若干意見(jiàn)》（夏發(fā)[20xx]8號）

　�。�6）xx市00區機構編制委員會(huì )《關(guān)于區林政管理稽查站加掛牌子的批復》（夏機編[20xx]16號）

　�。ǘ�）項目實(shí)施的必要性

　　1、是集體林權制度改革的必然選擇。加快林地、林木流轉制度建設，建立健全產(chǎn)權交易平臺，是《中共中央國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)集體林權制度改革的意見(jiàn)》所提的要求。林改后農民成了山林的主人，為了使林農敢于向山上投資，舍得向林業(yè)投入，提高造林育林護林的積極性，必須要有一個(gè)平臺使林農可以隨時(shí)將產(chǎn)權、產(chǎn)品轉化為可供自由支配的.資金。建立林業(yè)產(chǎn)權產(chǎn)品交易中心，就是為林農搭建一個(gè)這樣的平臺，使老百姓在林權制度改革后真正得到實(shí)惠。

　　2、是規范林權林產(chǎn)品交易朝專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)發(fā)展的需要。長(cháng)期以來(lái)，林權私下流轉活躍，沒(méi)有一個(gè)規范的綜合型的林權林產(chǎn)品交易市場(chǎng)，林產(chǎn)品交易的組織化、市場(chǎng)化程度低。且林地林權糾紛爭議不斷，老百姓的利益經(jīng)常受損，造成市場(chǎng)無(wú)序競爭激烈，浪費較大，嚴重制約了林業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。

　　3、是促進(jìn)本區域林業(yè)產(chǎn)業(yè)化的需要。目前，我區不論是林業(yè)生產(chǎn)、林產(chǎn)品的運輸、儲備、裝卸和加工及銷(xiāo)售，其專(zhuān)業(yè)化和規�；�運作水平都比較低，要加快林業(yè)發(fā)展速度，推進(jìn)林業(yè)產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)林業(yè)產(chǎn)權有序轉讓?zhuān)�林產(chǎn)品市場(chǎng)體系建設至關(guān)重要。因此，xx區林權管理中心的成立對推進(jìn)本區域林業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和農民增收，都具有十分重要的意義。

　　因此，實(shí)施林權管理中心經(jīng)費項目是十分迫切和必要的。

　�。ㄈ�）項目實(shí)施的可行性

　　我區集體林權制度改革于20xx年底開(kāi)始試點(diǎn)工作，20xx年在全區全面鋪開(kāi)，今春成立林權管理中心。目前已辦理林權證3549本，發(fā)證宗數4677宗，排查林權糾紛6起，調處4起，辦理林權抵押貸款8宗，抵押林地面積1817畝，貸款金額達3435萬(wàn)元。

　　根據以上情況所述，林權管理中心的成立，對于深化林權改革成效，鞏固林改成果，規范林權管理工作，促進(jìn)林權抵押貸款都有積極作用。因此，該項目是可行的。

　　三、項目實(shí)施期限：

　　項目實(shí)施期限為1年，即20xx年1月—12月。

　　四、項目所需資金

　　1、項目實(shí)施所需資金

　　xxxx區林權管理中心經(jīng)費20xx年需要81.5萬(wàn)元。

　　(1)人員經(jīng)費計50.5萬(wàn)元

　　(2)辦公費計4萬(wàn)元

　　(3)物業(yè)管理費計1.5萬(wàn)元

　　(4)郵電費計1萬(wàn)元

　　(5)交通費計7.5萬(wàn)元

　　(6)儀器設備損耗費計3萬(wàn)元

　　(7)業(yè)務(wù)招待費計6.5萬(wàn)元

　　(8)管理費計7.5萬(wàn)元

　　五、項目生態(tài)效益和社會(huì )效益

　�。�1）對構建和諧林業(yè)起到積極的促進(jìn)作用。林業(yè)發(fā)展的目標是實(shí)現生態(tài)效益、社會(huì )效益和經(jīng)濟效益的有機統一。但現實(shí)中林農注重經(jīng)濟效益。由于林業(yè)投資大而收益期較長(cháng)，活立木不能流轉，林農的急功近利容易導致林木的亂砍濫伐和毀林事件的發(fā)生。通過(guò)市場(chǎng)可以實(shí)現活立木的規范流轉，林農在林木生長(cháng)期間就實(shí)現了經(jīng)濟收益，可避免違法采伐，有效扼制亂砍濫伐等毀林案件的發(fā)生，進(jìn)而實(shí)現林業(yè)的和諧發(fā)展。

　�。�2）引導社會(huì )公眾投資林業(yè)，便于籌集林業(yè)建設資金。造林是一項社會(huì )事業(yè)，但由于信息傳播渠道窄和林地流轉不暢，在林權制度改革前期，投入造林的大都是當地人，其中主要還是農民。農民的投資能力有限，造林以后，追加投資跟不上。與此同時(shí)，社會(huì )公眾有資金的想進(jìn)入林業(yè)又得不到相關(guān)的信息，從而限制了社會(huì )資金投資林業(yè)。有了規范的市場(chǎng)，前期造林戶(hù)養不起林的可以通過(guò)市場(chǎng)賣(mài)出去，而想投資林業(yè)的通過(guò)市場(chǎng)合法的買(mǎi)進(jìn)來(lái)。退出林業(yè)的林農嘗到了造林的甜頭還可能再進(jìn)來(lái)。這樣就會(huì )有更多的社會(huì )資金源源不斷地投向林業(yè)，從而推動(dòng)社會(huì )造林工作的全面深入開(kāi)展。

　�。�3）有利于林政資源管理和林業(yè)管理體制改革。市場(chǎng)要求進(jìn)場(chǎng)交易的活立木須持有林權證。沒(méi)有活立木交易市場(chǎng)，人們對辦不辦林權證持無(wú)所謂的態(tài)度；有了活立木交易市場(chǎng)，人們要完成林權的轉讓、登記，就必須辦理林權證；從而將辦理林權證變成權屬單位和個(gè)人的一種自覺(jué)行動(dòng)。

　�。�4）對木材加工企業(yè)來(lái)說(shuō)，有利于解決原料供應問(wèn)題。林紙、林板企業(yè)是擴大商品林建設的依托，也是商品林經(jīng)濟效益的最終實(shí)現者。作為資金密集型企業(yè)，抽調大量現金購進(jìn)原料林是不現實(shí)的。建立活立木交易市場(chǎng)后，林紙、林板企業(yè)通過(guò)活立木上市、協(xié)議回購等形式，解決原料供應問(wèn)題，即不用太大的投資就可以達到原料林建設的目的。

　�。�5）有利于減輕農民負擔，增加農民收入。義務(wù)植樹(shù)、退耕還林、生態(tài)造林和社會(huì )投資豐產(chǎn)林造林是當前造林的主要方式，有的是作為任務(wù)下達給農村基層組織，成了農民的一種負擔。有的是政府出錢(qián)造林，交給農民管護，由于活立木變現很困難，農民看不到現實(shí)利益，管起來(lái)也沒(méi)什么責任心，結果就出現了“年年造林不見(jiàn)林”“重造輕管”的情況�；盍⒛窘灰资袌�(chǎng)建立以后，農民可以通過(guò)市場(chǎng)隨時(shí)變現自己的林木，變長(cháng)期收益為現實(shí)收益，變期望價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值，增加農民收入，也可以將林地轉讓出去讓別人造林，從而把廣大農民從造林重負中解脫出來(lái)，為構建社會(huì )主義新農村奠定堅實(shí)基礎。

　�。�6）有利于保護活立木交易各方合法權益。樹(shù)木的生長(cháng)受制于品種、種植模式、地形地貌、土壤肥力、光照溫度、降水量、管理狀況等多種因素，而這些知識不是所有的人都具備的。在交易各方不明情況的條件下進(jìn)行林權交易，不可避免地會(huì )損害某一方權益。建立活立木交易市場(chǎng)，聘請專(zhuān)業(yè)人員執業(yè)，執行“公開(kāi)、公正、公平”原則，對交易各方權益是一個(gè)保護，從而可以更廣泛地動(dòng)員投資者投資林業(yè)。

　�。�7）對廣大林業(yè)工作者來(lái)說(shuō)，蘊含著(zhù)巨大商機。林業(yè)正處于由完全計劃管理向分類(lèi)經(jīng)營(yíng)的轉型時(shí)期，活立木市場(chǎng)的建立為林業(yè)工作者開(kāi)辟了巨大商機。作為林業(yè)工作者，憑專(zhuān)業(yè)、市場(chǎng)信息等諸多方面的優(yōu)勢，參與活立木經(jīng)紀、活立木交易、林業(yè)資源整合、林業(yè)投融資活動(dòng)中去，響應中央號召，順應民意，活躍市場(chǎng)，必然會(huì )近水樓臺先得月，并且從中獲利。這一點(diǎn)，已從省內外開(kāi)展的活立木交易實(shí)踐中得到驗證。

　　六、項目組織保障措施

　　1、組織管理

　　該項目由xx區林業(yè)局負責組織實(shí)施，區林調隊是項目執行單位，由一名分管副局長(cháng)主抓，配備工作人員10名，主要負責全區林權登記、林權變更、林權抵押登記管理；組織實(shí)施林權流轉交易、木竹等林產(chǎn)品交易；提供林業(yè)法律、法規、政策的咨詢(xún)服務(wù)；開(kāi)展林地承包爭議仲裁、林權糾紛調處服務(wù)等工作。

　　2、健全機制

　　xx區林權管理中心是深化集體林權制度改革后應運而生的一個(gè)專(zhuān)門(mén)機構，受到區委、區政府的高度重視和廣大林農的高度關(guān)注。中心成立后，全體人員以高度敬業(yè)的精神，迅速投入到規范、指導全區林權登記、林權管理等工作之中。中心籌措資金，添置設施，完善辦公條件，建立健全各種規章制度，各項工作開(kāi)展得有聲有色，在較短時(shí)間內走上了正常運轉的軌道。

　　七、項目結論

　　本項目具有良好的經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和生態(tài)效益，項目是必要的、可行的，建議上級有關(guān)部門(mén)予以立項，盡快實(shí)施，確保達到預期效果。

　　項目可行性報告 8

　　一、項目概況

　　1、建設地點(diǎn)：

　　XX村（選址必須是靠路邊，方便宣傳及游客采摘）。

　　2、建設規模：

　　采摘園一期項目建設10畝，二期項目根據市場(chǎng)反饋情況再作下一步研討確定。

　　3、建設條件：

　　國道323線(xiàn)穿境而過(guò)，毗鄰縣城區及高速收費站出口�？芍^“四通八達”。地理環(huán)境優(yōu)越，四季分明，光照充足，熱量豐富，氣候溫暖，雨水充沛，從地理、種植季候及市場(chǎng)條件等分析，都具備發(fā)展桑果種植采摘園的`特殊優(yōu)勢。

　　二、項目背景

　　XX村毗鄰東蘭縣城區，土地資源稀少，人均耕地面積不足0.4畝，根據自身的土地資源條件結合當前東蘭縣農產(chǎn)品市場(chǎng)消化能力不大的客觀(guān)條件，倫界村不適宜發(fā)展大規模產(chǎn)業(yè)種植基地。當前倫界村農業(yè)產(chǎn)業(yè)主要以水稻、玉米種植及應季蔬菜為主，生產(chǎn)模式較為傳統、零散，產(chǎn)業(yè)結構較為單一。多年來(lái)，倫界村農業(yè)始終處于簡(jiǎn)單粗放型發(fā)展狀態(tài)。綜合分析，傳統種植業(yè)難以提高經(jīng)濟效益。為進(jìn)一步高效利用土地資源及村級集體經(jīng)濟發(fā)展資金，謀劃好倫界村村集體產(chǎn)業(yè)路子，因地制宜、因村施策發(fā)展壯大村級集體經(jīng)濟，建議依托利用村級集體經(jīng)濟發(fā)展資金建設生態(tài)桑果采摘園10畝。以此加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加村級集體經(jīng)濟收入，進(jìn)一步促進(jìn)鄉村振興。

　　三、項目建設的有利條件

　　1、自然條件

　　項目區交通十分方便，國道線(xiàn)穿境而過(guò)，產(chǎn)品運輸便利。土質(zhì)肥沃，無(wú)污染，地勢平坦、開(kāi)闊，雨水資源充足。

　　2、勞動(dòng)力條件。我村臨時(shí)勞動(dòng)力資源豐富。

　　3、基礎條件。計劃建設的土地面，土地規整，適合有效利用現代農業(yè)技術(shù)發(fā)展桑果種植提高產(chǎn)量。

　　四、市場(chǎng)經(jīng)濟效益分析

　　由于我村地處縣人民政府所在地，鎮內常住人口達X萬(wàn)人之多，根據相關(guān)資料，保守估計桑果第一年畝產(chǎn)500—1000公斤，目前桑果在市場(chǎng)價(jià)格為10元/斤，柳州桑果園價(jià)格為20元/斤。保守估計畝產(chǎn)500公斤，按照東蘭市場(chǎng)價(jià)估算畝產(chǎn)值達10000元。

　　五、投資概算分析

　　1、固定投入

　　苗木成本5元/珠，一畝種植200珠計算，1畝苗木成本1000元；種植人工成本500元/畝，1畝固定投入為1500元。10畝固定投入1500X10畝=15000元。防草布投入2000元，防護欄建設材料及人工費用3000元。廣告牌投入1000元。固定投入合計15000+2000+3000+1000=21000元。

　　2、土地流轉投入

　　用地成本1500—2000元/畝/年，10畝用地成本為15000—20000元/年

　　3、養護投入

　　人工養護以及農業(yè)資料成本500元/畝；10畝人工養護成本5000元；

　　六、預期投入成本

　　1、第一年投入資金

　　21000+15000+5000=41000元

　　2、第二年投入成本

　　15000+5000=20000元

　　3、第三年投入成本

　　15000+5000=20000元

　　項目可行性報告 9

　　一、概述

　�。ㄒ唬╉椖棵�稱(chēng)：大安市無(wú)公害提子葡萄種植示范基地建設

　�。ǘ�）規劃目標與內容

　　項目利用建設生態(tài)省的契機，加快農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整的步伐，力求通過(guò)2年時(shí)間，建成以公司（業(yè)主）加農戶(hù)的農業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展模式，具體建設內容如下：

　　1、建成無(wú)公害提子葡萄種植基地20xx畝，并嚴格規范化種植和全面實(shí)施無(wú)公害化生產(chǎn)；

　　2、建立葡萄引育中心，負責提子新品種的選育和引進(jìn)推廣工作；

　　3、建立葡萄專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì )一個(gè)，負責全市基地建設技術(shù)培訓與指導，搞好產(chǎn)后服務(wù)。

　�。ㄈ�）項目實(shí)施地點(diǎn)及規模

　　1、實(shí)施地點(diǎn)：大安市聯(lián)合鄉、四棵樹(shù)鄉、太山鎮三個(gè)鎮為生產(chǎn)基地。

　　2、實(shí)施規模：規范化種植無(wú)公害提子葡萄20xx畝，年產(chǎn)葡萄3000－4000噸。

　�。ㄋ模╉椖客顿Y總額

　　總投資294萬(wàn)元，其中：苗木220萬(wàn)元，水泥木樁等材料投資64萬(wàn)元，技術(shù)培訓需投資10萬(wàn)元。

　�。ㄎ澹┬б骖A測

　　1、經(jīng)濟效益

　　項目建成后，每畝可實(shí)現收入6000元，利潤2000元，項目區年可實(shí)現總收入1200萬(wàn)元，利潤400萬(wàn)元。

　　2、社會(huì )、生態(tài)效益

　　本項目的實(shí)施，不僅能夠保持水土，防止流失，改善生態(tài)環(huán)境，而且將推動(dòng)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，進(jìn)一步轉變農民觀(guān)念，引導農民從小生產(chǎn)步入大市場(chǎng)，增強農民的市場(chǎng)意識和科技意識，加快結構調整步伐，使農戶(hù)走共同富裕之路。

　　二、項目規劃的依據

　�。ㄒ唬╉椖刻岢龅谋尘凹氨匾�性

　　長(cháng)期以來(lái)，我國始終把農業(yè)放在首位，已徹底解決了農民的吃飯問(wèn)題，但農村經(jīng)濟還比較脆弱，人民的生活水平還有待進(jìn)一步提高，隨著(zhù)國家西部大開(kāi)發(fā)戰略的實(shí)施，我區產(chǎn)業(yè)結構調整已初見(jiàn)成效，但土地的生產(chǎn)潛力還未得到有效的挖掘，農民收入增長(cháng)仍較緩慢，把提子作為高效特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展是今后農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整的有效途徑。

　　項目區自然情況

　　大安市位于吉林省西北部，白城市東部，距長(cháng)春市220公里，地處東經(jīng)123°57′至124°54′，北緯44°57′至45°45′之間，即松嫩平原和嫩江水系中心，大安市距長(cháng)春、哈爾濱、齊齊哈爾、大慶等城市較近，借助鐵、公、水路交通、航運等便利條件可達吉林省中西部地區，黑龍江省嫩江、緩化地區、遼寧省西部和內蒙古東部地區。大安市處在嫩江流域中心城市和吉林省對外開(kāi)放的前沿位置，是聯(lián)結東北三省一區及中、俄、日三國的交通樞紐和商品集散地。全市總面積4879平方公里。

　　項目區氣象特征

　　大安市屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣候，其特點(diǎn)是春季多大風(fēng)，干旱少雨，夏季炎熱、雨水集中，光熱資源豐富，年日照時(shí)數為3014小時(shí)，年均氣溫5.2℃，有效積溫3065℃，無(wú)霜期135天左右，年均降水量400多毫米，年均蒸發(fā)量749毫米。

　　項目區水文地質(zhì)

　　大安市水資源豐富，境內有“一江兩河”（嫩江、洮兒河、霍林河）環(huán)繞，年均境流量222億立方米，在吉林省處于第二位，地下水儲量3.78億立方米，年可開(kāi)采量為2.23億立方米、在東北四省區占第二位。且水質(zhì)優(yōu)良。境內有大型水庫1座，中型水庫2座，最大的月亮湖水庫蓄水量達10多億立方米。

　　項目區交通

　　大安市交通十分便利，琿烏公路（琿春—烏蘭浩特）即203國道通過(guò)市中心，橫貫全市101.1公里。鐵路有“長(cháng)白線(xiàn)”（長(cháng)春—白城）和“通讓線(xiàn)”（通遼—讓湖路）在大安市內交錯；大安港是吉林省唯一通海的最大的內河港口，從大安港溯江而上可達黑龍江省嫩江港，順江而下可通往哈爾濱、佳木斯、同江直達俄羅斯部分港口，并可進(jìn)入日本海，被譽(yù)為“黃金水道”。

　　項目區社會(huì )經(jīng)濟

　　大安市轄18個(gè)鄉鎮、12個(gè)國營(yíng)農林牧漁場(chǎng)，人口42萬(wàn)人，其中農業(yè)人口28萬(wàn)人，全市幅員面積4879平方公里，其中耕地132萬(wàn)畝，草原354萬(wàn)畝，大安市是全國商品糧基地縣（市），是吉林省黃牛養殖大縣（市），全國退耕還林還草試點(diǎn)縣（市），是全國生態(tài)農業(yè)重點(diǎn)縣（市），素有“魚(yú)米之鄉”、“駿馬之鄉”的美稱(chēng)。20xx年國內生產(chǎn)總值達到37億元。

　�。ǘ�）項目可行性

　　1、有較強的適應能力。提子原產(chǎn)美國，素有當今世界“水果明珠”之稱(chēng)，對氣溫、土壤要求不嚴，在我國南北方均有成功種植，生長(cháng)適應性廣，我市自20xx年引種栽植后，已表現出豐產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)的特點(diǎn)。

　　2、有較好的市場(chǎng)前景。據有關(guān)資料表明，我國鮮食葡萄供不應求，年進(jìn)口量約15萬(wàn)噸左右，省內各大城市的鮮食葡萄，很大部分來(lái)于我市及周邊地區，我市生產(chǎn)的提子葡萄主要市場(chǎng)是東北各大城市，與南方相比具有明顯的區位優(yōu)勢。

　　3、有較高的經(jīng)濟效益。提子一次性投入，收益可達數十年，具有高投入，高價(jià)位，持續增收能力強的特點(diǎn)，在正常管理情況下,種植提子第一年形成壯苗，第二年畝產(chǎn)可達500公斤以上，第三年畝產(chǎn)可達1000－20xx公斤，管理水平較高的提子園，畝產(chǎn)可達3000－4000公斤，按市場(chǎng)價(jià)4元／公斤計算，盛產(chǎn)期畝收入可高達1.2－1.6萬(wàn)元，是實(shí)現“萬(wàn)元田”理想的快速致富項目。

　　4、有較強的市場(chǎng)供應能力。一般葡萄成熟后，因皮薄多汁而不能長(cháng)期保存，但提子果粒著(zhù)生緊，不落粒，可保鮮存放半年不變質(zhì)，同時(shí)，提子果肉硬，皮韌，耐擠壓，便于包裝和長(cháng)途運輸，具有較高的商品價(jià)值，冬、春季節能占據我國鮮食果品市場(chǎng)很大份額。

　　5、出臺了一系列優(yōu)惠政策。市委、市政府根據國家有關(guān)政策、法規，結合大安實(shí)際，出臺了一系列扶持等方面的優(yōu)惠政策，為投資者提供了良好的投資環(huán)境。

　　三、規劃內容與目標

　�。ㄒ唬┲笇�思想

　　堅持“扶持產(chǎn)業(yè)化就是扶持農業(yè)，扶持龍頭企業(yè)就是扶持農民，扶持無(wú)公害農產(chǎn)品就是扶持大安特色”的思想。以點(diǎn)代面，以市場(chǎng)為導向，以科技為支撐，以政策為保障，以農民增收企業(yè)贏(yíng)利為目標。突出規模，加快發(fā)展步伐，培植支柱產(chǎn)業(yè)，促使農業(yè)結構優(yōu)化。

　�。ǘ�）項目的主要功能

　　1、集約化生產(chǎn)。該項目實(shí)施后，將增加農業(yè)投入，推動(dòng)龍頭企業(yè)完善經(jīng)營(yíng)機制，促進(jìn)項目經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、組織化程度。

　　2、推廣農業(yè)新技術(shù)、轉化科技成果。以項目為載體，推廣農業(yè)新技術(shù)，轉化科技成果，將生產(chǎn)建立在科技不斷進(jìn)步的基礎上，使農業(yè)走上良性循環(huán)的可持續發(fā)展道路。

　　3、引導消費，創(chuàng )建品牌。該項目實(shí)施后，創(chuàng )建無(wú)公害農產(chǎn)品基地，生產(chǎn)無(wú)公害提子，引導人們吃上“放心果”，同時(shí)，力求創(chuàng )建自己的特色品牌。

　　4、示范輻射。該項目建成后，一旦投產(chǎn)，將對我市乃至周邊縣區起到極大的示范和輻射作用，對于帶動(dòng)全市乃至周邊地區農村經(jīng)濟的發(fā)展具有極其重要的作用。

　�。ㄈ�）規劃原則

　　堅持“集中成片，規模開(kāi)發(fā)，交通方便，排灌良好，壯苗定植，早果豐產(chǎn)，密植栽培，合理間套，籬架整形，通風(fēng)透光”的規劃原則。

　�。ㄋ模┮巹潈热菖c規模

　　一是建立葡萄引育中心，負責新品種的引進(jìn)和推廣工作；二是按提子生長(cháng)所需的'立地、生態(tài)條件，連片規劃20xx畝；三是在項目區內建立提子葡萄深加工企業(yè)，生產(chǎn)果脯或果酒，使“過(guò)�！碑a(chǎn)品能夠得到充分合理的應用。

　�。ㄎ澹�實(shí)施步驟

　　1、項目籌備期：20xx年1月——20xx年3月。

　　2、項目建設期：20xx年3月開(kāi)始建設該項目，以后逐年擴大規模和完善。

　　3、回收期：20xx年開(kāi)始回收投資，20xx年可全部收回。

　　4、經(jīng)營(yíng)方式：采用公司（業(yè)主）加農戶(hù)的形式，由公司（業(yè)主）提供苗木、架材，負責技術(shù)指導和產(chǎn)品回收，農戶(hù)分戶(hù)經(jīng)營(yíng)，簽訂產(chǎn)銷(xiāo)合同，走訂單農業(yè)之路。

　　四、項目的效益評價(jià)及意義

　�。ㄒ唬╉椖康慕�(jīng)濟、社會(huì )、生態(tài)效益論證

　　1、經(jīng)濟效益

　�、磐顿Y概算

　　該項目總投資294萬(wàn)元（見(jiàn)投資概算表）

　　投資概算表

　　項目

　　數量

　　單價(jià)（元/畝）

　　金額（萬(wàn)元）

　　苗木

　　20xx畝

　　1100

　　220

　　水泥柱

　　20xx畝

　　320

　　64

　　技術(shù)培訓費

　　1000人次

　　10元/人·次

　　10

　　合計

　　294

　�、菩б娣治�

　　項目投產(chǎn)后，按1500公斤／畝計，年可產(chǎn)提子葡萄300萬(wàn)公斤，僅按4元／公斤計，年可創(chuàng )產(chǎn)值1200萬(wàn)元，第三年便可收回全部投資并贏(yíng)利516萬(wàn)元。

　　2、社會(huì )、生態(tài)效益

　　參閱第一部分

　�。ǘ�）規劃項目的意義

　　有利于改善人民生活水平，豐富和改善人們的食品結構；有利于促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使農民增收；有利于改善生態(tài)環(huán)境，實(shí)現農業(yè)可持續發(fā)展；有利于促進(jìn)農業(yè)結構調整，使農業(yè)走向市場(chǎng)經(jīng)濟引導下的產(chǎn)業(yè)化商品經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)方式；有利于增加財政收入。

　　五、實(shí)施規劃的對策

　　該項目順應新時(shí)期農業(yè)和農村經(jīng)濟發(fā)展的要求，符合生態(tài)省建設的要求，實(shí)施該無(wú)公害提子葡萄種植項目既有必要性又有可行性，力爭盡早實(shí)施本規劃。我市積極抓好無(wú)公害基地建設，進(jìn)一步加大招商引資力度，主要體現在以下三個(gè)方面：一是健全組織機構，加強領(lǐng)導，搞好項目的宣傳工作；二是積極創(chuàng )造條件多渠道爭取項目建設資金；三是制定了一系列優(yōu)惠政策，優(yōu)化投資環(huán)境，加大招商引資力度，提高技術(shù)開(kāi)發(fā)應用的能力。

　　六、結論

　　綜上所述，該項目的實(shí)施，不僅具有良好的生態(tài)效益，還有顯著(zhù)的經(jīng)濟效益，而且有較好的社會(huì )效益，是農民增收、企業(yè)贏(yíng)利的好項目，該項目的發(fā)展誠盼國家、省、市相關(guān)部門(mén)的大力幫助和資金扶持。

　　項目可行性報告 10

　　一、市場(chǎng)分析

　　兒童游樂(lè )市場(chǎng)具備一次性投資、立竿見(jiàn)影、投資回報率高、風(fēng)險低、管理成本低、經(jīng)營(yíng)無(wú)季節性、可永續性經(jīng)營(yíng)等特點(diǎn)。

　　隨著(zhù)城市的發(fā)展與建設，現在城市里兒童娛樂(lè )場(chǎng)所越來(lái)越少，小朋友生活、活動(dòng)范圍極其有限，生活單調而枯燥，這些無(wú)疑都會(huì )給剛好處在身心、智力發(fā)育的重要時(shí)期的兒童造成傷害，因為他們的天性遭到禁錮，至使少兒肥胖癥、少兒抑郁癥、少兒自閉癥等多種病案發(fā)病率越來(lái)越高。

　　農村、城鎮地區的兒童同樣存在娛樂(lè )生活缺乏的問(wèn)題，雖然生活水平在不斷提高，但提供給兒童游玩的兒童公園、游樂(lè )設施卻遠跟不上時(shí)代的發(fā)展。

　　政府主導的公眾型兒童游樂(lè )園與游樂(lè )設施嚴重不足，催生了民營(yíng)兒童游樂(lè )項目的大蛋糕，數據顯示，民營(yíng)兒童游樂(lè )市場(chǎng)極為巨大：

　　巨大的市場(chǎng)：中國有上億兒童消費市場(chǎng)，市場(chǎng)潛力遠遠超過(guò)成人消費品市場(chǎng)。

　　900元：根據調查顯示，36%城市家庭用于兒童娛樂(lè )的月消費達到了900元。

　　500億元：按照有關(guān)數據計算，兒童游樂(lè )市場(chǎng)空間約達500億元。

　　93%家長(cháng)的希望：調查顯示：都市93％的家長(cháng)都希望有一個(gè)兒童安全的游樂(lè )場(chǎng)所，可以帶著(zhù)自己的孩子去參加各種游戲娛樂(lè )活動(dòng)以及寓教于樂(lè )的活動(dòng)。

　　二、行業(yè)分析

　　1、目前，以室內兒童游樂(lè )園為主題的加盟項目約有十多個(gè)，證明這個(gè)行業(yè)前景看好，而且，大多數屬于起步不久，尚無(wú)全國性的知名連鎖品牌，這為我們進(jìn)入該領(lǐng)域提供了機會(huì )。

　　2、目前游樂(lè )園加盟項目的一些基本情況：

　�。�1）所提供的'游樂(lè )項目有：

　　淘氣城堡： 碰碰船 太空飛船 沙灘池 平衡木 空中氣球屋 旋轉時(shí)空

　　組合樂(lè )園： 奇樹(shù)轉轉轉 水床 懸浮球 迷你轉凳 外星大磨盤(pán) 益智金字塔球池

　　健康樂(lè )園： 攀爬趣味 海盜船 充氣城堡 笨笨搬家 搖擺拳擊開(kāi)心八爪魚(yú)

　　活躍之星：充氣跳床 旋轉秋千 新型電動(dòng)大秋千 爬樹(shù)比賽 時(shí)空穿梭

　　合作樂(lè )園：三人旋轉吊球 三角旋轉屋 汽車(chē)型轉桶 氣球屋 打地鼠 蘑菇房

　　兒童之家： 玩具 動(dòng)漫產(chǎn)品 親子產(chǎn)品 兒童之家 飾品 游樂(lè )設備 電動(dòng)游戲設備

　�。�2）終端商業(yè)模式以會(huì )員制為主；

　�。�3）投資要求在10-30萬(wàn)左右；

　�。�4）企業(yè)背景多為國內公司；

　　3、機會(huì )點(diǎn)

　�。�1）目前加盟項目都以室內游樂(lè )園為主題，沒(méi)有戶(hù)外游樂(lè )項目

　�。�2）有國外背景的品牌很少

　�。�3）行業(yè)處于發(fā)展初級階段，尚未飽和，處于上升期

　�。�4）中國經(jīng)濟持續增長(cháng)，人民收入增加，用于兒童的消費投資也不斷攀升

　�。�5）兒童游樂(lè )項目對于兒童有極大吸引力，推廣難底低

　　三、我方內部?jì)?yōu)勢盤(pán)點(diǎn)

　　1、兒童游樂(lè )設施廠(chǎng)家資源

　　2、連鎖招商的豐富成功經(jīng)驗

　　3、成熟的招商團隊

　　4、成熟的策劃團隊

　　5、專(zhuān)業(yè)網(wǎng)絡(luò )推廣團隊

　　6、......

　　四、項目整體戰略

　　1、以?xún)和�游�?lè )項目為切入，全面開(kāi)發(fā)兒童消費市場(chǎng)

　　2、以創(chuàng )新+獨家優(yōu)勢形成優(yōu)勝于其它品牌的兒童娛樂(lè )知名品牌

　　3、在資金許可的情況下，盡量以直營(yíng)或合股經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展，三年內打造500家兒童游樂(lè )園，實(shí)現海外上市

　　五、項目整體規劃

　　1、項目定位：復合型高級兒童娛樂(lè )中心

　　2、品牌背景：美國總部+香港集團

　　3、目標顧客群：兒童（使用者）+家長(cháng)（消費者）

　　3、經(jīng)營(yíng)內容：前期室內游樂(lè )項目、戶(hù)外游樂(lè )項目、5D影院、兒童影院、兒童興趣教育、后產(chǎn)品等，后期可導入全面兒童消費產(chǎn)品或項目

　　4、經(jīng)營(yíng)模式：直營(yíng)+連鎖加盟+合股經(jīng)營(yíng)+托管經(jīng)營(yíng)

　　5、盈利模式：

　　終端：（1）一站式會(huì )員充值卡 （2）單項收費 （3）電影包場(chǎng) （4）產(chǎn)品銷(xiāo)售

　　渠道：（1）代理或加盟權益金（2）裝修設計與安裝 （3）影院設備 （4）托管分成

　　資本運作：（1）流動(dòng)資金管理（2）包裝海外上市

　　6、項目推廣模式：

　　渠道招商：以成熟的網(wǎng)絡(luò )招商模式操作

　　終端推廣：免費體驗+學(xué)校合作+DM派發(fā)+戶(hù)外廣告+地方媒體廣告

　　7、投資預算：樣板店建設+招商總部+團隊組建+商業(yè)系統設計+招商推廣+流動(dòng)資金=xx萬(wàn)

　　8、盈利分析：對于連鎖店來(lái)說(shuō)，兒童游樂(lè )市場(chǎng)極大，只要經(jīng)營(yíng)成本控制得好，終端盈利是必然。對于公司來(lái)說(shuō)，按常規每招一家加盟店都有40-50%的毛利潤，如果按平均30萬(wàn)/家，毛利為12-15萬(wàn)，如有100家，招商毛利就可達1200-1500萬(wàn)。以目前市場(chǎng)需求及我們現有操作能力來(lái)看，只要相應條件匹配，一年開(kāi)發(fā)100個(gè)以上的終端客戶(hù)不是問(wèn)題。

　　六、項目推進(jìn)步驟

　　1、主要發(fā)起人可行性探討

　　2、設備、產(chǎn)品資源確認

　　3、確定投資預算，招募股東

　　4、組建籌備團隊

　　5、開(kāi)展相關(guān)籌備工作（如場(chǎng)地、商業(yè)模式設計等）

　　6、物色合適地點(diǎn)開(kāi)設1-2家樣板店

　　7、制定招商推廣方案

　　8、組建招商運營(yíng)團隊

　　9、正式對外推廣

　　項目可行性報告 11

　　一，項目名稱(chēng)

　　xx山莊

　　二、項目地址

　　xx自然村域內。

　　三、項目?jì)热?/strong>

　　根據項目區自然地形地貌、資源的分布狀況，結合旅游市場(chǎng)需求實(shí)際，本著(zhù)因地制宜、文化為魂、錯位發(fā)展的原則，將本項目建設成為以農耕文化體驗為主要內容，集田園旅游觀(guān)光、農耕體驗、農家餐飲、鄉野休閑、郊野養生于一體的多功能復合型生態(tài)農業(yè)休閑養生旅游度假山莊，使園區成為xx市民乃至域外游客投身自然懷抱、體驗農耕文化、找回童年記憶、獲得身心健康的全國知名休閑農業(yè)旅游景區，成為xx市和xx省的“悠游”經(jīng)典景區。 從功能上，一是打造成本地及周邊城鎮居民的第三生活空間，成為人們觀(guān)光旅游、感受農耕文化、豐富農業(yè)知識、體驗農業(yè)生產(chǎn)勞動(dòng)與農民生活、享用農業(yè)成果、利用田園休閑度假的場(chǎng)所和農業(yè)深層次開(kāi)發(fā)的樣板。二是充分利用鳳凰溝風(fēng)景區的社會(huì )認知，發(fā)揮其邊際效應，與鳳凰溝風(fēng)景區形成明顯反差、集聚成片的景群，更好地滿(mǎn)足游客的需要。從文化上，打造成傳播寶玉石文化、傳統農耕文化的體驗中心，弘揚中國農業(yè)文明。從品牌上，通過(guò)循序開(kāi)發(fā)，日臻完善，打造成xx鄉村旅游與休閑農業(yè)旅游新名片；xx省著(zhù)名、全國知名的休閑農業(yè)旅游目的地；xx省AAAA級鄉村旅游點(diǎn)；國家AAAA級旅游景區。

　　四、項目背景

　　近年來(lái)，隨著(zhù)人們生活水平的不斷提高和城市生活節奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望在原始古樸的鄉村生態(tài)環(huán)境中放松自己，越來(lái)越多的人有著(zhù)強烈的回歸大自然的愿望。另外我國城市居民與農村的千絲萬(wàn)縷的血緣聯(lián)系，加之過(guò)去“上山下鄉”的歷史經(jīng)歷，尋根的潛意識驅使他們尋找一個(gè)恰當的時(shí)機與方式重新體驗過(guò)去生活，休閑農業(yè)旅游恰恰以其返璞歸真的體驗吸引了大量的消費群體，成為一種新的休閑旅游度假時(shí)尚，發(fā)展勢頭迅猛，并受到政府和社會(huì )各個(gè)部門(mén)的鼎力支持。

　　本項目正是在此背景下提出的'，區內地形平坦開(kāi)闊，有山有水，交通便利，農業(yè)生產(chǎn)資源豐富。優(yōu)越的基礎條件和市場(chǎng)需求、休閑農業(yè)的蓬勃發(fā)展之勢為本項目的建設帶來(lái)無(wú)際的發(fā)展機遇和廣闊的發(fā)展空間。

　　五、項目環(huán)境情況

　　項目位于xx省xx縣向xx自然村域內。東鄰撫河，北部緊靠316、320國道和浙xx鐵路，距向塘火車(chē)站6公里，距xx火車(chē)站28公里。離xx市游客集散中心不到20公里，交通極為便利；南部與xx省蠶桑茶葉研究所（xx省鳳凰溝風(fēng)景區）接壤，周邊旅游資源豐富；西部與G60滬昆高速相望，有黃馬高速公路出口，從園區上高速公路只有3公里。項目處在xx縣重點(diǎn)打造的“兩江生態(tài)農業(yè)走廊”上，電力及公路通訊等基礎設施均已具備，可和xx市及省內的旅游資源形成優(yōu)勢互補，共同發(fā)展的格局。

　　向塘鎮是xx省最大的建制鎮，擁有優(yōu)越的地理條件，被譽(yù)為xx市的“南大門(mén)”，既可以直接承接區域中心城市和縣城的輻射帶動(dòng)，又有利于快速全面融入xx昌城市發(fā)展體系。向塘素以中國xx最大的交通樞紐重鎮而聞名全國，316、320、105國道和G60滬昆高速公路穿境而過(guò)，滬昆鐵路、在建的杭南長(cháng)高鐵溝通東西，京九鐵路飛架南北，在建的向莆鐵路連接xx經(jīng)濟區。它地扼浙、xx、粵交通要沖，從向塘到長(cháng)江三角洲、珠江三角洲、xx地區只要6-8小時(shí)，江南最大的貨運編組站——向西貨運編組站也坐落在境內，獨特的區位，強勢的交通，使向塘成為全國“承東啟西、南北貫通”戰略要地和連通港、澳的重要節點(diǎn)。

　　六、項目規模

　　項目規劃用地總面積約3260畝。由316國道通往G60滬昆高速的連接公路（藍園公路）橫穿東西，使項目規劃區分為南北片區，其中南部片區約3000畝，北部片區約260畝。項目區水庫、山地較多，水庫900余畝，山地1450余畝，低洼田750余畝，耕地140余畝，水塘20余畝，土地大多屬荒地或未利用地，用于開(kāi)發(fā)建設的潛力較大。項目區南高北低，南部片區以山地、水庫、低洼田為主，北部片區以耕地、水塘為主，區內土地肥 沃，水質(zhì)優(yōu)良，草茂林豐，自然景觀(guān)較好，是人們放松心情、陶冶性情、愉悅身心的好地方。

　　七、項目開(kāi)發(fā)計劃

　　本項目由xx鳳凰山莊生態(tài)農業(yè)發(fā)展有限公司投資建設。 開(kāi)發(fā)原則：

　　項目開(kāi)發(fā)按“整體規劃、分期建設；總體包裝、專(zhuān)業(yè)運營(yíng)”的原則進(jìn)行。開(kāi)發(fā)戰略規劃上，主要分為“生態(tài)農業(yè)區、休閑養生區、旅游風(fēng)景區、旅游度假區”。

　　旅游風(fēng)景區設在項目區內的唯一山地上：鳳凰山。風(fēng)景區內主要有鳳凰山、藏寶洞、日月潭、紅谷灣、寶石灘等主要景點(diǎn)。山莊的主要設施賓館安排在進(jìn)場(chǎng)的顯著(zhù)位置，其他休閑、娛樂(lè )設施圍繞賓館建設，農業(yè)種植業(yè)項目安排在現有耕地上，養殖業(yè)項目安排在項目區邊緣處，林地深處，與旅游區遠離，以避免相互影響。各區域相對獨立或天然隔離，水、電、路按旅游和生產(chǎn)需要進(jìn)行統一設置。加強休閑度假區消防及救生等設施建設。

　　八、項目策劃

　　體驗生活與勞動(dòng)已成為旅游的熱點(diǎn)和時(shí)尚，許多游客到旅游地不僅是為了欣賞獨特的景觀(guān)，而且還希望自己能夠親自參加勞動(dòng)，體驗生活的樂(lè )趣。策劃中將強調旅游體驗性、參與性、娛樂(lè )性和知識性的緊密結合，項目設計盡可能地把休閑、旅游及生產(chǎn)過(guò)程變成可參與性的操作，給游客提供盡量多的直接體驗的活動(dòng)和機會(huì )，比如參加探寶、耕作、播種、采收、加工、烹調等，讓游客在深度參與體驗享受農村生活的樂(lè )趣，留下美好的記憶。

　　項目可行性報告 12

　　一、基本情況

　　項目單位基本情況： 單位名稱(chēng)、 地址、 項目負責人、 聯(lián)系電話(huà)。 項目基本情況： 項目名稱(chēng)、 主要內容、 預算總目標 階段性目標情況；

　　項目總投入情況(包括人、財、物等方面)。

　　二、必要性和可行性

　　1、項目背景情況

　　自視頻會(huì )議系統推出以來(lái)，越來(lái)越多的用戶(hù)通過(guò)召開(kāi)視頻會(huì )議節省了與會(huì )人員的交通費、食宿費、和寶貴的工作時(shí)間，提高了工作效率。視訊應用在政府、軍隊、教育、金融、交通、能源、醫療、企業(yè)等行業(yè)逐步普及。

　　隨著(zhù)全球步入信息化時(shí)代，人們對了解事物、交換信息的要求已經(jīng)從紙、筆、書(shū)本、話(huà)音等發(fā)展到通過(guò)聲光電信號等各種方式更準確、更快捷、更豐富地表達出來(lái)。在需求的推動(dòng)下，多媒體計算機技術(shù)與通信技術(shù)相結合，逐漸發(fā)展成為一種新的邊緣技術(shù)——多媒體通信技術(shù)。個(gè)人計算機的普及、微電子技術(shù)和多媒體技術(shù)的飛速發(fā)展、綜合業(yè)務(wù)數字網(wǎng)的建立及運營(yíng)商寬帶線(xiàn)路資費的逐步下降，有力地推動(dòng)了多媒體通信的發(fā)展。

　　從國內信息化發(fā)展的情況來(lái)看，國家級骨干網(wǎng)、寬帶城域網(wǎng)、接入網(wǎng)以及專(zhuān)網(wǎng)的不斷建設和完善，為數據、視頻、語(yǔ)音等多業(yè)務(wù)的綜合傳輸和融合應用提供了方便可靠的平臺，其中視頻通信以其信息量大、使用方便、溝通自然的優(yōu)勢，其發(fā)展更是令人矚目。

　　2、項目實(shí)施的必要性

　　視頻通信是多媒體通信的典型應用，視頻會(huì )議系統是指兩個(gè)或兩個(gè)以上不同地方的個(gè)人或群體，通過(guò)傳輸線(xiàn)路及多媒體設備，將聲音、影像及文件資料互傳，達到即時(shí)且互動(dòng)的溝通，以完成會(huì )議目的的'系統設備。視頻會(huì )議系統自從推出以來(lái)，大大節省了與會(huì )人員的交通費、食宿費、會(huì )議場(chǎng)地費、文件印刷費等等，還可節省領(lǐng)導寶貴的工作時(shí)間，為解決文山會(huì )海問(wèn)題開(kāi)辟了一條全新的道路。

　　近年來(lái)隨著(zhù)圖像技術(shù)的不斷發(fā)展和網(wǎng)絡(luò )的普及，視頻會(huì )議系統的應用已從單純的開(kāi)會(huì )發(fā)展到基于網(wǎng)絡(luò )的多種交互式視頻應用，如專(zhuān)網(wǎng)調度與管理、銷(xiāo)售與推廣、緊急救援、作戰指揮、遠程教育、遠程醫療、遠程協(xié)作等，在各行各業(yè)所帶來(lái)的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益也迅速提升。

　　3、項目績(jì)效目標及實(shí)施的可行性

　　下轄20多個(gè)駐外基層所隊。其中有10多個(gè)基層單位視頻會(huì )議設備已經(jīng)比較陳舊，已經(jīng)不能滿(mǎn)足當今信息化建設的需求。

　　社會(huì )效益：可以減少開(kāi)會(huì )人員的旅途時(shí)間，增加有效工作時(shí)間。減少出行，緩減交通壓力。利用視頻會(huì )議系統，不必考慮產(chǎn)生的巨額會(huì )務(wù)費用，隨時(shí)可以召開(kāi)會(huì )議，使上級的決策和重要信息等及時(shí)下達，以提高辦公效率。各下屬單位之間還可召開(kāi)視頻會(huì )議，可以進(jìn)行充分交流，進(jìn)行重大事件的會(huì )商決策，達到資源共享，提高行政效率；可根據需要隨時(shí)進(jìn)行警務(wù)工作培訓，及時(shí)普及政策，提高全警業(yè)務(wù)技能。

　　4、項目風(fēng)險與不確定性

　　三、實(shí)施條件

　　1、人員條件

　　2、資金條件

　　本項目總投資預算為萬(wàn)元，其中申請市科技局撥款 萬(wàn)，市公安局自籌資金 萬(wàn)元。

　　3、現有工作基礎和條件

　　項目可行性報告 13

　　一、我國老年人情況分析和養老床位：

　　據統計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總人口的11%，在今后較長(cháng)一段時(shí)期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長(cháng)，從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬(wàn)人進(jìn)入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億，這意味著(zhù)每3個(gè)人中就有1個(gè)老人。據人口專(zhuān)家預測，未來(lái)10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會(huì )達到上千萬(wàn)個(gè)。據一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養4位老人，49%的家庭要贍養2-3位老人；

　　全國各類(lèi)老年社會(huì )福利機構有170多萬(wàn)張養老床位，而全社會(huì )的養老床位需求達1400萬(wàn)張，遠遠不能滿(mǎn)足需要。老年人的養老、安居問(wèn)題日益成為重要的社會(huì )問(wèn)題。

　　二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：

　　石家莊現在60歲以上的老年人口已達118.2萬(wàn)，占總人口的12.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長(cháng)說(shuō)，托老的需求，市場(chǎng)很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬(wàn)張，占市區老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語(yǔ)。養老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說(shuō)，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開(kāi)始，好多老年公寓爆滿(mǎn)，且有幾家排隊等候入住。

　　我們考察過(guò)的老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養園老年公寓；夕陽(yáng)紅老年公寓；長(cháng)安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運營(yíng)比較好的老年公寓有：長(cháng)安老年公寓；東云老年公寓；夕陽(yáng)紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬(wàn)；東三教的頤壽園投資600萬(wàn)，面積7000平米。頤養園老年公寓擴建投資200萬(wàn)；祥和老年公寓擴建投資200萬(wàn)。當時(shí)我們在一家護理院了解情況時(shí)，老板說(shuō)，石家莊的老年公寓5年后會(huì )火起來(lái)，我們想有一定道理。

　　三、幾種養老形式的介紹：家庭服務(wù)、居家養老、老年公寓、福利院等4種形式。

　　家庭服務(wù)照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿(mǎn)堂，兒女盡孝自古以來(lái)就是中國老人最理想的養老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養兒防老的理念體現；居家養老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。具體包括上門(mén)送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫院等項目；老年人公寓，是對社會(huì )上有生活自理能力但身邊無(wú)人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱(chēng)名為暫托所和老年人院。因家人臨時(shí)外出或度假，無(wú)人照料的`老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無(wú)人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現，當今社會(huì )競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養老形式不得不發(fā)生轉變，居家養老和家庭服務(wù)養老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場(chǎng)應運而生，是不可阻擋的。

　　四、高標準的老年公寓都包括什么：

　　高標準的老年公寓在設施、管理和環(huán)境上要有特色，體現在軟件和硬件兩個(gè)方面，無(wú)障礙設施、緊急呼叫系統、室內衛生間、圖書(shū)室、醫務(wù)室、健身娛樂(lè )場(chǎng)所、室外活動(dòng)場(chǎng)地等都要高標準配齊，護理人員的素質(zhì)以及針對老年人的服務(wù)也要全面具體。體現在：規劃設計中力求以生態(tài)園林人文景觀(guān)為主題，充分體現人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個(gè)規劃中園林綠化面積達75%以上，并根據老年人活動(dòng)和愛(ài)好特點(diǎn)，規劃建設項目要有：垂釣湖、門(mén)球場(chǎng)、飼養場(chǎng)、種植園及戶(hù)外健身設施。室內設計按照國家頒布的《老年人建筑設計規范》高標準、高要求實(shí)施。在園區內所有設施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動(dòng)的地方都要無(wú)障礙設施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著(zhù)絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬(wàn)里挑一個(gè)老人入住，我們想也有可能。

　　五、現在一般情況下老年公寓的利潤來(lái)源主要有：

　　房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，現在老年公寓收一個(gè)老人一個(gè)月基本上有700元的收入。石家莊現在針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價(jià)，車(chē)輛養路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過(guò)節過(guò)年時(shí)一些企業(yè)到老年公寓慰問(wèn)，做志愿者，展示形象。這個(gè)方面主要靠院長(cháng)們發(fā)揮個(gè)人魅力去爭取，打通關(guān)系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據。

　　六、投資10000平米老年公寓的分析：

　　投資10000平米，根據現在的市場(chǎng)行情，綜合造價(jià)在2000萬(wàn)。根據《老年住宅設計規范》，使用面積為7000平米，每個(gè)老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700x12x700x50%（入住率）=294萬(wàn)。2000/294約7年可以收回投資。相對時(shí)間長(cháng)，風(fēng)險大，這就是好多運作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。

　　七、老年公寓的宣傳：

　　做什么也離不開(kāi)宣傳，我們假如要建一個(gè)高標準的老年公寓，在現在石家莊三年大變樣，這個(gè)階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會(huì )給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營(yíng)了。要虛心，不張揚，要和各級領(lǐng)導搞好關(guān)系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開(kāi)門(mén)路，切實(shí)把養老事業(yè)做好，為集團公司的整體形象加分。

　　八、經(jīng)營(yíng)思路：

　　一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶(hù)所想，住戶(hù)的滿(mǎn)意就是我們最好的收入。說(shuō)白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒(méi)有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現的是要有耐心、細心、愛(ài)心、真心、孝心。必須用心學(xué)習、總結別人的經(jīng)驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現出了這方面的意思。

　　九、項目立項社會(huì )背景：

　　不以人的意志為轉移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現在石家莊的老年公寓市場(chǎng)遠遠沒(méi)有飽和，確實(shí)是一個(gè)良好的時(shí)機。

　　十、綜合考慮：

　　我們要建老年公寓要考慮這樣幾個(gè)方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛(ài)富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學(xué)、人性化、規范化公司式管理，讓參觀(guān)者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業(yè)的雄心和韜略。

　　十一、提高老年公寓效益的對策思路：

　　理論上有經(jīng)濟主體的經(jīng)濟效益主要來(lái)自于兩個(gè)方面即收入與成本的比較。只有遵循既開(kāi)源又節流的思路，才能從根本上降低養老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫院公園，共享政府配套設施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復投資，減少返修；降低管理成本，根據自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務(wù)項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風(fēng)險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟損失的同時(shí)提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，提供比較齊全的服務(wù)，滿(mǎn)足入住老人的需求的同時(shí)，吸引社會(huì )上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿(mǎn)足物質(zhì)享受，還要滿(mǎn)足精神享受，在不斷滿(mǎn)足他們的提高需求，達到心理上的依賴(lài)，對于服務(wù)的支出他們會(huì )更主動(dòng)，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢(qián)的）；還有教育培訓（我個(gè)人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂(lè )、太極養花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一起，增加收入是大有余地。

　　十二、八面來(lái)風(fēng)：

　　杭州市社會(huì )福利中心，占地58畝，總投資6600萬(wàn)元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實(shí)現利潤40多萬(wàn)元。它的經(jīng)營(yíng)主要還是為了體現國家的福利設施。杭州市蕭山區老年頤樂(lè )園，占地50畝，投入5000萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)政府批準，轉讓房屋使用權，僅此一項，收回資金1000萬(wàn)元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統計結果為平均利潤率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。

　　項目可行性報告 14

　　一、項目背景

　　近年來(lái)，由于雞鴨豬鵝等家禽家畜大規模，工業(yè)化飼養，藥品、激素大量使用，相關(guān)肉類(lèi)食品的安全狀況令人擔憂(yōu)，而牛羊因其為食草性動(dòng)物，抗病能力較強，已經(jīng)成為一種理想的安全的肉類(lèi)替代品，并因其高營(yíng)養低脂肪無(wú)公害的特性，而廣受消費者的喜愛(ài)。從近10年的養殖市場(chǎng)行情分析來(lái)看，雞鴨豬等產(chǎn)品的市場(chǎng)波動(dòng)比較大，牛羊等產(chǎn)品的價(jià)格則穩中有升，同時(shí)，因為牛羊以禾科草類(lèi)為食，不僅綠色安全，也解決了困擾已久的作物秸稈還田成本高，焚燒污染大的問(wèn)題，變廢（作物秸稈）為寶，深受廣大養殖戶(hù)的歡迎，也得到政府的大力推廣與扶持。

　　二、項目概況

　　盱眙縣XXX肉羊養殖基地，位于盱眙縣官灘鎮，三面環(huán)山，一面臨水，環(huán)境相對封閉，外界污染少，近2000畝荒山，適宜發(fā)展優(yōu)質(zhì)草場(chǎng)，另外，當地的.農作物有水稻，小麥，玉米，大豆，花生，山芋等，秸稈資源豐富，適宜發(fā)展牛羊等食草性動(dòng)物養殖；當地農民數十年來(lái)就有養殖牛羊的傳統，養殖積極性很高，有利于公司+農戶(hù)模式的推廣；同時(shí)該地區離盱眙縣城20公里，離寧宿徐高速、寧連高速15公里，交通發(fā)達，有利于商品流通運輸，該縣屬于傳統農業(yè)大縣，政府對農業(yè)項目的支持力度很大。

　　三、項目投資概算

　　A、項目投資總額1000萬(wàn)元，分二期建設，第一期從2012年10———2014年4月，投資總額為800萬(wàn)元，第二期從2014年10月———2015年6月，投資總額200萬(wàn)元，整個(gè)項目占地1000畝，一期投資完畢，年產(chǎn)種羊1萬(wàn)只，年出欄肉羊1.8萬(wàn)只，實(shí)現年銷(xiāo)售2500萬(wàn)元，利稅700萬(wàn)元，帶動(dòng)周邊農戶(hù)年增收300萬(wàn)元。二期投資完畢，年產(chǎn)種羊2萬(wàn)只，年出欄肉羊2.8萬(wàn)只，實(shí)現年銷(xiāo)售3800萬(wàn)元，利稅1500萬(wàn)元，帶動(dòng)農戶(hù)年增收500萬(wàn)元。該項目建成后，將成為當地最大的種（肉）羊養殖基地，不僅可以解決當地對于新鮮羊肉的需求，更加可以輻射全省，提高當地的養殖水平，快速帶領(lǐng)農戶(hù)致富，為當地全面建設小康社會(huì )做出巨大的貢獻。

　　B、飼養模式 以圈養為主，放養為輔，成立農業(yè)合作社，帶動(dòng)農民，以公司+農戶(hù)的模式實(shí)現規模養殖。

　　C、投資預算 土地租賃；5萬(wàn)元/年水、電、路三通，地基平整，45萬(wàn)元；新建羊舍3000平米，運動(dòng)場(chǎng)6000平米，450萬(wàn)元； 新建辦公用房、飼料倉庫、職工住房600平米，36萬(wàn)元， 購種羊2500只，135萬(wàn)元，飼料及藥品費用50萬(wàn)元， 購牧草種子1萬(wàn)元，種植及人工費5萬(wàn)元， 飼料加工器械1.5萬(wàn)元， 防疫器械、各種工具0.5萬(wàn)元。人員工資6人：2.5萬(wàn)元/人/年，合計15萬(wàn) 征用土地100畝 500元/畝，合計5萬(wàn)元 車(chē)輛一部：5萬(wàn)元

　　D、資金籌措 股東出資500萬(wàn)元，爭取以獎代補、科技扶持、科技示范園區、農業(yè)產(chǎn)業(yè)化及支農發(fā)展等資金 200萬(wàn)元， 實(shí)物出資100萬(wàn)元， 二期利潤結轉200萬(wàn)元。

　　四、投資收益

　　第一年：投資期收益分析：

　　第一年投資300萬(wàn)元，引羔羊2500只，年出欄3500只計算， 每只羊養殖直接成本=羔羊350元+飼料成本145元+藥品成本+25元+人工成本35元+不可見(jiàn)成本20元=625元；每只羊銷(xiāo)售收益（按照4個(gè)月65斤計算）65X14=910元 910元—625元=285元 285X3500=997500元；因農業(yè)項目屬于免稅項目，故以上利潤為不含固定資產(chǎn)分攤的凈利潤 以投資300萬(wàn)元計算，第一年回報率約33.2%。如果按照固定資產(chǎn)10年分攤計算，回報更高。

　　第二年投資收益分析：

　　第二年如果在不擴大投資規模的基礎上計算（同第一年投資規模），投資成本只有羔羊成本115萬(wàn)元，飼料及藥品成本50萬(wàn)元，人工成本15萬(wàn)元，土地成本7萬(wàn)元，合計187萬(wàn)元，按照第一年利潤997500元計算，投資收益達到53.3%。

　　1、土地租賃2萬(wàn)元/年

　　2、水、電、路三通，地基平整，42萬(wàn)元；水：打井：1萬(wàn)元，管道鋪設，建水塔，人工等8萬(wàn)元， 電：線(xiàn)路架設，變壓器，燈具等10萬(wàn)元，路：前期修整約8萬(wàn)元，后期修建水泥路由政府出資。 地基平整：15萬(wàn)元，合計：42萬(wàn)元

　　3、新建羊舍3000平米，運動(dòng)場(chǎng)4000平米，55萬(wàn)元；

　　4、新建辦公用房、飼料倉庫、職工住房600平米，18萬(wàn)元，

　　5、購羔羊2500只，115萬(wàn)元，

　　6、飼料及藥品費用50萬(wàn)元，

　　7、購牧草種子1萬(wàn)元，種植及人工費5萬(wàn)元，

　　8、飼料加工器械1.5萬(wàn)元，

　　9、防疫器械、各種工具0.5萬(wàn)元

　　10、人員工資6人：2.5萬(wàn)元/人/年，合計15萬(wàn)

　　11、征用土地100畝 500元/畝，合計5萬(wàn)元

　　12、車(chē)輛一部：5萬(wàn)元

　　小計：263萬(wàn)元，流動(dòng)資金37萬(wàn)元 合計：300萬(wàn)元

　　以上投資效益概算為固定投資概算，不包含發(fā)展農戶(hù)養殖模式后出售羔羊、飼料，回收成品羊所帶來(lái)的利潤，也不包括擴大投資，降低成本所帶來(lái)的額外收益，及政府的農業(yè)相關(guān)補貼。

　　項目可行性報告 15

　　申報單位：xxx

　　聯(lián)系人：xxx

　　電話(huà)：xxx

　　傳真：xxx

　　編寫(xiě)時(shí)間：xxx

　　主管部門(mén)：xxx

　　撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司

　　撰稿時(shí)間：20xx年9月2日

　　第一篇產(chǎn)品優(yōu)勢

　　1、進(jìn)入門(mén)檻低

　　1）資金方面：?jiǎn)��?dòng)資金可多可少，低至幾千元可以起步，多至上百萬(wàn)，千萬(wàn)亦可發(fā)展。因此不論您是下崗工人，工薪階層，還是商賈巨富，都有合適您發(fā)展的項目，我們專(zhuān)家會(huì )為您量訂度最適合您發(fā)展的項目。

　　2）技術(shù)方面：不需要復雜、高深的技術(shù)，普通農民經(jīng)過(guò)培訓都可以學(xué)會(huì )，我們已將公司18年來(lái)所積累的養殖講演整理成一套一聽(tīng)就懂、一學(xué)就會(huì )的教學(xué)課程、配有文字技術(shù)資料以及VCD光盤(pán)，我們農莊有專(zhuān)家教授全天候為您培訓，并結合時(shí)間操作，兩三天包您學(xué)會(huì )。

　　3）人員方面：由于技術(shù)不復雜，操作簡(jiǎn)單，無(wú)須配備高精尖人才，只需要從業(yè)者自己稍加培訓即可以上手。

　　2、效益好

　　1）投資周期短。我們所有的項目均是短、平、快的。短的兩三個(gè)月就可以見(jiàn)效，如珍禽養殖，野兔等，最長(cháng)的也不超過(guò)一年，如野豬九個(gè)月和一些種植項目。

　　2）成本低。野生動(dòng)物本聲具有生命力和抗病力強的特點(diǎn)，再加上我們農莊提供的品種都是我們近10年來(lái)多代雜交改良的新品種，具有抵抗力強、易飼養等優(yōu)點(diǎn)，因此整個(gè)飼養過(guò)程醫藥費、飼料費（一般的青草、牧草、玉米、麥桿等、青飼料和五谷雜糧均可以做主食）均較省，甚至不要。場(chǎng)所在資金不充裕的時(shí)候只需將舊房稍加改造就可，還可以直接在野外放養，因此場(chǎng)館建設費用不需要很多，甚至不要。規模不大時(shí)，自家兩三個(gè)人自繁自養，無(wú)須另外請人，可節約人工成本。

　　3）產(chǎn)量高。我們提供的品種均是我們農莊專(zhuān)家教授經(jīng)過(guò)多年精心培育出來(lái)的，具有遺傳穩定、繁殖快和產(chǎn)量高等優(yōu)點(diǎn)，因此產(chǎn)量是別的品種2到3倍。

　　4）市場(chǎng)大。我國幅員遼闊，人品眾多，山珍野味餐館遍布大江南北，食客如云。再加上我們飼養的特種野生動(dòng)物味道鮮美，滋補保健，營(yíng)養價(jià)值高，非常搶手，常常是奇貨可居。同時(shí)大多數特種養殖野生動(dòng)物集食用、藥用、觀(guān)賞于一體，因此特種養殖野生動(dòng)物不僅在餐飲市場(chǎng)上需求巨大，而且在醫藥市場(chǎng)（做藥用）、飾品市場(chǎng)（如特種野生動(dòng)物標本）上同樣也是需求巨大。

　　3、投資安全

　　1）有保障。野生動(dòng)物長(cháng)期在野外生存，可耐零下20度的嚴寒和40度的高溫，生命力、抗病力特強，存活率遠遠高于家禽。只要不是遇上什么大的瘟疫，都會(huì )很好成長(cháng)，所投資較安全。

　　2）競爭小。由于特種養殖目前還是個(gè)比較“偏門(mén)”的行業(yè)，大眾對它關(guān)注度還不是很高，因此在很多地方還是空白。即便在有零星從事特種養殖的地方，從業(yè)者也大多數是些農民、家庭主婦和老、少年人，這些人一般都不具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)和管理知識，只是在自家家庭式作坊里小打小鬧而已，難成大氣候。因此只要您稍具些文化知識和經(jīng)商經(jīng)驗，您在這個(gè)行業(yè)的成功砝碼無(wú)疑大大增加。

　　3）有退路。隨著(zhù)我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，野味市場(chǎng)需求與時(shí)俱進(jìn)，價(jià)格也不斷上漲（由于國家嚴厲打擊獵殺、販賣(mài)野生動(dòng)物的行為，情節嚴重的可判死型，但仍然有許多人不惜以身試法，可見(jiàn)其中利潤之大）。即使按普通的家禽家畜出售，由于成本較低，仍然有很高的利潤。

　　4、可持續發(fā)展。

　　1）行業(yè)生命力強�，F在各行各業(yè)市場(chǎng)競爭已趨于白熱化，非常殘酷，今天開(kāi)明年關(guān)的企業(yè)（公司）比比皆是，據統計，中國企業(yè)的平均壽命僅2.8年。而特種養殖行業(yè)目前還相當比較冷門(mén)，從事該行業(yè)可以避開(kāi)資金、技術(shù)、人才等方面的激烈的市場(chǎng)搏殺，從而平穩渡過(guò)最艱難的創(chuàng )業(yè)期。因此對于一個(gè)初入市場(chǎng)，沒(méi)有多少技術(shù)、資金和經(jīng)驗的創(chuàng )業(yè)者，選擇一個(gè)生命力強的行業(yè)至關(guān)重要，也就是我們通常說(shuō)的“選擇比努力更重要”的道理所在。

　　2）行業(yè)前景好。上至國務(wù)院，下至各級地方政府，都非常重視發(fā)展現代農業(yè)。2007年中央一號文件明確指出：發(fā)展現代化農業(yè)是新農村建設的首要任務(wù)，特別要重視發(fā)展特種養殖業(yè)和鄉村旅游。同時(shí)我們這個(gè)行業(yè)綠色、環(huán)保，符合當前的產(chǎn)業(yè)結構調整和市場(chǎng)需求方向，在未來(lái)相當長(cháng)的時(shí)間里，必將可持續發(fā)展。另外，目前農產(chǎn)品價(jià)格正處于上升階段，同樣也將在今后相當長(cháng)時(shí)間里持續走高。

　　第二篇市場(chǎng)預測

　　1。畜禽疾病頻發(fā)，養殖風(fēng)險高

　　長(cháng)期以來(lái)，我國畜禽養殖廣泛分布在農村范圍，主要以散養為主；養殖群體主要為農民階層，其文化層次參差不齊，信息閉塞并缺乏專(zhuān)業(yè)指導，對于養殖技術(shù)和規范化科學(xué)化養殖的認識掌握不足，養殖技術(shù)水平相對較低，且對于疾病的信息得知、預防和抑制都沒(méi)有合理有效的措施和方法；養殖環(huán)境較差，養殖密度過(guò)高，環(huán)境凈化處理不當，導致大量的細菌、病毒、有害氣體滋生，給合理化安全養殖造成了極大的'隱患，嚴重阻礙了農民養殖的積極性和農業(yè)現代化的進(jìn)程，是當前畜禽養殖發(fā)展迫切需要解決的問(wèn)題，也是世界性的難題。

　　2。畜禽疾病頻發(fā)導致用藥過(guò)多，產(chǎn)品品質(zhì)不高

　　為了降低養殖風(fēng)險，減少或杜絕發(fā)病率與死亡率，現在國內普遍的做法是對畜禽注射疫苗或者喂食藥物，從而達到預防和抑制畜禽疾病的目的。然而，喂藥不但增加生產(chǎn)成本，過(guò)多的抗生素在畜禽體內通過(guò)積累反過(guò)來(lái)危害畜禽的健康生長(cháng)，如可導致雞的侏儒癥，過(guò)多地使用化學(xué)藥物還會(huì )損害蛋雞的吸鈣機能，蛋雞的吸鈣機能受損即使增加含鈣飼料也收效甚微，軟殼蛋不可避免地還要產(chǎn)出。以食品衛生方面來(lái)看，攜帶生長(cháng)素和抗生素的畜禽產(chǎn)品給人類(lèi)身體造成危害的報道也經(jīng)常見(jiàn)諸報端，讓生活質(zhì)量要求越來(lái)越高的消費者留下憂(yōu)心和疑慮，影響畜禽產(chǎn)品的市場(chǎng)銷(xiāo)售。養殖生產(chǎn)過(guò)程中不給畜禽喂抗生素等藥物難以避免瘟疫疾病帶來(lái)的損失，喂了抗生素等藥物又影響了產(chǎn)品質(zhì)量。

　　項目可行性報告 16

　　一、項目概況

　　1.項目法人：北京xxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　2.項目名稱(chēng)：北京xxx花園

　　3.地塊位置：地塊位于北京東北部順義區河南村西，北面緊鄰潮白河

　　4.占地面積：455104平方米

　　5.建設用地面積：22704平方米

　　6.規劃容積率：0.36

　　7.總建筑面積：15.39萬(wàn)平方米(其中會(huì )所等配套設施6000平方米)

　　8.規劃用途：別墅

　　9.地塊現狀：農田，還未三通一平

　　10.建設期：本項目建設期為3年，計劃2004年12月動(dòng)工

　　二、項目建設必要性

　�。ㄒ唬�、發(fā)展北京房地產(chǎn)的需要

　　北京在新世紀要率先實(shí)現現代化，首先必須加快產(chǎn)業(yè)結構調整，優(yōu)化升級，全面提高產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量和市場(chǎng)競爭力，積極發(fā)展附加值高、關(guān)聯(lián)帶動(dòng)大的支柱產(chǎn)業(yè)。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，按目前經(jīng)濟所處的發(fā)展階段（即入均GDP低于8000美元，城市化水平在30%--60%之間），房地產(chǎn)將屬于快速發(fā)展階段。特別是加入WT0，北京申奧成功，意味著(zhù)北京房地產(chǎn)業(yè)將立足北京，面向全國，通向國際，進(jìn)入新的發(fā)展階段，建設本項目對發(fā)展北京房地產(chǎn)也無(wú)疑是一個(gè)有利推動(dòng)，也為拓展地區房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極作用。

　�。ǘ�）、區域發(fā)展的需要

　　中國加入WTO后，會(huì )有更多的國際公司來(lái)到北京，相應對高檔物業(yè)的市場(chǎng)需求量將肯定放大，而這些企業(yè)的高級管理人員恰恰是別墅市場(chǎng)的目標客層，而順義區正好是別墅發(fā)展比較成熟的區域之一。由于2008年奧運會(huì )水上項目和馬術(shù)項目在順義潮白河地區舉辦，政府將會(huì )在本區域投資25個(gè)億來(lái)建設奧運場(chǎng)地及相應設施，相應的市政配套將會(huì )更加完善，這無(wú)疑為本區域的別墅外部環(huán)境帶來(lái)利好。同樣在此建造別墅也有利于首都該區域整體環(huán)境的建設。

　　順義區政府在新的五年計劃中制定的戰略目標是盡快創(chuàng )造出潮白河休閑度假旅游基地著(zhù)名品牌，建設以現代大旅游為主的綜合產(chǎn)業(yè)帶，集中發(fā)展旅游、觀(guān)光農業(yè)、房地產(chǎn)、休閑度假業(yè)及文化、體育、會(huì )展等產(chǎn)業(yè)，創(chuàng )建餐飲、購物、娛樂(lè )、健身等于一體的休閑度假中心。建成服務(wù)全區、服務(wù)首都，并適應于企業(yè)國際化運作的高度開(kāi)放、高效運轉的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)休系。京承高速順義段進(jìn)展順利，預計道路主體工程10月底竣工，此道路的建設將成為順義區的發(fā)展增添新的活力，另外順義空港物流園經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展己引吸了日本jVC、索尼、松下等國際知名公司的進(jìn)入。順義工業(yè)區的發(fā)展將會(huì )借帶動(dòng)對高檔住主房的更多需求，特別是別墅的需求。在此發(fā)展別墅項目正是滿(mǎn)足了此地域發(fā)展的要求。

　　三、北京市、順義區別墅市場(chǎng)分析

　�。ㄒ唬�、北京市別墅市場(chǎng)基本分

　　北京別墅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)期的沉積，近年來(lái)隨著(zhù)北京房地產(chǎn)大勢發(fā)展再度升溫。市場(chǎng)供應與需求總量都出現了明顯的放大，產(chǎn)品類(lèi)型也不斷推陳出新。

　　北京別墅市場(chǎng)在政府放開(kāi)控制后于1999年開(kāi)始逐漸復蘇，呈現供銷(xiāo)兩旺局面，一些高檔別墅項目?jì)r(jià)格出現較大提升。如翠湖別墅2000年8月重新開(kāi)盤(pán)后，銷(xiāo)售均價(jià)由8500元/平方米上漲到9600元/平方米，銷(xiāo)售率達60%以上:玫瑰園一期現房1200美元/平方米，二期環(huán)湖別墅2750美元/平方米，不環(huán)湖別墅也在2000美元/平方米；碧水莊園一期均價(jià)1400美元/平方米，而二期環(huán)湖別墅2500美元/平方米，這一方面由于中國將要入關(guān)便很多外籍人士進(jìn)入中國，牽動(dòng)市場(chǎng)需求提升；同時(shí)也是別墅類(lèi)物業(yè)消費在受到長(cháng)時(shí)間限制后，隨經(jīng)濟復蘇而回暖的必然趨勢。根據中原物業(yè)提供的數據，截至今年上半年北京別墅項目己達122個(gè)，3萬(wàn)余套，總建筑面積超過(guò)900萬(wàn)平方米，主要分布在東北京順路、正北的亞北和西北海淀區。七八月間又有3個(gè)項門(mén)總計50萬(wàn)平方米推出，別墅供給的增長(cháng)速度遠高于需求上升速度，已經(jīng)出現市場(chǎng)過(guò)熱的跡象。

　　隨著(zhù)市場(chǎng)發(fā)展，別墅客戶(hù)群體也在逐漸改變。以前購買(mǎi)別墅主要是位于:金字塔頂尖的國內外成功人士，較早京順路邊的裕京花園銷(xiāo)售時(shí)并沒(méi)有按揭，足見(jiàn)當時(shí)買(mǎi)家購買(mǎi)力的強大。京順路沿線(xiàn)的高檔別墅業(yè)主主要為歐美人士，達客戶(hù)的7O%，多數是跨國公司的CEO，也有一些國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等頂級人士:而北京西北和北部的別墅業(yè)主多為受工作與居住交通條件影響，具有一定購買(mǎi)能力的IT新貴、知名學(xué)者與留學(xué)歸國人士:隨著(zhù)市場(chǎng)的發(fā)展和TOWNHOUSE的涌現，別墅市場(chǎng)客戶(hù)群體趨于年輕化，一些從事金融、證券和IT等行業(yè)的年輕白領(lǐng)脫穎而出，逐漸成為中檔別墅的主要消費力量。據金網(wǎng)絡(luò )公司提供的資料顯示，購買(mǎi)TOWNHOUSE的客戶(hù)38%是三資企業(yè)管理人員，24.5%是私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)主。在別墅客戶(hù)中，外籍人士、海外歸國人員對別墅環(huán)境質(zhì)量和設計風(fēng)格最重視:國內買(mǎi)家更為注重別墅的面積和戶(hù)型，在強調生活品質(zhì)外，更認為擁有別墅是身份與地位的象征。

　　當前別墅市場(chǎng)重要問(wèn)題在于缺少有特色和個(gè)性的高檔項目出現，項目品質(zhì)普遍較低，這種的況下，少數低容積率、高綠化率的項目有不俗市場(chǎng)表現就不足為怪了(附表為京北部分熱銷(xiāo)項目的基本指標)。近期推出的橘郡雖然容積率偏高、區位稍遠，且過(guò)于強調功能細分，卻憑借產(chǎn)品鮮明特征和完善的營(yíng)銷(xiāo)于段，也取得巨大市場(chǎng)成功。

　　TOWNHOUSE的興起是今年別墅市場(chǎng)的最大動(dòng)向，具代表性的橘郡、康城、一棟洋房等項目都取得很好市場(chǎng)業(yè)績(jì)，其市場(chǎng)火爆有其必然因素。別墅市場(chǎng)由于長(cháng)期兩極分化，外銷(xiāo)別墅價(jià)格較高，而內銷(xiāo)別墅品質(zhì)相對較差，都不適合國內新生中產(chǎn)階層客戶(hù)，總價(jià)150萬(wàn)元左右，6000-8000元/平方米的中檔別墅市場(chǎng)出現空檔，TOWNHOUSE的出現正迎合了這部分客戶(hù)的需求。

　　雖然TOWNHOUSE來(lái)勢兇猛，但對別墅的影響主要體現在對中低檔別墅客戶(hù)群的瓜分。由于客戶(hù)群體存在差異，不會(huì )對高檔別墅產(chǎn)生太大沖擊。TOWNHOUSE是別墅中一種普通的產(chǎn)品，適合一般中產(chǎn)階級，滿(mǎn)足別墅基本功能，只能算"別墅中的經(jīng)濟適用房"，隨著(zhù)收入的提高，市場(chǎng)更細分化，會(huì )涌現比聯(lián)排更好的產(chǎn)品，雙拼或獨棟以適應更高層的市場(chǎng)需求。

　　1、供量:5000套以上新增別墅面市

　　到了2002年中期，人們忽然發(fā)現周?chē)�的TOWNHOUSE都已經(jīng)悄悄升級，許多別墅如玫瑰園三期、橘郡三期、國際使館村、順義潮白河別墅帶的楓橋別墅等項目迅速出現，并開(kāi)始搶占市場(chǎng)。目前北京市共有別墅項日超過(guò)150個(gè)，總建筑而積不下千萬(wàn)平米，4萬(wàn)多套別墅單位，其中20xx年新開(kāi)發(fā)別墅項目就有13個(gè)之多，新增別墅現房供應量約為65萬(wàn)平方米，8000套別墅單位，2002年的供給量較小，而今年估計會(huì )有5000-8000套的新增別墅單位面市，其中以總價(jià)500萬(wàn)到800萬(wàn)的別墅項目為主，市場(chǎng)競爭將變得愈加激烈。

　　2、布局:"一山""二河""三線(xiàn)""四高"

　　從分布格局上看，北京市別墅目前已經(jīng)形成了"一山"“二河"、"三線(xiàn)"、"四高"的概念。"一山"指西山，從門(mén)頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉；"二河"指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶；"三線(xiàn)"指立湯、京順、京通三條線(xiàn)；"四高"則指京昌、京沈、京開(kāi)、京密四條高速路。其中"三線(xiàn)"和"四高"是傳統概念的別墅區域，而"一山"和"二河"則后來(lái)居上，成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。

　　3、品質(zhì):追求差異性

　　為體現產(chǎn)品的差異化和別墅品質(zhì)，目前很多發(fā)展商都比較注重產(chǎn)品的定位，并在規劃設計上強調實(shí)用功能空間分布，試圖從生活方式的角度作為營(yíng)銷(xiāo)的賣(mài)點(diǎn)，東北部的別墅為迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感”，更多的會(huì )傾向于與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成的做法；面在遠郊的懷柔、密云一帶今年將會(huì )出現一些滿(mǎn)足城里人度假的低容積率、鄉村藝術(shù)化的親地型別墅；商城則會(huì )出現一些以設計取勝，創(chuàng )意性很強的別墅。

　　4、客戶(hù):國內增量超過(guò)國外

　　從市場(chǎng)需求來(lái)看，依舊是以國內客戶(hù)需求為主，而國外客戶(hù)的增長(cháng)估計不會(huì )有大的變化。依據相關(guān)資料統計，以1997年作為分水嶺，北京別墅的銷(xiāo)售對象出現了較大變化。1997年之前，70%的別墅購買(mǎi)者持國外護照，而其中的港澳臺客戶(hù)占很大比例，約占整體購買(mǎi)者的50%以上:而近幾年別墅購買(mǎi)者以國內人士居多，這一需求群體除了海外歸國人士外，主要是在第一輪商品房購買(mǎi)潮中消費高端商品房的'買(mǎi)家。此外都市新貴族范圍也在逐漸擴展，尤其是中關(guān)村高科技企業(yè)區域內，依靠IT起家的企業(yè)家、高級技術(shù)工程師及其他高級從業(yè)人士，他們完全有能力而且很迫切需要京城周邊區域內，可以作為他們的第一住所或二次置業(yè)的別墅項目，這部分人既不愿意再住傳統的公寓，又無(wú)法承受獨立別墅的高價(jià)位，強烈的改善居住條件的愿望，使經(jīng)濟型別墅填補了這一市場(chǎng)空缺，別墅市場(chǎng)的潛在購買(mǎi)力在不斷增強。而國外客戶(hù)由于受到國際經(jīng)濟不景氣的影響，明年將不會(huì )有大的起色，東北部區域仍然是他們的首選。

　　5、價(jià)格:市中心向外遞減，東向西遞減

　　如相關(guān)數以統計，20xx年北京市別墅的平均售價(jià)約為人民幣8400元/平方米左右，其中市區內別墅數量少而價(jià)格較高，平均售價(jià)在2000美元/平方米左右，約合人民幣1６６００元／平方米，其中最高價(jià)為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開(kāi)價(jià)為3000美元/平方米。除市區外，位于機場(chǎng)路順義地區的別墅售價(jià)也較高，均價(jià)在1300美元/平方米，約為人民幣10790元/平方米。別墅售價(jià)超過(guò)人民幣1萬(wàn)元/平方米的還有亞北一昌平，大興，豐臺地區。而售價(jià)在人民幣3000-4500元/平方米的則分布在海淀土地、通州地區。價(jià)位在人民幣2000-3000元/平方米的低檔別墅則分布在頤和園地區。目前西北區域別墅價(jià)格也直追東北區別墅。

　　據北京九力市場(chǎng)研究公司的分析資料顯示，隨著(zhù)中國經(jīng)濟的增長(cháng)，特別是在申奧成功、加入世貿等利好環(huán)境下的北京經(jīng)濟的發(fā)展，別墅市場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境將得到進(jìn)一步的優(yōu)化，如果說(shuō)2002年是別墅市場(chǎng)發(fā)展的新起點(diǎn)，那么2003年將是別墅市場(chǎng)得以成熟的一年，優(yōu)雅得體的造型，個(gè)性化的戶(hù)型設計和完善的配套環(huán)境，將是別墅取勝的關(guān)鍵。

　�。ǘ�）、北京別墅市場(chǎng)區域分布分析

　　截止到2002年為止，北京市場(chǎng)總體來(lái)看，別墅總量達到約150個(gè)，總建筑面積1100多萬(wàn)平方米，約4萬(wàn)多套別墅，目前在售約有80個(gè)別墅項目。有關(guān)分布見(jiàn)下表:

　　從上表可以看出，西北部和東北部是別墅較為集中的區域。

　　十年轉瞬過(guò)去，再看北京的房地產(chǎn)，別墅已經(jīng)不再是什么"罕見(jiàn)之物"。從郊區別墅的興起，到城市別墅的熱銷(xiāo)，京城別墅可以說(shuō)是"芝麻開(kāi)花節節高"。有數據顯示，到目前為止，北京市的別墅項目已經(jīng)超過(guò)150個(gè)，4萬(wàn)多套別墅單位，總建筑面積不下千萬(wàn)平方米。

　　別墅項目的大量涌入勢必帶來(lái)一場(chǎng)市場(chǎng)爭奪戰。在京城別墅的聚集地一一東北和西北(數量占到京城別墅總量的三分之二)，這場(chǎng)戰火已經(jīng)點(diǎn)燃，并呈蔓延之勢。僅東北部的朝陽(yáng)公園，像棕櫚泉國際公寓、東潤楓景這樣的"城市別墅"就多達10多個(gè)，機場(chǎng)路至順義區的幾十個(gè)別墅項目更是壯大了"東北軍團"的陣容:而近年來(lái)，別墅發(fā)展相對緩慢的西北部也奮起直追，繼香山別墅之后，位于西山的門(mén)頭溝區又會(huì )有九家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商征用千畝左右的土地興建1500套左右的別墅，它們將與香山板塊、碧水莊園、玫瑰園、翠湖別墅、水印長(cháng)灘等幾十個(gè)別墅項口一起構成強大的"西北軍團"。異軍突起的"西北軍團"正與"東北軍團"形成抗衡之勢。

　　1、相鄰燕莎商圈、國留商圈東北區別墅打造“商務(wù)城市別墅”

　　東北部是北京開(kāi)發(fā)最早，數量最多的別墅區域。由于東北別墅區北通首都機場(chǎng)，南抵北京東部傳統的涉外商務(wù)使館區，距離東北三環(huán)只有十幾公里，辦公、購物十分方便，地理位置較為優(yōu)越。區內首都機場(chǎng)高速公路、京順路兩大交通干線(xiàn)，道路等級較高，提供了安全、便捷的交通條件。目前，東北區域綠化面積較大，種植的樹(shù)木多已成林，是京城綠化環(huán)境最好的地區之一。溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全堤，構成了區域內獨特的水面環(huán)境；且具有北京高爾夫球場(chǎng)、北京鄉村高爾夫球場(chǎng)等高檔配套設施，這都為高檔別壁開(kāi)發(fā)提供了有利條件。北京市最早的別墅大多建于該區，別墅市場(chǎng)已經(jīng)具有明顯規模，很多高品質(zhì)別墅如棕櫚泉國際公寓、京潤水上花園、嘉林花園、香江花園、龍苑別墅等都分布在此區。

　　"東北區別墅的最大優(yōu)勢在于它與東三環(huán)燕莎商圈、國貿商圈等涉外商務(wù)使館區相鄰，而CBD區內的公寓又大多數是商住兩用，忙亂與緊張很難為高節奏的商務(wù)人士提供一個(gè)寬松、舒適的居住環(huán)境。東北區別墅正是以毫不遜色的商務(wù)氣息和更勝一籌的生活舒適度成為CBD和燕莎商圈內國際人士首選的居住區。""東北軍團"代表作棕櫚泉國際公寓開(kāi)發(fā)商曾偉先生坦言，棕櫚泉國際公寓的客戶(hù)絕大部分都是有國際生活背景的人士，其中很多是國際大公司的行政人員。

　　在位于京城東北部的京順路沿線(xiàn)的高科別墅業(yè)主中，70%是歐美人士，多數還是跨國公司的CE0，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等頂級人士在此置業(yè)的也不在少數，這為東北區別墅帶來(lái)了相對穩定的高利益回報。

　　正是鑒于此，許多開(kāi)發(fā)商紛紛搶灘京城東北，特別是朝陽(yáng)公園周邊，短短的一兩年時(shí)間果，棕櫚泉國際公寓、國際使館村等十幾個(gè)"城市別墅"項日已經(jīng)將朝陽(yáng)公園周邊地產(chǎn)打造成一個(gè)較為成熟的豪華別墅區，無(wú)論是建筑形式、湖區景觀(guān)、戶(hù)型設計、會(huì )所功能等均已具有了精品別墅的特質(zhì)�？磥�(lái)，正如曾偉先生所說(shuō)的那樣，如今的別墅隨著(zhù)國際文化交流和新時(shí)代觀(guān)念的沖擊，已經(jīng)從以往的彰顯身份、標榜財富，成為現在的追求富于健康、品位與文化的生活方式。

　　由于東北區域的地產(chǎn)項目基本上都定位為高檔別墅，這從某種程度上帶動(dòng)了京城東北地產(chǎn)項目的升級。以朝陽(yáng)公園周邊為例，近兩年，從景園大廈到博雅園，再到棕櫚泉國際公寓，朝陽(yáng)公園周邊地產(chǎn)正在不斷升級。一度熱銷(xiāo)的博雅園，雖然項目規模、規劃設計都難以與現在的棕櫚泉國際公寓相匹敵，但推出后即以朝陽(yáng)公園和高爾夫球場(chǎng)為賣(mài)點(diǎn)，成為東部高價(jià)樓盤(pán)最旺銷(xiāo)的典型物業(yè)之一，棕櫚泉國際公寓的推出無(wú)疑又使中央公園主題社區達到了一個(gè)新的高度。據悉，在朝陽(yáng)公園東風(fēng)橋東側的一處待建別墅項目的預售價(jià)將達到每平方米3000美元，有可能創(chuàng )下朝陽(yáng)公園區域地產(chǎn)項目的天價(jià)。

　　2、依托IT產(chǎn)業(yè)西北區別墅營(yíng)建"新經(jīng)濟"別墅

　　由于經(jīng)濟、政府政策和需求等方面的原因，西北區別墅發(fā)展相對滯后，曾一度出現了僅有玫瑰園、翠湖、碧水莊園等幾個(gè)高檔項目的局面。然而，近幾年隨著(zhù)政府的支持與開(kāi)發(fā)政策的完善，加上別墅市場(chǎng)整體回暖，西北區域別墅市場(chǎng)開(kāi)始升溫。

　　先是香山板板的崛起讓人看到了蓄積已久的西北區別墅購買(mǎi)潛力，緊接著(zhù)就是西山的門(mén)頭溝區在今年底明年初也將會(huì )有大片別墅項日破土動(dòng)工，西北區別墅再一次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。據了解，目前西北區域將近2000套的供應量已經(jīng)開(kāi)始叫板東北別墅的老大地位，價(jià)格也直追東北別墅。如翠湖別墅2000年8月重新開(kāi)報后，銷(xiāo)售均價(jià)由8500元每平方米上漲到9600元/平方米；玫瑰園一期現房1200美元/平方米，二期環(huán)湖別墅就成倍漲至2750美元/平方米，即使是不環(huán)湖別墅也在2000美元/平方米；碧水莊園一期均價(jià)1400美元/平方米，環(huán)湖別墅達到了2000美元/平方米，而二期環(huán)湖別墅已經(jīng)高達2500美元/平方米:最近入市的姜莊湖出現了3000美元/平方米的高價(jià)，基本上與東北區別墅不相上下。

　　"西北部在地理區位上與中關(guān)村科技園關(guān)系密切，隨著(zhù)政府對IT產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟的傾力支持，地區經(jīng)濟迅速發(fā)展，也造就了一批依靠知識技能快速積累財富的精英，這部分人群給西北區域內的別墅市場(chǎng)提供了巨大的市場(chǎng)需求，并且這種需求正在加速發(fā)展之中。"業(yè)內人士這樣分析西北區別墅市場(chǎng)。

　　北京西北部位于京城"上風(fēng)上水"也是其別墅市場(chǎng)迅速崛起的一個(gè)原因。據記者了解，除了本身的自然條件優(yōu)越外，西北區域大面積綠地和林帶正在建設，良好的綠化環(huán)境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水陣、上莊水庫、十三陵水庫等湖泊，自動(dòng)調節著(zhù)西北區域的小氣候。西北區別墅市場(chǎng)的"環(huán)境牌"絲毫不亞于東北區別墅。

　　其實(shí)，一直以來(lái)，交通都是西北區別墅市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)瓶頸，然而，西北部地區正在迅速完善的交通設施正在縮短它與東北別墅群的"交通差距"。目前，從京昌高速公路的市區起點(diǎn)馬甸橋或健翔橋到達東部CBD或使館區、金融街和中關(guān)村西區都不過(guò)三十分鐘的車(chē)程，北四環(huán)路、公路一環(huán)、臼頤路、學(xué)清路、輕軌鐵路、地鐵五號線(xiàn)以及從西直門(mén)到北四環(huán)的城市快速公路、公路一環(huán)聯(lián)結京昌高速與機場(chǎng)高速段都將使西北部道路暢通。正是由于政府的這種投資改造，迅速提升了西北區內市政條件，使得道路交通更加便利。

　　"種種跡象表明，西北區有可能成為別墅市場(chǎng)潛力巨大的熱門(mén)區域。"業(yè)內人士普遍這樣認為，區域高檔別墅供應有限的現狀也使得西北區別墅具備充分的升值潛力及發(fā)展空間。

　�。ㄈ�）、順義區別墅市場(chǎng)基本分析

　　1、供應情況

　　順義、機場(chǎng)路周邊有20幾個(gè)別墅，規劃總供應量達到230萬(wàn)平方米，約5400套別墅；

　　溫榆河畔將有近８０００畝的土地用于別墅項目；

　　去化量:目已經(jīng)售出的別墅量應在3000套左右，已建未能售出量約為600套左右；

　　本區域未來(lái)潛在供應量約有1５００多套。

　　2、需求分析:

　　本區域別墅客層是以外籍人士為主，歐美、港澳臺占60%以上，包括駐華使館人員，國際知名公司高層主管人員，如香江花園和龍苑別墅歐美人士占75%以上。

　　隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，國內人士購買(mǎi)力在持續上升，重點(diǎn)是金融、IT行業(yè)造就的新貴，高科技產(chǎn)業(yè)的知本家，房地產(chǎn)業(yè)的精英，海外回國人員，國內高收入的管理人員。

　　投資客數量增多，特別是國內投資客日益增多。

　　客層特征:收入豐厚，經(jīng)濟實(shí)力強，追求生活品質(zhì)，講究個(gè)性，基本上都有國外經(jīng)歷，對別墅有一定的理解，特別是對環(huán)境、交通考慮比較高。

　　3、本區域別墅價(jià)位因素分析

　　市場(chǎng)價(jià)格由市區向郊區遞減，東北部別墅價(jià)大多集中在1０００－3000美元之間，平均售價(jià)以城區為中心，由里向外遞減，東北四環(huán)的平均售價(jià)在2700美元/平方米左右，首都機場(chǎng)附近約為2000美元/平方米，馬坡地區約為1200美元/平方米。由此可見(jiàn)，別墅的區域位置仍然是影響別墅價(jià)格的決定性因素。

　　同一區域的別墅的設計風(fēng)格、配套設施及會(huì )所、綠化等水面等環(huán)境質(zhì)量、別墅單體類(lèi)型對價(jià)格有重大影響。如首都機場(chǎng)8個(gè)項目，售價(jià)最高為3300美元/平方米，最低為1000美元/平方米。

　　別墅的內裝修程度對別墅租金的影響較大。

　�。ㄋ模�、北京別墅市場(chǎng)前景展望

　　北京別墅經(jīng)歷了五六年的低谷，從2000年下半年開(kāi)始出現轉暖，特別是20xx年的TOWNHOUSE項目，更是使市場(chǎng)迅速升溫，有關(guān)人士分析，近年來(lái)京城出現的別墅開(kāi)發(fā)熱，主要是由于我國加入世界貿易組織和舉辦2008年奧運會(huì )兩大利好的有力推動(dòng)及中高收入群體的不斷擴大，二次置業(yè)者的不斷增加。前些年北京最早的別墅發(fā)育地溫榆河畔和機場(chǎng)路附近的別墅，大部分被在京工作的外國人作為第一居所使用。而近年來(lái)，別墅的購買(mǎi)群體已開(kāi)始逐步擴大到國內人士。比例結構己由過(guò)去的境外占70%，國內占30%，發(fā)展變化為目前的國內占80%左右，境外占20%左右，將別墅作為第二居所的國內購買(mǎi)群體大量增加，說(shuō)明北京的別墅市場(chǎng)結構正在逐步發(fā)生變化。未來(lái)別墅市場(chǎng)前景看好。

　　據有關(guān)方面透露，2003年京城還將有30余個(gè)別墅項目開(kāi)發(fā)，區域涉及昌平、門(mén)頭溝、密云、懷柔、大興、海淀、房山、通州、順義等地，別墅開(kāi)發(fā)熱己蔓延到東南西北各個(gè)區域。

　　從上不難發(fā)現，未來(lái)京城別墅項目競爭的焦點(diǎn)還將集中在京城東北和西北兩大區域。但是，隨著(zhù)京城別墅市場(chǎng)的擴容，別墅項目的大量涌入及多區域的供應局面，依據北京別墅市場(chǎng)勢必會(huì )有一場(chǎng)激烈的競爭大戰。別墅項目的開(kāi)發(fā)商們彼此面臨的不僅是來(lái)自本地開(kāi)發(fā)企業(yè)間的競爭壓力，而且還有來(lái)自外省大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團、國外大財團等一些機構的介入所帶來(lái)的無(wú)形壓力。一般的環(huán)境、一般的品質(zhì)、一樣的風(fēng)格、一樣的特色的項日將被市場(chǎng)無(wú)悄淘汰。

　　未來(lái)別墅將由以往單純的比地段、比價(jià)格，上升至比環(huán)境、比個(gè)性、比品質(zhì)、比文化。高檔精品別墅的無(wú)可替代性就在于它的價(jià)值純粹。自然環(huán)境、建筑規劃、品質(zhì)、價(jià)格的純粹性，其間所滲透的生活理念、居住品位、文化內涵、建筑精神無(wú)不隱含著(zhù)地位、財富、尊貴與時(shí)尚。這類(lèi)別墅將在未來(lái)具有較強的競爭力。

　　對于北京這樣的國際大都市而言，高檔精品別墅在房產(chǎn)市場(chǎng)引領(lǐng)時(shí)尚是必然之勢，而低價(jià)低質(zhì)的別墅產(chǎn)品終將被市場(chǎng)所淘汰。

　�。ㄎ澹�、周邊部分個(gè)案銷(xiāo)售情況分析

　　市場(chǎng)調研結論

　　湖景式設計風(fēng)格的別墅熱銷(xiāo)，平均入住率為85%以上。

　　高檔配套設施齊全的別墅市場(chǎng)需求較大，目前大部分高檔別墅都有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等設施，會(huì )所的發(fā)展趨勢是服務(wù)設施的多功能化。

　　高檔式別墅開(kāi)發(fā)應以獨立式別墅為主，目前滯銷(xiāo)的別墅以聯(lián)排別墅居多，原因是在園區內位置和環(huán)境較差，沒(méi)有充分保證別墅生活的私密性和環(huán)境的優(yōu)美。

　　精裝修是別墅是市場(chǎng)的主流，如香江花園、麗京花園等都為精裝修別墅，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)都非常好，正對不同買(mǎi)家品位的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。

　　外籍人士都是別墅需求的主體，東北部別墅以外銷(xiāo)為主，隨著(zhù)經(jīng)濟形勢的好轉，外銷(xiāo)市場(chǎng)有升溫跡象。

　　別墅市場(chǎng)的內銷(xiāo)需求明顯上升，一些別墅已被房地產(chǎn)精英、金融界人士、高科技產(chǎn)業(yè)造就的都市新貴族購買(mǎi)。

　　市場(chǎng)價(jià)格受地段、設施網(wǎng)絡(luò )、配套設施及會(huì )所、綠化景觀(guān)、單體類(lèi)型影響，東北部別墅價(jià)格集中在1000-3000美元/平方米之間。

　　別墅總價(jià)在300萬(wàn)以下，面積在400平方米以下為需求重點(diǎn)，總價(jià)在500萬(wàn)以上，面積在500平方米以上需求也有所增加。

　　客戶(hù)購買(mǎi)門(mén)的主要有居住(第一居所、第二居所)、投資和商務(wù)公關(guān)。

　　客戶(hù)最注重的方面是戶(hù)型設計、地段位置和與園林景觀(guān)設計。

　　項目可行性報告 17

　　第一章項目概況

　　一、建設項目名稱(chēng)：xx汽車(chē)運轉站

　　二、項目承擔單位：xx鎮人民政府

　　三、項目負責人：xx

　　四、項目建設地點(diǎn)與內容：

　　xx汽車(chē)運轉站擬建在xx省xx縣xx鎮xx村后山開(kāi)發(fā)區，位于省道寧古線(xiàn)，地處環(huán)鎮路居民生活中心，屬黃金地段，周邊有游泳池、公園、體育中心，門(mén)口是24米寬的過(guò)境公路（已鋪設水泥路），環(huán)境優(yōu)美。

　　xx汽車(chē)運轉站是一座高標準，現代設施齊全、科學(xué)管理，建筑體的大樓，場(chǎng)外設建停車(chē)場(chǎng)，車(chē)輛修理場(chǎng)等。占地面積5916平方米，總建筑面積5995平方米。

　　五、項目建設的政策性依據

　　該項目建設的主要政策依據是中共中央關(guān)于建設社會(huì )主義新農村，農村城鎮化建設，中央站在新的歷史起點(diǎn)上做出的重大戰略部署，符合中央提出的“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的要求和xx縣提出的建設“山區一流小城鎮”的宏偉藍圖，進(jìn)一步加快小城鎮建設，充分調動(dòng)人們的參與社會(huì )主義新農村建設的積極性。

　　該項目作為我鎮提高人民精神文明建設的一個(gè)重點(diǎn)項目，符合國家總體規劃要求，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，建設該項目，擬于以民眾需求為導向，促進(jìn)農村交通條件的提高，同時(shí)與海峽西岸經(jīng)濟區建設中的基層建設緊密結合好，以及加強xx鎮競爭力，促進(jìn)農村脫貧致富奔小康、都有著(zhù)十分重要的現實(shí)意義，也是政府為民辦實(shí)事的德政工程。

　　六、項目進(jìn)展情況

　　該項目占地5916平方米，已完成征地工作，現進(jìn)行“三通一平”和建好基礎，項目設計等工作也在進(jìn)行中，工程于計劃20xx年度開(kāi)始建設，20xx年度竣工并交付使用。

　　七、項目功能

　　項目建成后，具有以下功能：

　　1、吸納功能：xx汽車(chē)運轉站建成后，擁有較大的候車(chē)室，辦公室、會(huì )議室、售票室、行李托運室等商務(wù)設施容量也較大，一次可容納1000人流量，最大可達到1200人流量，因設施齊全，實(shí)行科學(xué)管理，可逐步成為覆射xx縣xx地區，（杉洋、大甲、卓洋）及周邊跨縣、市、鄉鎮的汽車(chē)運輸中心轉運地。

　　2、綜合功能：該汽車(chē)運轉站除了滿(mǎn)足人們運輸、出行需要之處，滿(mǎn)足客人的'交通需要，還可以引進(jìn)周邊地方客商投資經(jīng)營(yíng)商鋪。為xx鎮社會(huì )綜合性服務(wù)提供一席之地。

　　第二章項目建設的理由和必要性

　　一、項目的發(fā)展現狀及建設的必要性

　　xx縣xx鎮地處古寧公路中段，與屏南、閩候、羅源等縣相鄰，面積220平方公里，人口近4萬(wàn)，管轄23個(gè)行政村，105個(gè)自然村。xx鎮礦產(chǎn)資源豐富，“桃花紅”花崗巖儲量達8000萬(wàn)立方米，礦山大規模開(kāi)采。板材廠(chǎng)有224家，石材業(yè)的蓬勃發(fā)展，不僅為xx鎮注入新的經(jīng)濟活力，而且帶動(dòng)了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，外來(lái)民工蜂涌而入，加上鄰近的卓洋鄉、杉洋鎮、大甲鄉等四鄉鎮，形成12萬(wàn)人口的xx中心鎮，現今沒(méi)有一個(gè)汽車(chē)運轉站，在xx鎮停車(chē)、發(fā)車(chē)也是無(wú)序的，隨叫隨停，給鎮區交通造成混亂的局面，經(jīng)常塞車(chē)，且易發(fā)生安全隱患，鎮區內主干道鶴興街偏小，于92年我鎮興修了環(huán)鎮路并鋪上水泥，在環(huán)鎮路中心地帶預留了5916平方米的空地，作為xx四個(gè)鄉鎮的汽車(chē)運轉站，現在我鎮有發(fā)往莆田兩班車(chē)、南平一班車(chē)、寧德三班車(chē)、xx一班車(chē)、福州五班車(chē)，還有xx至寧德、xx至霞浦等過(guò)路車(chē)，每間隔20-30分鐘一趟。

　　xx鎮政府所在地距xx城關(guān)62公里，距寧德閩東汽車(chē)站68公里，距xx火車(chē)站（黃田站）94公里，xx鎮xx四個(gè)鄉鎮的中心，304省道穿過(guò)xx鎮6個(gè)中心村，占全鎮人口的三分之二，由于近十年石板材業(yè)的持續發(fā)展，xx鎮個(gè)體股份制企業(yè)、私營(yíng)經(jīng)濟發(fā)展迅猛，許多企業(yè)、個(gè)體已完成了資本的原始積累，投資規格越做越大，特別是石材業(yè)帶動(dòng)了小水電開(kāi)發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也很快，全鎮沿204省道邊的6個(gè)村，已及周邊十幾個(gè)村都有通移動(dòng)、聯(lián)通、小靈通信號，服務(wù)行業(yè)規格上檔次。還有隨著(zhù)各行各業(yè)的發(fā)展，房地業(yè)發(fā)展迅猛，干道兩側的地皮長(cháng)期處于供不應求的局面。

　　xx汽車(chē)轉運站預留地占地約5916平方米，該地段處xx開(kāi)發(fā)區中心地段，地皮靠干道側，每平方近兩千元，還可以不斷升值，轉運站四周有xx體育中心，有標準的游泳池，室內燈光球場(chǎng)，后山公園以及一系列體育設施，該地塊的土地已由鎮政府征用，并支付補償金，土地也已平整，水、電、電信、廣電等光纜已鋪設，環(huán)鎮道路兩側已基本完成建設，水泥路、人行道、下水道等基礎設施工程也已建設完工，xx汽車(chē)轉運站，有近9畝的土地供建設及配套設施綜合使用，臨街側還可建成商鋪。

　　二、項目的前景分析：

　　xx往返寧德的中巴，每一輛都在xx中轉，且乘客幾乎都要換一輪，一般都是xx往xx或往寧德乘客，可以這么說(shuō)如果中巴車(chē)路過(guò)xx沒(méi)有乘客乘車(chē)，那么xx往寧德的車(chē)，一天有四趟就足以滿(mǎn)足需求，據保守估計xx每天來(lái)往乘中巴乘客至少在500人以上。是主要的客源之一。

　　第三章項目建設條件

　　1、自然條件：后山小區成為建設該項目的首選地。該地段建設綜合大樓具有以下優(yōu)勢：第一，有足夠的建設面積。該地點(diǎn)四周的空地多、民居較少，通過(guò)周邊的拓展面積可達20xx平方米，并與新村鶴興街相連接；第二，投資地價(jià)低。該地段原系山坡水洼地，幾年來(lái)該地一直空閑著(zhù)，不開(kāi)發(fā)利用是一種資源浪費。周邊一帶多為荒地和一些稀疏的果樹(shù)，可不占用耕地，少理賠果樹(shù)和不征用民房，大大降低了投資的成本。第三，具有地勢的優(yōu)勢。該地段處在xx環(huán)城路中段，交通方便，衛生、出入方便，環(huán)境優(yōu)美，與體育中心，健身公園相鄰。

　　2、交通、通訊條件：該汽車(chē)運轉站前門(mén)道路建設完善，四通八達，跟鄰近城、鄉、村建設原料地的道路暢通，xx鎮通訊已實(shí)現程控化和傳輸數字化可直拔國內外,移動(dòng)電訊早已開(kāi)通。已實(shí)現計算機聯(lián)網(wǎng)和進(jìn)入國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò ),基本設施已日臻完善.形成規模,能適應各種流通發(fā)展的需要。

　　3、資源或人力市場(chǎng)等條件：建筑需要的鋼筋、水泥，從鎮區的批發(fā)部門(mén)到建設地不超過(guò)500米。數量上可以滿(mǎn)足建設需求。砂子的供應也是從500米處的河道旁砂場(chǎng)供給。本鎮有多家的石料場(chǎng)，更是大量滿(mǎn)足建筑的需求。人力需求條件，本鎮及本縣范圍內有多家建筑部門(mén)可供選擇，本地的非技術(shù)工（即農民工）也有足夠的數量可供招收。

　　4、社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況

　　xx鎮是xx縣xx地區經(jīng)濟發(fā)展重鎮，占據xx縣三大支柱產(chǎn)業(yè)之石材、食用菌兩大產(chǎn)業(yè)。國民經(jīng)濟收入占全縣首位，人均年收入4600元，財政收入達1400萬(wàn)元以上。所以有條件建成與消費。

　　5、水電供應條件

　�、�、水：汽車(chē)運轉站用水量較大，日用量設90噸。由于xx水資源豐富，擁有日供水能力20xx噸的xx，西洋自來(lái)水廠(chǎng)和后彰、南陽(yáng)、路上等水廠(chǎng)和豐富的地表水、地下水，完全滿(mǎn)足生產(chǎn)生活需求，汽車(chē)運轉站可從附近的自來(lái)水管網(wǎng)中引入即可，排水可利用小區城建的下水道排出。

　�、�、電：xx鎮電力資源豐富，與政府提倡之“以電代燃”政策相符合，本鎮建有小電站20個(gè)，裝機容量達4970千瓦，可以滿(mǎn)足供應。

　　第四章項目方案設計

　　1、方案設計

　�、牌矫娌贾�

　�、聘黜椩O計所設置的功能：綜合大樓：占地面積1500平方米，為三層的建筑物，建筑面積4500平方米，其各層功能如下：

　　第一層為候車(chē)室、售票室、檢票室、車(chē)站便利店、公共衛生廁所等共可容納1000人流量。

　　第二層為辦公樓。

　　第三層預留配套辦公地點(diǎn)，也可改作商品房或賓館、招待所等。

　　汽車(chē)運轉站內場(chǎng)設計面積3000平方米，以停放各種大中、小型車(chē)輛，人行道寬36米�？梢詽M(mǎn)足人流量的通行。外拓場(chǎng)地面積可達300平方米，設計為修車(chē)、洗車(chē)場(chǎng)所。

　　2、主要技術(shù)指標：

　　總占地面積5916平方米

　　建筑總面積5995平方米

　　內圍停車(chē)場(chǎng)3000平方米

　　外圍修車(chē)、洗車(chē)場(chǎng)300平方米

　　3、結構設計：

　�、沤o排水設計：生活用水由xx、西洋自來(lái)水公司供水管網(wǎng)提供，設兩個(gè)進(jìn)水口。供水管口徑為dn200，生活水采用直供系統，最高日用量為90噸。消防用水，由供水管網(wǎng)接入在室外形成環(huán)狀布置，并設置消防栓，室內采用管網(wǎng)直供形式，設立消防室和消防栓。

　　排水系統。分雨、污水分流體制，污水經(jīng)污水處理池處理后排入城鎮下水道。

　�、齐姎庠O計：

　　1、供配電：供配電根據國家標準gbj45-82及建設部批準jcj16-83規定，本項目為一類(lèi)民用建筑，為一級負荷，應設立西路獨立電流。

　　用電總負荷為200kw，同時(shí)等級選為0.75，考慮功率因素補償到0.92，則選用160kva變壓器1臺。

　　2、照明：

　　1）、照明以日光燈為主，主要通道與疏散口設置應急照明。

　　2）、設置防靜電接地和工作設備接地。

　　3）、采用銅芯綻緣電線(xiàn)電纜。

　�、瞧渌�：

　　1、消防設計：

　�、攀彝庀�防為生活、生產(chǎn)和消防聯(lián)合給水系統，并呈環(huán)狀布置，消防水壓由消防水通過(guò)水泵接合加壓保證。

　�、剖覂认�防設有室內消防泵加壓，并有兩條電源保證供電安全，同時(shí)設有消防接合器以供室外消防車(chē)使用。

　　2、通訊設計：汽車(chē)運轉站通訊電纜埋于室外地下，并與城鎮通訊干線(xiàn)相接。

　　3、環(huán)保設計：

　　汽車(chē)運轉站位于省道寧古線(xiàn)旁，汽車(chē)運轉站附近無(wú)探明礦床和珍稀植物資源，沒(méi)有古跡和園林，沒(méi)有其他工業(yè)污染。

　　該項目對環(huán)境生產(chǎn)的影響主要是：汽車(chē)運轉站綜合場(chǎng)所產(chǎn)生的垃圾；洗沖汽車(chē)運轉站的污水，生活污水和其他污水。

　　處理方法：垃圾可選用分類(lèi)運往附近的農田作肥料和運往附近的垃圾填埋場(chǎng)進(jìn)行填埋。污水及其他廢水分別經(jīng)化糞池處理后排入排水溝。

　　4、節能設計：

　�、�?lài)�家計委、國家�?jīng)貿委、建設部計資源[1997]2542號文《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節能篇”編制及評估的規定》的通知。

　�、诠こ添椖吭O計必須認真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策、國家和行業(yè)節能設計標準。

　�、蹏�家公布的消耗指標和有關(guān)節能規定。

　　5、節能措施

　�、侔础豆�業(yè)企業(yè)照明設計標準（jj34—79）》合理規定照度，照明高度、節約用電。

　�、谶x用節能變壓器。

　　第五章組織結構和勞動(dòng)定員

　　一、組織機構

　　本組織實(shí)行總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理全面負責汽車(chē)運轉站的運作和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，下設辦公室、企業(yè)管理部、財會(huì )部。

　　二、勞動(dòng)定員

　　汽車(chē)運轉站每年按365天計算，企業(yè)勞動(dòng)定員為10人。

　　三、人員培訓

　　本企業(yè)招聘人員均需達到高中以上文化水平，人員均需培訓相關(guān)知識持證上崗，確保一流的管理，一流的服務(wù)。

　　第六章建設工期

　　該項目建設工期計劃從20xx年度初開(kāi)始，工期20個(gè)月，20xx年底竣工并投入使用。

　　第七章投資估算與資金籌措

　　一、估算依據

　　1、xx省建筑工程綜合估算定額。

　　2、地方材料價(jià)格以xx縣現有市場(chǎng)價(jià)格為基礎計算。

　　3、設備及安裝工程按有關(guān)制造廠(chǎng)家提供的報價(jià)或估價(jià)。

　　二、投資估算

　　1、土地征用費用：每畝3萬(wàn)元，包括土地補償費、置費、麥畝賠償費及稅金配套費等。

　　2、建安工程費

　　3、可研勘察設計費以建安工程的3%計。

　　4、工程監理費為建安工程的2%計。

　　5、基本預備費取3%計。

　　本項目固定資產(chǎn)投資估算為500萬(wàn)元。

　　三、資金籌措

　　資金拼盤(pán)方案和資金來(lái)源：采用股份合作制，國有資金占股份51%，非國有資金占49%，資金由交通局、xx客運汽車(chē)站出資51%，其余向私營(yíng)企業(yè)或個(gè)人籌資。

　　第八章財務(wù)分析

　　一、項目投資估算：

　　總投資500萬(wàn)元

　　土地征收費175萬(wàn)元

　　其他手續費5萬(wàn)元

　　建筑160萬(wàn)元

　　裝修160萬(wàn)元

　　二、年收入及稅收估算：

　　1、本汽車(chē)轉運站年營(yíng)業(yè)純收入15萬(wàn)元，便利店租金5萬(wàn)元；二層辦公室租金5萬(wàn)元；三層賓館等場(chǎng)所租金8萬(wàn)元。

　　2、貨車(chē)停車(chē)場(chǎng)年收入3萬(wàn)元；車(chē)輛修理所年收入5萬(wàn)元；洗車(chē)場(chǎng)租金2萬(wàn)元。

　　合計年收入43萬(wàn)元。

　　三、營(yíng)業(yè)稅及附加：

　　1、營(yíng)業(yè)稅：按年營(yíng)業(yè)收入額的5%計算。

　　2、城市建設維護費：按營(yíng)業(yè)稅的7%計算。

　　3、教育附加費：按營(yíng)業(yè)稅的3%計算。

　　4、基礎設施建設附加費：按營(yíng)業(yè)稅的3.5%計算。

　　5、社會(huì )事業(yè)發(fā)展費：按營(yíng)業(yè)稅的4%計算。

　　四、總成本估算

　　1、工資福利費：企業(yè)管理人員按10人計，每月每人800元，年工資福利費為9.6萬(wàn)元。

　　2、水電通訊費：店內的用戶(hù)自己承擔，本次計算的僅是汽車(chē)運轉站所消耗的水電通訊費，為1.2萬(wàn)元。

　　3、修理費：按折舊額的10%計提（包括無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)）。

　　4、折舊和攤銷(xiāo)：按照有關(guān)規定土建折舊按30年期，折舊殘值率5%，設備按12年期折舊，殘值率取5%，無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)按10年期，遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)為5年期。

　　五、財務(wù)經(jīng)濟指標

　　本項目財務(wù)分析計算期采取12年，本項目的全部投資靜態(tài)回收內部收益率為8.2%。

　　六、社會(huì )效益

　　該綜合大樓建成后將會(huì )有良好的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，吸引本地和外圍鄉鎮投資經(jīng)營(yíng)，同時(shí)極大地改善xx投資環(huán)境，形成規模優(yōu)勢和區位優(yōu)勢，同時(shí)拓寬了xx地區富余勞動(dòng)力的就業(yè)門(mén)路，具有較好的社會(huì )效益。

　　第九章結論

　　綜上所分析，本項目作為社會(huì )公益性項目，雖然該項目前期投入較大，但符合國家鼓勵、扶持政策，因此政府在稅費和資金方面給予一定的支持，本鎮是xx縣xx地區經(jīng)濟快速發(fā)展的中心鎮，市場(chǎng)前景較好。財務(wù)內部收益率達到8.2%，每年純利潤達40萬(wàn)元以上。

　　項目可行性報告 18

　　一、基本情況

　　1.項目單位基本情況：?jiǎn)挝幻�稱(chēng)、地址及郵編、聯(lián)系電話(huà)、法人代表姓名、人員、資產(chǎn)規模、財務(wù)收支、上級單位及所隸屬的市級部門(mén)名稱(chēng)等情況。

　　可行性研究報告編制單位的基本情況：?jiǎn)挝幻�稱(chēng)、地址及郵編、聯(lián)系電話(huà)、法人代表姓名、資質(zhì)等級等。

　　合作單位的基本情況：?jiǎn)挝幻�稱(chēng)、地址及郵編、聯(lián)系電話(huà)、法人代表姓名等。

　　2.項目負責人基本情況：姓名、職務(wù)、職稱(chēng)、專(zhuān)業(yè)、聯(lián)系電話(huà)、與項目相關(guān)的主要業(yè)績(jì)。

　　3.項目基本情況：項目名稱(chēng)、項目類(lèi)型、項目屬性、主要工作內容、預期總目標及階段性目標情況；主要預期經(jīng)濟效益或社會(huì )效益指標；項目總投入情況(包括人、財、物等方面)。

　　二、必要性與可行性

　　1.項目背景情況。項目受益范圍分析；國家(含部門(mén)、地區)需求分析；項目單位需求分析；項目是否符合國家政策，是否屬于國家政策優(yōu)先支持的領(lǐng)域和范圍。

　　2.項目實(shí)施的必要性。項目實(shí)施對促進(jìn)事業(yè)發(fā)展或完成行政工作任務(wù)的'意義與作用。

　　3.項目實(shí)施的可行性。項目的主要工作思路與設想；項目預算的合理性及可靠性分析；項目預期社會(huì )效益與經(jīng)濟效益分析；與同類(lèi)項目的對比分析；項目預期效益的持久性分析。

　　4.項目風(fēng)險與不確定性。項目實(shí)施存在的主要風(fēng)險與不確定分析；對風(fēng)險的應對措施分析。

　　三、實(shí)施條件

　　1.人員條件。項目負責人的組織管理能力；項目主要參加人員的姓名、職務(wù)、職稱(chēng)、專(zhuān)業(yè)、對項目的熟悉情況。

　　2.資金條件。項目資金投入總額及投入計劃；對財政預算資金的需求額；其他渠道資金的來(lái)源及其落實(shí)情況。

　　3.基礎條件。項目單位及合作單位完成項目已經(jīng)具備的基礎條件(重點(diǎn)說(shuō)明項目單位及合作單位具備的設施條件，需要增加的關(guān)鍵設施)。

　　4.其他相關(guān)條件。

　　四、進(jìn)度與計劃安排

　　五、主要結論

　　報告說(shuō)明

　　皮面日記本項目可行性研究報告是對項目市場(chǎng)、技術(shù)、財務(wù)、工程、經(jīng)濟和環(huán)境等方面進(jìn)行精確系統、完備無(wú)疑的分析，完成包括市場(chǎng)和銷(xiāo)售、規模和產(chǎn)品、場(chǎng)址、原輔料供應、工藝技術(shù)、設備選型、人員組織、實(shí)施計劃、投資于成本、效益與風(fēng)險等的計算、論證和評價(jià)，選定最佳方案，作為決策依據的系統分析資料。

　　報告用途：

　　1、作為投資決策、項目計劃依據

　　2、作為募集資金和向銀行申請借款或融資的依據

　　3、作為項目政府立項資料

　　4、用于申請進(jìn)口設備免稅

　　5、用于境外投資項目核準

　　報告目錄

　　一、皮面日記本項目總論

　　(一)項目背景

　　1、項目名稱(chēng)

　　2、承辦單位概況

　　3、可行性研究報告編制依據

　　4、項目提出的理由與過(guò)程

　　(二)項目概況

　　1、擬建地點(diǎn)

　　2、建設規模與目標

　　3、主要建設條件

　　4、項目總投資及效益情況

　　5、主要技術(shù)經(jīng)濟指標

　　項目可行性報告 19

　　總論

　　1.1項目背景

　　1.1.1福建省莆田市農副產(chǎn)品電子交易有限公司象山縣城東市場(chǎng)建設項目。

　　1.1.2承辦單位概況

　　本項目由城東市場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司承辦。公司成立于xxxx年5月，注冊資金xxxx年萬(wàn)，公司性質(zhì)為國有獨資企業(yè)，主要負責城東市場(chǎng)的建設管理運行。經(jīng)營(yíng)范圍為城東市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設、房屋租賃、攤位租賃。

　　1.1.3報告

　�。�1）《投資項目可行性研究指南》（試用版）；

　�。�2）《建設項目經(jīng)濟評價(jià)方法與參數》（第三版）；

　�。�3）《象山縣城市總體規劃（xxxx年～xxxx年）》；

　�。�4）《寧波市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十一個(gè)五年規劃》；

　�。�5）《象山縣國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展“十一五”規劃》；

　�。�6）《關(guān)于印發(fā)寧波市菜市場(chǎng)建設管理實(shí)施辦法的通知》；

　�。�7）相關(guān)設計規范標準等。

　　1.1.4項目提出的理由與過(guò)程

　　公益設施是城市功能的重要體現。一個(gè)城市公益設施的數量和水平反映了這個(gè)城市經(jīng)濟文化水平，也體現了城市居民的生活質(zhì)量。民以食為天，中國人口密度大，菜市場(chǎng)作為一種公益設施，在廣大人民的生活中扮演著(zhù)重要的角色。菜市場(chǎng)的建設水平直接關(guān)系到廣大人民的日常生活質(zhì)量。

　　xxxx年寧波市工作目標要求《寧波市商貿流通“十一五”》和《寧波市菜籃子工程“十一五”發(fā)展規劃》為指導，以菜籃子“數量安全、質(zhì)量安全、可持續發(fā)展”為主線(xiàn)，以保障“兩葷兩素”供應安全為主體，以“菜籃子放心工程”為核心，通過(guò)全面構建七大體系，實(shí)現七大提升，形成政府監管、行業(yè)自律、公眾監督“三位一體”的.管理框架，努力實(shí)現全市菜籃子商品供應率達到100％,質(zhì)量安全達到95％以上，打造走在全國全省前列，充分體現寧波現代化港口城市菜籃子工程的特色和發(fā)展水平。特別提出加強社區菜籃子便民店建設的規范性指導，改善居民新區的購物環(huán)境。

　　縣政府對菜市場(chǎng)的建設給予了高度重視，在《關(guān)于表彰xxxx年度寧波市商貿流通服務(wù)業(yè)先進(jìn)集體的通報》中寧波市人民政府授予象山縣人民政府菜市場(chǎng)改造特別獎。象山縣貿糧局積極爭取縣政府支持，落實(shí)了90余萬(wàn)元菜籃子工程建設資金，用于菜籃子基地、屠宰場(chǎng)、菜市場(chǎng)等業(yè)態(tài)的建設。

　　象山縣城區總人口12萬(wàn)，面積10平方公里，現主要有汪家河、蓬萊兩個(gè)菜市場(chǎng)，主要覆蓋區域為城北和城南。市場(chǎng)大都存在空間狹小、檔次低、設施老化、道路窄、交通擁擠等問(wèn)題。面對城市步伐的加快，消費市場(chǎng)進(jìn)一步加大，按照《關(guān)于印發(fā)寧波市菜市場(chǎng)建設管理實(shí)施辦法的通知》中菜市場(chǎng)以居住區、居住小區為基本單元，一般以1-3萬(wàn)人口，每千人250平方米建筑面積配置，菜市場(chǎng)服務(wù)半徑500-1000米的標準，象山縣縣城現有的菜市場(chǎng)規模不能滿(mǎn)足居民生活的需求。尤其是城東區域的菜市場(chǎng)配套問(wèn)題尤為突出。為了提高菜市場(chǎng)建設水平，加快傳統菜市場(chǎng)向現代流通業(yè)態(tài)升級，提升城市形象，促進(jìn)長(cháng)效管理，營(yíng)造安全放心的消費環(huán)境，滿(mǎn)足人民群眾日益增長(cháng)的生活需要，城東市場(chǎng)的建設顯得尤為迫切。城東市場(chǎng)將作為服務(wù)人民群眾、讓市民百姓方便購買(mǎi)、放心消費的主要載體。

　　1.2項目概況

　　1.2.1擬建地點(diǎn)

　　本項目位于象山丹城丹峰路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北臨丹峰路，西臨興盛路，南為河道。

　　1.2.2與建設內容

　　建設規模：項目總占地面積21470平方米，建筑面積43447平方米，其中地上建筑面積29112平方米，地下建筑面積14335平方米。

　　建設內容：建筑物地上主體三層，局部四層，地下一層。一至二層布置為菜場(chǎng)；三層布置為超市；四層為綜合管理用房；地下一層為6級人防兼機動(dòng)車(chē)庫，地下夾層為6級人防兼非機動(dòng)車(chē)庫。地面臨路建“l(fā)”型廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上布置機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)車(chē)位。

　　1.2.3主要建設條件

　　本項目為象山縣城東市場(chǎng)建設工程，地處象山縣城區，周邊供水、供電、通訊、交通等城市基礎設施配套條件較好。

　　1.2.4項目建設進(jìn)度

　　本項目計劃于xxxx年10月開(kāi)始，xxxx年12月完成，預計建設工期15個(gè)月。

　　1.2.5和籌資方案

　　本項目總投資為15656萬(wàn)元，其中建設投資14980萬(wàn)元，籌資方案為銀行貸款。

　　1.2.6主要技術(shù)經(jīng)濟指標

　　表1-1項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

　　序號：xx

　　項目名稱(chēng)：xx

　　單位數量：xx

　　1、項目占地面積21470㎡

　　2、建筑面積43447㎡

　　3、建筑密度43.4

　　4、1.36

　　5、16.7%

　　6、總機動(dòng)車(chē)位輛241

　　7、地面自行車(chē)位輛850

　　8、15656萬(wàn)元

　　9、年均3100萬(wàn)元

　　10、年均利潤總額1470萬(wàn)元

　　11、年均1102萬(wàn)元

　　12、投資7.4%萬(wàn)元

　　13、（稅后）10.31％

　　14、（稅后）9.55％

　　15、借款償還期13年（含兩年建設期）

　　1.3結論與建議

　　項目可行性報告 20

　　房地產(chǎn)可行性研究報告是根據可行性研究對項目進(jìn)行科學(xué)的分析和預測。因此做好開(kāi)發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據。

　　第一節可行性研究的概念和作用

　　一.可行性研究的概念

　　可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟、社會(huì )等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評價(jià)，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開(kāi)發(fā)項目的實(shí)施和控制提供參考。

　　我國從20世紀70年代開(kāi)始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟論證階段，納入了基本建設程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關(guān)于建設項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法等做了詳細的規定，以指導我國的可行性研究工作。

　　二.可行性研究的作用

　　(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據。開(kāi)發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據詳細可靠的市場(chǎng)預測、成本分析和效益估算進(jìn)行的項目可行性研究的基礎上的。

　　(二)可行性研究是項目立項、審批、開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據。在國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產(chǎn)項目，要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)的立項、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據之一就是可行性研究報告。

　　(三)可行性研究是項目籌措建設資金的依據。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究對項目的經(jīng)濟、財務(wù)指標進(jìn)行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經(jīng)營(yíng)效益的獲取能力。銀行等金融機構是否提供貸款，主要依據可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。

　　(四)可行性研究是編制設計任務(wù)書(shū)的依據�？尚行匝芯繉﹂_(kāi)發(fā)項目的建設規模、開(kāi)發(fā)建設項目的內容及建設標準等都作出了安排，這些正是項目設計任務(wù)書(shū)的內容。

　　第二節可行性研究的階段工作

　　一.可行性研究工作根據項目的進(jìn)展可以分幾個(gè)階段進(jìn)行。

　　(一)以投資機會(huì )研究

　　該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門(mén)內，以自然資源和市場(chǎng)的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會(huì )。投資機會(huì )研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會(huì )研究認為可行的，就可以。

　　(二)初步可行性研究

　　在機會(huì )研究的基礎上，進(jìn)一步對項目建設的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。

　　(三)詳細可行性研究

　　詳細可行性研究是開(kāi)發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%.項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權審批單位委托有資格的咨詢(xún)評估單位就項目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

　　(四)可行性研究階段工作精度表

　　第三節可行性研究的內容

　　一.可行性研究報告的結構

　　一般來(lái)講，專(zhuān)業(yè)機構編寫(xiě)一個(gè)項目的可行性研究報告應包括封面、摘要

　　二.(一)封面:一般要反映可行性報告的名稱(chēng)，專(zhuān)業(yè)研究編寫(xiě)機構名稱(chēng)及編寫(xiě)報告的時(shí)間三個(gè)內容。

　　(二)摘要:它是用簡(jiǎn)潔明了的語(yǔ)言概要介紹項目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結論及有關(guān)說(shuō)明或假設條件，要突出重點(diǎn)，假設條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內能了解全報告的精要。也有專(zhuān)家主張不寫(xiě)摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。

　　(三)目錄:由于一份可行性報告少則十余頁(yè)，多則數十頁(yè)，為了便于寫(xiě)作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫(xiě)和掌握，必須編寫(xiě)目錄。

　　(四)正文內容:它是可行性報告的主體，一般來(lái)講，應包括以下內容

　　1.項目概況

　　主要包括:項目名稱(chēng)及背景、項目開(kāi)發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目開(kāi)發(fā)的宗旨、規模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫(xiě)入員、編寫(xiě)的依據、編寫(xiě)的假設和說(shuō)明)；

　　2.市場(chǎng)調查和分析

　　在深入調查和充分掌握各類(lèi)資料的基礎上，對擬開(kāi)發(fā)的項目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀(guān)的預測，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售周期等。

　　3.規劃設計方案優(yōu)選

　　在對可供選擇的規劃方案進(jìn)行分析比較的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的.方案作為最后的方案，并對其進(jìn)行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術(shù)參數、技術(shù)經(jīng)濟指標和控制性規劃技術(shù)指標等。

　　4.開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排

　　對開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開(kāi)發(fā)項目的進(jìn)度。作為大型開(kāi)發(fā)項目，由于建設期長(cháng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，需要對各期的開(kāi)發(fā)內容同時(shí)作出統籌安排。

　　5.項目投資估算

　　對開(kāi)發(fā)項目所涉及的成本費用進(jìn)行分析評估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒(méi)有預算那樣高，但需力爭和未來(lái)開(kāi)發(fā)事實(shí)相符，提高評價(jià)的準確性。

　　6.項目資金籌集方案及籌資成本估算

　　根據項目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進(jìn)行計算和分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過(guò)不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進(jìn)行。

　　7.項目財務(wù)評價(jià)；

　　依據國家現行的財稅制定、現行價(jià)格和有關(guān)法規，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察項目財務(wù)可行的一種方法。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎上進(jìn)行預計損益表、預計資產(chǎn)負債表、預計財務(wù)現金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運用表的編制，以及進(jìn)行財務(wù)評價(jià)指標和償債指標的計算，如財務(wù)凈現值、財務(wù)內部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等，據以分析投資的效果。

　　8.不確定性分析和風(fēng)險分析

　　主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。該分析通過(guò)對影響投資效果的社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運作過(guò)程中對關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據。同時(shí)根據風(fēng)險的可能性，為投資者了解項目的風(fēng)險大小及風(fēng)險來(lái)源提供參考。

　　9.可行性研究的結論

　　根據對相關(guān)因素的分析和各項評價(jià)指標數值，對項目的可行與否作出明確的結論。

　　10.研究人員對項目的建議

　　對項目中存在的風(fēng)險和問(wèn)題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。

　　(五)附件:它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來(lái)講，一個(gè)項目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門(mén)的批準文件(如規劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專(zhuān)業(yè)人員必須依照委托書(shū)和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫(xiě)項目可行性研究報告。

　　(六)附圖:一份完整的可行性報告應包括以下附圖:項目的位置圖、地形圖、規劃紅線(xiàn)圖、設計方案的平面圖，有時(shí)也包括:項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。

　　二.可行性研究報告的項目投資預算

　　一些不大規范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個(gè)房地產(chǎn)項目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷(xiāo)成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿(mǎn)足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開(kāi)發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來(lái)發(fā)展商在工程建設上的實(shí)際總投入就會(huì )小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產(chǎn)項目的投資概算應包括以下內容:

　　(一)營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支概算

　　1.項目前研究及可行性研究的開(kāi)支

　　2.項目策劃的開(kāi)支

　　3.銷(xiāo)售策劃的開(kāi)支

　　4.廣告開(kāi)支

　　5.項目公司日常運作的開(kāi)支

　　6.項目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支

　　(二)工程開(kāi)支概算

　　1.用于工程勘探的開(kāi)支

　　2.用于吹沙填土、平整土地的開(kāi)支

　　3.用于工程設計的開(kāi)支

　　4.用于建筑施工的開(kāi)支

　　5.用于設施配套的開(kāi)支

　　6.用于工程監理的開(kāi)支

　　(三)土地征用開(kāi)支概算

　　1.政府一次性收取的標準地價(jià)

　　2.用于拆遷補償或青苗補償的開(kāi)支

　　3.影響公共設施而出現的賠償開(kāi)支

　　(四)金融成本開(kāi)支概算

　　1.外匯資金進(jìn)入國內貨幣系統產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出

　　2.貸款引起的利息支出

　　3.各項保險開(kāi)支

　　4.稅收和行政性收費

　　5.不可預見(jiàn)開(kāi)支

　　第四節可行性研究報告的編制

　　一.房地產(chǎn)項目可行性分析常見(jiàn)誤區

　　1.誤區一:一個(gè)標準的效益分析

　　如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來(lái)能賺多少錢(qián)，而且一定能賺這么多錢(qián)，這絕不會(huì )是一份實(shí)事求是的報告，一份專(zhuān)業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個(gè)效益標準。在可行性研究時(shí)會(huì )遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來(lái)的價(jià)格及銷(xiāo)售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而且這些預測需要假定的前提，那就是期望值�？尚行匝芯扛鶕�不同的期望值給出不同的期望效益預測。

　　2.誤區二:先入為主的可行性研究

　　縱觀(guān)國內多數失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預見(jiàn)的因素造成的。這些因素包括:高級別墅坐落在大型工業(yè)區內，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無(wú)人問(wèn)津；在一個(gè)離市區較遠的鄉鎮開(kāi)發(fā)高層公寓，結果也是無(wú)人問(wèn)津；準備在一個(gè)規劃失控的農民居住區內開(kāi)發(fā)商住小區，結果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時(shí)間同一城市同類(lèi)樓盤(pán)供應量過(guò)大導致需求短缺；建設成本遠遠超過(guò)預算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過(guò)使樓盤(pán)商鋪優(yōu)勢失效等等。當這些項目的發(fā)展商在談起這些問(wèn)題時(shí)通常都會(huì )感嘆“真沒(méi)想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個(gè)調子:引經(jīng)據典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

　　(1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的:

　　a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導主觀(guān)意志在起作用。往往由于“長(cháng)官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會(huì )得罪老板，于是學(xué)會(huì )了察顏觀(guān)色，一切圍繞領(lǐng)導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調查、分析。

　　b.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過(guò)關(guān)。有些項目的可行性研究沒(méi)有交給真正在行的專(zhuān)家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結構很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報告是不可能的。

　　c.有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢(xún)機構去做，這些單位的科研實(shí)力過(guò)得硬，但由于項目對他們來(lái)說(shuō)就意味著(zhù)有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢(xún)業(yè)務(wù)。

　　d.有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時(shí)候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現在的發(fā)展商；有時(shí)合作另一方為了爭取他人來(lái)投資，可能會(huì )片面地夸大該項目的投資價(jià)值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

　　項目可行性報告 21

　　(一)項目背景

　　1、項目名稱(chēng)：

　　“聯(lián)想高科經(jīng)典都市”居住小區

　　2、承辦單位概況：

　　“世紀地產(chǎn)”是武漢專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)公司。由于其他的在開(kāi)發(fā)項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設周期長(cháng)。為了降低投資風(fēng)險，“世紀地產(chǎn)”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想世紀高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司開(kāi)發(fā)本項目。公司注冊資本1億元(“世紀地產(chǎn)”3000萬(wàn)元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬(wàn)元，北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4000萬(wàn)元)流動(dòng)資金2400萬(wàn)元(滾動(dòng)開(kāi)發(fā))。武漢高科國有控股集團有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經(jīng)營(yíng)和管理武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區國有資產(chǎn)。集團注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、創(chuàng )業(yè)孵化器、風(fēng)險投資、技術(shù)產(chǎn)權交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設于一體的大型國有控股集團。成立于xx年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專(zhuān)門(mén)設立的全資子公司，也是其多元化布局的一個(gè)重要棋子。

　　3可行性研究報告的編制依據：

　　(1)《城市居住區規劃設計規范》

　　(2)《武漢市規劃管理條例》及《技術(shù)規定》

　　(3)《城市居住區公共服務(wù)設施設置規定》

　　(4)《住宅設計規范》

　　(5)《住宅建筑設計標準》

　　(6)《建筑工程交通設計及停車(chē)場(chǎng)設置標準》

　　(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》

　　(8)《高層民用建筑設計防火規范》

　　(二)項目概況

　　1、地塊位置：

　　關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì )處往南400m處。光谷創(chuàng )業(yè)街位于本案東側，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長(cháng)江有線(xiàn)電廠(chǎng)。地塊緊鄰光谷cbd中心區，不僅未來(lái)發(fā)展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。周邊商場(chǎng)、菜場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)眾多，大專(zhuān)院校林立，公園、醫院等公共設施相距不遠�！奥�(lián)想高科經(jīng)典都市”居住小區周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場(chǎng)、關(guān)山市場(chǎng)、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市場(chǎng)、電信數碼港、長(cháng)江樂(lè )園、東湖新技術(shù)開(kāi)區等。位于此地生活方便而多彩。

　　2、建設規模與目標：

　　土地面積：270畝(180090平方米)容積率：1.75(本地塊位于武漢市郊區，沿關(guān)山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來(lái)此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數值)建筑面積：314528平方米開(kāi)發(fā)周期：7至8年土地價(jià)格：5400萬(wàn)(高科集團儲備土地，作為股本投入)

　　3、周?chē)�環(huán)境與設施

　　(1)步行約2分鐘可至586、521、715等公交車(chē)站；

　　(2)魯巷廣場(chǎng)購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費場(chǎng)所均幾步之遙；

　　(4)華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞；

　　(3)武漢光谷cbd中心光谷創(chuàng )業(yè)街位于本案東側4項目投入資金及效益情況項目總投資：33597.28萬(wàn)元自有資金投入：12400萬(wàn)元住宅銷(xiāo)售價(jià)格：xx元/平米起項目銷(xiāo)售收入：59104.00萬(wàn)元項目稅后利潤總額：16127.14萬(wàn)元項目毛利潤潤：27.28%項目?jì)炔渴找媛剩?5.39%

　　(三)項目建設緣由

　　1、項目建設有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)拓發(fā)展公司自成立以來(lái)，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開(kāi)發(fā)區的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開(kāi)發(fā)區，輻射武漢三鎮。通過(guò)本項目的開(kāi)發(fā)，占據光谷cbd區域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹(shù)立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。

　　2、項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神國家繼續實(shí)行擴大內需、拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預期的盈利將進(jìn)一步增強。隨著(zhù)國家取消了銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬(wàn)平方米的住宅，五年共建3000萬(wàn)平方米，用五年的時(shí)間解決30萬(wàn)居民的住房問(wèn)題的戰略方針的實(shí)施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場(chǎng)運作逐步放寬條件，市民賣(mài)舊買(mǎi)新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個(gè)人購房，會(huì )刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。根據xx年第二季度武房指數報告，洪山區房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特征就是“光谷地區以住宅項目為主，武珞路沿線(xiàn)以商務(wù)寫(xiě)字樓為主”。作為洪山區兩大經(jīng)濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區的經(jīng)濟結構中將占據主導地位。隨著(zhù)中國光谷的發(fā)展壯大，小區周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，在未來(lái)的5年內，中國光谷方圓50平方公里的區域將形成一個(gè)科工貿年收入超過(guò)1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長(cháng)江樂(lè )園的帶動(dòng)效應，一大批第三產(chǎn)業(yè)會(huì )在此地蓬勃興起，本地域將成為武漢市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規劃配套最完善的生活社區。因此，我公司決定在此區域內尋找合適的地段投資建設高品質(zhì)的商品住宅小區，由于本區域內土地的稀缺以及我公司資金暫時(shí)的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為戰略合作伙伴，三方經(jīng)過(guò)協(xié)商，達成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想世紀高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司共同開(kāi)發(fā)高科集團270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節中有詳細敘述。

　　3、由于市區可開(kāi)發(fā)土地稀缺，三方合作開(kāi)發(fā)本項目符合我公司投資開(kāi)發(fā)策略從土地供應的角度分析，由于土地數量的相對穩定性和自90年代中期以來(lái)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，武漢市區土地資源日益減少，在市區內，土地供應絕對數量必然呈現下降趨勢。類(lèi)似本項目開(kāi)發(fā)可200多畝以上大規模住宅區域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著(zhù)土地供應市場(chǎng)的秩序日益規范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過(guò)去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉化為以拍賣(mài)、招標方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開(kāi)發(fā)建設不利。本項目由武漢高科國有控股集團提供土地使用權，為資金流動(dòng)周轉和項目建成收益創(chuàng )造了良好條件。一次性獲得大面積有開(kāi)發(fā)潛力的地塊，有利于對項目進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。根據市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理調整設計方案和營(yíng)銷(xiāo)策略，穩步樹(shù)立項目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多見(jiàn)。項目周邊樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)提升了本地區土地的.潛在價(jià)值，本項目的開(kāi)發(fā)可以使潛在價(jià)值得到實(shí)現。

　　4、項目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢所在

　　世紀地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽(yù)高科集團的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲備融科智地依托于聯(lián)想集團的高科技理念和品牌優(yōu)勢

　　(四)市場(chǎng)分析

　　1、武漢概況

　　武漢市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟實(shí)力50強中，武漢名列第六。xx年，武漢市國內生產(chǎn)總值達到1348億元，按可比價(jià)格計算，比xx年增長(cháng)12%。經(jīng)濟運行質(zhì)量提高，全年實(shí)現財政收入150.18億元,同比增長(cháng)21.8%,占國內生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來(lái),武漢經(jīng)濟發(fā)展駛入快車(chē)道,全市國內生產(chǎn)總值連續保持兩位數增長(cháng),高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續改善，各項社會(huì )事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現了“十五”計劃的良好開(kāi)局。得天獨厚的地理環(huán)境，經(jīng)過(guò)數千年的開(kāi)拓點(diǎn)染，創(chuàng )造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎。中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門(mén)類(lèi)齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區的內外貿易中心，我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個(gè)地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟實(shí)力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開(kāi)放以來(lái)，武漢的投資“洼地效應”顯現，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資63.7億美元，外資來(lái)自全球五大洲40多個(gè)國家或地區，全球500強跨國公司有35家來(lái)漢投資，另有45家設立了代表處。邁向世界超級城市世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍圖之際，美國《未來(lái)學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著(zhù)名學(xué)者麥金利-康韋所著(zhù)題為《未來(lái)的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進(jìn)入21世紀全球十大超級城市之列。超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區：人口超過(guò)100萬(wàn)；能夠可持續地滿(mǎn)足居民的物質(zhì)和社會(huì )需求(包括食物、住所、安全、醫療、保健、交通及教育等方面的需求)；擁有健康和充滿(mǎn)火力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠創(chuàng )造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會(huì )和財政收入的經(jīng)濟投資。未來(lái)超級城市必不可少的10個(gè)因素：水源；國際機場(chǎng)；與腹地的交通聯(lián)絡(luò )；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎設施；新的政治機制。未來(lái)的十大超級城市：班加羅爾(印度)；武漢(中國)；上海(中國)；曼谷(泰國)；丹佛(美國)；亞特蘭大(美國)；昆坎-圖盧姆地區(墨西哥)；馬德里(西班牙)；溫哥華(加拿大)。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機會(huì )。

　　2、光谷地區房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析

　　(1)“光谷地區”概況

　　信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類(lèi)社會(huì )的發(fā)展帶來(lái)了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著(zhù)國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來(lái)社會(huì )發(fā)展的戰略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專(zhuān)家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢，及時(shí)決策，力爭在武漢創(chuàng )建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地(簡(jiǎn)稱(chēng)“武漢中國光谷”)�！拔錆h中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內外知名的專(zhuān)家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強勁的智力支持；以武漢烽火科技集團、長(cháng)飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢中國光谷”依托國家級開(kāi)發(fā)區-----武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區，有著(zhù)良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設發(fā)展奠定了良好的基礎。武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區50平方公里范圍內集聚了18所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所，65個(gè)國家重點(diǎn)學(xué)科，10個(gè)國家重點(diǎn)實(shí)驗室，7個(gè)國家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬(wàn)名各類(lèi)專(zhuān)業(yè)科技人員，35萬(wàn)在校大學(xué)生，每年有5萬(wàn)余名大學(xué)生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。

　　(2)建筑類(lèi)型

　　武漢市(光谷地區)住宅類(lèi)建筑其類(lèi)型現狀：多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應量的主體，這一點(diǎn)在城鄉結合部的郊區房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項目越來(lái)越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀(guān)城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較熱的“三區五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開(kāi)發(fā)區片以及漢陽(yáng)地區的沌口開(kāi)發(fā)區，無(wú)論樓盤(pán)規模如何，均以多層物業(yè)為開(kāi)發(fā)的主要建筑形式。從最近新開(kāi)樓盤(pán)來(lái)看，多層物業(yè)也是占著(zhù)絕對的比例。小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴展到了郊區。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現在了離市中心較遠的城鄉結合部。位于金銀湖片區的“麗水佳園”開(kāi)盤(pán)，其一期工程推出了數棟八層帶電梯的小高層，再加上戶(hù)型上的創(chuàng )新設計，市場(chǎng)反映良好。此外，近期開(kāi)盤(pán)的位于青山區工業(yè)二路上的“寶安公園家”在其規劃中也有數棟小高層項目。這一現象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現狀正在被城市中心區日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤(pán)的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤(pán)紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹(shù)立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現狀有所改觀(guān)。別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實(shí)際情況來(lái)看，別墅市場(chǎng)中無(wú)論從供應量還是市場(chǎng)的接納程度看，townhouse(即聯(lián)排別墅)都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區價(jià)格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著(zhù)二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤(pán)的此類(lèi)物業(yè)都取得了良好的市場(chǎng)效果。本項目建筑類(lèi)型：以高層(c型)為主干，周?chē)�點(diǎn)綴布局(a、b、d、e型)多層住宅。整個(gè)小區外觀(guān)上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現代景觀(guān)小品設置在住宅樓周?chē)�。配比：多層：a型8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟高層：c型14棟3目標市場(chǎng)地位項目銷(xiāo)售目標群如下：

　　(1)外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士；

　　(2)周邊高校的教師以及工作者；

　　(3)欲改善居住條件的置業(yè)者；

　　(4)政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部；

　　(5)外地來(lái)漢的經(jīng)商者。

　　(6)其他

　　(五)結論

　　本項目社會(huì )效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行。

　　(一)市場(chǎng)概況

　　1、武漢市總體經(jīng)濟狀況

　　武漢市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟實(shí)力50強中，武漢名列第六。xx年，武漢市國內生產(chǎn)總值達到1348億元，按可比價(jià)格計算，比xx年增長(cháng)12%。經(jīng)濟運行質(zhì)量提高，全年實(shí)現財政收入150.18億元,同比增長(cháng)21.8%,占國內生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來(lái),武漢經(jīng)濟發(fā)展駛入快車(chē)道,全市國內生產(chǎn)總值連續保持兩位數增長(cháng),高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續改善，各項社會(huì )事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現了“十五”計劃的良好開(kāi)局。得天獨厚的地理環(huán)境，經(jīng)過(guò)數千年的開(kāi)拓點(diǎn)染，創(chuàng )造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎。中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門(mén)類(lèi)齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區的內外貿易中心，我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個(gè)地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟實(shí)力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開(kāi)放以來(lái)，武漢的投資“洼地效應”顯現，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資63.7億美元，外資來(lái)自全球五大洲40多個(gè)國家或地區，全球500強跨國公司有35家來(lái)漢投資，另有45家設立了代表處。邁向世界超級城市世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍圖之際，美國《未來(lái)學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著(zhù)名學(xué)者麥金利-康韋所著(zhù)題為《未來(lái)的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進(jìn)入21世紀全球十大超級城市之列。超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區：人口超過(guò)100萬(wàn)；能夠可持續地滿(mǎn)足居民的物質(zhì)和社會(huì )需求(包括食物、住所、安全、醫療、保健、交通及教育等方面的需求)；擁有健康和充滿(mǎn)火力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠創(chuàng )造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會(huì )和財政收入的經(jīng)濟投資。未來(lái)超級城市必不可少的10個(gè)因素：水源；國際機場(chǎng)；與腹地的交通聯(lián)絡(luò )；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎設施；新的政治機制。未來(lái)的十大超級城市：班加羅爾(印度)；武漢(中國)；上海(中國)；曼谷(泰國)；丹佛(美國)；亞特蘭大(美國)；昆坎-圖盧姆地區(墨西哥)；馬德里(西班牙)；溫哥華(加拿大)。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機會(huì )。

　　2、武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

　　國家繼續實(shí)行擴大內需、拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預期的盈利將進(jìn)一步增強。隨著(zhù)國家取消了銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬(wàn)平方米的住宅，五年共建3000萬(wàn)平方米，用五年的時(shí)間解決30萬(wàn)居民的住房問(wèn)題的戰略方針的實(shí)施對房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。形成了二、三級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場(chǎng)運做逐步放寬條件，市民賣(mài)舊買(mǎi)新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個(gè)人購房，會(huì )刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。

　　3、武漢商品住宅價(jià)格走勢

　　xx年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出市場(chǎng)活躍，交易量放大，價(jià)格上漲并逐步走高的態(tài)勢。本季度洪山區高檔物業(yè)依然保持3600元/。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤(pán)盤(pán)的加入也起到了一定的作用。洪山區：xx年第四季度洪山區住宅價(jià)格指數為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區指數xx第四季度1145.39xx第一季度1273.52xx第二季度1327.12xx第三季度1451.75xx第四季度1488.67此季度武珞路沿線(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷(xiāo)售情況良好：書(shū)香門(mén)第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷(xiāo)量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區域樓盤(pán)有充足的消費群體？高校教職工和成長(cháng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書(shū)香門(mén)第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現狀看，武珞路沿線(xiàn)地處城市中心，土地成本比較高，因此開(kāi)發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫(xiě)字樓或商住樓。楚雄大道沿線(xiàn)聚集了名都花園、尚文創(chuàng )業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個(gè)住宅項目，除了名都花園價(jià)格達到2900元/平方米以外，其他樓盤(pán)均價(jià)在1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷(xiāo)售量在1萬(wàn)平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷(xiāo)量也保持在5000平方米左右�？傮w而言，楚雄大道沿線(xiàn)樓盤(pán)體本季度價(jià)格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開(kāi)盤(pán)的明澤半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤(pán)由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，此季度新開(kāi)盤(pán)的明澤半島尊邸取得了開(kāi)門(mén)紅，銷(xiāo)量在4000平方米左右。該區域樓盤(pán)呈現別墅化、大戶(hù)型化發(fā)展的趨勢。坐落在洪山區的“中國光谷”所在區域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在xx元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷(xiāo)售平穩，東林外廬二期項目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著(zhù)較好的銷(xiāo)售勢頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，銷(xiāo)量達到1.4萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷(xiāo)售了4000多平方米；水藍郡經(jīng)過(guò)6月底的暫停銷(xiāo)售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢。

　　4武漢主要商品住宅樓盤(pán)xx年銷(xiāo)售大勢

　　1.市場(chǎng)整體活躍，樓盤(pán)銷(xiāo)售順暢xx年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的一個(gè)季度，各區域銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售量都大幅度提高，如漢陽(yáng)的奧林花園剛剛開(kāi)盤(pán)一個(gè)月的時(shí)間，一期的400余套已銷(xiāo)售逾70%。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個(gè)季度不到銷(xiāo)售了70%，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷(xiāo)售量；中北路上天源城住宅小區也是近萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售量。在價(jià)格上，各區域的銷(xiāo)售價(jià)格均上漲約100元/平方米。

　　2.名家操盤(pán)實(shí)力大增目前，武漢市中、高檔樓盤(pán)訴諸于市場(chǎng)的賣(mài)點(diǎn)，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規劃與設計、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀華庭”，便是以尊貴氣息走向市場(chǎng)直言，使得只有189套豪宅的“世紀華庭”在推出不到半年的時(shí)間里就售出了137套。武漢市另一個(gè)同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤(pán)？“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外，仍然十分注重小區內部的環(huán)境建設，這在武漢市的樓盤(pán)環(huán)境設計中可以說(shuō)是占據著(zhù)首屈一指的地位。同樣，武漢市還有著(zhù)像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著(zhù)以名家設計、精雕細鑿、品牌經(jīng)營(yíng)的“金色港灣”，以及像“藍灣俊園”這樣聘請了著(zhù)名的物業(yè)管理公司來(lái)提升品牌魅力的樓盤(pán)。

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