合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)調研工作報告

　　在經(jīng)濟發(fā)展迅速的今天，報告的使用頻率呈上升趨勢，報告包含標題、正文、結尾等。一聽(tīng)到寫(xiě)報告馬上頭昏腦漲？下面是小編整理的合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)調研工作報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

　　一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現狀

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展

　　據統計,20xx年該市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資133.23億元,其中住宅投資額104.62億元,同比分別增長(cháng)了39.86%和50.51%;施工面積1414.97萬(wàn)平方米,其中住宅1106.59萬(wàn)平方米,同比分別增長(cháng)了32.03%和33.34%;新開(kāi)工面積710.95萬(wàn)平方米,其中住宅555.75萬(wàn)平方米,同比分別增長(cháng)了19.02%和18.28%;竣工面積566.39萬(wàn)平方米,其中住宅464.99萬(wàn)平方米,同比分別增長(cháng)了53.33%和59.25%;20xx年1-2月在城鎮以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19.24億元,增長(cháng)45.9%。

　　與20xx年同期相比,投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積略有上升。這些數據與預測的需求量有一定的差距,說(shuō)明中央宏觀(guān)調控措施的實(shí)施,對房地產(chǎn)投資膨脹勢頭已得到有效遏制,合肥市住宅建設與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)繼續持續快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。

　　2、合肥市房?jì)r(jià)一路走高

　　目前合肥市商品住房預售均價(jià)(不含三縣)為2722元/平方米。而據同一部門(mén)的信息,20xx年6月份,合肥商品住房預售均價(jià)僅為每平方米2450元左右。從數字來(lái)看,雖然目前合肥住房均價(jià)低于全國平均價(jià)約100元,但由于房?jì)r(jià)上漲速度較快,居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以后開(kāi)始趨于平緩。

　　據悉,20xx年新建樓盤(pán)中房?jì)r(jià)在4000元/平方米以上的約占12%;3000-4000元/平方米的約占52%;20xx元/平方米左右的占8%。從售價(jià)上看,20xx-3000元/平方米的住宅銷(xiāo)量逐步擴大,3000-3500元的也有大幅增長(cháng),單套40萬(wàn)元的住宅銷(xiāo)售增長(cháng)迅速,占總銷(xiāo)量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買(mǎi)方式的多樣化及人們消費觀(guān)念的成熟,購房者已不僅只看房屋本身,而更注重整個(gè)小區環(huán)境及附屬設施、交通因素;此外,伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫,住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。

　　3、商品房總體上供小于求

　　據合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹,20xx年,合肥房?jì)r(jià)上漲的因素很多,諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加,住宅小區總體建設品質(zhì)的提升、投資成本的增加等,都影響了房?jì)r(jià)的上揚。同時(shí),購買(mǎi)力的增加和市場(chǎng)供求量不符,也導致了房?jì)r(jià)上漲,而目前合肥市的商品房總體上呈現供小于求的局面。需求快速增長(cháng)主要是因為合肥城市化進(jìn)程的加快,據統計當發(fā)展中國家人均GDP達1000美元,城鎮化率達30%時(shí),城鎮化將進(jìn)入快速發(fā)展期。目前中國的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設用地115平方米,城鎮化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬(wàn),城市用地約170平方公里,城鎮化水平在45%左右。

　　4、賣(mài)方市場(chǎng)漸變買(mǎi)方市場(chǎng)

　　在20xx年國慶節期間舉辦的合肥房展會(huì )上,上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產(chǎn)等發(fā)達地區的知名開(kāi)發(fā)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機構縱橫馳騁、人氣沸騰,顯示出良好的市場(chǎng)操作能力。外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的大量涌入對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響,不僅為自身發(fā)展創(chuàng )造了機遇,也提升了合肥房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平和營(yíng)銷(xiāo)理念,推動(dòng)了合肥的城市建設:大大提高了合肥樓盤(pán)的品質(zhì)和銷(xiāo)售速度,帶動(dòng)二手房市場(chǎng)快速發(fā)展,加快合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程,更新合肥本地消費者的投資置業(yè)觀(guān)念,促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌,部分開(kāi)發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。不難看出,引入專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化、細分化、周期性的市場(chǎng)概念,注重團隊精神、游戲規則、戰略思維和資本意識等先進(jìn)理念,并借鑒發(fā)達城市已經(jīng)運作成熟的經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷(xiāo)手段,對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分重要。

　　二、合肥市場(chǎng)潛力購房消費者特征分析

　　消費者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導力量,然而消費者的住房需求在一定時(shí)期內隨著(zhù)收入與觀(guān)念的變化對住宅的需求也必然會(huì )呈現不同的特點(diǎn)與趨勢。

　　1、購房需求更旺,購房群體更年輕

　　按照中等發(fā)達國家水平,在人均使用面積達到30平方米之前,住房需求會(huì )持續旺盛。目前,合肥市城鎮居民人均使用面積為18.12平方米,市場(chǎng)需求仍有強大的增長(cháng)后勁。本次調查結果顯示:20xx年初有70.12%的合肥居民打算在近兩年購房,購房意向較20xx年上升18.7%。而且在打算購房的人群中,23歲-39歲的占85%,比20xx年提高了16.9%,其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著(zhù)變化,20xx年消費意向最強的群體是30-39歲者,占被調查總體的37.7%,而20xx年主力消費者年齡下移,為23-29歲,占被調查總體的比例為47.8%。

　　2、不同年齡消費者購房意向分布

　　購房群體在年齡上的變化究竟會(huì )對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢?研究分析20xx年住房消費市場(chǎng)在以下方面發(fā)生了變化:

　　一是低齡化群體需求上升,表明20xx年的'戶(hù)型主流應該以經(jīng)濟型戶(hù)型(包括部分小戶(hù)型)為主,從供求關(guān)系的角度來(lái)講,中低檔市場(chǎng)還有一定的成長(cháng)機會(huì )和空間;

　　二是20xx年中檔定位的項目已更加艱難,總體的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步萎縮,房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的梯級消費市場(chǎng),最初購買(mǎi)商品房的群體基本屬于最富有的階層,然后是中產(chǎn)階層(社會(huì )中堅力量),從以上的數據來(lái)看,目前市場(chǎng)中堅力量處于萎縮狀態(tài),這主要和開(kāi)發(fā)商過(guò)度耗費需求資源有關(guān);

　　三是由于年輕消費者購房意向相對強烈,而年輕人求新求變更偏好高層建筑,20xx年高層、小高層需求略有上升;

　　四是20xx年高檔市場(chǎng)基本上維持原有的發(fā)展狀態(tài),從需求上講,沒(méi)有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來(lái)看,20xx年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢是:低端市場(chǎng)需求增長(cháng)、中端市場(chǎng)需求萎縮、高檔市場(chǎng)需求略升。

　　三、合肥土地市場(chǎng)發(fā)展

　　自20xx年以來(lái),安徽省的土地開(kāi)發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開(kāi)工與竣工面積、商品住宅銷(xiāo)售的總量和增長(cháng)情況等,一直處于中部地區之首或前列,而作為省會(huì )城市的合肥,又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地7000余畝,供應總價(jià)達65億元,政府直接受益近30億元,更是座上中部地區省會(huì )城市的“頭把交椅”,在全國也占有非常重要的地位。而實(shí)際成交76宗,成交面積約5990.8畝,較上年增長(cháng)11.5%,成交僅額約415867.1萬(wàn)元。(注:以上數據為20xx年度主要上市交易土地使用權項目,不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目)

　　按區域劃分,20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中,其中蜀山區成交地塊最多共32宗,成交面積約2480.7畝,成交金額187537.7萬(wàn)元。其次為龍陽(yáng)區成交14宗,成交面積約933.1畝,成交金額71764.4萬(wàn)元�，幒�區成交11宗,成交面積約367.8畝,成交金額約13961.7萬(wàn)元。

　　土地資源是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎,政府只有掌握了足夠的土地儲備量,才能保障城市建設對土地需求供應的及時(shí)性和對土地市場(chǎng)的控制權,從而解決土地市場(chǎng)混亂無(wú)序的狀態(tài),遏制土地隱形市場(chǎng),防止土地市場(chǎng)大起大落,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展,保障國民經(jīng)濟的可持續發(fā)展。20xx年合肥市確定在城市規劃圈600平方公里范圍內四類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地上市計劃為7300畝,土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區位供地,在盤(pán)活存量、合理規劃增量方面達到了政府調控的要求。

　　四、未來(lái)合肥樓盤(pán)的發(fā)展趨勢

　　1),小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢,比多層住宅節約用地,又比高層住宅節省成本和造價(jià),人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。

　　2),適當發(fā)展聯(lián)體別墅區。開(kāi)發(fā)區遠離市區,自然條件和地理環(huán)境都比城區優(yōu)越,適宜發(fā)展高檔住宅區,這既可滿(mǎn)足社會(huì )需求,又符合發(fā)展需要。

　　3),中小戶(hù)型比例適當擴大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來(lái)越多,以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現,中小戶(hù)型住房無(wú)疑會(huì )成為這些人購房的首選,而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個(gè)里程碑,這也就注定了中小戶(hù)型住房將在二級市場(chǎng)上發(fā)揮舉足輕重的作用。

　　4),居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大,但要有比較合適的比例�？臻g可以靈活分劃。為以后改造留有余地;要有良好的廚衛及空調設備,并具有一定的實(shí)用性和耐用性,任何年齡均可居住;在抗災、防噪音、防污染等方面取得突破,以提高居住質(zhì)量。

　　5),住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù),使用無(wú)毒、無(wú)污染,節能型的綠色新材料;要實(shí)行分質(zhì)供水和獨立的取暖制冷及冷熱水供應系統;實(shí)行三表自動(dòng)收費、門(mén)禁、保安監控、緊急呼叫、災情自動(dòng)報警的智能系統;要運用生態(tài)技術(shù),力求節約能源、減少污染。達到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標,促進(jìn)人與環(huán)境的和諧發(fā)展。