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房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告

時(shí)間:2023-06-23 04:51:14 報告 我要投稿

房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告范文(通用10篇)

  調研報告不同于調查報告,調查報告是因為發(fā)生了某件事(如案件、事故、災情)才去作調查,然后寫(xiě)出報告。以下是小編精心整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告范文(通用10篇),僅供參考,希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告范文(通用10篇)

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇1

  隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快,泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展,投資規模逐漸增大,市場(chǎng)交易日益活躍,居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè),帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,提升城市形象,繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。

  一、基本概況:

  20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米;專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè),面積37.3萬(wàn)平方米。批準預售面積80萬(wàn)平方米,其中商業(yè)26萬(wàn)平方米;網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套,面積29.7萬(wàn)平方米,均價(jià)2168元/平方米;網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房2094套,面積23.86萬(wàn)平方米,均價(jià)1924元/平方米;網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù),面積6.87萬(wàn)平方米,均價(jià)3248元/平方米。

  20xx年元月至4月,網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套,面積25.4萬(wàn)平方米,均價(jià)2804元/平方米,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩定,去年雖然受宏觀(guān)經(jīng)濟政策等方面因素影響,但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大,房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今,泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(cháng),尤其是幾個(gè)相對較大的樓盤(pán)出現了銷(xiāo)售高峰,這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。

  二、存在問(wèn)題:

  1、供電方面:一些小區存在供電不完善問(wèn)題,為臨時(shí)用電。究其原因:供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線(xiàn)之外架設供電專(zhuān)線(xiàn),費用昂貴,給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔,許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,無(wú)法解決,部分小區已多次出現停電現象,群眾意見(jiàn)較大。

  2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內部管理有待完善,在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現有40余家,大部分為本地企業(yè),規模小,資金缺乏,管理人才不足,在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中,重效益輕管理,導致樓盤(pán)建設配套設施不完善,出現一些遺留問(wèn)題,甚至有部分樓盤(pán)出現停工爛尾現象,影響群眾的消費心理。

  3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀(guān)調控政策影響,各金融機構收縮銀根,下半年,全球性金融危機爆發(fā),年底,政府出臺了放寬金融政策,但到目前為止收效尚不明顯,主要原因:各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻,使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大,目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款,大部分項目資金仍來(lái)源于社會(huì )融資。社會(huì )融資成本高,參與融資主體對目前市場(chǎng)信心不足,融資難度大,導致開(kāi)發(fā)項目資金短缺,以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資,大量資金外流,項目多的企業(yè)資金缺口巨大,舉步維艱,直接影響項目的推進(jìn)速度,更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。

  4、近年來(lái),泗洪縣四房建設穩中推進(jìn),受到省市表彰,每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低,與商品住宅價(jià)格差距較大,大部分拆遷戶(hù)購買(mǎi)了安置房,一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。

  5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線(xiàn)城市降價(jià)銷(xiāo)售影響,雖然住房剛性需求仍然存在,但是群眾持幣觀(guān)望的情緒較濃,使得消費群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì )出臺更優(yōu)惠的購房政策,一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。

  三、下步打算:

  1、有序的'開(kāi)展拆遷規劃,適度控制招拍掛土地的數量,以平衡現有市場(chǎng)供需,預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊,面積800畝,基本可滿(mǎn)足用地需求。

  2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前,詳細規劃好供電線(xiàn)路,從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題,由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區的供電問(wèn)題,杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現象的出現。

  3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談,會(huì )上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議,但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口,希望通過(guò)有效途徑,爭取銀行更大貸款支持,確保房地產(chǎn)在建項目的穩步推進(jìn)。

  4、在確保四房建設有序推進(jìn)的同時(shí),一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買(mǎi)價(jià)格,縮小與商品房之間的價(jià)格差距;二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān),打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為,杜絕惡意炒作現象的出現。

  5、加大對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項目的管理力度,各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識,建立一站式審批制,高起點(diǎn)規劃,高質(zhì)量施工,完善基礎設施配套,提升小區檔次,讓群眾滿(mǎn)意消費。

  6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎上,根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善,出臺補充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況,為其完善手續,擴大二手房市場(chǎng),爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展,以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

  8、加大對群眾的輿論宣傳,通過(guò)各種新聞媒體,宣傳各種購房?jì)?yōu)惠政策,堅持正確的輿論導向,激發(fā)群眾的購房欲望,以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇2

  近年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫,旺盛的市場(chǎng)需求,巨額的利潤,吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展,帶動(dòng)經(jīng)濟的快速發(fā)展,提高了人民生活水平,同時(shí)也引發(fā)了一些問(wèn)題,影響到社會(huì )穩定和人民群眾的切身利益。針對這些問(wèn)題,國務(wù)院出臺了一系列政策,加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控力度。筆者從工商行政管理部門(mén)的視角,對房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題進(jìn)行調查分析,并提出應對措施。

  一、當前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

 。ㄒ唬o(wú)證無(wú)照和超范圍經(jīng)營(yíng)問(wèn)題突出。一些具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅使下,通過(guò)收取管理費等方式,或將本企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執照出租給他人使用,或以本企業(yè)名義設立項目經(jīng)理部,為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供"保護傘",致使房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主體混亂,無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)現象較為突出。

 。ǘ┱型稑诉\作不夠規范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位,存在違規操作的問(wèn)題,致使部分業(yè)內企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時(shí),在土地拍賣(mài)時(shí),招投標部門(mén)對參與競標企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴格,未充分征求工商部門(mén)的意見(jiàn)。

 。ㄈ┨摷龠`法廣告現象較為嚴重。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了吸引人氣,發(fā)布含有明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房?jì)r(jià)信息等內容的虛假廣告,如有消費者咨詢(xún),則稱(chēng)該房已售,并借機推銷(xiāo)其他商品房。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)虛構商品房銷(xiāo)售進(jìn)展的信息,在社會(huì )上造成商品房供求緊張的氛圍,引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規定》的規定,發(fā)布含有"投資、就業(yè)、升學(xué)"等禁止性?xún)热,誤導消費者。

 。ㄋ模┖贤`法行為時(shí)有發(fā)生。多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規定使用商品房銷(xiāo)售合同示范文本,不按規定將自制的`合同文本送相關(guān)部門(mén)備案。自行設計的合同文本對商品房的質(zhì)量、配套設施、公攤面積、公共設施管理、房屋權證辦理等規定不夠明確,特別是對雙方的權利義務(wù)及糾紛的解決方式規定模棱兩可,或者設定"霸王條款",規避和免除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責任,在糾紛發(fā)生后,消費者的權益得不到保障。

 。ㄎ澹┣趾οM者合法權益呈上升趨勢。目前,在商品房銷(xiāo)售中存在面積"縮水"、公共設施達不到預先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權證等侵害消費者權益的問(wèn)題。某開(kāi)發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時(shí)間內,拒不履行辦理產(chǎn)權證的承諾,引發(fā)42戶(hù)業(yè)主集體投訴。

  二、加強建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)監管的措施

  對于上述存在的問(wèn)題,其原因是多方面的:房地產(chǎn)市場(chǎng)管理涉及多個(gè)部門(mén),政出多門(mén),各自為陣,相互協(xié)同的工作機制尚未建立;有關(guān)法律法規不夠完善,對項目經(jīng)理部的管理、設置及主體定位等缺乏具體的規定,導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設置的項目經(jīng)理部過(guò)多過(guò)濫;出租、出借營(yíng)業(yè)執照以及掛靠經(jīng)營(yíng)等往往通過(guò)內部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行,加之工商部門(mén)手段有限,調查取證困難,后續監管難以實(shí)施。

  作為履行市場(chǎng)監管的職能部門(mén),工商部門(mén)要充分發(fā)揮自身職能作用,積極主動(dòng)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監管,當好監管房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。筆者認為,要解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題,應從以下幾個(gè)方面入手。

 。ㄒ唬┮耘馁u(mài)監管為切入點(diǎn),全面介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監管

  土地使用權的取得,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定,國有土地出讓采取招標拍賣(mài)進(jìn)行!杜馁u(mài)法》和《拍賣(mài)監督管理暫行辦法》規定,工商行政管理機關(guān)依法對拍賣(mài)活動(dòng)實(shí)施監督。我們應認真履行監督職責,建立健全拍賣(mài)備案登記制度,加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地競拍活動(dòng)的監管,全面掌握轄區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來(lái)源等備案材料,對主體資格不合法、無(wú)相應資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執照參與競拍的,不予登記備案,并及時(shí)通知建設、國土資源等部門(mén),取消其競拍資格,將違法開(kāi)發(fā)行為拒之于門(mén)外。

 。ǘ┮越(jīng)濟戶(hù)口管理為基礎,規范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為

  一是嚴格主體資格審查。建立轄區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟戶(hù)口臺帳,逐一錄入企業(yè)的登記注冊情況、資質(zhì)證書(shū)期限、資質(zhì)等級等。并全面清查房地產(chǎn)在建開(kāi)發(fā)項目,對照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟戶(hù)口臺帳,對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個(gè)人的市場(chǎng)主體資格進(jìn)行審查。重點(diǎn)查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)、掛靠經(jīng)營(yíng)、企業(yè)出租出借營(yíng)業(yè)執照、超范圍經(jīng)營(yíng)等違法行為。對一些重點(diǎn)嫌疑開(kāi)發(fā)項目,要通過(guò)加強企業(yè)財務(wù)的檢查,對企業(yè)在建開(kāi)發(fā)項目的投資情況和財務(wù)收支進(jìn)行嚴格審查,及時(shí)查處掛靠經(jīng)營(yíng)以及以收取管理費等形式出租、承租營(yíng)業(yè)執照的無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為。針對以?xún)炔繀f(xié)議承租、借用資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執照以及掛靠經(jīng)營(yíng)調查取證難的問(wèn)題,應從開(kāi)發(fā)項目的資產(chǎn)管理入手,由開(kāi)發(fā)企業(yè)出具在建項目投資情況,注明投資方、投資額等,經(jīng)公證處公證后,報工商部門(mén)備案。對拒不辦理備案手續的,列為重點(diǎn)對象,嚴格審查。

  二是加強注冊資本監管。根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規定,一級資質(zhì)企業(yè),其注冊資本最低限額為5000萬(wàn)元,二級資質(zhì)企業(yè)為2000萬(wàn)元,三級資質(zhì)為800萬(wàn)元,四級資質(zhì)為100萬(wàn)元。通過(guò)企業(yè)年檢,對照其資質(zhì)等級,檢查其出資情況,嚴厲查處"兩虛一逃"違法行為,并通報建設部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級,對情節嚴重的,吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照,構成犯罪的,移交司法機構處理。

  三是加強項目經(jīng)理部的管理。對在建項目的項目部,實(shí)行限期備案登記制度,要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執照、中標通知書(shū)、規劃許可證、土地使用許可證、建設部門(mén)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同等嚴格進(jìn)行審核,重點(diǎn)審核雙方當事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實(shí)有效、合同內容是否合法。對符合條件的,予以備案后,方可從事項目開(kāi)發(fā)。

 。ㄈ┮詧谭ㄞk案為手段,強化重點(diǎn)違法行為的查處

  一是加強房地產(chǎn)廣告的管理。重點(diǎn)查處未取得國有土地使用權、未取得商品預售或銷(xiāo)售許可證、工程質(zhì)量驗收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規定》規定而擅自發(fā)布廣告的行為;查處商品房預售、銷(xiāo)售廣告中未載明開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)、代理銷(xiāo)售企業(yè)名稱(chēng)、預售或銷(xiāo)售許可證書(shū)號的行為;規范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項目、面積、價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內容,嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。

  二是加強房地產(chǎn)中介機構的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷(xiāo)售代理經(jīng)紀公司、從事買(mǎi)房賣(mài)房換房的經(jīng)紀企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù),重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在代理商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中賺取差價(jià)的違法行為;利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用的行為。

  三是加強房地產(chǎn)展銷(xiāo)活動(dòng)的管理。對未經(jīng)登記,擅自舉辦房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì )的,嚴格依法查處。

 。ㄋ模┮蚤L(cháng)效監管為目標,探索創(chuàng )新房地產(chǎn)市場(chǎng)監管機制

  一是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信用監管制。對城市規劃區內在建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工地進(jìn)行全面清理,并登記造冊,錄入企業(yè)從事建筑、開(kāi)發(fā)情況、登記注冊情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況,建立健全房地產(chǎn)企業(yè)"經(jīng)濟戶(hù)口"。同時(shí),建立"黑名單"和"黃牌警告"制度,定期對信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠實(shí)信用,守法經(jīng)營(yíng)。

  二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售環(huán)節使用工商、建設部門(mén)制定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本;修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本,必須報工商部門(mén)審核、備案。

  三是健全12315監控網(wǎng)絡(luò )。通過(guò)12315消費者申訴網(wǎng)絡(luò ),及時(shí)受理消費者投訴、調解購房糾紛、發(fā)現違法線(xiàn)索、查處違法案件,進(jìn)一步提高市場(chǎng)監管效率,確保消費者的合法權益得到維護。

  四是強化社會(huì )輿論監督。對違法經(jīng)營(yíng)性質(zhì)惡劣、社會(huì )影響后果嚴重的建筑房地產(chǎn)企業(yè),在依法予以查處的同時(shí),要通過(guò)新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時(shí)予以曝光,充分發(fā)揮社會(huì )的監督作用,提高其違法經(jīng)營(yíng)的成本,增強對違法經(jīng)營(yíng)者的震懾作用。

  五是加強部門(mén)協(xié)作機制。建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管,涉及建設、規劃、房管、國土資源等多個(gè)部門(mén)。工商部門(mén)要主動(dòng)加強與上述部門(mén)的協(xié)作與聯(lián)系,互通信息,及時(shí)了解城市規劃區內土地出讓、劃撥和規劃開(kāi)發(fā)項目情況,明確房地產(chǎn)市場(chǎng)監管重點(diǎn)。同時(shí),要建立部門(mén)聯(lián)席會(huì )議制度,對重點(diǎn)違法行為,組織聯(lián)合執法整治行動(dòng),增強工作合力。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇3

  “兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。

  近期,中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策,對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀,客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,從而研究提出相應的對策建議,對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展,具有重要意義。

  一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀

  今年1-6月,我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元,同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái),我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn):

  1、房產(chǎn)投資保持較高增速

  我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭,1-6月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%。其中,住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出,占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高,2-6月累計增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

  2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯

  今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢:

  從商品房預售情況來(lái)看,回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套,總面積50.6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài),3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6.5萬(wàn)平方米,與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平,每月預售385套,總面積5萬(wàn)平方米左右。

  3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高

  雖然今年年初開(kāi)始,中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,但年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。

  自年開(kāi)始,我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,房?jì)r(jià)在20xx年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前,我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米,同比上升47%。

  二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

  由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重,中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn),市也出臺了多項有關(guān)政策,加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市:

  中央:

  ——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方,適當提高居住用地在土地供應中的比例,著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

  房貸利率調整。3月16日,央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區,可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實(shí)行住房貸款下限管理,將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

  房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文,規定XX年6月1日后,個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)規定凡在XX年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的,按3%全額征收契稅。

  地方:

  房地產(chǎn)發(fā)展目標調整!耙跃幼橹、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。

  房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作,于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉,增強房地產(chǎn)信息的透明度,并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

  房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構,加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。XX年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

  從短期看,宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響,從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí),平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。

  但從長(cháng)期看,宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素,達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的,有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:

  合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策,減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分,顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí),通過(guò)嚴格土地供應,有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

  緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量,調整房地產(chǎn)供應結構,滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

  適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格?紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應,我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高,但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià),使其漲幅趨于穩定。

  三、積極應對,保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展

  總的來(lái)說(shuō),由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低,近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇,從長(cháng)遠來(lái)看,我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的`房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展,當前要注意以下幾點(diǎn)。

  1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作

  及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢,建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系,加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控,維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格,新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率,市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng),及時(shí)提出預警建議。

  2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

  建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò ),及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況,以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目,并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權,同時(shí),嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān),嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對抽逃注冊資本金、項目資本金,無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,要依法嚴厲打擊。

  3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

  結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃,合理預留開(kāi)發(fā)空間,以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控,通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用,引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。

  4、合理引導住房主體需求

  中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設,同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機,積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜,改善住宅供應,完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時(shí),結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導居民對住房的理性消費,推動(dòng)主體需求的合理化。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇4

  一、XX市房地產(chǎn)發(fā)展狀況

  在XX新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下,全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展,房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積,實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng),整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。

  然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng),消費者的購房變得更加理性,因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此,我司進(jìn)行了“XX市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng),我們從XX市常平鎮的總體住房消費者的角度出發(fā),對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。

  二、宏觀(guān)規劃對常平房地產(chǎn)的影響

  1、高水平的城市化目標,常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

  XX市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟發(fā)展戰略預測:20xx年、20xx年和20xx年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82、16億元、165、25億元、428、61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。

  2、常平的城市定位及重心南移的決策,使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇,必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

  根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、XX市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和20xx年的城鎮總人口分別為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南,并適當向東發(fā)展,采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

  3、生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

  常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中20xx年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%,人均公共綠地面積達到12平方米以上,城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊,五軸十六節點(diǎn),三區七門(mén)戶(hù)”,以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征,將常平建設成為“水在城中,城在綠中,綠在陽(yáng)光中,綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

  三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  1、常平各個(gè)區域分析:

  1)常平中元街及中心地段

  沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場(chǎng)、廣裕中心,中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等,其座落于常平商圈區,整個(gè)區域以小戶(hù)型,小面積為主,綠化率低,配套設施少,其成功銷(xiāo)售的主要原因來(lái)自地段,地段決定它的價(jià)值,此區域樓盤(pán)極具投資性,投資價(jià)值高,回報快,出租率高,購買(mǎi)以香港本地投資客較多,部分買(mǎi)來(lái)住家,其交通購物方便,周邊配套設施齊全,是常平最繁華的商業(yè)圈。

  2)西北面區域

  西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場(chǎng),北面為碧湖花園,并期主要以外銷(xiāo)為主,開(kāi)發(fā)以大戶(hù)為主,大面積。主要針對香港人,新樓盤(pán)藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷(xiāo)售總結,本地人購買(mǎi)占80%,本地人購房以三戶(hù)為主,面積要求在大,對住戶(hù)要求舒適、寬敞。作為住家,香港人以二房面積小購買(mǎi)較多,作為旅游渡假的落腳點(diǎn),北面碧湖花園是居家、渡假的好去處,空氣清新、環(huán)境污染小、配套設施齊全,注重環(huán)境,以中心湖為賣(mài)點(diǎn),至力打造常平明星樓盤(pán),該區域樓盤(pán)銷(xiāo)售一直看好。

  3)常平南面,常黃公路沿線(xiàn)區域

  住宅空置嚴重,原有“外銷(xiāo)”住宅的設計與需求日趨“內銷(xiāo)”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊,產(chǎn)品有別墅,洋房售價(jià)不等,以中小戶(hù)型為主,早期針對長(cháng)香港業(yè)主,如紫荊花園購買(mǎi)者98%為香港人,其產(chǎn)品戶(hù)型設計針對港人設計,目前港人購房所占比例僅僅20%左右,而陽(yáng)光山莊20xx年購房80%為內地人,常黃公路沿線(xiàn)區域銷(xiāo)售很不樂(lè )觀(guān),目前處于滯銷(xiāo)局面,目前購買(mǎi)客戶(hù)向本地內地市場(chǎng)延伸,其產(chǎn)品已不適應消費者需求。

  4)常平東門(mén)區域,

  常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門(mén)聚集,鎮政府全力打造文化新城,一大批基礎設施相繼施工,如:鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院,因市場(chǎng)配套的大力支持,成為常平市場(chǎng)新地熱點(diǎn)區域。加之政府全力扶植該區域的房地產(chǎn),如東田麗園,旺角新城,04年一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關(guān)注,這與常平的規劃是分不開(kāi)的,成為常平打造文化新城的有力依托。

  5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區,依托于隱賢山莊風(fēng)景區的人文底蘊與自然景觀(guān)為價(jià)值支撐,早期居家型物業(yè)的'主要開(kāi)發(fā)地。

  位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福,規劃新建落成的世紀康城,相鄰新天美地,以XX四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊,為文化背景,集居所、餐飲、商貿、娛樂(lè )、渡假、旅游為一體,其區域開(kāi)發(fā)的商品房,配套設施較為齊全,綠化率高,環(huán)境優(yōu)美,交通便利空氣清新,遠離工業(yè)區,污染小,戶(hù)型設計超前,購買(mǎi)者都以早期港人居住渡假為主,投資客較小,一般自住。其購買(mǎi)的主要原因,來(lái)自周邊環(huán)境,空氣新鮮,其戶(hù)型設計符合早期港人需求,現區域內以香港人居多,F今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn),以?xún)?yōu)質(zhì)的管理服務(wù),新穎的產(chǎn)品設計為基礎,銷(xiāo)售均價(jià)在3600元/平方米左右,目前片區內香港人購房呈下降趨勢,本地與內地呈現上升趨勢,且該區域出租率不高。

  2、本區域競爭樓盤(pán)分析

  針對本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調分析。

  麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區,大環(huán)境為賣(mài)點(diǎn),在售戶(hù)型有二戶(hù)至三戶(hù)。早期以香港人為主,后期購房以外地人和本地人為主,占比例的80%,其戶(hù)型方正實(shí)用,樓價(jià)適中,各方面配套齊全,03、04年銷(xiāo)售不是很樂(lè )觀(guān),現仍然有部分空置房,導致現暫停原因來(lái)自發(fā)展商,根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用;

  山水雅居現主打休閑地段,主要宣傳推廣其配套齊全,戶(hù)型設計新穎超前,戶(hù)型選擇的多樣性。根據我司前期的調研,該項目原定于05年3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售,由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認籌,F樓體已近封頂,由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對大于需求的情況,本地的消化能力弱的客觀(guān)原因,山水雅居的客戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)量也較少,我司預測導致該盤(pán)遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶(hù)量的不足造成;

  新天美地,其地理位置不理想,但走品牌個(gè)性化,特設7、5米的高入口大堂,裝修材料采用頂級材料,名廠(chǎng)潔具及廚具,新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房,造成過(guò)一時(shí)搶購熱潮,但經(jīng)過(guò)購房者的一段時(shí)間理性思考,其銷(xiāo)售也逐步回落,作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當大的,幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買(mǎi)中80%為香港人,三戶(hù)及四房購買(mǎi)為本地人,外地商人,銷(xiāo)售情況在本區域內相對較好。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇5

  一.調查背景及目的

  近些年來(lái),出現全國性的房地產(chǎn)過(guò)熱現象,房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國家政府對此事高度重視,2002年以來(lái)針對房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jì)r(jià)過(guò)高現象,出臺了一系的宏觀(guān)調控政策,希望有效的抑制房?jì)r(jià)的上漲,特別是近期新國八條的出臺進(jìn)一步顯示了國家在調控房?jì)r(jià)上的堅定決心,以此我們此次針對鄭州市本地區的房地產(chǎn)需求現狀、消費者的居住現狀及購房定位情況所進(jìn)行問(wèn)卷調查,便是根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理這門(mén)課理論知識的學(xué)習,為了加強對學(xué)科的理解和方法的應用,從而對該地區的房地產(chǎn)現狀有更深入的了解。

  二.調查方法

  通過(guò)采取問(wèn)卷調查的方法,對鄭州市居民進(jìn)行隨機調查問(wèn)答,調查對象年齡在20-60歲之間,共發(fā)放調查問(wèn)卷40份,獲取調查結果后采用Excel表對數據進(jìn)行錄入和處理,并經(jīng)過(guò)嚴格的復核,以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。

  三.調查結果

  1.居住條件分析

  我們可以看出,在消費者的居住條件中,出租房和商品房所占比例較大,均占40%;其次是福利房占14%,然后為經(jīng)濟適用房占6%。由此我們可以得出,鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主,而經(jīng)濟適用房較少,從而說(shuō)明鄭州市住房保障體系不完善,有待進(jìn)一步加強。

  2.家庭收入分析

  從以上數據我們可以看出,鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內,占到被調查者的50%;其次是4000-6000元范圍,占到23.53%;排到第三位的是2000元以下,占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低,故消費者購房需求不旺,也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系,因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費者實(shí)際家庭收入水平。

  3.住房面積分析

  從以上數據我們可以看出,在消費者的住房面積中,80-100平方米所占比例較大,為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出,消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米,開(kāi)發(fā)商在設計住宅面積時(shí),應把重心放在該面積范圍內。

  4.居民信息獲得途徑

  從以上數據我們可以看出,消費者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶(hù)外廣告、電視、中介機構、網(wǎng)絡(luò )、專(zhuān)業(yè)雜志、房展會(huì )、其他,各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出,開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著(zhù)重利用報紙和戶(hù)外廣告,并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量,使該房產(chǎn)在消費者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。

  5.居民購房計劃分析

  從以上數據我們可以看出,消費者計劃在3-5年內購房的占40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出,大多數消費者的購買(mǎi)能力和購買(mǎi)積極性不高,開(kāi)發(fā)商應提高消費者的購買(mǎi)積極性。

  6.居民購房目的分析

  以上數據我們可以看出,消費者的購房目的84%為自住;10%為出租;6 %為升值轉賣(mài)。由此我們可以得出,大多數消費者購房是為自己和家人居住,靠出租和轉賣(mài)等投資手段來(lái)獲取利潤所占比例較小。

  7.居民能承受房?jì)r(jià)分析 .

  由以上數據我們可以很明顯的看出,19%的人能接受3000元/平米一下,54%的人能接受3000-5000元/平米,19%的人能接受5000-8000元/平米,7%的人能接受8000-10000元/平米,2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見(jiàn)絕大多數人還是中等收入水平,能接受的房?jì)r(jià)還是在5000元/平米一下,而現實(shí)房?jì)r(jià)由于各種原因一直居高不下,讓普通居民無(wú)法接受。

  8.居民購房面積分析

  從以上數據我們可以看出,消費者對房屋面積的要求大多數為80-100m3,占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出,大多數消費者對房屋面積的要求為80-100m3,開(kāi)發(fā)商在設計房屋時(shí)應適當增大該類(lèi)房屋的數量。

  9.居民購房付款方式分析

  選擇分期付款方式的購房者占63%,選擇銀行付款的購房者占20%,選擇一次性付清的購房者占17%,選擇公積金貸款的購房者占3%。

  10.居民對購房配套設施的要求分析

  從以上數據我們可以看出,消費者購房時(shí)最關(guān)注的生活配套設施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng),各占到被調查者的69%;其次是醫療衛生設施和綠地廣場(chǎng),各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所,占51%;然后依次是商業(yè)步行街,占23%;餐飲場(chǎng)所和停車(chē)場(chǎng)占8%。由此我們可以得出,學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費者最注重的生活配套設施,開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一定要注意地段的選擇。

  11.居民對建筑風(fēng)格要求的分析

  從調查分析看,選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%,選擇現代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購房者的.比例占25%,選擇中西結合購房者的比例占22.22%,選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。

  12.居民對未來(lái)兩年鄭州房?jì)r(jià)的分析

  從以上數據我們可以看出,對于未來(lái)兩年鄭州市的房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō),認為有上漲可能性的占到多數,為37%,認為變化不大的占到了31%,不好說(shuō)的占到20%,認為可能會(huì )下跌的占到了11%。

  13.開(kāi)發(fā)商與購房者矛盾分析

  從以上數據我們可以看出,開(kāi)發(fā)商與購房者的主要矛盾是開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高,占40%;其次是面積縮水,占22%;開(kāi)發(fā)商的誠信問(wèn)題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出,開(kāi)發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房?jì)r(jià),并且還要提高房屋質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商的誠信。

  四、問(wèn)題和建議

  就目前居民的住房條件來(lái)看,居民家庭月收入水平低,住房面積小是當前主要存在的問(wèn)題;對于未來(lái)有購房計劃的居民來(lái)說(shuō),大多數人只會(huì )為家人居住而購房,很少的人會(huì )擁有多余的資金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的投資,而且所能接受的房?jì)r(jià)在5000/平米以下的居多,大家未來(lái)的購房需要也在100平米左右,滿(mǎn)足家庭居住即可;針對鄭州市未來(lái)幾年的房?jì)r(jià)水平,多數認為會(huì )有上漲空間,但仍有部分人反映,如果房?jì)r(jià)繼續上漲,居民無(wú)法支付房款,房?jì)r(jià)或許有下降的可能。從長(cháng)遠來(lái)看,如果越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房子,甚至租不起房子。

  加快經(jīng)濟建設,政府制定惠民政策,提高居民收入水平,這是解決房?jì)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀(guān)調控手段,加大調控力度,穩定房?jì)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規,約束開(kāi)發(fā)商行為,提高房屋質(zhì)量,增加保障房和經(jīng)濟適用房的數量,保證低收入居民的住房需求。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇6

  當前,國家正值全面建設小康社會(huì )新的歷史時(shí)期,各行各業(yè)都在迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)作為社會(huì )發(fā)展的基礎產(chǎn)業(yè),必將有著(zhù)廣闊的發(fā)展前景。對處于西部貧困地區的小縣城而言,如何搶抓機遇,立足自身特點(diǎn),加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展,筆者結合十余年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗,以宣恩縣城為例,提出以下一些思考。

  一、以住宅建設為主體,大力開(kāi)發(fā)城市小區、新區,不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程

  住宅業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體,這是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的初衷所決定的。隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快,城市功能多元化和城市布局區域化的特點(diǎn)更加顯現,住宅業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的主體地位將有所改變。但現階段對于西部貧困地區縣城而言,城市的規范性建設才剛剛起步,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然要以住宅業(yè)為主體,并且這種主體地位將持續很長(cháng)一段時(shí)間。按照宣恩縣城的發(fā)展規劃,新一輪的住宅業(yè)建設要緊緊抓住城市擴展的有利時(shí)機,著(zhù)力搞好興隆小區和五把車(chē)小區建設。在小區開(kāi)發(fā)中,要堅持“一主體兩突出”,即以建住房為主體,突出山城特色,突出文化內涵,切不可盲目標新立異,更不可以商務(wù)為主體,而要立足縣情,以滿(mǎn)足人們的居住生活為首要目標,建設多層次、不同檔次的普通商品住房。預計未來(lái)年宣恩縣城常住人口將凈增萬(wàn)人,按平均每戶(hù)人計算,需新增萬(wàn)套房子,其面積相當于現有成套住房面積的倍。由此可見(jiàn),在西部地區縣級城鎮發(fā)展中,在相當長(cháng)一段時(shí)期以?xún)确康禺a(chǎn)業(yè)必須以住宅業(yè)為主體,這是由客觀(guān)現實(shí)所決定的。

  二、以危舊房屋改造為重點(diǎn),全面實(shí)施舊城改造工程,不斷優(yōu)化城市結構,提升城市功能

  西部地區縣城的房子大多建于上世紀八、九十年代,形式單一,結構簡(jiǎn)單,功能低下,基本上呈火柴盒式緊密排列,且道路狹窄,環(huán)境欠優(yōu),F在,隨著(zhù)城市發(fā)展建設步伐加快,人們生活水平日益提高,舊房已遠遠不能適應新的住房消費需求。因此,全面實(shí)施舊城改造工程是當務(wù)之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口,在××年大力推進(jìn)舊城改造。在舊城改造中,要充分考慮現有居民的意愿和居住習慣,講究新建房的布局,突出特色,完善功能,美化環(huán)境,提升檔次,讓新建房既有現代氣息,又具傳統內涵,寓含文化底蘊。用拆房還房、以房補房的辦法,直接解決拆遷矛盾,讓更多的城區居民享受到舊城改造給他們帶來(lái)的直接利益。同時(shí)要建設好休閑廣場(chǎng),因為它是一個(gè)城市文明的窗口。最大程度地發(fā)揮廣場(chǎng)的整體功能,以廣場(chǎng)的建設來(lái)進(jìn)一步推動(dòng)舊城改造,從而不斷優(yōu)化城市結構,提升城市功能。

  三、以培育房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為支撐,著(zhù)力整合房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)要素,全面促進(jìn)縣域經(jīng)濟發(fā)展

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物,是城鎮化建設的主力軍,它能廣泛地吸納社會(huì )資金,整合市場(chǎng)要素,推進(jìn)住房商品化進(jìn)程,促進(jìn)縣域經(jīng)濟發(fā)展。目前西部地區縣城房地產(chǎn)業(yè)大多剛剛起步,開(kāi)發(fā)還很不夠,面臨的突出問(wèn)題就是有市無(wú)場(chǎng),市場(chǎng)發(fā)育不健全,市場(chǎng)運作不規范,從而導致城鎮化建設緩慢。要解決這個(gè)問(wèn)題,當務(wù)之急是積極培育房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),因為企業(yè)是市場(chǎng)主體,只有充分發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體作用,優(yōu)化資源,不斷整合房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)、資金、人才、管理等市場(chǎng)要素,才能加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。要給西部地區縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以政策方面的傾斜:

  一是降低準入“門(mén)檻”,以四級房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例,其注冊資本金應降低到萬(wàn)元;

  二是加大政策支持力度,要對新設立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),從土地供應、項目審批、市場(chǎng)準入、開(kāi)發(fā)貸款、稅費減免等方面給予政策優(yōu)惠等;

  三是建立規范化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng),嚴禁任何單位以集資、合作建房名義,變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

  四、以拉動(dòng)消費、擴大需求為目標,逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策,切實(shí)提高居民生活水平

  據調查,西部貧困地區縣城還有以上居民的居住條件較差,屬非成套及簡(jiǎn)易住房。形成這種狀況的'原因是多方面的,但居民的購買(mǎi)力不夠是直接主因。因此,在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中,要充分考慮這一階層的利益,盡可能提高他們的購買(mǎi)力。要提高居民的購買(mǎi)力,除了加速經(jīng)濟發(fā)展以外,一個(gè)行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發(fā)展住房信貸,讓他們通過(guò)這一形式獲得購房資金,實(shí)現購房愿望,以此拉動(dòng)住房消費,擴大社會(huì )需求,不斷提高居民生活水平。

  在住房公積金制度方面重點(diǎn)抓好:

  一是建章立制,規范管理,目前就公積金制度而言,僅國務(wù)院頒布《住房公積金管理條例》是不夠的,還要頒布實(shí)施細則及相關(guān)的管理制度;

  二是理順機構,統一號令,要嚴格按照國務(wù)院的有關(guān)精神,以市(地州盟)設立住房公積金管理中心,縣(市)設立分中心,實(shí)行垂直“一條邊”管理,統一核算,整合實(shí)力,規避風(fēng)險。

  三是強化歸集、發(fā)展個(gè)貸,提高住房公積金繳存比例,單位及職工個(gè)人各為以上,擴大覆蓋面,住房公積金制度要推廣到鄉鎮。

  建立和完善政策性住房貸款和商業(yè)性住房相結合的住房信貸體制:

  一是要發(fā)展政策性住房貸款,大力發(fā)展住房公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù),降低職工購房成本;

  二是要積極發(fā)展商業(yè)性住房貸款。各商業(yè)銀行要加大對西部縣城房地產(chǎn)信貸支持的力度,要根據當地住房發(fā)展規劃,合理核定個(gè)人住房貸款規模,規范擔保行為,簡(jiǎn)化辦事程序,方便個(gè)人貸款,增強購房能力。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇7

  近年來(lái),隨著(zhù)住房制度改革逐步深入,國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策驅動(dòng),全國房地產(chǎn)業(yè)均呈現出強勁的發(fā)展勢頭。就我縣而言,這一行業(yè)更是嶄露頭角,商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續快速發(fā)展,在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件,有力地推動(dòng)了我縣城鄉建設和社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè),對改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而,從我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀分析,也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運作不規范和土地價(jià)格偏高等問(wèn)題?h房管局對此高度重視,于近期組織人員對1998—2003年全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細致、全面的調研,針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題,制定了一系列行之有效的舉措,積極引導該行業(yè)持續健康發(fā)展,F就1998—2003年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現狀、存在問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展趨勢分析如下:

  一、1998—2003年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況

 。ㄒ唬﹪窠(jīng)濟快速發(fā)展,人民生活不斷改善。1998—2003年,我縣國內生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元,財政總收入由3.35億元增加到7.53億元;城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元,農民可支配收入由3318元增至4702元。

 。ǘ┓康禺a(chǎn)發(fā)展勢頭良好,已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來(lái),我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際完成投資額的年增長(cháng)幅度在17.53%以上。2003年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元,有力地推動(dòng)了全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增長(cháng)和國民經(jīng)濟發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟發(fā)展中的一支生力軍。

 。ㄈ┩恋毓⿷闆r(表格附后)。1999—2001年,我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有,處于發(fā)展期,土地供應量也逐年上升,加上舊城改造,至2001年達到最高,項目數有26個(gè),供應量為18.5894公頃,其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃,占當年供應總量的44.4%。2002年由于政府宏觀(guān)干預,我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷期,土地供應量最低僅為2.8854公頃,到2003年開(kāi)始復蘇,供應量有所增加,達10.6276公頃。從供地來(lái)源看,存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開(kāi)始,國家宏觀(guān)調控政策實(shí)施,對增量土地使用略有下降,加大了舊城改造力度。另外,我縣商業(yè)、市場(chǎng)、旅游等用地供應不多,這與我縣經(jīng)濟發(fā)展結構及速度有關(guān)。近6年來(lái),我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃,而用于商業(yè)土地供應總量?jì)H為7.3289公頃,市場(chǎng)、旅游等其它經(jīng)營(yíng)性用地供應量?jì)H為2.3821公頃,可見(jiàn)在經(jīng)營(yíng)性用地供應中,住宅用地還是占絕大部分,基本上集中在城市規劃區內。

 。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。從我縣統計部門(mén)的數據顯示,1998—2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額波動(dòng)較大。2002年為歷年最高,共完成投資額5。73億元,比2001年增長(cháng)3.1%。施工房屋面積83.1萬(wàn)平方米,減少2.2%,竣工房屋面積23.3萬(wàn)平方米,減少5。3%;商品房銷(xiāo)售面積16.4萬(wàn)平方米,減少16.8%;年末商品房空置面積6.9萬(wàn)平方米,增長(cháng)102.9%。

 。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)購銷(xiāo)兩旺,房地產(chǎn)價(jià)格穩步上升。1998年以來(lái),房地產(chǎn)銷(xiāo)售總量年均保持在15萬(wàn)平方米以上,其中住宅銷(xiāo)售總量每年基本保持在12萬(wàn)平方米以上。據我縣相關(guān)統計資料顯示,我縣商品住房均價(jià)從1998年的1200元/平方米,增長(cháng)到2003年的2200元/平方米,6年漲幅達83%。

 。┵彿縿(dòng)機發(fā)生變化,由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動(dòng)機發(fā)生變化,由原來(lái)自住轉向以營(yíng)利為目的。據2002年房展會(huì )統計,我縣居民購買(mǎi)外地房產(chǎn),70%以上是商鋪。

 。ㄆ撸┬袠I(yè)規模迅速擴大,打造品牌房開(kāi)企業(yè)。截止2003年底,全縣房開(kāi)企業(yè)發(fā)展到43家,比去年增加了8%。規模較大的5個(gè)企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24%,一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開(kāi)企業(yè)脫穎而出。

 。ò耍┓康禺a(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展提供強大支持。從1998年末至2003年末,我縣各項房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元,6年間增長(cháng)了2.12倍。2003年末,房地產(chǎn)貸款比去年同期增長(cháng)1.38%。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來(lái)發(fā)展最快的信貸品種,個(gè)人住房貸款發(fā)展迅速。據人民銀行平陽(yáng)縣支行統計數據,我縣在2001年以前個(gè)人購房信貸廖廖無(wú)幾,在2001年個(gè)人購房信貸也只有623萬(wàn)元,僅占信貸總額的0.99%,而在2003年個(gè)人購房貸款額就有8554萬(wàn)元,比2001年增長(cháng)13.7倍多,占貸款總額的8.95%。隨著(zhù)政府宏觀(guān)調控干預,到2004年6月個(gè)人購房信貸比例雖有所下降,只有8.74%,但其總額已有8904萬(wàn)元,比2003年增長(cháng)350萬(wàn)元。由此可見(jiàn),我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)良好的信貸環(huán)境,也給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續發(fā)展提供了一個(gè)強有力的保障。

 。ň牛┓课莶疬w情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開(kāi)始,在摸索中不斷發(fā)展,現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺《平陽(yáng)縣城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》,從以產(chǎn)權調換逐步發(fā)展為以貨幣補償安置為主,確保了拆遷雙方當事人的合法權益,體現了公開(kāi)、公正、公平性。同時(shí),2004年又規范了農村村改拆遷管理工作,出臺了《平陽(yáng)縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽(yáng)鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶(hù)的一致認可。

 。ㄊ┐媪糠慨a(chǎn)交易活躍,健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出臺后,存量房產(chǎn)交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬(wàn)平方米,比上年增長(cháng)42.70%。同時(shí),啟動(dòng)經(jīng)濟適用房,健全住房供應體系。不同層次住房供應方式,滿(mǎn)足了不同收入家庭住房需求,大大改善了城鄉居民住房條件,我縣城鎮居民人均住房面積達到35。9平方米,農民人均建筑面積達到35。1平方米,居全市前列。

 。ㄊ唬┳》勘U象w系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點(diǎn)縣以來(lái),安居工程(經(jīng)濟適用房)改變了原來(lái)以單一途徑的集資合作建房,轉為解決機關(guān)干部、工礦企(事)業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止,國家先后下達我縣安居工程(經(jīng)濟適用房)建設規模共25萬(wàn)平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系,解決最低收入家庭住房困難,縣房改辦根據市、縣政府有關(guān)工作部署,擬將出臺廉租住房實(shí)施辦法,F根據該辦的初步調查摸底,我縣最低收入家庭居民258戶(hù),符合廉租住房登記的有215戶(hù)(目前我縣準備在昆陽(yáng)鎮試行)。

  二、1998—2003年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特點(diǎn)分析

  1、繁榮經(jīng)濟強硬支撐。近年來(lái),我縣經(jīng)濟保持較快發(fā)展速度,2003年全縣國內生產(chǎn)總值和財政總收入與1998年相比,分別增長(cháng)71%和125%。隨著(zhù)經(jīng)濟快速發(fā)展,居民生活得到明顯改善,2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元,與1998年相比增長(cháng)191%。

  2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早,目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著(zhù)住房制度改革逐步深化,在很大程度上刺激了居民購房積極性,從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。

  3、國家宏觀(guān)政策大力推動(dòng)。一是消費減負,降低入市門(mén)檻。自1997年以來(lái)房產(chǎn)交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%,2001年6月國家清理取消了47項建設性收費,2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取,二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取,非住宅交易管理費按12元/平方米收取,;二是推出個(gè)人住房貸款,增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來(lái),我縣各類(lèi)金融機構和住房資金管理中心累計發(fā)放個(gè)人住房貸款余額11.7億元。

  4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數,即“食”在消費總支出比重逐步下降,已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%,比全國平均40%低8.6個(gè)百分點(diǎn),這正是增加住房消費的大好時(shí)機。另外,我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀(guān)念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵,而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標,這給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強大的活力。

  5、城市化進(jìn)程加速發(fā)展。近年來(lái),我縣積極推進(jìn)城市化進(jìn)程,加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示,2003年我縣城鎮總人口達84.1萬(wàn)人,比1998年增長(cháng)4.7%,此外,加上每年上萬(wàn)外來(lái)務(wù)工人員,這無(wú)疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。

  三、1998—2003年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運行中存在的主要問(wèn)題和深層次原因分析

  總體上說(shuō),我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高,房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭,但同時(shí)也存在一些問(wèn)題:一是住房供應與居民需求的矛盾較突出,經(jīng)濟適用房和低價(jià)商品房供應遠遠不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。樓盤(pán)中大戶(hù)型較多,小戶(hù)型較少,提高了商品房均價(jià);二是宏觀(guān)調控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢發(fā)展,部分房開(kāi)企業(yè)的自我約束機制不夠完善,導致房開(kāi)企業(yè)違規開(kāi)發(fā)、虛假廣告、違規銷(xiāo)售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問(wèn)題;三是房地產(chǎn)投資增長(cháng)速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度不快,導致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。2003年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就有43家,而完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅為2.9682億元,而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右,并沒(méi)有出現較大增幅,可以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)對該縣GDP的拉動(dòng)并不明顯,也沒(méi)有產(chǎn)生規模效應;四是土地價(jià)格偏高,以及少數鄉(鎮)土地供應缺乏計劃,土地供應量過(guò)大,導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量圈地,商品房用地供應缺乏詳細規劃,隨意性大;五是工薪階層購房困難,房屋空置率和空關(guān)率增大。據統計,我縣房?jì)r(jià)上漲的同時(shí),空置率和空關(guān)率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬(wàn)平方米,2003年則上升為5。4121萬(wàn)平方米。2003年,我縣商品房均價(jià)由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟水平,雙職工家庭年收入2.36萬(wàn)元推算,如一個(gè)家庭買(mǎi)60平方米商品房,不吃不喝需要近7年時(shí)間。因此導致眾多房源被少數有錢(qián)人購買(mǎi),提高了空置率和空關(guān)率,而真正需要購房的工薪階層,因經(jīng)濟問(wèn)題而難以購房,形成了工薪階層購房困難,空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾;六是房開(kāi)企業(yè)整體水平不高,F有房開(kāi)企業(yè)43家,其中僅有5家是2級資質(zhì)的企業(yè),其余都是3、4級企業(yè),因而群體素質(zhì)較低;七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀機構規模較小。我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀機構,規模較大的為數不多;八是土地市場(chǎng)運作不甚規范。在開(kāi)發(fā)地塊取得的方式上,存在協(xié)議、拍賣(mài)出讓兩種形式,由于兩種形式并存,造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險不均、開(kāi)發(fā)成本差異等;九是開(kāi)發(fā)的小區品位不高。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)至今,住宅精品少,小區品位都較低,上規模、上檔次的住宅小區寥寥無(wú)幾。

  四、保持我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展對策

  1、要加快房地產(chǎn)宏觀(guān)發(fā)展戰略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規劃的編制。房地產(chǎn)宏觀(guān)發(fā)展戰略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規劃將調解長(cháng)期以來(lái)因為行政區面積過(guò)小對我縣可操作性提出政策措施;將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區功能改造相結合,同時(shí)強調生態(tài)環(huán)境。通過(guò)總體規劃的編制與實(shí)施,真正實(shí)現“自然一空間一人文系統”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調研的基礎上,制定好近、遠期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃,正確處理好“度”和“量”的關(guān)系,以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計劃時(shí)要兼顧“兩頭”,適時(shí)調控開(kāi)發(fā)結構,今后住宅要統籌考慮社會(huì )各階層住房需求,特別要關(guān)注“平民住房”,要重點(diǎn)向中、低收入家庭傾斜,使他們買(mǎi)得起房,有房子住。

  2、要加強對房地產(chǎn)發(fā)展研究,提高宏觀(guān)調控能力。加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和研究,逐步建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的預警和信息披露制度,提高對市場(chǎng)的分析和判斷能力,加強宏觀(guān)調控能力,并正確引導房地產(chǎn)的投資和消費,建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預警機制。

  3、要控制商品房?jì)r(jià)格非正常上漲。一是要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,保持土地合理的供應量和供應比例,加大經(jīng)濟適用房建設,限制高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規模建設,以防止出現積壓;二是要增強房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度,給房開(kāi)商創(chuàng )造平等競爭環(huán)境。同時(shí),要科學(xué)、合理制定招、投標辦法,防止地價(jià)以“天標”中標;三是要加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監測體系,對市場(chǎng)供求比例、價(jià)格走勢及時(shí)進(jìn)行必要的信息的收集和反饋,以引導房開(kāi)企業(yè)做好市場(chǎng)的細分和定位,避免盲目性,并有利于政府及時(shí)進(jìn)行宏觀(guān)調控。

  4、要盤(pán)活存量土地,增加土地有效供給,確保適度土地供應總量,逐步建立梯度土地供應體系,盡可能滿(mǎn)足不同層次住宅需求。隨著(zhù)城市化進(jìn)程加快,建設和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此,要適度拓展該縣發(fā)展空間,提高土地供應能力。加大基礎設施建設,利用好閑置土地,改革現有土地產(chǎn)權交易制度,促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場(chǎng)。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時(shí)間,按時(shí)交地,確保用地計劃順利完成,逐步建立梯度土地供應體系,滿(mǎn)足不同層次住宅需求。

  5、要改進(jìn)和加強房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理。

  一是要加強商品房預(銷(xiāo))售管理,規范商品房銷(xiāo)售環(huán)節,解除購房者后顧之憂(yōu);

  二是要加強房產(chǎn)經(jīng)紀機構管理,規范房地產(chǎn)中介行為;

  三是要簡(jiǎn)化房產(chǎn)交易手續,提高辦證速度。

  6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開(kāi)企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導房開(kāi)企業(yè)創(chuàng )建精品名牌住宅產(chǎn)品,提高住宅建設品位,嚴格控制低檔次、小規模開(kāi)發(fā)建設。要以廉租住房項目建設為龍頭,推動(dòng)我縣住宅建設向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區環(huán)境,優(yōu)化套型設計,充分合理利用空間,注重資源的充分節約和綜合利用,建造生態(tài)住宅,使我縣住宅建設朝著(zhù)產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施,嚴格入市門(mén)檻,對那些無(wú)資金實(shí)力、缺乏資質(zhì)的房開(kāi)企業(yè),通過(guò)規范市場(chǎng)經(jīng)濟秩序及時(shí)清理出局。同時(shí),制定一些優(yōu)惠政策,向房地產(chǎn)行業(yè)中相對實(shí)力強、信譽(yù)好的企業(yè)傾斜,使企業(yè)做大做強,以適應入世后的新形勢。

  7、要加大經(jīng)濟適用房建設力度,改革建設和供應的方式。改革重點(diǎn)要體現在6方面:

  一是要全面推行經(jīng)濟適用房建設項目招標工作,改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設體制;

  二是要明確界定經(jīng)濟適用房購買(mǎi)標準,改革供應管理方式;

  三是要根據低收入家庭實(shí)際情況,改革完善住房保障體制;四是要嚴格經(jīng)濟適用房交易行為,改革交易管理制度;五是要加強對經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格監管系統研究,改革成本控制體系;六是要嚴格控制經(jīng)濟適用房單戶(hù)建筑面積,優(yōu)化戶(hù)型空間,改革建設戶(hù)型標準。同時(shí),加快啟動(dòng)中、低價(jià)位大型住宅小區建設。

  8、要提高預防金融風(fēng)險意識,強化信貸管理。

  一是要控制總量,合理調整結構,實(shí)行差別政策,以控制房開(kāi)在住房消費資金中的比重,抑制投資、投機需求和過(guò)度超前消費;

  二是要嚴格信貸管理,依法、依規貸款,切實(shí)強化貸后管理;

  三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時(shí),強化貸款監控,實(shí)行封閉運行;

  四是要加強對個(gè)人住房貸款管理,一方面要繼續支持本地居民自住購房,適度提高首付額度,另一方面停止對異地購房、多套購房的個(gè)人貸款。

  9、要規范發(fā)展物管。要結合文明創(chuàng )建活動(dòng)和綜治工作,積極采取行政、經(jīng)濟、法律等手段,在全縣城鎮范圍內,全面推行物管。房管部門(mén)作為行業(yè)主管部門(mén),要結合實(shí)際,積極開(kāi)展試點(diǎn)工作、并注意總結經(jīng)驗,為推進(jìn)物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅實(shí)基礎。

  10、要加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監控力度。據了解,目前昆陽(yáng)鎮房開(kāi)用地較大,已遠遠超過(guò)當地住房需求量,這將影響整個(gè)地區房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。要加強對該鎮房開(kāi)的監管力度。規定享受獨立審批土地權限3年到期后不能繼續延期,建立健全統一有序的房開(kāi)市場(chǎng),在全縣土地總量控制上,既要適當增加供應、緩解供需矛盾,又要防止土地供應過(guò)度投放,形成市場(chǎng)風(fēng)險。

  五、未來(lái)3年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的.初步判斷、預測及發(fā)展趨勢分析

  綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現狀可以看出,當前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢可說(shuō)是喜憂(yōu)參半,既不能盲目樂(lè )觀(guān),也不能妄自菲薄。1998年以來(lái),我縣房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有客觀(guān)必然性,是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程的必然結果,相對較大需求空間對房?jì)r(jià)的上升提供了真實(shí)需求支持,而不是純粹投資動(dòng)機驅動(dòng)下“虛漲”。這是“平陽(yáng)現象”區別于“海南現象”的本質(zhì)之處,也是我縣能在房?jì)r(jià)較快上漲的同時(shí),保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因;谝陨媳尘胺治,我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有較大發(fā)展空間。主要表現在:

  1、城市化進(jìn)程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間!皹嬛欢既h’,建設新平陽(yáng)”,率先基本實(shí)現現代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰略!白≡谄疥(yáng)、游在平陽(yáng)、學(xué)在平陽(yáng)、創(chuàng )業(yè)在平陽(yáng)”是城市發(fā)展目標定位,這將有效拉動(dòng)我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城,建設新區,城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散,加速城市化進(jìn)程,構筑“大平陽(yáng)”發(fā)展戰略。我縣行政區域擴大,為我縣經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)機遇,給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多發(fā)展空間。根據聯(lián)合國相關(guān)機構統計資料表明,人均GDP在800—8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時(shí),房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右,而我縣人均GDP已超過(guò)1250美元。另外在90年代,發(fā)達國家人均住房建筑面積為:美國60平方米,英國38平方米,德國38平方米,法國37平方米,日本31平方米。國際經(jīng)驗表明,在人均住房建筑面積達到30平方米之前,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣,具有較大發(fā)展潛力。

  2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展潛在動(dòng)力。我縣區域舊城保護和改造經(jīng)過(guò)10多年努力,居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成,特別是昆陽(yáng)鎮解北11.87萬(wàn)平方米的危舊住宅拆遷改建,按25%擴面計算,需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬(wàn)平方米。另外,鰲江鎮火車(chē)站的后年開(kāi)通,甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體,對整片區域也起到很大推動(dòng)作用。雖然,2004年前我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地已累計供應面積28.7134公頃,土地供應面積累計可建商品房43.0701萬(wàn)平方米,而近年來(lái)實(shí)施開(kāi)放人口政策,每年新增人口在0.4—0.5萬(wàn)人,這里雖有經(jīng)濟適用房供給,但還不能滿(mǎn)足。因此,急需加大住宅區建設,我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達到飽和。

  3、我縣規劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續增長(cháng),給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實(shí)需求。2003年,我縣戶(hù)籍人口為84.1萬(wàn)人,暫住人口3.83萬(wàn)人。根據我縣有關(guān)規劃資料,規劃近期2005年戶(hù)籍人口為85。88萬(wàn)人,遠期2010年戶(hù)籍人口為88.41萬(wàn)人。目前,隨著(zhù)該縣招商引資,暫住人口不斷涌入,以及失地農民轉為非農人口、引進(jìn)人才等因素,該縣以后幾年人口增長(cháng)情況,城鎮總人口以每年4000—5000人速度增長(cháng),其中非農人口增量為每年3000—4000人,暫住人口為每年200—300人。

 。1)新增城鎮人口住房需求

  根據城鎮人口預測,按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量:

  P1=W1·N+W2·R·F·N

  式中:P1:新增人口住房需求總量

  W1:新增人口中非農人口增量

  N:新增人口人均建筑面積(按人均30平方米取值)

  W2:新增人口中暫住人口增量

  R:暫住人口中經(jīng)商、辦廠(chǎng)及咨詢(xún)服務(wù)等收入比較高具有購房能力的人群比例(估計在9%左右)

  F:暫住人口中具有購房能力的人群實(shí)際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量:

  2004年新增人口住房需求總量:

  P=0.34×30+0.03×9%×5%×30=10.2041(萬(wàn)平方米)

  2005年新增人口住房需求總量:

  P=0.4×30+0.03×9%×5%×30=12.0041(萬(wàn)平方米)

  2006年新增人口住房需求總量:

  P=0.3×30+0.02×9%×5%×30=9.0027(萬(wàn)平方米)

 。2)經(jīng)濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求

  由于目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房,根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米,居住水平應該屬于中等水平。但隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展及收入的增加,人們對改善居住條件的愿望也隨之強烈,必然購買(mǎi)新房換舊房,參照國際經(jīng)驗,如以非農業(yè)人口4萬(wàn)戶(hù)為基數,按每年每戶(hù)增加1平方米計算,年需求量為4萬(wàn)平方米左右。

 。3)投資對商品房的需求

  由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能,一定數量的投資需求是必然存在的。近年來(lái),有相當數量的社會(huì )閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),一大部分人都成了“炒房一族”,其手頭上房屋基本上有2至3套,但根據當前房地產(chǎn)市場(chǎng)低入住率,一旦可以賺錢(qián),基本上都會(huì )出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉投資房地產(chǎn)等因素,估計在我縣投資對商品房的需求量,占新增城鎮人口住房需求、經(jīng)濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右?傊,從目前土地供應狀況與未來(lái)市場(chǎng)需求分析,今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )更加完善和成熟,住房消費將會(huì )更趨理性。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇8

  當前,隨著(zhù)我國經(jīng)濟的高速增長(cháng),居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽車(chē)、通信已成為新的消費熱點(diǎn),尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來(lái),以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),在住宅商品化新體制基本確立,房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立,群眾消費熱情高漲的環(huán)境下,保持了持續快速的發(fā)展勢頭,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年,全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736.4億元,占固定資產(chǎn)投資的17.9%,占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,對幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用,與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會(huì )就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的'經(jīng)濟杠桿,在城市建設、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

  我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始,受住房體制改革的刺激,市場(chǎng)消費得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。XX年以來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢頭,XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,比上年增長(cháng)162.7%,占當年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和發(fā)展的重要力量。

  為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康地發(fā)展,現對我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下:

  1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

  由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚,發(fā)展較慢,加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高,因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進(jìn)入。XX年,全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),其中國有企業(yè)2家,民營(yíng)企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè),其中擁有三級開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家,民營(yíng)企業(yè)16家。XX年,民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速,成為我縣房地產(chǎn)投資增長(cháng)的主要動(dòng)力。

  2、房地產(chǎn)投資高速增長(cháng),成為拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。

  作為一個(gè)新興行業(yè),我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,投資規模日益擴大,尤其從XX年開(kāi)始,受城建規模擴大,基礎設施投資加快,舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,市場(chǎng)容量大幅增長(cháng),房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元,是上年投資額的5倍,比同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元,同比增長(cháng)1.6倍,高于同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )投資的比重也越來(lái)越大,XX年為3.32%,XX猛增至13.25%,XX年再創(chuàng )新高達為24.71%,成為拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。應該說(shuō),這幾年的投資擴張是市場(chǎng)釋放性的增長(cháng),不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。

  3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設投資增幅較大,商品住宅建設投資主體地位突出。

  “xx”末期,在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的政策指引下,我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設力度,并獲得了長(cháng)足的發(fā)展。據統計部門(mén)數據顯示,XX年---XX年,住宅建設投資占當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢,住宅建設投資呈下降趨勢,但其主體地位依然突出。

  4、土地投放量逐年上升,開(kāi)發(fā)規模越來(lái)越大。

  近三年來(lái),我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢頭迅猛,房地產(chǎn)交易異;鸨,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝,是上年的6倍;XX年總投放達236畝,同比增長(cháng)2.2倍。同時(shí),土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區化、規;、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝,XX年為10.59畝,XX年為21.83畝,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模越來(lái)越大。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇9

  近年來(lái),由于xx經(jīng)濟結構調整和房地產(chǎn)政策調控等諸多因素的影響,海南房地產(chǎn)業(yè)呈現出錯綜復雜的局面,特別是海南省xx出臺全域限購政策以后,形勢變得更加讓人難以捉摸,房地產(chǎn)業(yè)面臨著(zhù)發(fā)展與轉型的新挑戰,給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)不小的沖擊,這意味著(zhù)海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場(chǎng)嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過(guò)好“寒冬”,如何規避風(fēng)險,沖破發(fā)展瓶頸,利用自身優(yōu)勢開(kāi)辟、探索新時(shí)期xx企業(yè)發(fā)展的新路子,成為擺在我們面前的、繞不過(guò)去的重大課題。

  房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè),圍繞主業(yè)做大做強是我們的職責與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現狀和未來(lái)發(fā)展方向,現結合前期走訪(fǎng)調研做分析如下:

  一、基本情況

  此次調研在?、文昌兩地開(kāi)展,共走訪(fǎng)兩地16個(gè)房地產(chǎn)項目,與多位業(yè)內人士進(jìn)行交流,收集市場(chǎng)信息、有效經(jīng)驗與建議40多條。

  2019年全省上半年供應房地產(chǎn)347.38萬(wàn)平方米,同比下降25%;成交367.02萬(wàn)平方米,同比下降57%;供求比0.95,同比增長(cháng)72%;成交均價(jià)14139元/平方米,同比下降13%。

  2019年上半年?谏唐纷≌⿷136.74萬(wàn)平方米,同比上漲25%;商品住宅成交176.17萬(wàn)平方米,同比下降13%;供求比0.78,成交金額2711.62億元,同比下降11%;成交均價(jià)15420元/平方米,同比上漲2%。

  二、分析情況

 。ㄒ唬┖D戏康禺a(chǎn)業(yè)的歷史和現狀

  海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段。

  第一階段:即1992、1993年樓市泡沫階段。當時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣(mài)樓花”造成爛尾樓遍地,小區里雜草叢生、樓房空空如也,擊豉傳花式的炒賣(mài)終造成樓市泡沫,導致大部分投資商破產(chǎn),泡沫破滅的陰影至今揮之不去,教訓不可謂不深刻。

  第二階段:即2008年金融危機階段,這個(gè)階段可謂一波三折。歷經(jīng)數年泡沫后,經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激,使樓市逐漸得到恢復,然而恢復起的樓市受?chē)H金融危機影響再次陷入低迷,為了去庫存,盡快回籠資金,緩解銀行貸款壓力,各大房地產(chǎn)商使出渾身解數大搞促銷(xiāo);2010年海南開(kāi)始建設國際旅游島,樓市受到刺激一反常態(tài)開(kāi)始瘋漲,房?jì)r(jià)像脫韁的野馬短短數天就翻了一倍,海南省xx重拳出擊抑制住瘋狂的樓市,房?jì)r(jià)逐漸理性回歸,但是金融海嘯余波未盡,樓市仍未走出低迷狀態(tài),除了開(kāi)發(fā)商花樣百出的各種促銷(xiāo),在xx的大力扶持和房企的積極應對下,海南樓市逐漸走出陰霾,在后期迎來(lái)一波上行的行情。

  第三階段:即2018年全區限購階段。在xx鼓勵和扶持下,海南樓市得到穩步、健康發(fā)展,特別是xx批準海南自貿區(港)后,海南樓市銷(xiāo)售量出現了“井噴式”增長(cháng),房?jì)r(jià)甚至出現連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內一些大型房地產(chǎn)商如:綠地、恒大、萬(wàn)達、環(huán)球100等也瞄準機會(huì )紛紛進(jìn)駐,推出自己的樓盤(pán),海南樓市呈現出難得的火爆現狀,樓市價(jià)格更是只升不降,房子供不應求。為避免房?jì)r(jià)過(guò)高、過(guò)快增長(cháng),防止樓市泡沫悲劇重演,海南省xx于2018年4月出臺了全域調控政策,旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現在買(mǎi)房的門(mén)檻提高了,可是開(kāi)盤(pán)即售罄的狀況屢見(jiàn)不鮮。為什么出現這樣的局面呢?通過(guò)分析我認為主要有以下幾個(gè)方面因素。

  一是獨特的地理環(huán)境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人,北方人之所以喜歡海南島,是因為北方冬天天寒地凍,氣候環(huán)境惡劣,而海南四季如春,有豐富的海岸資源,有溫暖的明媚陽(yáng)光,有茂密的熱帶雨林,有清新的有氧空氣,有原生態(tài)的風(fēng)土人情,是他們“春暖花開(kāi)”、“推窗看!毙蓍e度假的夢(mèng)想天堂,而獨特的地理位置讓這個(gè)美麗的島嶼成為享譽(yù)全國乃至全世界的國際旅游島。

  二是良好的公共設施。xx源源不斷劃拔土地,投入大量資金完善社區休閑小站、健身場(chǎng)所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等,給市民的衣、吃、住、行帶來(lái)極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場(chǎng)、濕地公園不斷投入使用,成為市民日常休閑的好去處。另外,?、三亞大型、超大型購物中心,大大滿(mǎn)足人們日常購物需求,位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國內外游客慕名而至。

  三是暢通的交通線(xiàn)路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通,環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選;?、三亞國際機場(chǎng)年運載量逐年增加,已啟用的博鰲機場(chǎng)和即將要籌建的第四個(gè)機場(chǎng),將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統解決了大部分人出行問(wèn)題。

  四是健全的醫療體系。xx非常重視老百姓的醫療和健康工作,劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫院,醫療保障方面也在逐步完善中。目前,文昌、瓊海等地已建成許多養老基地;三亞的海棠灣現規劃為健康度假中心,并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機構。這些配套設施的完善,能夠更大程度上滿(mǎn)足旅游、度假、療養和“候鳥(niǎo)”人群的需求。

  五是改善性剛需猛增。一方面是以?谑衅孪锎鍨榇淼呐f城改造不斷推進(jìn),拆遷后原住居民需要另找住宿,而相當一部分租戶(hù)也需要一個(gè)長(cháng)期穩定的住所。另一方面是省xx推出的人才引進(jìn)政策,吸引了一部分島外人才前來(lái)就業(yè),這些“新海南人”更需要一個(gè)穩定的.居所,這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。

  總的來(lái)說(shuō),海南的房子好賣(mài),是因為海南的環(huán)境好,空氣好,風(fēng)景好,這就是海南的魅力所在。

 。ǘ┱哒{整后的現狀

  不難看出,火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據xx“房子是住的不是炒的”指示要求,xx實(shí)行限購政策后,“瘋了一樣的”房?jì)r(jià)得到進(jìn)一步抑制,然而房子總歸是要住的,況且中國人自古以來(lái)的觀(guān)念就是“安居樂(lè )業(yè)”,擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一,再加上無(wú)房難結婚的觀(guān)念影響,本地居民對房子仍然有需求。另一方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應受到限制,新建商品房供應量有限,導致房?jì)r(jià)穩居高位。換句話(huà)說(shuō),xx調控土地開(kāi)發(fā)后,出現了僧多粥少的現象。在走訪(fǎng)?趚xx、xx城、xx園等10多個(gè)樓盤(pán)了解到,買(mǎi)房需要先報名,再搖號,后選房,有的樓盤(pán)拿到號后還要先買(mǎi)車(chē)位才能選房,造成一房難求、有錢(qián)也難買(mǎi)到房的情況。我們在xx項目了解到,該項目第三期計劃開(kāi)盤(pán)400套房子,而報名人數已達到8000多人,其中只有5%的人能買(mǎi)到房子,讓許多人望房興嘆。事實(shí)上,海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀是“房?jì)r(jià)永遠是昨天的便宜”,有的人因為房?jì)r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候,有的人已經(jīng)在摩拳擦掌,等著(zhù)掏腰包了。因此說(shuō),海南樓市住上走趨勢還會(huì )在繼續,因為市場(chǎng)就在那里,剛性需求就在那里。

  海南位于中國最南端,陸地總面積3.5萬(wàn)平方公里,2018年海南人口數量約為867.15萬(wàn)人,與香港接近,而陸地面積是香港的30余倍,也就是說(shuō)人均占地面積是香港的30余倍,總的來(lái)說(shuō),海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地,我們可以大膽展望,隨著(zhù)自貿區、港建設的繼續推進(jìn),海南外來(lái)人口還會(huì )繼續大幅度增長(cháng),同時(shí)也會(huì )帶動(dòng)住房和配套設施的需求,海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大的增長(cháng)空間。而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),只有遵守市場(chǎng)規則、把握客戶(hù)需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品才能獲得市場(chǎng)青睞和客戶(hù)認可。而作為xx中小企業(yè)來(lái)說(shuō),面對新的形勢、新的變化,只有揚長(cháng)避短、轉變觀(guān)念、拓寬思維、及時(shí)變革,沖破發(fā)展瓶頸,才能開(kāi)辟出xx企業(yè)發(fā)展的新路子。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇10

  結合近期房地產(chǎn)公司人員離職情況,人力資源部對合肥市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)類(lèi)崗位進(jìn)行了專(zhuān)項薪酬調查,主要內容如下:

  一、總體概述

  近兩年,合肥市平均工資的漲幅大約在15%,其中2009合肥平均工資為34143元/年,2010年合肥平均工資為39292元/年,房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平緊跟金融行業(yè),位居第二,漲幅達到22%。近期通過(guò)對合肥部分房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬狀況的調查了解,得出以下數據(見(jiàn)下表):

  其中標桿企業(yè)(如恒大、藍鼎)薪酬狀況:

  1、土建工程師:3—4年工作經(jīng)驗的工資為7000元/月左右,5年以上工作經(jīng)驗的工資在7500—12000元/月;

  2、安裝工程師:3—4年工作經(jīng)驗的`工資為7500元/月左右,5年以上工作經(jīng)驗的工資在7500—8500元/月;

  3、造價(jià)工程師:3—4年工作經(jīng)驗的工資為7500—12000元/月,5年以上工作經(jīng)驗的工資在9500元/月以上。相近企業(yè)(如國軒置業(yè)、文一投資、東海、新華)薪酬狀況:

  1、土建工程師:3—4年工作經(jīng)驗的工資為5000—6000元/月,5年以上工作經(jīng)驗的工資在6000—8000元/月;

  2、安裝工程師:3—4年工作經(jīng)驗的工資為6000元/月以上,5年以上工作經(jīng)驗的工資在8500—10000元/月;

  3、造價(jià)工程師:3—4年工作經(jīng)驗的工資為6000—7000元/月,5年以上工作經(jīng)驗的工資在8500元/月以上。

  二、比較分析

  以3—4年工作經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員為例,特作如下比較:

  三、問(wèn)題診斷

  1、從上表可以看出,華鑫房產(chǎn)公司的工程師薪酬水平與市場(chǎng)相比,整體偏低;

  2、調查發(fā)現,土建工程師、安裝工程師、造價(jià)工程師由于市場(chǎng)稀缺程度和崗位價(jià)值不同,工資待遇也是不同的,表現為土建工程師<安裝工程師<造價(jià)工程師,而華鑫房產(chǎn)公司工資在崗位差異上體現不明顯。

  四、對策建議

  根據上述調查數據及診斷問(wèn)題,結合近期華鑫房產(chǎn)離職人員情況(見(jiàn)下表),提出以下建議:

  1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關(guān)系,雖標桿企業(yè)的工資普遍偏高,但也伴隨高強度的工作量,目前華鑫房產(chǎn)公司的工作飽和度一般,所以建議以相近企業(yè)的薪酬水平為參考,適度調整華鑫房產(chǎn)公司工程師的薪酬水平;

  2、根據崗位評價(jià)及市場(chǎng)稀缺度,分別對土建、安裝、造價(jià)工程師設定不同的薪酬水平,以體現其差異性和層次性。

  3、華鑫房產(chǎn)公司的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員工資調整應與市場(chǎng)的工資變化保持適度一致,同時(shí)根據市場(chǎng)變化每年做適度的調整。

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